成本控制要点

（初稿）

二〇一一年四月二十一日

1.成本控制概述：

所谓成本控制是公司根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制的主体在其职权范围内，在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。2.成本控制目标：

在公司发展中，成本控制处于极其重要的地位。如果同类产品的性能、质量、服务等相差无几，那么决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品价格高低的主要因素是陈本，因为只有降低成本，才有可能降低价格。成本控制的目标必须是全过程的控制，不仅是建筑成本，而应是寿命周期陈本的全部内容，只有寿命周期成本得到了有效的控制，成本才会显著降低。

3.成本控制的内容：

成本控制的内容非常广泛，但是这并不意味着事无巨细的平均使用力量，成本控制应有计划、有重点的区别对待。

4.成本控制的原则：

a.全面介入原则是指成本控制的全部、全员、全过程的控制。

b.例外管理原则是指要将注意力放在超乎常情的情况。

c．经济效益原则是指不单是依靠降低成本的绝对数，更重要是实现相对的节约。

5．成本控制的编制：

a.总结房地产开发公司历史经验，按权重筛选出来的，没有细致的

涵盖所有的成本控制内容。

b.成本控制的详细方法需要更细致化，现在以〈控制什么〉、〈怎

样控制〉和〈谁来控制〉的编写形式，仅是大纲要领内容。

c.相应详细方法还需要各部门配合，内容将在实践中不断细化完善。希望它能在工作中为大家带来便利，为公司创造最大价值化。

第一项立项成本控制要点

第二项规划设计环节成本控制要点

第三项招投标环节成本控制要点

第四项施工环节成本控制要点

第五项材料及设备采购环节成本控制要点第六项销售环节成本控制要点

第七项工程预决算环节成本控制要点

第八项期间费用的成本控制要点

第九项物业管理成本控制要点

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由

于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由开发部来承担。

第一项

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。总工办在该环节承担主要的职能。

第二项

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招投标环节的成本控制涉及到工程、总工办、合约、销售等多个部门

的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

第三项

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施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的

费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

第四项

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

第五项

销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

第六项

工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

第七项

期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

第八项

公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以文明的法律合同形式界定公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

第九项