2017碧桂园凤凰半岛全球产品发布会策划案
碧桂园凤凰城的广告投放策略策略
090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文
碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国房地产界也是头一次！那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢？——关键便在于其广告投放策略！ 从传统的观点来分析，广告投放主要可以分为三个阶段:引入期，成长期，成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略，将引入期，成长期，成熟期这三个阶段合而为一，从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略： 如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？ 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！ 前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。 但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？ 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些
3海南碧桂园三亚郡项目施工策划书_3
海南“三亚湾金桂园” 项目一期施工策划书 碧桂园恒创建设工程项目部 2017年8月
目录 一、工程概况 二、工程目标 三、项目组织策划 四、项目进度计划控制 五、项目技术、质量策划 六、项目安全策划 七、项目文明施工及CI策划 八、工程竣工管理 附图一：工程项目组织机构图 附图二：施工总平面布置 附图三：施工总进度计划网络图 九、项目部分包管理的基本容
“湾金桂园”项目一期施工策划 本策划书作为碧桂园天涯凤凰项目《项目管理目标责任书》的附件，指导项目管理工作。 一、工程概况： 设计主要依据： 1. 市国土局签发的用地红线图； 2. 市规划局签发的该工程的设计条件,2012年3月26日--市规划局文件“三规 [ 2012 ] 202号”; 3. 甲方的设计委托书。 4. 国家和地方现行有关技术规、规定及标准。 二、工程目标 1、质量目标：按照国家现行质量验收规实施，确保竣工验收合格。 2、工期目标： 400日历天（ 2017年8月15日至2018年9月20日）。 3、安全目标：杜绝人身死亡事故、重伤事故、重大设备事故和其他重大事故，轻伤率控制在1.5‰以；达到安全文明工地标准。 4、管理目标：按ISO9000标准进行现场管理。 5、环境保护目标：按ISO14001国际环境管理标准进行管理，实现绿地工地，
最大限度的保证施工区域及周边环境的良好。 6、奖罚： 未达到质量目标：未取得县、碧桂园样板工程，则项目部为获取样板工程所发生的费用，由项目部承担。 未达到工期目标：未按期通过竣工验收，项目部承担甲方违约责任。 未达到安全目标：发生事故，扣减安全生产抵押金，相关费用及罚款由项目部承担。 三、项目组织策划 （一）、组织机构 项目经理： 1名工程经理： 1名 技术负责人： 1名施工员： 4名 工程文员：1名（另兼）质安员 2名 资料员： 1名 以项目经理为主的管理团队负责全面工作。 具体见项目部组织机构图。 （二）施工组织管理 1、开工准备： 工程开工时必须有《成立项目经理部审批表》、《工程开工报告》、《施工许可证》，应编制《施工组织设计》、《安全施工组织设计》、《临电方案》、《脚手架方案》和《模板方案》；根据现场实际情况绘制“施工总平面布置图”，报公司确认后，项目部严格按图施工。 （组织项目全体人员对施工合同、分包合同以及各类施工方案学习和交底。项目部成员必须参与班组合同的签订） 2、需配备的设备仪器： 项目部必须配备1台数码相机，1台数码摄像机（高、大、新、难项目），必须有可以上网，确保及时获得最新信息及和外界沟通。
碧桂园企业文化理念
碧桂园企业文化理念 一、企业文化核心: 希望社会因我们的存在而变得更美好～ 1.价值观:做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想:衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位: 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力: “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ,碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求;也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ,碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。 ,碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度 碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。 ,碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ,碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 .社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程
,碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 ,碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。 ,积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。 ,碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。 例如:碧桂园的广州凤凰城(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。 4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2 ,碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。 ,碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ,碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。
碧桂园凤凰城的定位之道
碧桂园凤凰城的定位之道 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房产界也是头一次！ 那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？ 凤凰城神话 “五一”节，似乎是专门为凤凰城而设置的！ 广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积（1.2万亩）最大的楼盘，离广州市中心３０公里，坐车30分钟时间，在“五一”正式向外发售。铺天盖地的广告，望不到尾的候车人群，广园东路的塞车长龙，像买白菜一样下单的购房者，用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说，仅“五一”一天，碧桂园凤凰城接待客户就达３?５万人之多。碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市１０个点设免费看楼车，但前来看楼和买楼的人数量实在太多，远超出运载能力，每次各站点都有市民滞留。笔者于“5.1”节后的第二个星期天（5月19日）在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点，看到排队人数还在2００人左右，最后我们等了一个小时(我们来了之后，发了5辆车)才坐上车。下午3点我们返回时，在那里排队的人数依旧！可以这样说，整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。据了解，除了乘坐看楼车前来看楼的人外，“五一”这天，碧桂园凤凰城还来了５０００多辆自驾车。由于车辆太多，在５月１日上午１１时，广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段，车辆挤成一团，造成半小时左右的塞车现象。 最后的销售数字更是惊人，据碧桂园５月２日上午的统计，凤凰城首日售出独立别墅２６０套，联排别墅１２０套，洋房６００套，销量金额达７.5亿。同日，销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。 凤凰城的节日，对房地产的不少同行来讲是灰色的，而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。在“五一”前，也有不少
2020年(店铺管理)广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
（店铺管理）广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查 社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。 社区商业于短短十年内，造就了壹批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每壹个有兴趣于家门口创业的人所需要了解的。 经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问于这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。 本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。 凤凰城经济技术指标 规划居住人数10万人 规划占地12000亩 已开发小区面积逾5000亩 住宅总户数4900户 小区总人数约2万人 超级豪宅区仍是青睐实惠 于拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到壹个社区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提且论，它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟于这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺运营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市 凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30km，南面为广州经济开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。且经由这俩条高速公路和铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。 于凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。 根据未来俩年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成壹片，1.5小时可到达珠三角任何壹个城市。 人口构成：半数是私企老板 根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭
碧桂园凤凰城8#楼2#塔吊附着方案
碧桂园凤凰城8#楼 QTZ63A (5013)型塔吊 安装附墙(顶升)施工 专 项 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 编制单位：广东业豪机械制造有限公司 编制时间：年月日
目录 一：工程概况：...................................................... 3...二：编制依据：...................................................... 3...三：塔吊附着位置确定................................................ 4... 四、安装拉杆及技术要求：............................................ 6... 五、顶升加节步骤.................................................... 7... 六、顶升过程的注意事项： (10) 七、附着式塔式起重机附墙之间的距离及悬出段相关参数 (11) 八、组织机构（人员及职责）： (12) 九：塔吊附着计算 (13)
：工程概况： 工程说明：凤凰城E9E10地块8楼及C2型地下车库（部分）工程；工程建设地点：增城新塘镇岗丰村；属于框剪结构；地上26层；地下1层；建筑高度：83.2m;标准层层高：3m ;总建筑面积：62687平方米；总工期：540天。 本工程由增城碧桂园物业发展有限公司投资建设，广东博意建筑设计院有限公司设计，地质勘察，广州建达建设监理有限公司监理，湖南拓展建设工程有限公司组织施工；由谭若翔担任项目经理，李俊东担任技术负责人。 该项目交通便利，集住宅、商业、教育为一体，配套设施齐全，为一大型高尚商住小区项目。此次施工组织编制针对8#楼1#，2#塔吊进行。 因8#楼1#，2#负责垂直运输的塔吊的使用高度超过了自由高度，必须进行附墙顶升。为了顺利顶升附着塔吊，保证设备及人身安全，特制定本附着顶升方案。 二：编制依据： 塔吊使用说明书 塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置 《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
碧桂园的了解
一、碧桂园简介 1.1 碧桂园概况 碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，我们已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。 住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。截止至2007年1月31日，我有近30个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、内蒙古、江苏及辽宁省亦有项目处在发展之中。 1.2 碧桂园历史 1992–1998年开卷力作—顺德碧桂园首创五星级会所配套建立全国著名学区广东碧桂园学校1999年品牌旋风—广州碧桂园颠覆地产界春节不卖楼传统创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌2000年开创新时代—华南碧桂园首家进驻华南板块，引领地产大盘时代2000—2001年战略布局—均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园将运动休闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获―佛山楼市奥斯卡‖之美称。2002—2005年凤凰传奇—碧桂园凤凰城以城市运营理念，开创南中国别墅城市生活新时代中国首个配套白金五星级酒店的大型社区创新引入主题公园概念，让休闲旅游与地产完美结合 2003—2005年快速拓展—半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2005年经典再创—华南碧桂园―山语‖ 月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙翘首以待，供不应求。2005年假日半岛—继凤凰城之后又一超级巨作被媒体誉为―广州地区最值得关注的楼盘‖、―广州楼市的巨无霸‖ 2005年底，南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园三盘齐发碧桂园全新项目蓄势齐发，在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮 1.3 碧桂园组织架构 集团总部建筑设计部门营销中心物业管理公司 1.4 碧桂园主营业务/品牌 开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。 1.5 碧桂园文化/价值观 坚守诚信回报社会―诚信‖是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以―诚‖取―信‖于客户，取―信‖于伙伴，取―信‖于社会，不断发展，追求完美。碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与服务，―为社会建造物超所值的房子‖，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。―为社会服务‖，这是碧桂园追求集团利益，提高集团发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功。 推动发展携手共赢碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推动了区域环境的提升和经济的飞跃。超凡实力缔造
碧桂园凤凰城七期翰林湾 六大卖点解析(1)
碧桂园凤凰城七期翰林湾六大卖点解析： 一、紧靠学校，翰林人家 翰林湾过S122快速路即为碧桂园IB国际学校，属凤凰城距离学校最近的苑区，最大化方便接送孩子上下学；同时七期翰林湾北侧为凤凰城双学区配套的另一所社区中英文学校，前后双学校，书香门第，翰林府邸，教育资源得天独厚。 二、社区商业，应有尽有 七期翰林湾沿街商业与六期相互呼应，形成超大沿街商业，与六期连接处道路拐角处计划引进大型社区超市，满足日常生活所需，同时沿S122沿线商铺将全面招商，覆盖餐饮、水果店、洗衣店、洗车店等多种服务业态，而且翰林湾沿街商业对面即为IB国际学校，繁华程度将成为众苑区之首。 三、超美园林，风景怡人 翰林湾景观沿袭凤凰城整体亚热带园林风情，中央水景连接整个苑区，并与穿城而过活水系连接，保障苑区水系干净，清爽。同时苑区栽植名贵树种，绿地覆盖率高达到47%。 四、社区巴士，畅通无忧 翰林湾距离凤凰城闹市区适中，出则繁华，入则宁静。较一期酒店位置，翰林湾在进出人员方面更加单纯，不嘈杂，均为入住业主，且较多为IB国际学校教师及学生家长，素质普遍较高，更享高端舒适生活，且翰林湾与欢乐城间均有社区通勤巴士连接，起点即在七期翰林湾，至酒店、欢乐城仅需3-5分钟，社区内通行，畅通无阻。 五、便捷交通，自成一体 S6轻轨目前正在规划建设中，并在凤凰城对面停靠站点为黄梅站，按照规划就在七期翰林湾对面，直线距离不超过1000米届时，翰林湾将是整个凤凰城距离轻轨站最近的苑区。 六、非凡之作，匠心独具 从整体苑区规划上来看，翰林湾采用围合式布局，整体封闭，所有进出车辆均在外围，全地下停车场，进出口设置全自动取卡器，方便快捷，安全称心。在楼栋布局方便，采取全南向错落分布，超大楼间距，最大项目保证每栋楼的采光和通风。 在户型设计方面，由全球顶级团队倾心设计，全面升级优化凤凰城连续5年热销的472t 传奇户型，面积段92/125/133平米，也是长期热销的三房套型，每户均享有超大南向阳台，户型方正，南北通透(边户)。
度假型酒店市场调研报告
度假酒店市场调研报告 一、度假酒店发展背景 二、我国度假型酒店案例分析 1、三亚亚龙湾人间天堂—鸟巢度假村 2、上海世茂佘山艾美酒店 3、杭州西溪悦榕庄 4、丽江铂尔曼度假酒店 三、酒店客群分析 四、长沙度假酒店概况 1、酒店概况 A、长沙同升湖通程度假山庄酒店 B、长沙宁乡碧桂园凤凰酒店 C、长沙普瑞温泉酒店 D、宁乡灰汤华天城温泉酒店 2、酒店客群分析 五、酒店配套设施面积 六、长沙度假酒店SWOT分析
一、度假酒店发展背景 目前我国的旅游消费方式和结构开始发生改变，休闲度假的需要催生了一个巨大的市场，度假酒店吸引了大量不同类型的企业进入。初步估计，2009年以前我国五星级酒店已经有20多家，其中2004年至2006年出现了14家。星级度假酒店111家。新的度假形式不断出现，高尔夫、温泉、会务、休闲娱乐等产品不断涌现。也产生了一些新的动向和趋势，这种新的发展态势需要我们进行新的研究和总结，从而引导行业的持续健康发展当前亚洲休闲度假市场潜力巨大，且市场时机成熟。中国年收入超过50万的人群将由旅游观光型客户向休闲度假型客户转换，按照国际接轨的生活方式，此类人群每年将有两次休闲度假需要。假设年收入达到50万客户人群比例占到中人口2‰，则中国将有约250万人具有此类需求。按照每一度假村每年接待此类客户2000人，每人每年在此度假村消费两次计算，则中国需要1250个此类的度假村来满足此类需求。 由此可以看出随着中国经济的快速发展，国民的生活水平得到了很大提高。加之政府实施一周双休日制度后，国人休闲时间大大增加，刺激了人们的旅游意愿，与此同时，人们消费能力提升，到风景区的度假酒店度假便成为热潮。进入21世纪后，世界旅游产业的格局和结构也发生了一些重大的变化，变化之一就是以参观游览为主要目的的传统观光型旅游活动将让位于以休闲、放松、康体、娱乐为目的的度假旅游。在这种背景下，为人们的度假旅游活动服务的度假酒店将得到前所未有的蓬勃发展。“度假时代”的到来为“度假酒店”的发展提供了广阔的空间。
2016年中国连锁酒店行业发展规模现状及未来发展趋势(精)
2016年中国连锁酒店行业发展规模现状及未来发展趋势 中国酒店行业市场运营状况分析 1、中国酒店行业供给与需求分析 酒店行业供给规模分析 截至2014年底，星级饭店统计管理系统中共有12037家星级饭店，其中有11180家经营情况数据通过省级旅游主管部门审核，完成率为94.02%。 图表2006-2014年中国星级酒店数及增速 单位：家，% 数据来源：国家旅游局 酒店行业供给结构分析 2014年，在12037家星级饭店中，除停业的857家饭店外，有11180家完成了全年经营数据的填报，包括一星级99家、二星级2557家、三星级5409家、四星级2373家、五星级745家。2014年，中国各星级酒店数量占比情况如下： 酒店行业需求规模分析 2014年，全国星级饭店平均房价为334.80元/间夜，平均出租率为54%，每间可供出租客房收入为181.48元/间夜，每间客房平摊营业收入为143.63元/间。 酒店行业需求结构分析 2014年，全国一至五星级饭店的平均出租率分别是49%、53%、53%、54%和55%；平均房价分别为106.75元/间夜、160.89元/间夜、213.60元/间夜、354.86元/
间夜和687.73元/间夜。其中，四星级酒店的需求量最大，其平均出租率为54%；五星级酒店的需求量次之，其平均出租率为55%。 2、中国酒店行业经营现状分析 酒店行业发展整体概况 截止到2014年底，在12037家星级饭店中，除停业的857家饭店外，有11180家完成了全年经营数据的填报，填报率为94.02%。填报完成率在90%以下的省份有河南、湖北、湖南和广东；99%以上的省份有山西、内蒙古、吉林、安徽、山东、海南、四川、陕西和新疆兵团。 酒店行业经营状况分析 （1）星级酒店总体营业收入分析 2005年以来，我国酒店业持续健康、快速发展，产出水平和经济效益出现了不同幅度的增长。2010年增长速度最快，达16.8%。2014年，全国星级酒店共实现营业收入2151.45亿元，同比下降6.17%。 图表2005-2014年中国星级酒店营业收入及增速 单位：亿元，% 数据来源：产研智库 （二）不同星级酒店经营指标分析 2014年，全国完成财务状况表填报的11687家星级饭店中，不同星级酒店经营情况如下： （三）不同地区酒店经营情况分析
碧桂园凤凰城案例研究
目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误！未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误！未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误！未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误！未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误！未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误！未定义书签。
碧桂园凤凰酒店集团
作为母品牌的有力外延，碧桂园凤凰酒店矢志成为国内酒店行业具有高知名度的高端民族酒店品牌。已开业的酒店主要分布广东、湖南、湖北、安徽、重庆等地，产品类型主要为商务会议型、休闲度假型。 凤凰国际酒店管理公司始终致力于打造以“凤凰酒店”为核心品牌的精品五星级酒店连锁集团。现有酒店主要由凤凰国际酒店管理公司自主经营和管理，从日常运营、服务质量、营销推广、人力资源、成本控制等方面为酒店提供健全一体化的管理与服务。 碧桂园凤凰酒店集聚了碧桂园集团多年的酒店管理经验，在规模迅速壮大的同时，还不断升级酒店硬件配套、提升服务。联手国际知名品牌的酒店管理集团，引入先进的管理理念，开创全新的管理模式，提升国内本土酒店服务行业水平。 近期碧桂园凤凰酒店集团可谓喜讯频传：黄山碧桂园凤凰酒店开业当天，位于内蒙古兴安盟碧桂园的凤凰酒店奠基仪式也在当地隆重举行。此外，碧桂园凤凰酒店旗下台山碧桂园凤凰酒店、咸宁温泉城酒店也通过五星级酒店评审。据统计，目前碧桂园已开业酒店分布广东、湖南、湖北、安徽、重庆等地，旗下挂牌五星级酒店即将达到10家，日益显示出国内一线五星级酒店连锁集团的气势。 碧桂园凤凰酒店集团官网https://www.360docs.net/doc/1410405208.html,正式上线，这意味着已开业的26家凤凰酒店可正式通过中央预订系统实施网络预订，除接受全球客人在线预订及查询外，客人及业主通过注册成为会员后，将实时享受到凤凰酒店的各项优惠。 广东省：顺德碧桂园度假村、新会碧桂园凤凰酒店、高明碧桂园凤凰酒店、肇庆碧桂园凤凰酒店、五邑碧桂园凤凰酒店、碧桂花城大酒店、韶关碧桂园凤凰酒店、佛冈碧桂园假日温泉酒店 安徽省：安庆碧桂园凤凰酒店、芜湖碧桂园玛丽蒂姆酒店、巢湖中庙碧桂园凤凰酒店、池州碧桂园凤凰酒店、黄山碧桂园凤凰酒店 湖北省：随州碧桂园凤凰酒店、荆门碧桂园凤凰酒店、咸宁碧桂园凤凰温泉酒店、武汉碧桂园凤凰酒店 湖南省：长沙碧桂园凤凰酒店 重庆市：重庆碧桂园凤凰酒店 辽宁省：沈阳碧桂园假日酒店 南京市：句容碧桂园凤凰酒店 近期筹备开业酒店位于广东乐昌、云浮、惠州、安徽滁州、湖南宁乡、辽宁沈阳城、银河城、天津、江苏泰州等城市酒店。 顺德碧桂园度假村位于桂山脚下，碧江之畔，自然环境绝佳。是碧桂园集团所建第一间四星级配套酒店。拥有欧陆式出租别墅和国际标准套房186间。配有中西餐厅、会议场所、娱乐设施，社区内星级会所。 2003年11月开业，2006年4月挂牌五星。凤凰城酒店山水环境优美，四周是郁郁葱葱的凤凰五环山，面朝仪态万方的翠湖，更有天然湖、护城池相拥四周，依山面湖，空气清新。整体占地面积达20万平方米，层高仅六层，雍容华贵之姿不言而喻，创广州面积最大楼层最低的酒店。 假日半岛酒店，依山傍水，地处广州花都，坐拥原生态丛林的王子山脉与碧波荡漾的清碧湖风景区，并与社区内的36洞国际高尔夫球场、特色岭南水乡风情的故乡里，营造了独有的文化休闲模式。 阳江凤凰酒店坐落于景色优美的燕山湖畔，具有欧式地中海建筑风格，宏伟绚丽的西斯廷拱
碧桂园企业文化
碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度 碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。 ﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 ﹡碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。 ﹡积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。 ﹡碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。 例如：碧桂园的广州(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。 4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2 ﹡碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。 ﹡碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ﹡碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。
张家界碧桂园凤凰酒店项目可行性研究报告
目录第一章项目简介 第二章投资环境分析 第三章客源情况调查 第四章张家界酒店业现状调查 第五章有可比性景区酒店状况分析 第六章未来四星级以上酒店供求状况第七章项目区位优势分析 第八章项目市场定位 第九章设计原则与风格营造 第十章建设规模与投资概算 第十一章经营管理规划 第十二章财务指标分析 第十三章项目风险与防范措施 第十四章结论
第一章项目简介 1.1 项目简介 项目名称： 项目投资方： 投资企业性质： 项目位置： 土地面积：142315平方米 总建筑面积：200485平方米 容积率：1.41 绿化率：42.7% 投资总额：预计总投资为人民币79613万元 项目定位：五星级度假酒店 项目建设期：2008年1月至2009年12月，建设期二年
2.1 项目投资方及控股公司简介 张家界*****酒店有限公司，2007年****日成立，注册资金33000万元，法定代表人：，主要经营范围为酒店筹建。公司地址：************控股集团：********** ****控股有限公司是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发的各个环节，涵盖****酒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐、社区商业连锁等多个行业的大型综合性企业集团。 十余年来，共获殊荣逾百项： 2006年：“第五届中国大型房地产企业500强”评比中，获得销售面积第***名及主营业务收入第**名； 2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业竣工面积第**名”； 2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业销售面积第**名”； 2007年9月获国家税务总局计划统计司颁发“2005、2006年蝉联中国私营企业纳税第**名”； 中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之一。 ****
黄山碧桂园凤凰酒店节能专项验收监理评估报告建筑组织设计施工项目方案建筑方案
黄山碧桂园凤凰酒店节能专项验收 监 理 评 估 报 告
黄山碧桂园凤凰酒店 节能专项监理评估报告 各位领导、专家: 首先感谢对我们工作的支持。下面我代表广东奥科工程监理有限公司向各位领导、专家就本工程建筑节能施工中的监理工作做一个简单的报告。 一、工程概况 本工程位于黄山经济开发区内,由黄山碧桂园凤凰酒店有限公司投资,广东博意建筑设计院设计，华东勘察设计院提供勘察报告，杭州中庆建设承建，广东奥科工程监理有限公司监理。本工程落地面积约１7000㎡，建筑面积6７460㎡，地下一层,地上六层，地下一层主要为设备房、室内游泳池和休闲娱乐用房,一层主要为会议室、餐饮及精品店,二层及以上部分为客房。本工程耐火等级地上为二级、地下为一级,设计使用年限为５０年。 二、节能概况 凤凰酒店建筑节能材料为：墙体采用２４０厚加气砼砌块、4０厚胶粉聚苯颗粒保温；屋面采用６0厚挤塑聚苯板;门窗采用塑钢中空玻璃(６＋９A＋6）。本工程所用60厚挤塑聚苯板由杭州多福塑业有限公司生产,聚苯颗粒保温浆料由安徽天茂新型建材黄山分公司生产,塑钢窗由黄山新绿地投资有限公司生产。 三、工程质量评估依据 1、《中华人民共和国建筑法》 ２、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB-50４１１－2０07
3、《建设工程监理规范》GB５0319-２00０ ４、《建设工程施工质量验收统一标准》GB503０0-2０01 5、《砌体工程施工质量验收规范》GＢ5０203-2002 6、《地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002 7、《屋面工程施工质量验收规范》ＧB5０207-2０02 8、设计图纸与图纸会审纪要、设计变更、施工合同、监理合同 四、监理工作情况： 1、监理部建立以总监为中心的质量保证体系，各专业监理人员配 备齐全，制定；监理部根据现场情况编制了符合该工程的监理规划、建筑节能专项监理细则,为监理工作打下坚实基础。 2、审核施工单位的施工组织设计和建筑节能专项施工方案，同时 对施工企业的现场项目部组织架构进行必要的了解和审查。要求其建立质量保证体系和安全保证体系、制定完善的施工管理制度、审核上岗人员的资质,督促落实相应的实施措施,使节能工程在施工中确保了工程质量。 3、监理部在监理过程中,严格按照国家有关法律、法规、强制性标 准文件及设计要求执行；严格履行工程报验制度、建筑材料进场检验制度、见证取样制度等。督促施工单位把所用的节能材料及时到当地相关部门进行备案，严格把好原材料和半成品的进场检验关及材料复试关,在材料进场前检查其数量、规格、出厂合格证，在符合要求的基础上按规定进行见证取样、送样复试，经试验合格后方允许该批材料在本工程上使用。 4、监理部对其施工过程采取了“全过程监理”。按巡视、平行检 查、旁站等方式进行监控。监理部制定“节能工程旁站监理方案”，监理人员按方案实施旁站监理并做好旁站记录,发现问题及时指出或下达监理通知单提出整改要求，并跟班落实直到整改到位。 5、监理部严格按工程监理规范执行，对、分项、分部工程(工序 ）及时进行验收签证，严格按设计及规范要求进行检查,验收合格后方允许进入下道工序施工。在此基础上，认真做好隐蔽检查验收纪录。在施工过程中，监理部口头提出的整改意见，施
碧桂园八大特
碧桂园八大特 1992年，在顺德北滘镇一片河滩坡地上，杨国强和他的伙伴建起了几排别墅式的商品房。这里属于碧江管理区和三桂村，于是起名为“碧桂园”。 今天，尽管碧桂园拥有中国房地产行业两块“驰名商标”之一，尽管已经成为公共公司，在香港IPO募集129亿港元，尽管顶上了“最大地主”的称号，尽管产品保持了多年一贯的良好口碑，尽管杨惠妍已经荣登《福布斯》内地首富，尽管杨国强被披露几年来慈善捐款约2亿元之巨，碧桂园还是不改其低调本色，更多时候，出现在媒体上的碧桂园还是一个一个的楼盘：“给你一个五星级的家”。 与这种低调风格一脉相承的是公司的经营理念，杨国强最推崇的公司是沃尔玛，碧桂园信奉的是“抵食夹大件”，翻译成英文，山姆·沃顿一定喜欢：everyday low-price（EDLP，天天低价）。 因为一些项目的拿地操作问题，碧桂园曾被《第一财经日报》社评质疑：“这家大型房地产企业能经得起公众推敲吗？”但另一方面，同行认为，碧桂园的业务模式和管理有其独到之处。 碧桂园，果然是“可怕的顺德人”？ 碧桂园VS. 万科 让我们先来作一个碧桂园和万科的对比： 一、虽然自上市以来，碧桂园股价上涨幅度低于主要可比公司，其市值仍位居香港上市的内地房企之首，而且，其动态市盈率低于万科。 注：P/E参照11月9日市值，碧桂园盈利预测来自UBS Country Garden by UBS 2 0070828，万科盈利预测来自中信证券《房地产行业2007年三季报综述》。 二、碧桂园近年收入增速与万科接近，但净利润增长很快。受惠于房价快速上涨，碧桂园和万科的毛利率均上升，但碧桂园净利率提升更加显著。（图表资料如无特殊说明均来自：万科、碧桂园年报、碧桂园招股书） 三、万科资产周转率今年略有下降，而碧桂园持续上升。公告资料显示，碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元，若扣除高额分红影响，2006年总资产周转率为0.50，净资产周转率为2.52。 四、通过快速开发销售，碧桂园的预收帐款占总负债的比例远远高于万科。2006年，碧桂园以15亿的净资产支持40亿有息债务，万科以149亿净资产支持133亿有息债务。此外，碧桂园通过上市改善了资本结构。 （部分资料来自UBS Country Garden by UBS 20070828） 五、万科的经营性净现金流为负值，而碧桂园经营性净现金流为正。2006年38亿的预收帐款导致经营性净现金流达35亿，融资性净现金流为负32亿，主要是因为年底25亿的股东分红。 六、较高的净利率、总资产周转率和超高的财务杠杆使碧桂园2006年的ROE进一步攀升。 这些出色的财务数据背后，是什么一种经营模式？在试图对此进行进一步分析时，我们选择了Thomas J．Peters和Robert H．Waterman提供的工具7S模型，这两位均是麦肯锡的资深董事，也都是斯坦福大学MBA毕业，他们在上世纪80年代，按照获利能力和成长速度，挑选了美国历史悠久的43家模范公司，通过深入调查、和商学院教授进行研讨，总结出企业经营的七要素框架，简称7S模型。 7S模型强调优秀企业在发展过程中必须考虑各方面的情况，包括架构、制度、风格、人员、技能、战略和共同的价值观，企业最终的竞争力和业绩取决于在每个方面的合理选择
碧桂园凤凰城案例研究
目录 01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。 1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。 03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。 4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。 05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。 5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。 5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。 06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。 6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。 7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。 7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。