设备委外维保管理制度张

某公司公共设备管理制度

1.0 目的

为规范物业分公司设备项目外包或外委过程，确保外委、外包工程在运作、项目管理或服务等方面符合质量要求，制定本制度。

2.0 范围

2.1 适用于花城碧桂园物业辖区内的设备委外维保管理。

3.0 职责

3.1 工程维修组负责小区设备委外维保的年度、季度、月度、临时维修保养计划制定，监督委外维保单位维保质量、服务、价格，做好维保记录。每年12月20日前组织召开由业主代表、维保单位、服务中心维保质量、服务、价格评估会议，评估报告交分公司经理审核。

3.2 物业分公司经理负责设备委外维保年度、季度、月度、临时维修保养计划的审核，报公司总办审批。对评估报告审核，提出下年度的设备委外维保意见，报公司总办审批。

3.3 公司设备管理中心负责设备委外维保的技术指导、支持，公司综合服务监察组负责对委外维保进行质量、服务、价格检查、监督，督促整改落实。

4.0 工作内容

4.1委外维保设备项目

4.1.1电梯维护。

4.1.2高低压供电设备的维护。

4.1.3消防联动系统的维护。

4.1.4维修中工程量较大、技术较复杂，工程维修服务部不能自己完成的项目。

4.2 委外维保设备采购的申报程序：

4.2.1采购必须严格按照申报、审批、采购的程序进行。

4.2.2工程维修组必须于每月20日前申报下月的采购计划，填写《采购物品月计划审批表》，经分公司经理审核公司领导批准后，集团采购部进行采购。

4.2.3按年采购的设备委外维保，工程维修组必须于每年12月20日前申报下年度设备委外维保计划，经分公司经理审核公司领导批准后，集团采购部进行采购，工程维修服务部根据采购合同，与维保单位制定下年度设备委外维保详尽内容。

4.2.4非计划内的临时采购必须填写《临时采购物品审批表》，经分公司经理审核公司领导批准后，集团采购部进行采购。

4.3对委外维保单位维保质量、服务、价格监督、评估、反馈。

4.3.2工程维修组对委外维保项目应派专人跟进检查，对维保更换的零配件记录在《设备大中修及零部件更换记录》，对维保质量记录在维保设备维修记录表上。

4.3.3技工对维修过程中的维保人员服务礼貌礼节及安全措施进行监管，避免因维保出现业主投诉和安全事故的产生。

4.3.4技工对维保需更换零配件进行甄别，如属三包范围内的，应及时提出并向工程维修服务部经理汇报；不属于三包范围内的，对更换零配件价格，工程维修组负责人应对比，有异常的情况，工程维修组负责人应及时提出并向分公司经理汇报。

4.4工程维修组负责人每年12月20日前应组织由业主代表、维保单位、服务中心相关人员召开委外维保评估会，就维保的质量、服务、价格进行评估。工程维修组负责人根据评估情况，向分公司经理提交评估报告。

4.5分公司经理对估报告审核，提出下年度的设备委外维保意见，报公司总办审批。

4.6外维保单位在维保过程中，如出现维保不及时、维保不按操作规程维保、维保质量差故障频频发生等情况，工程维修组负责人应及时通过《工作业务联系函》（一式二份，分公司及维保单位各执一份）通知维保单位，将存在的问题及要求目的，反馈到维保单位，限时解决，并向分公司经理汇报。

4.7委外维保单位维持现状或改善不力，分公司经理应及时向公司领导汇报，提出处理意见，以保证委外维保设备正常运作。

合同是适应私有制的商品经济的客观要求而出现的，是商品交换在法律上的表现形式。商品生产产生后，为了交换的安全和信誉，人们在长期的交换实践中逐渐形成了许多关于交换的习惯和仪式。这些商品交换的习惯和仪式便逐渐成为调整商品交换的一般规则。随着私有制的确立和国家的产生，统治阶级为了维护私有制和正常的经济秩序，把有利于他们的商品交换的习惯和规则用法律形式加以规定，并以国家强制力保障实行。于是商品交换的合同法律形成便应运而生了。古罗马时期合同就受到人们的重视。签订合同必须经过规定的方式，才能发生法律效力。如果合同仪式的术语和动作被遗漏任何一个细节，就会导致整个合同无效。随着商品经济的发展，这种繁琐的形式直接影响到商品交换的发展。在理论和实践上，罗马法逐渐克服了缔约中的形式主义。要物合同和合意合同的出现，标志着罗马法从重视形式转为重视缔约人的意志，从而使商品交换从繁琐的形式中解脱出来，并且成为现代合同自由观念的历史渊源。