上海东滩顾问健康产业地产服务介绍

工业地产发展

工业地产发展在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件；另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。投资价值显现在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。与此同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。回报率相对稳定与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

产业地产定义

产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，是构建产业价值链的一体化平台。全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝表示，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，产业地产是企业战略转型的重要方向，成功的产业地产运营商未来所获收益，应该数倍于房地产项目，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。陈国强指出，目前产业地产也存在着一些问题与困惑，土地价值发掘不足、低端重复建设与同质化、缺乏可持续发展能力、伪产业地产泛滥、软硬环境缺失、资源整合难度大、投资回收期长以及缺乏投资运营管理经验等都是未来产业地产发展的软肋产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

产业园、工业地产项目优化建议

随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。 1、本项目需要达到的目标 1、收益最大化 2、后期土地资源的获取 3、项目模式可复制性 4、其他 2、核心问题以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。 1、项目定位是否有层次？在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？ 2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。 3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入园做为支撑点。同时引进一些具有代表性的企业入园和完善的服务做为后期企业入园的说服点。

产业发展集团工业地产房屋交付管理办法(HXCY-G-CW-A15-01)

产业发展集团工业地产房屋交付管理办法编号： HXCY-G-CW-A15-01 修订记录

产业发展集团工业地产房屋交付管理办法第一章总则第一条目的规范工业地产四港类房屋交付相关事项，降低风险，确保房屋交付工作顺利进行，特制定本办法。第二条适用范围本管理办法适用于产业发展集团工业地产四港类房屋交付的财务及业务相关工作。第二章机构与职责第三条产业园职责产业园为房屋交付的责任主体，园长需统筹房屋交付的各项事宜，保证房屋交付的顺利进行，并对房屋品质及交付过程监督管理。同时，产业园为园区运营的责任主体，负责园区物业委托的模式制定，并负责后续园区的运营，收支等日常活动。第四条工业地产事业部职责 (一)确保工程进度满足交付要求；确保房屋各项基础设施的正常使用；确保交交付前房屋达到交房标准，并负责交付后客户提出问题的整改。 (二)负责房屋竣工验收等各种手续的报批。并在合同约定房屋交付前30日内，取得测绘部门提供房屋实测报告。第五条物业公司负责产业园的安全管理服务，环境管理服务，工程维修，客户服务等。第六条产业发展集团财务中心职责 (一)负责房屋交付的资格审核、面积补差结算审核、办理，相关费用的收缴等财务相关工作。 (二)提供财务方面专业支持。第七条产业发展集团运营中心职责

负责房屋交付各项工作的支持协调及信息备案。第三章交房前提条件第八条房屋交付前提条件交房前，应确保房屋达到以下交房条件： (一)已获得测绘部门提供的实测报告。 (二)房屋交付四方验收工作已完成，且验收报告已签批完毕。 (三)已签订物业委托协议或物业委托条款已出具书面审批文件。第九条未达到交房条件交房规范房屋未达到交房条件是指不符合第八条所述的交房条件，此情况下企业需要提前入驻的，应提交《提前入驻审批表》（附件1），经产业发展集团各有关部门审批后给予办理入驻。第四章交房工作流程第十条房屋交付前品质检查及整改 (一)房屋品质检查房屋达成验收条件时，由产业园园长牵头，组织工业地产事业部、物业公司对房屋品质进行验收，确保房屋条件达成房屋使用手册约定的房屋标准，关注要点包含但不限于如下内容： 1.房屋使用功能及设计缺陷检查。 2.核对房屋是否违反国家标准、行业规范、强制性条文。 3.房屋实际交付标准及合同交房标准的核对。 4.重大质量问题：大面积空鼓、裂缝、渗漏，房屋不方正等。 (二)交付前产品缺陷整改 1.涉及质量问题，工业地产事业部应安排责任单位进行整改并监督整改过程和质量、对整改结果负责，在要求的整改期限内整改完毕，产业园园长应及时组织再次验收。 2.对涉及到的功能缺陷、设计缺陷等，整改需要增加成本的，需上报集团决策。

产业发展集团工业地产房屋交付管理办法

产业发展集团工业地产房屋交付管理办法编号： HXCY-G-CW-A15-01 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

利用存量工业地产发展创意产业园区的思考

万方数据

利用存量工业地产发展创意产业园区的思考作者：蔡婷作者单位：百联集团置业有限公司刊名：管理学家英文刊名：GUANGLI XUEJIA 年，卷(期)：2010(12) 参考文献(5条) 1.张京成中国创意产业发展报告(2010) 2010 2.冯梅中国文化创意产业发展问题研究 2009 3.张京成;周学政创意为王--中国创意产业案例典藏 2007 4.厉无畏无意产业导论 2006 5.哈特利创意产业读本 2007 本文读者也读过(8条) 1.施辰.张建坤.李凯.Shi Chen.Zhang Jiankun.Li Kai基于区位因素的工业地产开发评价模型构建[期刊论文]-价值工程2009,28(6) 2.袁伟达园区开发商成功的关键因素[期刊论文]-中国房地产2010(3) 3.王宏新.卢长锋工业地产须防范三大风险[期刊论文]-城市开发2007(8) 4.刘丽荣.冯兵.李少游.王兴中工业地产与城市经济互动发展机理研究[期刊论文]-商业时代2009(17) 5.邹毅.刘力上海工业地产投资指引[期刊论文]-沪港经济2008(9) 6.万克俊.苏向学后工业时代主题产业园的开发与营运[期刊论文]-当代经济2010(22) 7.李琳合理研判产业园区项目的开发价值——以某动漫产业园区为例[期刊论文]-中国房地产2008(10) 8.李连元工业地产:以专业化谋发展[期刊论文]-城市开发2007(8) 本文链接：https://www.360docs.net/doc/1a4726356.html,/Periodical_glxj201012536.aspx

关于发展园区工业地产的调查与建议

关于发展园区工业地产的调查与建议课题组园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业的总称。如何加快发展工业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大课题。市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发展情况进行了深入调研。现将有关情况报告如下，供领导决策参考。一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。发展园区工业地产，对于科学合理配臵土地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具有十分重要的意义。

（一）发展工业地产促进了土地集约节约。近年来，国家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。而以建设多层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用地容积率，有力地促进了集约节约用地。如隆平高科园占地 185 亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达 30 万平方米，是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。其中的金丹科技创业大厦容积率达 6.7，总建筑面积 11 万平方米，相当于该园区 2003－2004 年两年引进 11 家中小企业总建筑面积之和，而占地面积却仅为这 11 家企业 350 亩用地面积的7，节省土地 325 亩。按照每家企业 400 平方米的创业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳 200 余家企业入驻，是原计划的 19 倍。望城经开区截至 2010 年底，累计引进工业地产企业 7 家，园区工业地产投资强度达 2164 万元/公顷，工业用地产出强度达 4075 万元/公顷，大大高于该园区整体投入产出强度。同时，该园区拟出台的项目入园审查制度将规定：总投资在 5000 万元以下，用地面积在 50 亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买园区内的工业地产产品落户。湖南环保科技产业园长沙国际企业中心项目单位产出达到 1700 万元/亩，是园区一般工业用地的 9～10 倍；年税收 85 万元/亩，是园区一般工业企业 5～8 倍，同样规模的一块土地，过去只能容纳一家中型企业，现在却

干货-产业地产地四大商业模式

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了国家级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国围大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国的一主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在、天津、、、等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U 谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国围建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年将

园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在、昆山、海门、、、义乌、天津、等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国围大肆拿地，进军物流地产。、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO，自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的工业园（中新集团）也正在A 股IPO排队中，据统计，2013~2014年在资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动

工业地产产业化趋势(精)

一、工业地产的概念及商业开发模式工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地,以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地,工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种:工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。工业地产作为工业产品的主要载体,随着工业制造业的发展和升级,也已经形成了产业化的发展模式,同时也就逐步具有了其独有的商业模式。自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施配套建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始,工业地产业的特性就予以显现出来了,这就是工业地产的开发都具备“投资大、启动快、以增值性较强的服务实现收费、追求长期稳定的回报”的四大产业特性。在上海,投资大和启动快这两大特性尤其明显,上海的工业园区在规划和定位上都是比较前瞻和讲究一步到位的,资金投入在基础设施上是相当大的,园区管委会的机构设置比较全面和完善,在招商所需的硬件配备乃至人员经费预算上也是毫不吝啬,这样的大投入意味着开发主体单位需要招商领域的大回报,于是符合了现今上海工业地产市场开发的一大现象,就是“有土招商”和“无土招商”同步进行。作为中国的经济中心,上海具有其他省市区域不具备的产业优惠政策,在投资环境和产业导向方面总是占据着领先的地位。上海的工业园区往往先采取“无土招商先引税”的招商策略,通过政策的优惠扶持,吸引一部分的企业注册落户于工业园区,这些企业不需要土地和厂房,只要有相应的办公室就好了,他们多半是一些行业的经销商或者是产业配套服务商,在产业政策的支持下他们可以很快的实现纳税,为地区带来新的税源,园区同时再拿税收的地方财政留存部分作为基础设施配套经费,这样就又符合了启动快的特点,形成了良性循环,保证园区开发的资金链不断,做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。目前据笔者了解,上海工业园区的招商策略和方法已经被推而广之,在一些二线城市也开始了这种开发模式。目前各种类型的园区开发模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同,通常常见的模式有四种,即工业园区的具有较强的政府导向型的开发模式;在生产制造业具备行业绝对优势的

新加坡腾飞集团工业地产项目在中国的发展

1腾飞中国（Ascendas China）简介 1.1腾飞在亚洲腾飞集团是亚洲领先的商务空间方案提供者，在亚洲市场业务广泛，主要集中在新加坡、中国、印度和韩国。公司开发,管理和营销科技园、工业园(制造, 物流和分销中心)、产业园、科学园、高科技设施以及都市商业楼宇（写字楼、商场）。旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园，中国上海腾飞大厦和位于苏州工业园的新苏置业。腾飞集团在全球拥有1300多个国际客户，其中许多是世界500强企业。 2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托(A-REIT)。2007年8月，首个在新加坡上市的印度房地产基金 -- 腾飞印度信托成立。 2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF。同时，腾飞也推出了一系列房地产私募基金，包括腾飞印度开发基金、腾飞东南亚商务空间基金、腾飞中国工业园和产业园基金以及腾飞中国商业地产基金。 1.2腾飞在中国目前，腾飞业务已扩展至国内十个城市：上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州，拥有15个工业项目。腾飞拥有、管理、营销门类齐全的商务空间，满足诸如工业制造、科学技术、信息技术、办公及零售等各种行业的需求。腾飞新苏置业(苏州)有限公司在中国首创了预建标准厂房的概念和做法，此举促进了堪称园区典范的苏州工业园区的招商引资工作。 1.2.1腾飞在中国的项目业绩 ●腾飞新苏置业（苏州工业园区） ●腾飞大厦（上海） ●海洋大厦（上海） ●腾飞创新中心（西安） ●腾飞创造中心（南京） ●大连软件园腾飞园区（大连） ●杭州新加坡科技园 ●腾飞吴江标准厂房项目（苏州） ●威新软件科技园（深圳） ●威新国际中心（北京） ●在北京经济技术开发区内为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：星网物流中心，飞煌世亚电子厂房，腾飞百胜食品配送中心 ●在中国其他地区为企业度身定制厂房或承接建后回租项目：如日立仪器（苏州），楼氏电子（苏州），码捷（苏州），沙基诺（苏州），福士科耐火材料（天津）等。

产业地产简介

产业地产的定义和发展阶段名词解释产业地产产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。发展阶段产业地产商代表阶段一企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。行业格局：“北有华夏联东、南有天安数码城” 《2013年中国房地产百强测评研究报告》排名显示，联东U谷、天安数码城和华夏幸福基业依次位居中国产业园区产业运营商前三名。阶段二工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的欢迎。页脚内容1

但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。 20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。上市企业华夏幸福基业、华南城、东湖高新、海泰发展形成自身商业模式联东集团、意库园区、中天万城、东方今典、北大资源集团、五矿产业园阶段三产业地产现在已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早前，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。产业地产开发模式产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。页脚内容2

产业园区运营模式

————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期: ?

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于１998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。20０２年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 ?运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区＋地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理。与2０15年提出的PＰP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

?运营特点 1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策; 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。

九大工业地产企业分析

目录一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式 (3) 二、联东集团：产业地产做的很纯粹 (5) 三、天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容 (5) 四、张江高科：创新孵化一体两翼产业互动 (6) 五、华南城：商贸物流城 (8) 六、卓尔发展：汉口北模式 (9) 七、万通地产：美国工业地产模式全部持有出租 (10) 八、万科：轻资产运作之小股操盘“运营能力+合伙人制度”.. 10 九、绿城：轻资产运作之“代建” (11)

一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式㈠三大核心能力：战略规划能力+产业招商引资能力+投资建设能力㈡产品线：以固安为代表的产业新城+以无锡为代表的城市产业综合体+以丰台为代表的商业综合体㈢产业新城理念：“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹、共同发展”，通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题。㈣“园区运营+地产开发”模式解读政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门进行经营和管理。华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。 1、园区运营与土地开发在园区运营方面：通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，

公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。土地开发上：采用BT模式，与政府按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。 2、企业与地方政府的“双赢”：

产业地产发展形势及开发盈利模式

导读近年来,房地产市场调控力度持续加大,市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。 1 产业地产发展形势 1、传统房企开始往产业地产转型房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。 2、产业地产商开始大肆布局华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。 3、制造企业、电商向产业地产延伸从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。 4、金融资本开始青睐产业地产一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013-2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张。

工业地产开发特征及流程(精)

关于工业地产工业地产开发特征一、工业地产理论及开发模型介绍 (一工业地产理论 (1工业地产的概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言,就是工业性质的房地产。 (2常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。工业地产开发模式分析。 (1工业园区开发模式在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 (2主体企业引导模式

是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其主要是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成和提高。 (3工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,开发企业只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。 (4综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制主要有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少

上海东滩顾问 健康产业地产服务介绍