土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤：
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题
的通知》（国税函〔2010〕220 号）第一条规定：
“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值
税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票
所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票
的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其
他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部
门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款
的，应在计算土地增值税时予以调整。”
根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形
之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准
住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征
土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就
其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售
收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配
土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊
的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额
×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积
某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建
筑占地面积
分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配
的绿化道路占地面积
第三步：房地产开发成本的分配
1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑
面积法对各期开发成本进行分摊
除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分
摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合
成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面
积
2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类
型的房屋进行开发成本的分配
⑴计算层高系数
选取普通标准住宅层高（住宅层高 2.8 米）为基数，
层高系数设定为 1；非普通标准住宅、商铺层高均高
于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系
数，即：
非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝
2.8÷2.8＝1
商铺层高系数＝商铺层高÷住宅层高＝4÷2.8＝1.4286
⑵计算层高系数面积
普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝10175.40
㎡，
②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝
9648.10㎡；
非普通住宅层高系数面积
①总层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×非普
通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡，
②已售层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×已
售非普通住宅面积）＝1

×1633.68㎡＝1633.68㎡；
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积＝∑（商铺层高系数×商铺面积）
＝1.4286×1219.77㎡＝1742.56㎡，
②已售层高系数面积＝∑（商铺层高系数×已售商铺
面积）＝1.4286×55.40 ㎡＝79.14㎡。
已售总层高系数面积＝9648.10㎡＋1633.68㎡＋79.14
㎡＝11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题
的通知》（国税函[2010]220 号）第三条第（二）项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目
计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最
高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金
额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付
的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内
计算扣除；
即开发费用＝利息+（购地款+开发成本）×5%
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提
供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地
使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之
和的 10%以内计算扣除。”
即开发费用＝（购地款+开发成本）×10%
计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同
类型的房屋进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理
费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有
营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费
附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规
定。
核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转
让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：
①普通住宅已售部分应分摊＝允许扣除的税金总额×
普通住宅收入/总收入
②非普通住宅已售部分应分摊＝允许扣除的税金总额
×非普通住宅收入/总收入
③商用房已售部分应分摊＝允许扣除的税金总额×商
铺收入/总收入
第六步：财政部规定的加计 20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
细则》（财法字[1995]第 6 号）第七条第（六）项规
定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权
所支付金额与房地产开发成本之和，加计 20％的扣
除。
即加计扣除数＝（土地款+开发成本）×20%
计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同
类型的房屋进行分摊。
第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额
①普通住宅扣除项目金额＝取得土地使用权所支付金
额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产
有关的税金+财政

部规定的加计扣除
②非普通住宅扣除项目金额＝取得土地使用权所支付
金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地