万达商业综合体规划设计管控要点(七)

万达商业综合体规划设计管控要点（七）

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某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状

城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)

城市综合体“万达广场”价值研究报告侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休

闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书一、规划背景 1、项目概况该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版）（3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。二、设计理念成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境四、建筑单体设计 1、功能分区（1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间

市场购物中心规划与设计

大型商业建筑设计原则一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接阻碍企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在治理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个特不重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛汲取消费者促进销售，实现更好的经济效益。都市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与都市人口分布形态紧密相关。都市商业中心的形成和进展是都市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济阻碍，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是阻碍企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合都市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个都市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚拢效益，要求最大限度地利利都市的各种基础设施。因此，都市人口分布的空间形态是商业中心形成进展的重要制约因素。（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时刻不同，对选址条件有不同差不。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光扫瞄，为以后购买作预备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时刻较长，流淌时刻相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是阻碍购买能力、购买适应的要紧因素，必须加以考虑。前者能够作为商业规模的要紧参考指标，后者则除阻碍规模之外，还决定了商业的特色和内容。

大型综合体设计要点

1、前言本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2、商业综合体的含义商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3、商业综合体经营管理对设计的影响甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。

分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。 4、商业综合体设计中需要特别注意的一些名词业态：指不同的建筑功能。物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分店招：指商铺门面统一的商业广告标识。道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。 5、商业综合体的设计范围红线内所有强电设计：（1）完成一般由供电局设计、管理的中压开闭所、局管变电所的设计工作。（2）中压（10kV）供电系统、低压（0.4kV）系统。（3）动力配电。（4）普通及应急照明（非装修区域）。

商业综合体规划设计方案评审要点解析

备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

大型MALL购物中心策划设计要点(doc 8页)

大型MALL购物中心的投资决策策划与开发现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点，是MALL实践的指南。一、国内外shopping mall 发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。购物中心的定义如下： 1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5.有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。 6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7.有创造新商圈或更新地区的贡献。购物中心的建筑特征

MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。二、shopping mall可行性研究购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。可行性研究包括如下内容： 1.1用地选择（一）用地区位和交通人口状况总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；二、工作周期第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()；第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日；三、调研容与形式调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；区域商业前景调查目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析；潜在消费人群调查目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

商业综合体建筑设计的要点分析

商业综合体建筑设计的要点分析随着城市发展速度越来越快，对于城市建筑问题人们也更加重视。在城市发展中商业综合体建筑成为一股强大的推动力。为城市商业活动开展创造着理想的运营平台。商业综合体建筑的功能较多，是集娱乐、购物、餐饮及办公等功能为一体的综合建筑，能够显著增加当地商业的经济效益。文章针对商业综合体设计的要点进行探讨分析。标签：商业综合体；建筑设计；设计要素 1、设计中注意的主要要素茌商业综合体建筑设计中，设计者首先需要了解综合体建筑的需求要素，并根据其需求要点开展设计工作。在实际的设计中，其主要的需求要素包括了以下几点。①综合性。综合性的商业建筑应具备较强的综合性特点，如可以兼容多种商业经营模式、易于开展各种商业改造工作、经营空间具有一定的独立性等，都是这种综合性的主要表现。需要注意的是，商业建筑综合只是其商业属性的一个表现，不能以破坏其安全、环保等其他需要为代价。②安全性。对于建筑特别是商业化建筑而言，安全性保障是其设计中应主要考虑的元素。在近年来商业建筑中发生的大型安全事故中研究者发现，设计不合理成为了事故发生的主要原因。为此设计者在设计过程中，应将安全性因素放到设计的首要元素中，确保建筑整体的安全性。③便利性。商业建筑的便利性，可以确保商业建筑开发质量提升。这种便利性主要包括了内部便利（如电梯布局合理、步行道设置方便等）与外部便利（如交通便利、停车便利），两个主要组成部分。 2、建筑布局设计要求在建筑设计中，整体布局设计是其开展设计工作的基础。在布局设计中，其主要设计内容包括了以下几点：①地下建筑布局。在新型的商业建筑设计中，地下空间的布局设计占据着较为重要的位置。当前商业建筑设计中，一般将地下空间分为两个部分。一部分为商业空间，主要位于地下1、2层空间。主要用于地下超市、商业经营、小吃城等商业开发使用，用于吸引商业客流的增加。另一部分为附属空间，主要用于机动车停放、建筑办公区域等使用，为建筑整体提供附属服务。②文艺表演空间布局。影院、剧场等表演商业活动的加入，对于建筑整体商业性的提高起到了促进作用。在建筑设计中，用于表演的商业空间一般需要布置在配楼、建筑顶楼等较为独立的空间中，确保演出不影响建筑整体商业活动的开展。③外广场布局。商业建筑的外广场也是其商业活动的重要组成部分。在建筑的布局设计中，设计者需要按照广场实际情况合理布局，将广场划分为商业服务区（如美食广场、夜市）、景观区（绿化、喷泉、雕塑）、步行道等区域，提高广场的使用效率。 3、外立面设计要求分析

商业综合体商业规划及方案

商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案

目录第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)

2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)

商业综合体规划设计方案评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

万达商业综合体

吉林华桥外国语学院本科毕业论文（2010级）

万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness

摘要自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式

Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model

商业综合体建筑设计要点分析

商业综合体建筑设计要点分析发表时间：2017-07-03T09:17:22.587Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年3月上作者：陈进 [导读] 我们需要从实际的角度出发，结合当地的社会历史、文化，强化商业综合体的平面功能与立面造型，以创造出优秀的建筑作品。深圳机械院建筑设计有限公司摘要：随着我国经济的快速发展，人们对于高品质商业配套设施的需求越来越大。商业综合体建筑正是在这种背景下应运而生，同时也带动了地方的经济。本文根据工程案例，对商业综合体的建筑设计要点进行分析，供同行借鉴参考。关键词：商业综合体；建筑设计理念一、工程概况某项目建筑总面积约48950m2，建筑功能集办公楼及商业配套、酒店式公寓一体。1～4层为裙楼，上部设计3栋塔楼，塔楼与裙房之间设有2米高的设备层（即第5层，不计容积率）。裙房的功能以商业为主，裙房1～3层为百货区，餐饮区，4层为影院，局部为特色餐饮，清吧。每层6000平米，合计24000平米。1，2号塔楼主要功能为写字楼，布置在裙房的东侧上部，层高4.20米，共20层（6～20层），各塔楼每层面积为520 m2，两栋塔楼合计15600 m2。3号塔楼位于裙房的西侧上部，主要功能为酒店式公寓，层高4.2米，共22层（6～22层），每层面积550 m2，合计9350 m2。二、商业综合体建筑设计（一）设计理念本项目在设计上力求创造出具有现代化、时代化、高技化、造型美观新颖的商业综合体建筑，尽力做到以人为本，建筑空间布局合理，体量组合协调一致，采用高新的玻璃材料，色彩处理淡雅明朗、简洁大方，给人以视觉上的享受，打造成当地的亮点建筑。 1.建筑形体设计：将城市综合体设计成为新的区域地标性建筑，建筑形要简洁、大方、活泼、鲜明，商业气氛浓厚。 2.平面设计和功能分区：总平面设计以商业步行街为主轴，将各主力店贯穿连通，使各业态紧密联系，各业态之间以竖向分界。步行商业街也是一个竖向、平面的交通转换空间，起着空间平台的作用，方便联系各业态。所有轴线和分界面在中庭交汇，并在视线上相通，关系明确。（二）整体规划布局 1.总平面布局。本项目划分为办公、酒店式公寓和商业综合体。以两条贯穿基地南北的室外步行街为主线，组织各功能空间。此步行街呈T形和U型，并在起始和中部设置休闲广场，形成人流停留活动的空间节点，丰富了室外空间的形态和层次。T字形的室外步行街，起到步移景移的效果，增加了空间的趣味。 2.道路交通组织。建筑周边均设计有内部道路与用地南面、东面、西面的城市道路相交接，形成一个环行的交通体系，交通流线清晰，方便快捷。车行出入口设置：本地块共设置3个车行出入口，东北侧为车行主要入口、西侧和南侧各设置一个车行出口，车辆进入基地从东侧入口直接进入地下车库，基地地面仅供消防车紧急使用；人行出入口及行人组织：商业人流组织：基地共设置四个人行出入口供商业人流使用，于东侧设2个，西侧设置2个出入口，与城市道路相连。东侧入口处设置大型人流集散广场，作为基地的主要出入口，迎接来至四面八方的城市人流。北侧入口广场为室外步行街和室内步行街的共用起始广场，以此为起点，基地内部设置一条贯穿南北的U字形的室内步行街，作为行人主要的购物和游玩的通道。 3.景观设计。在景观设计中，希望通过硬质景观，绿化景观以及各种环境设施包括户外标识及灯光的搭配，形成有序友好的户外空间，以此来提升商业广场的价值，并带动整个地块以及周边地区的繁荣。在外街空间，我们的景观元素主要来源于建筑外立面，是建筑立面在地面上的投影，富有现代感和节奏感的铺装风格和建筑外立面形成统一体系，强化了整个空间的个性。内街作为一个独具特色的空间，我们采用的设计元素则来源于流淌的水流，由于建筑的风格硬朗现代，水流式的铺装弱化了建筑对内街空间的限定感，同时水流式的铺装还与室内空间相互贯穿，顺畅的游线使得各室内步行街入口有机地联系在一起，突破了室内外空间的界线，增强了内街和外街的连续性和互动性，从而使整个购物空间像顺畅的流水一般焕发出一种活力。在绿化设计中，强调简洁与精致。在外街用整形的绿化结合泛光照明，突出商业氛围。在绿化带种植海藻等名贵植物，区别于周边环境。商业广场及酒吧街局部点缀香樟，布置移动绿化，增加绿意，形成良好的生态环境。南面的广场设计主要包括水体、雕塑小品、室外家具等要素。其中，广场的水体设计以喷泉、瀑布等动态形式为主，其景观具有吸引人流，活跃气氛，烘托主题，提高人们审美情趣，调节广场小气候等重要作用。而南面广场中雕塑小品的设计在符合场所特质的基础上，色彩宜鲜亮，造型宜大胆创新，从而增添场所的文化气息和时代特征，突出商业氛围。（三）功能分区建筑主体功能为办公，酒店式公寓，裙房1～3层为百货区，餐饮区，4层为影院，局部为特色餐饮，清吧。1，2号楼布置在裙房的东侧上部。1、2号甲级写字楼与综合楼之间设有2米高的设备层（即5层），6～20层为写字楼的标准层，层高4.20米，3号楼位于裙房的西侧上部，主要功能为酒店式公寓，层高4.2米，共22层。地下室设计为2层地下室，整个地下室连通设计，平面功能主要有设备用房、平战结合的地下停车库和自行车库；同时根据新能源汽车越来越多的情况，部分车位配有充电桩。（四）建筑流线为了将商业人流更好地引入到高楼层，项目的商业主入口设置了直接通往二层的连廊台阶和扶梯。在室外商业街部分设置了一系列的环形连廊，各个商业体块通过连廊相串联，从而创造出极为丰富的空间体验，形成强烈的场所感与趣味性。连廊和扶梯带动了所有店铺的人流，无商业死角。同时，连廊也可被用做室外餐饮休闲区，或者小型的促销活动空间，从而为租户及运营部门带来更大的价值。另外，退台也成为了设计亮点，为三到四层的目的地类型商户带来特色空间。（五）建筑造型建筑体量简洁完整，力求经典大气的形象。塔楼立面强调竖向线条，装饰条的宽度随高度微调，使建筑立面更显挺拔修长；避难层与设备层所需风井结合玻璃百叶设计，成为立面元素的一部分；塔楼平面呈长方形，四边作弧线处理，增加了立面的层次感。商业裙房为通

(完整word版)商业综合体总体规划

商业综合体总体规划一选址、规捌布局与外部交置 1. 商业综合体的选址合适的地段是商业综合体开发取得成功的先决条件，要综合考虑各种因素如周围地区的人口及其购买力、交通条件和地形特点，在规划布局上要选用适当的平面形态，并合理组织场地周围的交通。周围的道路状况对商业综合体的发展起着制约的作用．在道路变通不方便的地区丌店是吸引不了多少顾客的。因此应当在交通可达性好的地点选址，所谓可达性．是指人们从住所到商业设施的方便程度。山于居民购买的于货物本身的价格加上往返的交通费。因此交通可达性最佳的实质是使购物者的交通时间总和为最少，从而把交通费用降到最低。在实际操作中一般根据所需时间绘制出“等时间距离图”．以判定商圈范围所覆盖的人口和交通的便利程度货物和服务的价格等。 2.总体规划布局商业综合体功能的综合性导致其流线众多，交通关系复杂，在总图枷。划阶段就应处理好这些关系，合理布置各功能分区．组织顺畅的交通。应将步行者的安全便利放在优先地位．使步行者接触商业店面或公共活动宅问的机会尽可能大．而停车场则应放在地段环境差、周围干扰大、不适宜步行者活动的区域。规划布局应有地区性的整体观念，要防止对周围环境的不利影响如汽车流对居民区的干扰、昼夜营业带来的声、光污染等。停车场是商业综合体中一个重要的功能区。在城市郊外，一般在主体建筑周围布置大面积停车场，在城市中心采用这种形式很不经济．所以多将停车场设在地下车库或多层停车楼内，也可以在低层建筑的屋顶上布置停车场。合理确定停车场的出入口位置十分重要，出入口应与城市道路有直接联系，具有易达性和较好的可识别性。对于郊区型商业综合体，因其占地面积大，多在水平方向上组织不同功能空间。城市中·Ii,区由于用地紧张．较多采用立体型混合式的功能分区，有水平方向的划分，但更多的是垂直方向的叠加。国外的很多商业综合体运用了这种分区方式，如日本福冈博多水城就以低层运河街、多层娱乐衡相配合区分了购物、

现代城市商业综合体的设计要点及存在问题分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/1d7552303.html, 现代城市商业综合体的设计要点及存在问题分析作者：李伟超李阿利来源：《房地产导刊》2014年第02期【摘要】现代城市商业综合体的产生背景作为城市建设的重要组成部分之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区发展的原动力之一。随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的发展成为了必然趋势。以10万m2建筑规模为起点的大型商业综合体将办公、购物、餐饮、娱乐等功能进行有机组合，并充分发挥其各自的作用，为不同行业、不同阶层的人群创造出色彩丰富的现代都市环境，满足着都市人口日常的各种需求。【关键词】商业综合体；设计；要点；存在问题；解决措施前言：城市商业综合体不仅有助于城市内需的拉动，而且有助于城市精神面貌的提升。值得一提的是，城市商业综合体在发展过程中，一定要结合所在城市的经济水平、人口构成以及市民的消费水平，做出正确的调整。城市商业综合体是城市化进程中的一种新型载体，也是城市进行资源优化配置的一种创新模式。下文将针对城市商业综合体设计的发展及要点展开深入的探讨。 1.城市商业综合体设计的发展 1986 年，城市商业综合体这一模式诞生于巴黎拉德方斯，随后在纽约曼哈顿获得了进一步的发展，并开始走向世界。该模式在整体布局方面较为完整，在功能特色方面相对明显，同时还具有资源共享的优点，是现代城市各项功能得以实现的新型载体。随着经济水平的日益提高，城市商业综合体这一模式在我国东南沿海等地区获得了迅猛的发展，形成了诸多城市商业中心。此类商业中心通常以大型购物中心为主体，同时融入了餐饮、娱乐、办公等现代元素，大多规模都在 10万平方米以上，是一种规模庞大、功能完备的城市商业综合体。在我国，城市商业综合体已经有十多年的发展历史，虽然在时间积累方面落后于许多国外城市，但在某些项目设计、实践中积累了大量的、宝贵的经验，形成了自身风格的设计新趋势。当前我国零售行业、餐饮行业、娱乐行业、酒店以及办公、居住在城市商业综合体中的发展趋势整体良好。 2.现代城市商业综合体设计存在的问题分析 2.1现代城市商业综合体的设计原则问题