商品房买卖合同纠纷案民事判决书

商品房买卖合同纠纷案民事判决书

商品房买卖合同纠纷案民事判决书

申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：唐XX，男，汉族，1950年2月16日出生，住XX省XX县XX镇浙大北路116号4号楼502室。委托代理人：徐越，XX文福律师事务所律师。委托代理人：杨晓明，XX文福律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：XX联汇房地产开发有限公司。住所地：XX省贵阳市新添大道南段289号中天花园玉兰花园A座2单元4层2号。法定代表人：云XX，该公司经理。委托代理人：汪XX，XX君跃律师事务所律师。委托代理人：傅XX，XX君跃律师事务所实习律师。申请再审人唐XX与被申请人XX联汇房地产开发有限公司（以下简称联汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，XX省XX县人民法院于2013年5月7日作出（2013）湄民初字第597号民事判决。唐XX不服，向XX 省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2013年8月26日作出（2013）遵市法民三终字第166号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回XX省XX县人民法院重审。XX省XX县人民法院重审后，于2015年2月24日作出（2013）湄民重字第13号民事判决。唐XX不服，向XX省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2015年7月1日作出（2015）遵市法民三终字第239号民事判决。唐XX仍不服，向本院申请再审。本院于2015年12月5日作出（2015）黔高民申字第477号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人唐XX及其委托代理人徐越，被申请人联汇公司的委托代理人汪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年4月1日，唐XX向XX省XX县人民法院提起诉讼。请求判决：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；

2、由联汇公司退还唐XX购房款753617元，并支付违约金7563.17元。联汇公司提出反诉。请求判令：1、由唐XX继续履行合同；2、由唐XX支付未付的购房欠款90000元及违约金直至付清所有款项时止（截止起诉日违约金为17190元）；

3、本案诉讼费用由唐XX承担。一审查明，2011年8月8日，唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同。合同约定：联汇公司将其修建的位于XX县XX镇“茗城峰景”4期3

幢山景庭2单元16层1号住房卖给唐XX，该房建筑面积129.96?O，套内面积107.3?O，房屋总价款XXXX元；购房款的付款方式及期限为：2011年8月8日支付XXXXXX元，2011年10月1日支付XXXXX 元，2012年10月1日支付XXXXXX元；房屋的交付时间为2012年12月31日前，办理产权转移的时间为2013年12月31日前；该合同还对逾期付款、逾期交房及违约金等事项进行了约定。2011年8月8日，唐XX通过原XX县农村信合银行转账支付给联汇公司350053元。该收据的收款方式：转账（信合），收款事由：1期车库、4期首付款。2012年1月17日，唐XX向联汇公司支付140000元（其中现金XXXX 元，转账1XXXX元），收款方式为：转账加现金，收款事由为：四期房款。以上两笔款项唐XX提交有关转账的证据材料。唐XX另外向联汇公司缴纳了现金XXXXX元的会费。另查明，唐XX在2011年8月12日还与联汇公司签订了另外一份购买“茗城峰景”1期20号车位的《商品房买卖合同》，总价款为XXXXX元。购房款的付款方式为：2011年8月12日前支付全部房价款。唐XX之子唐XX与联汇公司于2011年7月30日签订一份购买“茗城峰景”4期3幢山景庭2单元17层1号住房的茗城风景住房一套的《商品房买卖合同》，总价款497896元，购房款的付款方式为：2011年8月16日支付首期房款XXXX元，余款XXXXXX元按揭。2011年8月16日，唐XX通过原XX 县农村信合银行转账支付给联汇公司XXXX元和XXXX元。该收据收款方式：转账，收款事由为：茗城峰景4期2-17-1号房首付款和代收费。唐XX另向联汇公司交纳20000元的会员费。一审认为，双方当事人于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》是有效合同。在合同履行过程中，双方对购房款的支付金额发生争议，争议的焦点：唐XX认为，编号分别为0002346、0002359的两张收款收据（金额分别为XXXXX元、XXXXX元）是唐XX之妻杜德智于2011年8月8

日交付的现金223564元，加上会员费20000元和认购定金XXXXX元（编号分别为0001898、0002003、0002019的三张收款收据）形成的；联汇公司认为，编号分别为0002346、0002359的两张收款收据（金额分别为244309元、19255元）是收款收据为XXXXX元（编号为0002448）拆分而来。唐XX所提供的证据和陈述不能充分证明自己的主张，其理由：1.2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》中明确约定：分期付款（付款方式及期限为：2011年8月8日支付244309元，2011年10月1日支付140000元，2012年10月1日支付90000元），唐XX即在2011年8月8日就支付了573617元｛（350053元（转账）＋（244309元－40000元（会员费和认购定金））＋19255元＝573617元｝，大大超出了唐XX购房的总价款；2.2011年8月8日唐XX就支付了244309元（首付款）和19255元（代收费），履行了合同义务，又在当日转账支付了350053元，唐XX不能说明理由；3.

唐XX诉称交付的现金223564元，现金来源是华峰水泥厂收取的他人购买的水泥款，但唐XX未提供相应的证据加以证明；4、唐XX提交的编号分别为0002346、0002359的两张收款收据（金额分别为XXXXX 元、XXXXX元）载明的收款方式是转账（信合），而唐XX诉称交付的是现金223564元（其余为会员费XXXXX元和认购定金XXXXX元），唐XX未提供与该收据中载明的收款方式（转账（信合））相一致的信合银行转账记录的证据材料；5.如果截止2012年1月17日前唐XX已向联汇公司交纳了613617元，已超出购房总价，那么在2012年1月17日又向联汇公司交纳了XXXXX元，履行了合同约定的第二期付款义务，唐XX不能说明理由。因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对唐XX请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求联汇公司退还其购房款753617元，并支付违约金7563.17元的诉讼请求，因唐XX未提供充分的证据证明自己的主张和陈述，应不予支持。对联汇公司的反诉请求，结合双方当事人的陈述，对唐XX在2011年8月8日向联汇公司支付XXXXX元、

2012年1月17日向联汇公司支付XXXXXX元以及在《商品房买卖合同》签订前唐XX向联汇公司缴纳了20000元会员费后转化为购房款的事实，予以确认。因唐XX提供的2011年8月8日向联汇公司支付350053元的收据中收款事由一栏，载明了：“茗城峰景1期车库，4期首付款的内容”，且双方对唐XX购买了联汇公司所修建的“茗城峰景”1期的车库这一事实不持异议。联汇公司辩称将唐XX转账的XXXX元拆分后剩余的1450元和唐XX缴纳的20000元会员费转入唐XX购房款（唐XX购房总价款518103（包括代收费20207元）＝唐XX转账支付给被告联汇公司的XXXXX元＋唐XX缴纳的XXXXX元会员费＋唐XX缴纳的XXXX元会员费＋唐XX转账XXXXX元拆分后剩余的1450元＋按揭XXXXXX元＋代收费20207元），虽然联汇公司及工作人员在工作中不谨慎，导致其重复开具收款收据，但其辩称符合情理和事实。故该笔金额中所包含的属于本次房屋买卖合同的金额，应为双方在2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》第八条第2款中载明的“2011年8月8日支付房款244309元”的首付款金额，对联汇公司要求唐XX继续履行双方于2011年8月8日签订《商品房买卖合同》的反诉请求予以支持。对联汇公司要求唐XX支付违约金17190元的反诉请求，因联汇公司及工作人员在工作中不谨慎，重复开具收款收据而引发了本次纠纷，违约结果不可归责为一方行为，对纠纷的发生联汇公司应承担相应的责任，故对联汇公司要求的带有惩罚性质违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告唐XX与被告联汇公司继续履行双方于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告唐XX的诉讼请求；三、限原告唐XX在本判决生效后三十日内一次性给付被告联汇公司购房款人民币90000元；四、驳回被告联汇公司的其余反诉请求。本案案件受理费11412元，由唐XX负担；反诉费2444元，合计13856元，由唐XX负担。唐XX不服，向XX 省遵义市中级人民法院提起上诉，称：1、联汇公司在2011年8月8日向上诉人出具了3张金额分别为244309元、350053元、19255元的收据，其中350053元系银行转账，并交了223564元现金，加上之

前交的40000元，联汇公司统一出具了244309及19255元两张收据，这两张收据注明转账，上诉人之妻提出异议，但联汇公司财务人员说做账需要，上诉人之妻见有收据未在意。在2011年8月8日前，上诉人已经交纳了40000元，双方对此均认可，原审认定收据注明转账，上诉人未提供银行转账记录，忽略了双方认可的事实。联汇公司如果没有收到钱，怎么可能出具20多万元的收据。2、联汇公司陈述2012年8月12日将350053元收据拆分为4张，金额为244309元、19255元、80000元、5039元，因双方在8月12日签订了车库买卖合同，款项为XXXXX元和5039元，联汇公司出具了收款时间为2011年8月8日80000元和5309元的收据，如果联汇公司可能一次重复出具收据，第二次重复出具收据就不可能了。原审认定上诉人之妻的陈述不可信，联汇公司的陈述又怎么可信。上诉人以妻子名义交纳的会员费、认购金是40000元，原审仅认定为20000元错误。上诉人之子唐XX 购房问题与上诉人购房是两回事，联汇公司称将350053元收据拆分后剩余的1450元及上诉人的会员费XXXX元转入唐XX帐户，这与联汇公司出具给唐XX收据不符。反之，可以明显看出，联汇公司收取现金往往也出具银行转账字样的收据。本案不涉及唐XX，如要牵扯唐XX，应追加唐XX为当事人。原审判决程序违法，唐XX交款属另一法律关系，与本案无关。原审认定上诉人多交房款不能解释，对现金来源不能举证，上诉人管理多家公司，几十万、几百万甚至几千万的进出帐是常事，要求上诉人说清来源甚至举证证明根本无法做到。上诉人因工作繁忙，委托妻子付款，但上诉人之妻对具体付款金额不清楚，联汇公司让交多少就交多少，根本没有在意。上诉人持有的原始凭证，证明上诉人已经向联汇公司交纳了753617元，上诉人举证的原始收据没有载明任何拆分或分解记录，而联汇公司提供的收款收据却出现事后单方自行添加拆分的记录，联汇公司提供的虚假证据，原审采纳，导致错误判决。综上所述，请求依法撤销原判，判决支持其一审所诉，一、二审案件受理费由联汇公司承担。联汇公司辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。二审查明，2011年8月8日，唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同，合同约定：联汇公司将其修建的位于XX县XX镇“茗城峰景”4期3

幢山景庭2单元16层1号住房卖给唐XX，该房建筑面积129.96?O，套内面积107.3?O，房屋总价款474309元；购房款的付款方式及期限为：2011年8月8日支付244309元，2011年10月1日支付140000元，2012年10月1日支付90000元；房屋的交付时间为2012年12

月31日前，逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金；办理产权转移的时间为2013年12月31

日前；该合同还对逾期付款、逾期交房及违约金等事项进行了约定。2011年8月8日，联汇公司出具了编号为0002448、0002346的收款收据。其中0002448收款收据载明：交款单位（个人）唐XX，收款

方式：转账（信合），金额350053元，收款事由：茗城峰景1期车库、4期首付款。当日，唐XX通过原XX县农村信合银行转账支付给联汇公司350053元。0002346收款收据载明：交款单位（个人）唐XX，

收款方式：转账（信合），金额244309元，收款事由：茗城峰景4期

2-16-1号首付款。同日，联汇物业管理有限公司出具0002359收款

收据载明：交款单位（个人）唐XX，收款方式：转账（信合），金额19255元，收款事由：茗城峰景4期2-16-1号房代收费。唐XX之妻杜德智于2011年6月9日、6月24日（编号分别为0001898、0002003），共计向联汇公司缴纳了会员号为30号及36号的会员费现金20000元。6月25日向联汇公司缴纳了现金20000元的2-16-1房屋的认购金（编号为0002019）。 2011年8月12日，唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同，唐XX购买了联汇公司茗城风景车位一个，总价款为80000元。同日，联汇公司出具编号0002469收款收据，载明：交款单位（个人）唐XX，收款方式：转账（信合），金额80000元，收款事由：茗城峰景1期20号车位费。联汇物业管理有限公司出具0001481收款

收据，载明：交款单位（个人）唐XX，收款方式：转账（信合），金额5039元，收款事由：茗城峰景1期车位代收费。 2011年7月30日，唐XX之子唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同，购买了联汇公司茗城风景住房一套，总价款497896元，付款方式为应于本合同签

订之日向出卖人交付首期房款298896元，余款199000元，以银行按揭支付。并约定联汇公司代收专项维修基金、契税等费用20207元。

2011年8月16日，唐XX通过原XX县农村信合银行转账支付给联汇公司277653元。同日，联汇物业管理有限公司出具0001488号收款收据，载明：交款单位（个人）唐XX，收款方式：转账，金额20207元，收款事由：茗城峰景4期2-17-1号房代收费。当日，联汇公司出具编号0002476收款收据，载明：交款单位（个人）唐XX，收款方式：转账（信合），金额298896元，收款事由：茗城峰景4期2-17-1号房首付款。2011年10月27日，唐XX按揭贷款199000元进入联汇公司帐户。唐XX在2011年6月9日交纳会员费10000（收据编号0001897）元，会员号30号；6月24日交纳会员费10000元（0002002），未写会员号。 2012年1月17日，唐XX向联汇公司支付140000元（其中现金40000元，转账100000元），收款方式为：转账加现金，收款事由为：四期房款。二审认为，本案争议的焦点是唐XX是否超额支付购房款。首先，唐XX与联汇公司在商品房买卖合同中约定了购房款、代收费共计493564元，同时约定首付款为244309及每次付款的时间，但唐XX称其在签订合同当日就交纳购房款573617元{350053（转账）＋204309（现金）（不包含唐XX之妻杜德智在之前缴纳的会员费及认购金共计40000元）＋代收费19255（现金）}，不仅明显超过首付款金额，且明显超过购房总款，显然与常理不合。且244309元及19255元载明的收款方式为转账，但唐XX未能对此提供转账依据。即便如唐XX所述该款并非其本人交纳，由其妻交纳，但其在交纳购房款时不可能不了解购房所需款项，且如其所说在当日交纳了573617元，那么在事隔几个月之后，即在2012年1月17日，再次交纳140000元，不可能此时还不知道其已经向联汇房开公司多交购房款，显然这也与常理不符。而唐XX对其为何会在签订合同当天交纳573617元及之后再次交纳140000元没有作出合理解释。其次，350053元的收据中已经明确载明收款事由为1期车库、4期首付款，印证了联汇公司所称的350053元拆分为首付款、车位款、房屋及车库的代收费。综上所述，唐XX并未超额支付购房款，其交纳的350053元中-首付款244309元-代收费19255元-车库款80000元-车库代收费5039元=1450元，应视为唐XX交纳的购房款。故唐XX实际交纳的购房款为244309（首付款）元＋40000元（认购金及会员费）＋

140000元（第二期付款）＋1450元=425759元，尚有474309元-425759元=48550元购房款未支付。原审在计算购房款时未将唐XX缴纳的40000元认购金及会员费一并计算不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决：一、维持XX省XX县人民法院（2013）湄民重字第13号民事判决第一、二、四项；二、撤销XX省XX县人民法院（2013）湄民重字第13号民事判决第三项；三、由唐XX在本判决生效后30日内一次性支付联汇公司购房款48550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11412元，反诉费2444元，二审案件受理费13856元，共计27712元，由唐XX负担25268元，联汇公司负担2444元。唐XX仍不服，向本院申请再审称，1、二审判决不予认可244309元及19255元缺乏证据证明，这两次款项实际为申请人之妻以现金支付的。2、被申请人辩称244309元及19255元的两张收据系由350053元的收据拆分开具缺乏证据证明。请求支持其诉请。联汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求根据一审判决结果进行裁判。本院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致。本院再审另查明，对于唐XX支付的140000元购房款和缴纳的20000元的会员费，唐XX 与联汇公司双方没有争议。根据双方当事人的诉辩意见，将本案的争议焦点归纳为：1、唐XX就“茗城峰景”4期3幢2单元16层1

号住房是否重复支付相关款项？2、2011年8月8日的《商品房买卖合同》是继续履行还是应当予以解除？一、关于唐XX就“茗城峰景”4期3幢2单元16层1号住房是否重复支付相关款项的问题。唐XX持有联汇公司于2011年8月8日出具的金额分别为350053元、244309元、19255元的三张收据，以及2012年1月17日140000元的收据，拟证明其向联汇公司支付了前述四笔购房款共计753617元，系重复支付相关款项。联汇公司述称，唐XX实际并未支付753617元，唐XX所持有的金额为244309元、19255元、80000元、5039元的四张收据，系2011年8月8日所出具的金额为350053元的收款收据的具体拆分，拆分剩余的1450元转入唐XX之子唐XX所购房款中，唐

XX并未重复支付相关款项。本院认为，首先，申请再审人唐XX诉称，其在签订合同当日就通过转帐方式交纳购房款350053（转账），其妻杜德智以现金方式分别支付首付款244309元及代收费19255元，其

关于其妻杜德智以现金实际支付的首付款244309元及代收费19255

元的陈述与该两笔款项的收款收据上明确载明支付方式为“转账（信合）”相矛盾。唐XX所提供的联汇公司开具的每张票据均注明了付

款方式，尤其140000元的单据就清晰地注明了“现金＋转帐”的支

付方式，而在争议的收款收据已注明系“转帐（信合）”的情况下，作为大额交易活动中，付款人唐XX却提供不了支付这两笔款项的转

帐支付的证据，未能提供证据消除其陈述与单据记载内容之间的矛盾，也未能提供证据证明其妻子以现金方式交付款项的事实。其次，联汇公司述称，唐XX通过转帐支付的350053元，拆分为唐XX自购房屋

的首付款244309元、代收费19255元、车位费80000元及车位代收

费5039元的四张收据，剩余的1450元转为唐XX之子唐XX的购房款，此外，唐XX之妻杜德智以会员费名义所交纳的20000元亦计入唐XX 的购房款，以上两笔共计21450元。经查，唐XX之子唐XX与联汇公司订有购买“茗城峰景”4期3幢山景庭2单元17层1号住房《商

品房买卖合同》一份，根据合同约定，唐XX之子唐XX应交款项为首付款298896元＋代收费20207元＝319103元，其余购房款199000

元为银行按揭。唐XX实际于2011年8月16日通过原XX县农村信合银行转账支付给联汇公司277653元，于2011年6月9日、6月24

日分两次以会员费名义交纳20000元，以上两笔共计277653＋20000＝297653元，而联汇公司实际出具给唐XX总金额为319103元的两

张收据（编号为0002476的收款收据载明为首付款，金额为298896元；编号为0001488号的收款收据载明为代收费，金额为20207元），与唐XX实际交付的金额相差319103-297653元＝21450元，该21450元恰与前述21450元吻合。再次，从作为案涉房款支付及收款交易活动的具体经办人黄少林的出庭证言来看，他作为经办人直接参与了涉案争议交易活动，其证言陈述350053元和其后几张票据的开具的具

体情况，尤其是350053元的具体拆分情况，也能够与争议票据所载

明的收款事由、收款方式、购房购车位合同相印证一致。最后，唐

XX与联汇公司在商品房买卖合同中约定了购房款、代收费共计493564元，同时约定首付款为244309及每次付款的时间，但根据唐XX的陈述，其在签订合同当日就交纳购房款573617元（350053（转账）＋204309（现金）（不包含唐XX之妻杜德智在之前缴纳的会员费及认购金共计40000元）＋代收费19255（现金）］，不仅明显超过首付款金额，且明显超过购房总款，显然与常理不合。此外，唐XX在已经支付了超过购房总款的情况下，在事隔数月之后即2012年1月17日，再次交纳140000元，其在此时还不知道其已经超额支付购房款，显然也与常理不符。总之，根据争议票据所载明的收款事由和收款方式的内容，结合双方所签订的购房合同购车位合同的价款事实和具体经办人黄少林的出庭证言情况，联汇公司的陈述意见应属事实。唐XX诉称244309元、19255元系其妻子以现金方式实际支付的款项无充分证据证明。二、关于2011年8月8日的《商品房买卖合同》是继续履行还是应当予以解除问题。合同约定，唐XX应当交纳的购房及购车库的金额为房款XXXX元＋车库款80000元＝554309元；如前所述，唐XX实际并未重复交纳房款及车库款，其持有的首付款244309元、代收费19255元、车库款80000元、车库代收费5039元的四张收据系由350053元拆分所得，故唐XX所交纳的房款、车库款应为（350053元－代收费19255元－车库代收费XX）＋杜XXX交纳的XXXX元＋XXXXX元二期款＝505759元，其应交房款及车库款为554309元，故其尚有554309元－实交款505759元＝48550元未交纳。联汇公司述称，杜德智交纳的一笔20000元以及350053元拆分后的1450元已经转为唐XX的购房款，本院认为，联汇公司并未提供证据证明唐XX、杜德智同意将该21450元转为唐XX购房款，故该21450元仍应计为唐XX所交纳的房款。故二审将其重新记入唐XX本人的所交房款中并无不当，对于唐XX所缴纳房款的处理也无明显不当，予以维持。所以，唐XX尚有48550元购房款未支付。依据《商品房买卖合同》约定，唐XX分三期支付房款474309元，第三期支付时间为2012年10月1日，而联汇公司于2012年12月31日之前交房，从最后一期付房款时间和联汇公司交房的时间来看，买房人付款在先，售房人交房在后。所以，出卖人联汇公司在履行《商品房买卖合同》

中，可以主张买受人唐XX先行支付房款，待其按照合同支付完所有房款后，交付房屋给买受人。由此，出卖人联汇公司享有要求买受人先履行支付房款义务的抗辩权，本案中，唐XX尚有房款未付，而联汇公司履行合同不存在违约行为，合同应当继续履行。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持XX省遵义市中级人民法院（2015）遵市法民三终字第239号民事判决。本判决为终审判决。审判长李XX 代理审判员刘XX 代理审判员周XX 六月十日书记员王XX