成都休闲度假房地产研究-绿维创景

成都休闲度假房地产研究旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

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成都休闲度假房地产研究

北京绿维创景规划设计院

一、休闲度假房地产的界定

随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。

休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。

从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。

休闲度假区住宅 (别墅、度假村)主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。

时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。

产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

养老型酒店是投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。

高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。

旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

二、成都市经济发展概况

根据《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商

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报》，全市户籍人口1059.7万人，生产总值2185.7亿元，同比增长13.6％，第三产业实现增加值995.7亿元，增长12.5％。人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善。全市在岗职工平均工资为17556元，比上年增长14.9％。城市居民人均可支配收入10394元，增长

7.8％；农民人均纯收入4072元，增长11.4％。年末城乡居民储蓄存款余额1726.4亿元，增长15.5％。人均GDP 达18998元人民币，比全国平均水平高出一倍多。

综合来看，成都的经济发达水平和北京、上海等几大城市相比，处于相对弱势，但在西部大开发的契机下，其经济发展和城市建设速度将更快。发展中的成都经济将带动其各个区域建设的快速发展，吸引更多的外来人员居住、定居成都。从私车拥有量来看，成都具有发展郊区物业的条件，随着市政建设的深入以及各大交通要到的改建与开通，已基本具备郊区居住、城市工作的条件。

成都旅游资源十分丰富。现有市级以上文物保护单位121处，其中国家级17处，省级49处，既有全国知名的武侯祠、杜甫草堂等文物古迹，又有世界文化遗产都江堰——青城山和西岭雪山等4个国家级风景区及龙池、天台山等4个国家级森林公园、白水河等2个国家级自然保护区和龙门山国家地质公园，还有国内最大的大熊猫繁育基地。2004年，成都接待入境游客40.88万人次，较上年增长80.5%；旅游外汇收入14038.67万美元，增长39.3%；接待国内游客3215.34万人次，增长13.1%；国内旅游收入216.78亿元人民币，增长24.5%；

实现旅游总收入228.43亿元人民币，增长25.2%。

三、成都郊区休闲度假房地产供需研究

成都市具备较好的开发休闲度假房地产条件的地区集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域，主要的研究也将集中在这些地方的宏观经济环境等影响房地产市场发展的重要因素以及各个区域休闲度假房地产的供需特征上。

（一）各区房产发展概况

成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右；全市建筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区建筑总面积供应体量占有率达40%左右；郊区开发投资占全市29.2％，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。

龙泉以及双流区域销售总额较大，主要由于该区域第一居所项目开发较多，房地产开发投资较大，并不表示该区域的整体销售情况最好。

各个区域房地产开发投资的回收比率均较高，除大邑县由于西岭雪项目失败的影响外，其他区域的平均资金回收比率均在80％以上。

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高新西区、温江、双流、华阳的地的销售率较高，销售率都超过50%，主要因为该区域在统计截止时间内少有刚开盘上市的项目进入市场

城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、

环境吸引力和价

格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，而价格吸引力是郊区住宅发展初期的主要驱动力。从成都市各郊区的综合环境比较来看，龙泉区域以及双流区域的经济状况最好，发展房地产市场的条件较好；温江区域在经过土地政策调整以及受到花博会以及光华大道等的影响后，将呈加速度发展；都江堰旅游发展迅速，发挥城市特色旅游资源优势，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择；华阳在政府规划引导下的新区建设使得基础配套设施得到根本的改善，前景可观。

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（二）郊区休闲度假房地产供应研究

目前，成都郊区休闲度假型物业比重在60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。

休闲度假型物业以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，主要分布在青城山区域以及龙泉区域。目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。

别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格。别墅产品的供应量较大，比重接近20％，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高，普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上，郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。各种物业的价格差距巨大。

休闲度假型物业中以养老型项目以及度假项目为主。养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表，青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡。前期开发的项目中除了部分

高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。

从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉的项目分布最多。青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注，近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快。龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等，再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内休闲度假型物业发展速度也较快。

大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多，一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次。目前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店，成为该区域代表性的项目。

华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务，该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目。

温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，

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由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。

大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境，绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。

除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在30－70㎡之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280㎡之间，适合客户全家人度假使用。

青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/㎡以上，成为成都市场上少有的高档项目。龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大。

（三）郊区休闲度假房地产需求研究

为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。

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1、房产销售状况

由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售,在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹。但是目前部分项目的销售情况不甚理想，总体平均销售率达到89.8％，且养老型项目的平均销售率较高。

总体平均销售率达到89.8

％，青城山区域休闲度假型物业的销

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售率最高，对养老以及度假型客户的吸引力较强。

养老型项目的平均销售率较高，以青城山前山项目为代表，大部分项目在经过2年多的市场消化，目前所有项目已基本销售告罄。

各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。

2、休闲度假房地产的需求特征

1）选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。

2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。

3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，以老人为主。 33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。

4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。

5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。

6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，

空气要好。

3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征

1）区域倾向：一半以上被访者倾向选都江堰－青城山区域，并以联排别墅为置业对象。

2）置业情况：打算购置郊区休闲度假物业的被访者进行二次或三次置业，一方面是为了方便家人/朋友休闲度假时用，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次再次置业。

3）购置目的：度假、休闲和养老是购置郊区物业最主要目的。

4）选择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对成都市区便宜是吸引消费者选择郊区楼盘最主要的四个因素。

5）计划购置类型：从物业类型来看，低层建筑最受高端消费者青睐。

6）计划购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。

7）计划购置单价：被访者计划购置物业的单价主要集中在3000-4000元/平方米。

8）计划购置总价：最多的是 50万元/套的休闲度假物业，其次是40万元/套，30万元/套和10万元/套。

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4、消费需求变化

多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业，建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加。对物业户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型的物业。养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业的需求量有所增加。因此未来置业更能接受较高单价与总价的物业，但是对物业的投资价值要求有所提高，对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。

（四）目前经营中的休闲度假房地产分析

房产分布：目前该类休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次是新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖。

经营规模：青城山前山项目的经营规模相对较大，游客容纳量一般在200－500人之间；客房房间数在80-200间不等。

经营形式：青城山以及花水湾目前经营类项目全部以酒店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理此外人民南路沿线的项目大部分以个体经营为主。

销售价格：该类经营类物业充分发挥了景区旅游价格优势，一般的客房住宿价格从120－2880元/天不等，一般酒店淡季的价格均在旺季的价格上下滑20％左右，部分经营状况不好的项目下滑的幅度更大。

客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。

四、成都郊区休闲度假房地产发展趋势

（一）影响因素

土地政策：最主要的就是关于土地的使用权的转让。一是解决投资增长过快的问题，二是解决房地产土地市场较为混乱的局面，保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。开发商资金压力：新的土地政策对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。区域环境因素：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业，大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。成都市总体规划：根据成都市最新的2003－2020年规划，成都市的10个区县有了重新定位。温江区依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区，大邑县定位于以旅游服务、综合产业发展为主的生态城市，这些政府规划导向也将影响开发商的开发思路。金融政策的变化：房地产信贷规模受到控制，从2004年4月25日起商业银行的存款准备金率提高，限制了其信贷扩张。

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（二）未来发展趋势

中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。而集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。

看好区域：从调查研究中可以判断成都休闲度假房地产发展前景最好的区域为青城山－都江堰区域；其次为龙泉、大邑县以及成都市新规划的蒲江以及新津区域。

青城山为中国道家文化的发源地，拥有稀有的人文自然景观，为中国著名的长寿乡是各个区域休闲度假型物业平均销售率最高的区域，未来该区域必将成为成都市最具有竞争力的休闲度假区域；龙泉经过政府与开发商的合作，打造龙泉阳光体育城，使得龙泉在以桃花声名远播的同时输入健康、运动的概念，从成都市远景规划可以看出，龙泉在现有的发展基础上逐渐发展成休闲度假的城市新区；大邑县离成都市距离较远，目前该区域主要为旅游接待进行休闲度假服务，未来吸引力将更强；新津、蒲江区域拥有独特的自然景观资源，由于交通条件以及区域配套的匮乏，历来不被重视，通过区域的远景规划以及基础建设的改造，上述两个区域将重点发展休闲度假物业，为成都市居民假期休闲提供更多的选择。

建筑形态：低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局

部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。

户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型，其中150-200㎡适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。

房产价格：休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势，目前各类物业的销售均价在3000元/㎡左右。

房产特色：楼盘的个性化以及主题概念的要求更加明显。休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。

（有关旅游资源的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/216101804.html,）

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XXXX年8月成都房地产市场分析报告_21页

2010年8月成都房地产市场分析报告第一章商品房市场、市场特征由于部分楼盘增大优惠政策，成都 8月房产市场有所回升，本月成交量为 138.65万叭较上月增加17.67万叭环比上升14.6%，与去年同期相比下降 32.1%;而成交均价方面则有所上升，环比上升 1.45%,同比增加29.16%。、主城区供求关系分析本月的主城区的供求比为1:0.81 0本月主城区新增供应量下降，成交量有所上升，本月新增供应量约 71.97万rf ，环比下降10.95%;成交量为58.50万 itf,环比增长4.15%0 30*0早7月 2010^8 月环比塔赶(%) HllUSIt (%) ?交5 Be 勺 13(网 13&A5 14.6 32.0? 威交均输C 元/昭 6501 6395 1.45 29.16 咸交总篇｛吃元】 ?￡.65 91.44 16.26 -12.30 111X111 騎护声￡仏少^2 %0曲声气少%。快 ■■成交面視(万肝) —成变均估 6000 4000 2000 望位.万2009琢年B 月战挪全市商禺爲成交价宦图单位元#叶 3000 600 500 400 MJ 200 100 0

3 三、主城区供应量分析 10.95%。其中，商品住宅新增供应48.99万rf,约占主城区总供应量的 68.07%; 商业用房新增供应量 200?.06 2010.08成都全市主城堪髙品房悦应竝走势单住:万 200 111111.111111 04 08 09 09 09 ]? 09 12 10 0] 10 02 10.0) 103 10 OS lO.M 1007 ? S 徳 ft 114 29 Hl 86 72 , 72 1110 77 11 J 7i 20 5* 49^1 IIJ 25 59 54 57 99 71 9? 四、成交量回升整体市场成交量分析 14.60%,同比下降达32.09%。本月部分商品住宅楼盘采取低价策略或大幅度的本月，成都主城区商品房新增供应量（批准预售） 71.97万rf,环比下降 12.51万rf,占主城区总供应量的 17.38%,销售型办公用房本月新增供应量为 10.48万rf,占总供应量的14.56%。 150 100 本月成都市商品房市场活跃度上升，成交量为 138.65万rf,环比上升 2

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇目录一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测第一部分宏观环境 1、宏观经济环境中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

成都420厂地块房地产项目可行性研究分析报告 75页

第一章成都市宏观环境及房地产市场分析第一节、成都市宏观经济环境概述 1、城市概况成都，一座来了就不想离开的城市。 1.1、城市地位成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。 1

1.2、交通状况成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202辆，营运线路99条，其中旅游专线7条，旅游专线车99辆，备有导游服务的观光巴士20辆，现有出租汽车公司100余家，出租汽车7000多辆，年载客量1.27亿人次；现有旅游汽车公司(车队)11家，旅游营运汽车近200辆；有游船公司1家，游船6艘。 1.3、通信状况成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。 2

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化（1）2011上半年成都土地成交量走势

四川彭州房地产市场调查报告

彭州房地产市场调研报告一：彭州概况描述： 1：彭州概况：彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点：〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。〈2〉经济运行中存在的问题：〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。

〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。〈3〉经济特点：〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库：彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地：在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市：四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡：〈〈5〉〉都市假日休闲港湾：彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析（一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)

成都房地产市场调研分析报告

第一部分成都宏观经济环境一、城市概况 ?历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

成都房地产报告

成都房地产报告Newly compiled on November 23, 2020

2010年成都房地产年度报告 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。政策点评： 05年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。 2、2010年主要政策政策点评：通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。二、土地市场 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约万元/亩，同比上涨%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨%。 1、主城区土地市场 (1)、年度趋势土地成交量有所放大 2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况（1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。（2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50

2010年成都房地产年度报告

2010年成都房地产年度报告一、地产新政与趋势研究 1、05年以来调控基调走势

政策点评： 05年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。 2、2010年主要政策政策点评：通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。

二、土地市场 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。 1、主城区土地市场（1）年度趋势土地成交量有所放大

2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。（2）2010年主城区土地供应状况 2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。四季度土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，

成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告一、近期出台房地产政策分析央行决定4月16日起再次上调存款准备金率紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。国土部拟推出土地调控指标体系长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点：房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂

成都市房地产市场分析及趋势预测(doc 31页)

经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2006年上半年成都房地产场研究报告

2006年上半年成都房地产市场研究报告一、新盘整体概况 2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在

城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。规模：大盘、小盘齐上阵如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。推盘：乐观中带有谨慎受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。产品类型：电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。

成都房地产市场分析报告

月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障，己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点：房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点：一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。

成都房地产的市场分析

2004年1-7月成都房地产市场分析据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分别为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。基建、技改、房地产开发分别完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设工程进展缓慢，上报工程仅完成全年计划投资的33.3％。成都南部新区基础设施建设进度很快，已完成进度的49.7％。在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。一、全市房地产市场运行特征 (一)房地产开发投资保持快速增长

年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。 1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴业(成都)发展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。 (二)土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足 1—7月成都市累计购置土地617.6万平方M，同比增长62.7％，增长较快。虽然政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平M，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方M，减少9.2％。商品房施工面积达到2270万平M，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平M，同比增长9.9％。商品房竣工面积为364.49万平M，同比增长13.5％，其中住宅竣工314.68万平M，同比增长6.0％。 (三)开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。 1—7月，房地产本年资金来源中银行贷款为37.07亿元，比去年同期下降7.7％。虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到影响。1—7月，购房户定金及预付款达到103.83亿元，比去年同期增长59.7％。所占比例为总资金来源的47.9％，

成都房地产指数统计分析

成都房地产指数统计分析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

2003年4月成都房地产指数统计分析 2003-06-19 成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。成都市房地产开发投资较快增长的原因: 一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。二是受土地购置费大幅增加的影响 1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。商品房销售势头良好

1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。空置商品房继续增加在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到万平米，增长％，其中住宅万平米、写字楼万平米、商业营业房万平米，分别增长％、％和％，应引起开发商的重视。成房指数仍是向上攀升的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下：表1 各类物业指数的升跌状况一、综合物业指数 2003年4月的成房综合指数达到了984点，比三月上升1点，同比去年上升达4点。不管是投资还是销售4月都有较大的增长率。前4个月商品房在建规模达万平米，增长％，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％：商品房销售势头良好。1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。

2020第一季度成都市房地产市场调研报告

成都2020年第一季度房地产市场调研报告一、成都概况 1.地理位置简介 2.房产相关政策二、成都2020年房地产市场分析 1.成都近期房产走势情况 2.成都二手房走势情况

一、成都概况 1.地理区位简介成都：四川省省会，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。截至2018年，全市下辖11个区、4个县，代管5个县级市，总面积14335平方千米，建成区面积931.58平方公里，常住人口1633万人，城镇人口1194.05万人，城镇化率73.12%。成都地处中国西南地区、四川盆地西部、成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，属亚热带季风性湿润气候，自古享有“天府之国”的美誉；是西部战区机关驻地，作为全球重要的电子信息产业基地，有国家级科研机构30家，国家级研发平台67个，高校56所，各类人才约389万人；2019年世界500强企业落户296家。成都先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市、中国外贸百强城市排名第18等荣誉，正加快建设具有全国引领力、全球竞争力的世界文创名城。 2.房产相关政策（限购令） 2011年2月25日，成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》，该通知规定从2011年2月15日起，在主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。为切实坚持住房的居住属性，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项。限购区域包括我市12个区，分别为成都高新区(包括高新区南部园区和高新区西部园区)、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

(各城市房地产)成都房地产市场总结年报

同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉

目录第一部分市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况 (4) 二、经济指数仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；房地产 (7) 第二部分2010年成都市房地产市场分析一、一级土地市场 (10) 二、二级商品房市场 (17) 三、三级二手房市场 (25) 四、小结 (26) 第三部分营销分析一、媒体投放分析 (28) 二、营销策略分析 (30) 三、小结 (37) 第四部分2011年成都市房地产市场走势分析一、房地产专项政策走势分析 (39) 二、房地产市场走势分析 (40) 三、小结 (45)

专题：2010年成都市商业市场分析一、市场综述 (47) 二、供求关系分析 (48) 三、市场供应量分析 (49) 四、市场成交量分析 (51) 五、成交价格分析 (54) 结束语第一部分：市场背景分析一、2010年成都市经济运行情况二、经济指数仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；房地产

本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库一、2010年成都市经济运行情况（一）、GDP 2003年-2010年1-11月成都GDP走势 2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。（二）、工业增加值 2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；工业增加值)