小区停车位归谁管理
小区停车位归谁管理
随着小区入住率的增加，车辆拥有量日趋增多，因此物业应该对停车进行相关的管理，以下是小编为你整理的小区停车位归谁管理，希望能帮到你。
2015年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。在《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施后，不少人对于小区停车位的相
关问题仍旧认识模糊，各地出现了不少与此相关的司法诉讼。《物权法》是如何界定小区
停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款;《物权法》对地面停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属;在小区停车出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题……结合以上问题，本报组织了这组报道，
请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者在维权时更加心中有数。
因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，《物权法》和新修订
的《物业管理条例》实施后，大多业主都对此寄予希望。现实生活中，不少人依然对小区
停车位的相关法律问题弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天
元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。
小区停车位该归谁
提示：要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了解小区规划中哪些
地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租售合同来确定归属
朱晓东认为，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根
据法律确定。根据约定确定，《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车
的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据法律确定，《物权法》第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，业主要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应该了解
小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合
同或者关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。
徐海燕认为，根据《物权法》，在建筑区划内的停车位，业主应该有优先购买权，一是业主的优先购买，二是其价格不能超出普通消费者的正常需求和承受能力。而在共有场所上，没有业主大会的授权不能划停车位，即使划了，停车位也是归业主共有的，不能随便租售。
小区地面停车收益归谁
提示：使用公共场所获得的收益应当归业主所有，业主主张地面停车收益有3个前提条件
朱晓东告诉记者，新修订的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
徐海燕认为，《物权法》的实施有利于明确地面停车收益的归属。《物权法》规定得很清楚，道路、绿地和其他公共场所归全体业主共有，因此，使用公共场所获得的收益也应当归广大业主所有。目前，物业服务企业因为车辆占用小区共有场所向业主收费的现象大量存在，而停车收益却被其据为己有。
专家指出，综合《物权法》第74条和《物业管理条例》第55条的规定，业主主张地面停车收益有3个前提条件，一是今年10月1日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。
业主如何取得地面停车收益
提示：业主取得这一收益方法有多种，业主对收益金额的使用享有监督权
朱晓东认为，小区公共部分上的停车位收益归业主共有，业主取得这一收益方法有多种，其中一种方法是在业主大会的合法授权下，业主委员会可以下设小区共有部分收益管理委员会，组织有相关商业经验的业主参加，专门负责联络和处理小区共有部分的对外出租、经营和收益事务，也可以委托物业服务企业处理。所得收益直接进入小区业主委员会
代管的银行账户，其支配和使用应该由业主大会或者委托业主委员会处理，业主对上述收
益金额的使用享有监督权。
小区内停车车辆受损能否索赔
提示：业主可以选择根据物业服务合同或者停车合同，要求物业服务企业履行职责
朱晓东认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业的管理范围根据物业服务
合同确定。一般来说，物业服务合同规定，物业服务企业承担房屋及配套设施和相关场地维修、养护、管理的责任，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。因此，在关于停车损失的责任赔偿问题上，无论是否签订停车合同，物业服务企业都要根据物业服务合同承担相应的管理责任。但在没有签订停车合同的情况下，物业服务企业不针对特定车辆承
担照管义务，只要其尽到物业服务合同规定的义务，即使发生车辆盗抢或损毁事件，物业
服务企业也不承担赔偿责任。
如果业主和物业服务企业签订有停车合同，要根据合同内容确定，如果合同条款中仅规定物业服务企业负责出租车位场地，没有保管义务的约定，那么该停车合同仅为租赁合同;如果合同中有关于保管的约定，那么为保管合同。业主可以选择根据物业服务合同或者停车合同要求物业服务企业履行职责和承担赔偿责任。
签订停车合同须注意什么
提示：应当注意3个方面的问题，业主最好在合同中明确物业服务企业的违约责任
朱晓东认为，无论是业主还是物业服务企业，在签订停车合同时，都应当注意3个方
面的问题。首先，应当根据《物权法》的相关规定明确停车位的归属，如果停车位属小区
公共部分，物业服务企业除非获得业主大会或业主委员会的许可，否则无权收取场地的停车费。其次，要看停车合同中关于物业服务企业义务条款中是否有其承担保管义务的内容，如果没有，则表示物业服务企业不承担保管义务。业主最好在合同中明确物业服务企业的违约责任。再次，对收费价格，业主应该咨询当地房地产主管行政部门和物价部门，了解物业服务企业要求的物业服务费是否超越了当地物价管理部门规定的价格水平，对于超出
部分业主应该提出拒绝缴纳。《物权法》实施已有一段时间，个别地方出现了业主拒绝缴纳地面停车费的情况，有的业主要求物业服务企业退还以前的地面停车收益。对此，专家认为，对《物权法》实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律不能溯及既往。此外，《物权法》做出的是框架性
的规定，随着我国房地产市场的不断深入发展，车位纠纷的焦点问题需要有关部门尽快制
定《物权法》的实施细则加以规范。
相关判例
设在共有部分的停车位不得出售
上海市一法院一审判令开发商退还业主车位费
在小区业主共有部分设置的停车位不得出售，近日，上海市南汇区人民法院就一起纠纷做出判决，一审判令开发商退还业主车位费。
2015年2月，上海市市民龚先生与上海兴吉房地产开发有限公司(以下简称兴吉公司)签订《商品房预售合同》，购买位于上海市南汇区惠南镇城东路某小区的房屋一套，房屋总价款50万余元。2015年2月，龚先生又向兴吉公司购买了小区地面20号汽车停车位，价款1万元。同年5月19日，龚先生与兴吉公司正式签订房屋交接书，办理了房屋交接
手续，并取得了小区地面停车位一个。2015年9月，龚先生以地面停车位属业主共有，
兴吉公司无权销售地面停车位使用权为由，向上海市南汇区人民法院提起诉讼，要求兴吉公司返还支付的购买停车位款1万元，并赔偿相应利息损失。
庭审中，龚先生认为，自己向兴吉公司购买了地面停车位的部位是小区公共配套设施，按照有关法规，这部位属全体业主共有，兴吉公司无权销售地面停车位使用权，其所取得
的款项属于不当得利，应当予以返还。
兴吉公司称，小区业主和该公司之间没有签订合同来约定小区地面停车位归业主所有。因此公司有权销售小区内地面停车位的使用权，不存在不当得利之说，故不同意返还。
南汇区人民法院经审理后认为，根据《物权法》第74条第3款之规定，占用业主共
有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现兴吉公司将小区地面停车
位出售给龚先生，与法有悖。据此，11月30日，法院一审判令兴吉公司返还龚先生车位费1万元，并赔偿相应利息损失。据悉，兴吉公司对此判决不服已提起上诉。
相关呼吁
尽快制定细则完善立法
上海联业律师事务所律师王展告诉记者，在小区车位车库到底应该归谁这个问题上，
目前《物权法》第74条只是给出了一个原则性的规定，业主和开发商、物业服务企业3
方只有在地位平等的情况下才可能约定。在现实中，一方面是开发商、物业服务企业的强势地位，另一方面是业主存在着严重的信息不对等的情况，这使得《物权法》确定的规则难以操作。《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。王展认为，此规定缺乏可操作性，“如何做到首先满足业主
的需要?怎样才算满足业主的需要?如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要?”《物权法》第74条第2款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”王展说，在现实中，很少有开发商就此与业主进行约定。开发商往往利用其对地下停车位的所有权，直接将原
先地下车位“可租可售”变为“只售不租”，不给业主留余地，更谈不上约定。
王展表示，无论是地面车位还是地下车库，小区车位纠纷的焦点问题依然需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。此外，对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定，并通过制定管理公约的形式规范管理，否则业主的权益会遭受很大的侵害。
一、为规范居住小区停车秩序，保障居住小区停车管理双方的合法权益，根据国家和
本市有关规定，制定本办法。
二、居住小区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委
托专业停车管理单位负责;未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。
三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：
1.遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务
合同及业主(临时)公约等;
2.应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分
配方案、发生紧急情况的处置预案等;
3.有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行;
4.维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整洁，行使通畅;
5.24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失;
6.保证交通设施处于正常使用状态。
四、对临时进出小区的车辆管理制度，由业主大会和物业管理企业协商议定。
投递邮件的邮政车辆需要进入小区的，停车管理单位不得拒绝其入内，进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。
对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证收费放行。
禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。
五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定：
1.遵守业主大会决议、业主(临时)公约和居住小区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥;
2.按照规定或约定交纳停车管理服务费用;
3.禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。
七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主;建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。
八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国-家-安-全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，妨碍行人和其他车辆通行。
九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。
十、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。
十一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督，及时处理停车管理纠纷。
十二、本办法自2004年7月1日起执行，原《关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》(京国土房管物[2002]973号)同时废止。