浅述完善我国房地产金融的政策建议

本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。

标签：房地产经济房地产金融建议

0 引言

房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。

1 我国房地产金融现状

1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。

1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。

虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。

2 完善我国房地产金融的政策建议

2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

房地产金融业务介绍

眼下金融是大学最热的专业，也是社会求职的热门专业，没有刻意的选择金融作为职业，只是不经意间选择了个房地产金融的职业，并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历，希望能记录下自己的一些想法。一、进入房地产金融业先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业，经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试，学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习，实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候，银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业，我去实习的时候也刚好在年底，各个商业银行为了搞好合作关系，各种各样的答谢宴会不断。参加工作就是离开校园的一个新的开始，上班第一周就是学习以前的融资资料，因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料，主要有公司资料，项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生，但是大学也没有接触过复印机，传真机。公司打印室有两台夏普的复印机，我记得当初在打印室就是复印各种资料，在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办，但是有时候双面复印，有时候缩影，真的不太会操作，一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后，经理就开始带我们去银行谈业务了。我当时去的是信用社，我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后，我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料，财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料，这个过程很重要，通过这些资料的收集，就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行，银行初审过之后就会提一个补充资料的要求，这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告，但是有的银行因为人员老化，没人会主动写，所以有时候为了迅速获得贷款，得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要，通过它你就会指导银行注意些什么东西，比如项目和担保，比如某些财务指标。写完调查报告，就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气，每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝，吃完喝完好话伺候着才给你干活，否则没人管你，你的抵押完不成，贷款也下不来，项目也很难完成。吃喝也就罢了，完了还要送礼。那时候刚离开学校，很见不惯这些，每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以，吃你拿你完了还替你干活，有的真操蛋，吃你拿你收你的礼品，饭桌上信誓旦旦的马上就能办，一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉，野生鱼之类的。虽然是公司出钱，也完成了公司的任务，但是作为刚毕业的大学生，看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。前面说过，09年有四万亿的大礼包，房价也飙涨，银行向大房企示好，每天宴请不断。我们部门每天都有宴请，不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周，部门里面那天实在宴请太多，派不出去人，我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们，当地工商局的正副两位局长做东，我们部门能去的都去了，我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅，酒场文化也成了我们工作的一部分。两个月的实习时间，我先后跟了四个贷款项目，接洽了三个商业银行（含一个信用社）。对房地产金融有了一个初步的了解，但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次，以白酒国窖1573为主，偶尔也会有茅台上场，红酒以爱斐堡为主，但是真的不喜欢酒文化。两个月后也到了过春节的时间，就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的，我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千，同岗不同酬，有点学校歧视，年后我在打

房地产金融论文

房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。一、学习内容概括：第一章房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。第二章房地产金融基础知识货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险

房地产金融与投资概论全套参考答案

第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题审批稿

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力：一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一

2017年房地产金融行业研究报告

２０１７年房地产金融行业研究报告

综述中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。

? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。

房地产金融小论文

南开大学现代远程教育学院考试卷 2014-2015年度秋季学期期末(2015.3) 《房地产金融》主讲教师：徐保满学习中心：专业：姓名：学号：成绩：___________ 一、请同学们在下列题目中任选一题，写成期末论文。 1、关于拓展我国房地产融资渠道的研究 2、关于我国住房公积金制度改革的研究 3、我国住房公积金制度的缺陷及改革策略 4、我国房地产信托业务发展中的问题分析 5、我国房地产金融业的发展策略 6、我国城市经济综合体建设的融资策略 7、我国房地产抵押贷款证券化的实施策略 8、我国商业房地产开发建设的融资策略 9、关于我国发展REITS基金的研究 10、我国房地产信贷风险防范策略研究二、论文写作要求论文写作要经过资料收集，编写提纲，撰写论文等几个步骤，同学们应结合课堂讲授内容，广泛收集与论文有关资料，占有一定案例，参考一定文献资料。三、最终提交论文应包括以下内容： 1、论文题目：论文题目应为授课教师指定题目，论文题目要求为宋体三号字，加粗居中。 2、正文：正文是论文主体，应占主要篇幅。论文字数一般在2500－3000字。论文要文字流畅，语言准确，层次清晰，论点清楚，论据准确，有独立见解。要理论联系实际。引用他人观点要注明出处，论文正文数字标题书写顺序依次为一、（一）、1、（1）①。正文部分要求为宋体小四号字，标题加粗，行间距为1.5倍行距 3、参考文献，论文后要标注清楚参考文献附录（不少于3个），参考文献要注明书名作者、（文章题目及报刊名称）版次、出版地、出版者、出版年、页码。序号使用〔1〕〔2〕〔3〕……。参考文献部分要求为宋体小四号字。四、论文提交注意事项：

房地产金融论文资料整理

我国房地产金融风险的识别、评价、控制房地产金融风险识别与防范策略研究李杰房地产发展阶段指标、房地产供给与需求指标、房地产市价情况指标的量化分析、房地产投机程度指标的值研究意义：我国的房地产金融具有预期不确定性，可以激励经济，与此同时同时也可以反作用于经济，因此如何正确认识我国房地产金融风险，评价我国的房地产金融市场风险以及合理有效的控制其风险具有较大的研究意义。国内外研究综述房地产行业是我国税收的主要来源，并且涉及到各行各业。美国著名的Fredcric·S·Mishkin 教授提出房地产金融风险受到信息不对称性的影响有了前人的铺垫，到了2003 年，Witold Witkiwicz等人以信息不对称性为基础，创造了一个新的模型——资产泡沫，主要分析金融机构与实际部门的资金流通，最后发现资产泡沫

的发生是由于起着桥梁作用的金融中介机构违规操作。当然，也有一些学者像Kindleberger 通过理论分析，发现一些外来因素，例如：对房地产市场不了解的参与者对房地产金融会产生很大的影响，因此，就会发生房地产的金融风险。 2013 年，中国南开大学的经济学博士周金奎首次提出金融支持过度的假说。这个假说认为在全国房地产金融行业局部稳当发展的前提下，房地产市场出现投资者通过银行贷款购买房子，然后二度销售从而赚取差价的现象，造成房地产原本的价格被抬高，出现泡沫现象。同时，假如大多数借款人并未在规定的时间缴纳资金，便会迅速导致房地产泡沫破灭，严重时会出现金融危机，危险蔓延至整个国家经济市场。周博士的这一假说清晰地反映出在金融支持过度的情况下，房地产泡沫的出现与幻灭演变过程。不仅中国的经济学者研究美国房地产经济，美国的房地产经

房地产与金融业的关系

房地产与金融业的关系房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。一、房地产金融的现状由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。三、房地产金融发展对策

市房地产金融现状分析

武汉市房地产金融现状分析房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,

商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款

关于房地产金融的论文

关于房地产金融的论文一、商业银行房地产金融风险的理论研究 (一)房地产金融风险的概念国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。 (二)国内外研究综述国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产

关于房地产经济的论文

房地产发展和现状及对风险控制和经营取向的研究

选题说明中国这样一个长期处于住房难的大国来说，最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，掌握其经营取向，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。摘要近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,及分析了使房地产持续增长的动力之源和房地产市场现状和发展趋势，对房地产金融风险控制及经营取向进行研究并分析政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。关键词：房地产；发展趋势；风险控制；经营取向

目录一、近年来我国房地产发展及其周期规律 (2) (一)近年来我国房地产业的发展 (2) 1、市场化程度也日益提高，房地产业取得了飞速发展 (2) 2、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展 (2) 3、房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展 (3) 4、民营经济在房地产领域中迅速崛起 (3) (二)近年来我国房地产业的周期规律 (3) 二、当前房地产市场状况及发展趋势 (4) （一）使房地产业持续增长的动力 (4) 1、国民经济的持续快速增长 (4) 2、体制与机制的市场化 (5) 3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款 (5) （二）房地产市场现状及发展趋势 (5) 1、商品房空置率增加，超过风险控制线 (5) 2、房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产 (5) 3、房价增幅回落，销售趋淡 (5) 三、住房金融风险控制及经营取向 (5) （一）调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度 (6) （二）适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构 (6) （三）积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环 (6) （四）启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求 (7) （五）实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道 (7) （六）入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展 (7) 四、防范金融风险，促进房地产业健康发展的政策和建议 (8) 五、结论 (8) 六参考文献 (10)

房地产热对金融业的影响及对策

房地产热对金融业的影响及对策郭买红交通银行河南分行风险部内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作为与房地产业最密切相关的金融业，在房地产飞速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是过快的房价增长等问题也给金融业的发展带来了很大的风险。特别是在政策的猛烈调控下，房地产业的硬着陆已不可避免，这又会给金融业带来什么样的影响。在今后更加复杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。关键字：房地产金融业风险国家调控对策一、我国房地产现状受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2％左右。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨，原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同17世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18世纪英国的“南海泡沫”、80年代日本的房地产泡沫以及2003年年美国房地产泡沫膨胀时期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。进入2010年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨10.9%，三月份全国房价上涨11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在2010年一季度经济形势分析会议表示，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。” 房价失控其害超过金融危机。“房地产市场及住房价格严重失控”，乌日图指出，三月份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一点。他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。二、房地产与金融业的关系房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和

我国房地产金融市场存在的问题和对策

我国房地产金融市场存在的问题和对策我国房地产金融市场存在的问题和对策在中国房地产的开发建设和消费中，70%左右的资金依赖于融资支持，一个有效率的房地产金融市场有助于房地产步入稳定发展的良性轨道。自20世纪80年代中国实施住房商品化改革以来，我国金融体系也尝试了一系列探索，以形成对于房地产的有效支持，但目前尚存诸多问题，作为其中一部分的房地产金融市场同样有诸多需要改进之处，剖析这些问题并在相应的政策层面找寻一些合理可行的建议颇有必要。一、目前我国房地产金融市场存在的主要问题（一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融资的比例得到说明（见表1）。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升，两者的比例也不足10%。自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅萎缩（见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3%的低位徘徊，远低于前几年的水平。显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险，不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。（二）房贷在银行信贷市场中占比过高近年来，房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20%以上[1]，

浅析房地产市场与金融市场的关系

浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。关键词：房地产市场；金融市场；影响关系；一、房地产市场与银行体系的关系我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的）房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局）（此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的）万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

中国房地产金融的现状与对策分析

Wide Angle 广角 | MODERN BUSINESS 现代商业183 割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。六、服务效果展望 (一)从“单向”到“多向” 原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。 (二)更好的发挥文化地标的作用博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。参考文献： [1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02). [2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04). [3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10). [4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01). 中国房地产金融的现状与对策分析彭彦祎北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院广东珠海 519000 摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。关键词:房地产金融；违约风险；个人住房随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。一、中国房地产金融的现状 (一)金融风险较为集中现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。 (二)个人住房贷款面临违约风险随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。 (三)未能够及时创新房地产金融产品房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品