有关物业费用收取标准的情况说明
有关物业费用收取标准的情况说明
有关物业费用收取标准的情况说明提要：我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司
有关物业费用收取标准的情况说明
尊敬的z业主：
近期部分业主可能收到有关小区相关费用的质疑材料，为以正视听，现特作如下情况说明：
一、企业资质与收费标准之间的关系
1、企业资质：物业企业的资质是对物业企业人才、资金、规模等各方面的一个认定，共分为一级、二级、三级三个等级，一个企业资质的等级直接影响的是这个企业所能接管楼盘的面积大小，对其他方面均不产生直接作用。具体见《物业服务企业资质管理办法》。（见小区宣传栏）
2、物业收费标准：一个小区的物业费收费标准是根据物业服务的内容、服务的标准和小区建设档次而定的，从2006年10月开始，合肥市实行物业服务等级和收费等级制度，将物业服务和收费标准划分为四个等级，具体见《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（合价房【2006】325号文件）。（见小区宣传栏）
3、物业收费标准和企业资质没有直接关系：一个三级资质的物业公司可以提供一级的服务，按一级标准收费，一个一级资质的物业
公司也可以提供四级的服务，按四级标准收费，这主要是根据小区的档次和服务的内容来确定，如同样由z物业提供服务的z、邮电新村，服务标准是不一样的，收费标准自然不一样，z提供的是一级服务标准，按一级收费标准收费，邮电新村提供的是三级服务标准，按三级收费标准收费。材料中提及“物业公司二级资质按一级标准收费是多收费”完全是混淆了概念。
4、z收费标准：z从交付至今，一直严格按照物价局的批文执行收费标准，从未多收、乱收业主一分钱，一直严格按照房产局规定的服务标准认认真真、诚心诚意地为广大业主服务。我们已将z的物价局批文张贴在小区湖中心宣传栏中，有疑问的业主可前往查看。
5、z物业企业资质情况：z物业2001年底成立，成立之初为三级资质，2004年晋升为二级资质，2009年晋升为一级资质。
二、z账目公布情况
1、z收支账目每年公布两次，每年7月份公布当年上半年收支情况，次年1月份公布上年度全年收支情况，公布地点在小区四个大门、湖中心宣传栏、管理处大门六个地方，有疑问的业主可到管理处查询公布底单以及留存照片。
2、z其他经营性收入：z的所有其他经营性收入，都按财务规定计入z的其他经营性收入栏目，在每次的账目公布表中都有体现，此部分收入都冲抵到小区的支出中，特别是电梯的电费、楼道的照明电费，此部分费用按政府的规定是应由相应业主分摊的，我们一直也没有向广大业主收取。
三、前期物业管理阶段
我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司，且与新的物业公司签订的物业服务合同生效时止，此规定是为了避免在小区业主大会成立之前小区物业服务的中断，从而造成社区的混乱。
z有2000户家庭，物业服务行业由于本身的公共性、综合性，服务对象的多样性，另外起步晚，还处于发展之中，特别需要广大业主的理解和支持，要做到和谐、稳定，只能是“求大同，存小异”，作为物业公司，我们在日常工作中也难免会有服务不及时、考虑不周到的地方，请广大业主及时向我们反映，加强沟通，请相信我们一直在不断改进，也请帮助我们不断改进，，共同维护z的美好生活。
安徽z物业服务有限公司
z管理处
二0一0年十月二十五日
附:合肥市同类型部分小区物业费标准
小区类型收费标准公共能耗分摊物业公司及资质
z湾多层 0./㎡.月未分摊 z联一级
小高层 1./㎡.月 z花园多层 0.8元/㎡.月未分摊 z城二级
如有疑问请拨打：
z市物价局咨询电话：z
z市房产局咨询电话：z z湾管理处服务电话：z
住宅小区物业管理费标准测算方案
住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
附表1： 工资估算（￥元）
附表2： 行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
中国物业管理现状与发展分析
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
物业管理方案服务现状调查.docx
调查目的：了解目前物业管理现状与国家示范标准、法规要求和顾客需求之间的差距，确定改进方向和对策。 调查范围：不同类型的物业管理项目 调查对象：项目经理、质量主管、专业负责人等，具体由公司 / 项目自定；调 查要求：认真负责真实、客观、有代表性，能反映项目实际服务管理水平。 请针对提出的问题如实进行判断或选择，在所选项的“”内打“”，不清楚的问题可以不填或在旁边加注。 物业名称：地理位置 物业类别：商业大楼综合大楼写字楼高层住宅住宅小区公寓（商住）花园住宅（别墅）商业园区工业政府其他 物业档次：高档普通经济适用廉租 管业面积：平方米 建筑类别：高层建筑智能楼宇多层建筑联体别墅单体别墅平房厂房地下建筑其他 物业组群：单组多组 设备设施：电梯（厢式、滚梯、货梯）中央空调二次供水给排水消防消防中控楼宇自控（安防）高压配电低压配电供气供暖锅炉换热站通讯电视 业主情况： 业主数量：单一用户多用户 客户类型：居民（业主）租户（使用人）公司政府职业人士 客户层次：商业人士白领政府公务员工薪阶层 物业管理服务要求：高中一般低 物业管理经营状况：高利微利持平亏损 物管中心 / 项目情况： 总人数：人，其中：高层中层管理执行 组织设置：
写字楼 序项 运行评价现有文件评价 与标准要求的符合性基本需改不适需重需补 号目有用无用适用可取消 适用进用编充基础管理 1)是否按规划要求建设，是否 1 配套 2)房屋及配套设施是否投入使用 设施是否 1)是否按标准验收是否 2)是否已办理接管手续 3)是否制定了楼宇接管验收程序是否 4)对楼宇接管验收活动是否进行策划，形成文件 5)是否设立了楼宇验收记录，可起证实作用是否 6)接管验收中发现的问题是否有书面报告/ 备忘 录，双方确认？是否 2接管 遗留问题是否有处理方案和处理记录？ 7) 验收 是否 是否 是否
物业管理现状和发展
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐
家属区物业管理及收费方案(修订)
家属区物业管理方案 一、物业管理目标 保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容 1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。 2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。 5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。 监管部门：总务科 标准与要求： ①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元） ②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收
集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求： ①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元） ④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元） ④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主
物业费催缴话术整理
物业费催缴话术整理 情形一：跟风不交 案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。 话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了其他已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平，业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。后期第一批起诉的一定会是恶意欠费的业主。 情形二：房屋漏水 案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。 话术：房屋漏水分为两种情况： 一、外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。 另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。） 二、室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。 情形三：电梯故障 案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。 话术：电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。 情形四：车辆被盗 案例：刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。 话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。 情形五：家里被盗 案例:王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。 话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服
物业费预收方案
物业费预收方案 一、目的 1.引导客户养成良好缴费习惯，提前实现现金流入，促进企业利润达成。 2.受益客户，提升业主尊崇感和幸福度，提高满意度。 二、预存方案规定内容 1.结合客户习惯，确定活动时间（11月1日至2月19日元宵节） 2.根据客户喜好，策划活动方式及参与要求 3.分析客户群体，选择礼品（大而实惠），测算费用（礼品总额控制在实际预收金额的3%以内） 4.制定落地计划及铺排人员 5.拟订统一说辞、准备宣传材料及宣导培训 6.明确内部激励政策 三、预收方案如下： （一）物业费预收优惠活动时间 2018年11月1日至2019年2月19日元宵节，礼品送完为止。（二）预存费用周期 2019年1月1日至2019年12月31日及以上 条件1：预存物业费一年及以上
条件2：需完清往年所有欠费（含车位费） （三）预存等级、礼品赠送、费用测算及审批方式 1.礼品等级及费用测算 分公司运营管理部结合各项目情况统一制定礼品等级及赠送方案，预估预存情况，测算礼品费用及占比。 重庆示例（仅供参考）： 注：1.预估预存金额按预存额中间值测算。 2.礼品占比，会因实际预收金额变化，但总礼品金额控制在3%以内。 3.该活动不得与其他优惠或减免同时进行，如地产老带新活动、地产优惠小业主及将物业费作为补偿的情况等。
2.审批方式 （1）各项目根据往年预收实际情况预估此次活动预收金额，分批次提报数量，首批在10月20日前提报礼品购买数量至运营管理部。后期11月、12月、19年1月末分别提报需求，由运营管理部提交申请采购。 （2）根据2017年预存礼赠活动情况，做本年度预估，最终以本年实际发生为准，礼品总额控制在实际预收金额的3%以内。 （四）物资准备及物品管控 1.物资准备 （1）宣传物资：桁架、水牌、X展架、电梯重要通知、电梯轿厢地贴（由公司统一设计并印制） （2）礼品采购：预存礼品数量由项目提报后，公司行政部分批次统一采购（活动费用从项目成本列支） 2.物品管控 （1）礼品发放管理：由项目负责对物料保管和发放，做好登记（物业费预存礼品领取登记表），客服部负责人每周对项目礼品发放数量与收费情况匹配度做审核，检查项目在活动过程中采购、保管、发放签收的情况，并对签收资料进行存档，每周上报预存及礼品发放情况至公司财务部。 （2）盘点入库：公司行政部在活动结束一周内，对项目物资进
物业管理收费定价方案
[项目LOGO] 【项目名称】 物业服务及收费定价方案 [填写公司全称] 编制 年月日
一、项目物业综合服务内容及标准（业态/根据服务等级填写） 1、（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）常规性服务： 园区共用部位的维护和管理； 园区共用设施设备及其运行的维护和管理； 园区公共环境的清洁、保洁及各周期专项清洁计划的实施；园区公共区域24小时公共秩序的维护； 车辆停放管理； 楼宇装饰装修管理； 物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；物业各类客户资料、运行档案、基础数据的管理； 社区文化活动的定期策划、组织； （10）园区公共绿化区域的日常养护、修剪、除草、施肥、消杀等。 2、“金钥匙管家”增值服务（已包含在物业管理费之内的配套服务）：（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） 以上别墅/高层/商业常规服务及常规增值服务共计****项。
3、“金钥匙管家”尊尚（有偿）服务（需另外收取服务费用，含包月及临时委托）： （1） （2） （3） （4） （1）） （1） （2） （3） (9) （10 ） （11 ） （12 ）
二、项目物业综合服务标准(根据国标和当地标准填写) 1、物业共用部位的维修、养护和管理 （1）物业共用部位的维修及时率达到95％以上；（2） 物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 （1）物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％； （2）物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；（3） 物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（1）公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下； （2）园区各类垃圾按每日三次的标准安排回收，并达到日产日清的标准； （3）各类公共管网每季度安排清疏一次，确保管网通畅。 4、公共绿化的养护和管理 （1）公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行； （2）公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。 5、车辆停放管理 （1）确保车辆停放秩序良好，无乱停乱放情况出现； （2）不间断检查车辆停放情况，确保车辆停放安全。 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出； （2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行； （3）定期组织安全宣传教育专题活动。 7、装饰装修管理服务 （1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度； （2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业； （3）为各物业装修工程提供指导意见。
国内物业管理行业生存发展的现及未来前景
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军
收取物业费方案
收取物业费方案 一、成立收费小组 组长赵燕,副组长白二宇、副组长马鸿波、副组长林浩,副组长王志鸿,组员王凯、姜伟、关镇国、祖成龙、林胜光 人员分配:(白二宇、关镇国)(王凯、祖成龙)(姜伟、林胜光) 其余人员全力配合 二、收费区间 见附页 三、4月15日至4月30日到期收缴总户数共94户,财务收费时间周一至周上午8:30点到下午5:00点 四、收取费用计划 1、从三月份开始物业工作人员对已入住业主进行集中走访问候、有无问题需要帮忙解决。 2、再以物业的名义在公告栏向全体业主发布致业主的“温馨提示”,客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。 3、同时,服务中心展开多种手段与多样形式的宣传活动,主题围绕“物业管理服务的涵义与内容”以及“缴纳管理费就是业主应尽的义务”等内容进行。 2、1“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内,在小区公告栏以公告方式鸣谢,对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴
纳管理费就是业主应尽的义务,不交管理费就是侵犯其她业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费,此阶段约为7－10天。 4、催交 督促期结束后,开始实施连续催交行动。选择统一行动时间,以每三天或每四天发一款的频率,事先设计好几款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力,管理费催交通知书的颜色应由浅变深,口吻、内容也应逐步趋于强硬。自通知送达后期开始,要求业主签收。 5、限期缴纳 催款通知书全部发出,业主逾期仍然未交管理费,则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”,对未交管理费业主进行谴责并公布名单,限期缴纳,逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促,将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时,加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。 6、针对没再本小区住的业主的收缴方案 1、由物业工作人员电话提醒业主缴费,并定期对业主发送EMS催缴通知。 2、业主不方便来物业缴费的,由工作人员告知业主物业公司名头账户进行汇款,经确认后给业主开出机打发票,业主有时间随时可以来取 3、针对不方便来物业的业主,而且业主又不信任网上汇款的业主将由公司机动小组携带业主家机打发票去业主现住址收取。
物业管理行业现状分析
物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。 （一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 （二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。 （三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；
物业催费方案说明
龙陵融谐物业催费方案 一、目的 完成收费指标（年度收费率指标80%），实行责任到人的集中催费作业，确保到期和欠费业主物业费的有效收取，提高收费率。 二、方法 1、分配方法 采用物业全体员工分包上门催缴的方式，并成立工作小组监督执行。 如共欠费600户，公司共58人，每人分包11人（具体数据每日在更新）。 2、上门催费语言规范及具体方式方法 参见附件1。 三、适用范围 适用于物业公司全体员工。 四、时间 具体实施时间待定。 五、职责 1、成立由经理担任组长、各部门主管为组员的工作组小组。工作小组负责监督、指导、协调相关工作，促进本次集中催费工作有效开展。 2、每位员工根据领取的欠费任务单在规定时间内完成
上门催收任务，并答疑、收集业主提出的问题。 2、财务提供准确欠费明细，及时提供收据，收取并复核每日所收取物业费。 3、客服部为每位员工提供欠费任务单，并做好开票收费工作；及时协调解决收费过程中业主投诉报修问题等。 4、综合部负责对外法律（司法）行为、催费过程过程中业主投诉报修等信息汇总。 5、突发事件由工作组协调处理。 六、集中催费方案的优势与存在的困难 （一）、本次集中催费存在的问题及解决方法 1、内部因素 （1）任务重、时间紧、难以完成任务。 由于物业费在11月29、30号和12月份集中到期600余户，加之长期遗留拒交物业费的200余户。催费基数较大，时间极为紧迫，难以完成年度催费指标。 解决办法：采用责任到人全体员工参与的分包上门催收方式，分解基数大、化解时间紧问题。 （2）员工水平有差异有待提升和规范 本次分包上门催费全体员工参与，物业服务行业员工水平参差不齐。其中保安、保洁占总体的65%，部分保安保洁受教育程度较低，除了本职工作，小区整体不甚了解，对培训吸收运用能力相对较低，是本次上门催收的薄弱环节。
对西安物业管理现状的分析与建议
对西安市物业管理现状的分析及建议 西安市房地一分局高玉梅 物业管理作为房地产消费环境中一项重要的产业经济活动，是今后房地产管理领域的一项重要内容，也是城市文明发展进步的客观要求。物业管理的好坏将关系到房改能否顺利进行，关系到房地产行业发展的趋势，也直接关系到广大居民的生活、工作和学习。 从西安市近几年物业管理的发展趋势来看，物业管理的水平在不断提高，规模也在不断扩大。经过几年的探索和努力，总结积累出不少经验，为西安市城市建设做出了一定的贡献。但在工作实践中，还有些不相适应的地方，如现有的机制还不能适应快速发展的城市建设需要，法制还不健全。这些问题有待于我们进一步研究和探讨。在不久前建设部举办的“全国城市物业管理优秀住宅小区”评选活动中，西安市竟拿不出一个象样的住宅小区参选（指房地局系统），可想这之间的差距。我们应看到这不仅是内陆与沿海的差距，就是与少数民族区域相比也相差甚远。为什么呢？关键是思想观念的转变和市场经济竞争意识的强弱问题，这不能不引起我们文明古都各级领导和房地产行业的重视。 就目前物业管理的现状来看，有几个不容忽视的问题： 一、分清产权结构，建立管理机制 产权结构多元化，其表现在住宅范围内：（1）有原来私房产权人。（2）有公房经过改造后的有限产权人。（3）有个人购买商品房和集体购买商品房产权人。（4）还有以前的单位产。非住宅范围内：（1）有私房商业户、有私房租赁经营户。（2）有原公房租赁经营户。（3）有单位经营户。（4）新出售给单位或个人的商品房户等等。另外还有配套设施的这部分房屋产权，物业管理办公用房等等。居住人员的文化层次、工作单位、生活标准、民族风俗等比较繁杂，对于这样一个产权结构多元化的具体管理，不是谁说了算的问题，应有一个共同协商的部门，成立一个合法的组织，即小区
物业费收缴计划2018年物业费收缴计划教学文案
物业费收缴计划2018年物业费收缴计划
贵州千成物业服务有限公司 2018年物业费收缴计划 针对2018年上半年的收费情况，2018年下半年的收费工作面临更大的困难。针对此状况，2018年的收费工作将贯穿全年，而且收费有重有次，通过各项细微的服务，定期召开商贸城文化，规范的管理和有效的宣传转变业主的交费意识。 计划分解如下： 物管费收取率作为唯一考核标准，客服主管未完成收费指标的按未完成任务数的1%从当月工资中扣除，客服专员按未完成指标的0.5%从当月工资扣除，问题商家除外。
对于收费工作主要需要以下支撑： 宣传。重点为《铜仁市物业管理条例》《铜仁市建筑工程管理条例》《五方国际商贸城物业管理协议》及各类案例，同时对法律诉讼进行全面宣传。主要渠道是宣传栏、重点投递及口头宣传。 收费小组。收费小组主要由物业经理、主管、其他管理人员及各班组班组长及其骨干员工，平时收费小组主要由物业收费员、保洁与安全员构成，有效跟踪业主，催促业主交费。重点时期，突击重点客户。 通过商有群向业主宣传，鼓励交费 从业主中选择既支持物业工作又在业主群中有较高影响力的业主带头交费 法律保障和支撑，主要以文件为主，尽量不通过诉讼解决问题 建立良好的客户关系。以经理牵头，全面提高服务品质，提供亲情式温馨服务，注重与客户接触的深度，感化重点客户。 请社区介入，协调邻里间问题。 8、对于物业费的清欠，采取跟踪到底-通知交费-上门收取-电话催缴-沟通记录-回复业主签字确认。主抓2018年新欠费业主，
其次逐步解决遗留问题。对于商贸城屋面漏水，腰线渗水尽力能处理的及时处理。 2018年的目标：为让商户与物业达成共识，而来积极维护，积极参与商贸城建设而共同努力。形成好的氛围，共同完善商贸城，美化商贸城。真的物业与商家为一家。为物业品牌再创新高。
浅析我国物业管理的现状和发展趋势
摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
物业费收缴计划物业费收缴计划.docx
贵州千成物业服务有限公司 2018 年物业费收缴计划 针对 2018 年上半年的收费情况， 2018 年下半年的收费工作面临 更大的困难。针对此状况， 2018 年的收费工作将贯穿全年，而且收费 有重有次，通过各项细微的服务，定期召开商贸城文化，规范的管理和 有效的宣传转变业主的交费意识。 计划分解如下： 月份重点工作措施责任人收费指标备及对象注7 月全面催费收费小组电王大江每月 8 万元，起诉已逾期 话、登门催收半年商家，约谈问题商家 8 月全面催费收费小组电王大江每月 8 万元，诉已逾期半 话、登门催收年商家，约谈问题商家 9 月全面催费收费小组电王大江每月 8 万元，起诉已逾期 话、登门催收半年商家，约谈问题商家 10 月重点户面谈问题处理王用武8 万元 11 月法律途径法院起诉王大江8 万元 12 月法律途径法院执行王大江8 万元 物管费收取率作为唯一考核标准，客服主管未完成收费指标的按 未完成任务数的 1%从当月工资中扣除，客服专员按未完成指标的 0.5%从当月工资扣除，问题商家除外。
对于收费工作主要需要以下支撑： 宣传。重点为《铜仁市物业管理条例》《铜仁市建筑工程管理条例》《五方国际商贸城物业管理协议》及各类案例，同时对法律诉讼进行全面宣传。主要渠道是宣传栏、重点投递及口头宣传。 收费小组。收费小组主要由物业经理、主管、其他管理人员及 各班组班组长及其骨干员工，平时收费小组主要由物业收费员、保 洁与安全员构成，有效跟踪业主，催促业主交费。重点时期，突击 重点客户。 通过商有群向业主宣传，鼓励交费 从业主中选择既支持物业工作又在业主群中有较高影响力的 业主带头交费 法律保障和支撑，主要以文件为主，尽量不通过诉讼解决问题 建立良好的客户关系。以经理牵头，全面提高服务品质，提供 亲情式温馨服务，注重与客户接触的深度，感化重点客户。 请社区介入，协调邻里间问题。 8、对于物业费的清欠，采取跟踪到底 -通知交费 -上门收取 -电话催缴 -沟通记录 -回复业主签字确认。主抓 2018 年新欠费业主，其 次逐步解决遗留问题。对于商贸城屋面漏水，腰线渗水尽力能处理 的及时处理。 2018 年的目标：为让商户与物业达成共识，而来积极维护，