房地产项目绩效考核办法
房地产项目绩效考核办法
为提高房地产项目运作效率，充分调动项目公司的积极性；加强有效管理，强化内部约束机制，提高经济效益，科学、全面评价项目的经营业绩，促进项目战略目标及年度经营目标的实现，特制定本考核办法。本办法分为战略目标考核和年度经营管理考核两部分。
第一部分战略目标考核办法
第一章总则
第一条本考核办法适用于房地产项目；战略目标指：单个项目完工后所要达到的财务、管理、组织发展等预期期望值。
第二条房地产项目公司必须在每个项目目标确定后，与项目公司出资股东方组建的考核委员会签订《战略目标责任书》，责任书确定的目标一旦确定原则上不得修改。
第三条房地产项目战略目标考核发起时间为项目销售达100%后的60日内。
第四条考核原则：以价值创造为导向，以结果为核心。
第二章考核的组织管理
第五条项目的各出资股东方成立绩效考核委员会，委员会下组建考核工作组，具体负责项目战略目标考核的组织管理工作。绩效考核委员会及工作组应在项目公司组建成立后的6个月内组建完成；考核小组组长由股东会选举产生；考核小组应包括各出资股东方的代表。
考核委员会职责包括以下内容：
1.负责对项目进行评审、考核工作的组织、实施与监督与指导等；负责受理项目兑现考核申请、项目兑现考核立项；
2.负责纠正项目考核工作中的不规范行为；
3.负责审核、确定项目战略目标考核指标；
4.负责向股东会汇报项目考核结果；提出具体考核兑现意见；
5.负责受理项目考核的结果申诉。
第六条项目进入考核前，由考核委员会向接受考核的项目公司下发考核通知，并由考核委员会委派或委托人员代表各股东完成考核前的必要准备工作，项目公司必须给予配合，主要包括以下内容（包括但不限于）：
1. 对项目进行全面审计，并出具书面《审计报告》。
2.对资金管理、债权债务清理、各种结算清理、帐务处理、税收清算、上交的各项费用情况、利润、财务内部收益率完成情况进行审查并出具书面意见；对遵守财经纪律和财务收支制度情况进行审查，并出具书面意见。
3.对项目工期、工程质量、环境保护、是否按照公司的营销计划及品牌建设等内容开展工作进行检查，对客户满意度等指标进行审查，并对竣工资料的收集、整理、立卷、归档工作进行检查，针对以上审查内容出具书面意见。
4.对被考核项目所涉合同、成本、采购等内容进行审查；对工程合同的结算工作进行审查等，并出具相关审查意见。
5.对项目用工、工资总额执行、项目班子成员个人收入情况进行审查或核查，并出具书面意见。
第三章考核内容
第七条项目战略目标考核指标体系包括财务绩效类、管理运营与风险控制类、组织成长类三大类；权重分别为财务绩效类60%，管理运营与风险控制类30%，组织成长类10%。
第四章项目最终兑现奖金
第八条项目最终兑现奖金由基准项目奖金、项目调节系数、考核系数综合确定，计算方法为：
项目奖总额=基准奖金额×项目调整系数×项目考核系数
1.基准项目奖金
基准项目奖金（方式1）=项目超额利润×计提比例（多按10%左右计算；20%是非常大的力度），跳点计提方法是趋势，激励效果更大。
此方法比较保守，激励作用弱，已经为很多企业所放弃。
2.项目调整系数
⑴具体考虑项目环境因素、复杂性、规模控制、重要性等四个方面，将各因素分为A、B、C、D四个等级，计算项目的奖金调整系数；
⑵调整系数中各影响因素的权重比例，由考核委员会根据实际情况另行确定。
调整系数=环境因素×N%+复杂性×N%+规模控制×N%+重要性×N%
3.项目考核系数
⑴方式一：考核系数=实际考核得分/目标值（100分）；
⑵考核实际得分在70分以下的取消项目奖。
◆方式二：考核得分可采用不同分值区间挂钩不同的系数
考核挂钩调节系数由股东会根据实际完成情况调整，一般不超过1.5倍。
第五章考核兑现
第九条考核兑现必须同时满足下列条件：
1.项目经营管理合同中约定的主要义务已履行完毕；
2.项目结算已办理完毕；
3.债权债务已清理完毕，有具体清理报告，责任人已对债权债务声明确认；
4.已完成物业、项目竣工、交房资料、各类合同文件、技术档案、财务帐册、台帐的上报、移交；已完成生产设备、生活用具、办公器材等固定资产维修保养、造册上报、移交及相关准备手续；
5.已拟定项目的书面总结材料。
6.已签订《战略目标责任书》。
第十条下列情形不得享受兑现收入（一票否决条款）
1.未签订《战略目标目标责任书》的项目；
2.销售未达100%、回款未达100%的；
3.项目存在重大管理事故的（如：重大经营决策失误、重大财务管理、
重大工程管理漏洞等）造成重大经济损失，事故等级由股东会予以认定；
4.项目存在重大安全事故的（如：重大伤亡、重大机损、重大火灾、重大交通、重大治安事故等），事故等级由股东会予以认定。
5.在项目周期内，离职的（不含系统内调动的）。
第十一条兑现考核程序
1项目公司在具备兑现考核条件后后60日内，向考核委员会提出兑现考核申请，并提交《项目考核兑现申请书》和《兑现考核自检报告书》；
2.考核委员会在收到兑现考核申请后30个工作日内按本办法所规定的职责和管理要素分类对项目公司的各项工作进行考核；
3.考核工作结束后，考核委员会向股东会汇报并提交书面《项目考核兑现审批书》；
4项目公司根据股东会审批的最终结果，办理兑现。
第十二条项目最终兑现奖金的发放
1.最终兑现奖金的分配原则
⑴项目公司经营班子分配项目最终兑现奖的70%，原则上经营班子正
职（含书记）不高于其他班子成员平均奖励的2倍；剩余30%由天府根据实际情况奖励有关有功人员。
⑵项目的最终兑现奖的分配方案必须报股东会审批通过后才能发放。
2. 项目最终兑现奖的发放
⑴项目考核完成，发放项目最终兑现奖的90%。
⑵项目最终兑现奖剩余的10%，根据已入住项目客户满意度调查结果发放，客户满意度调查达到90%后不计息一次性发放。
第六章附则
第十三条根据本办法确定的收入均为含个人所得税的收入。
第十四条对于不同的房地产类项目，可根据项目不同的特性，与合作单位协商后依照本办法执行或另行制定战略目标考核办法。
第十五条本办法由考核委员会负责解释。
第十六条本办法自下发之日起实施。
第二部分年度经营管理考核办法
第一章总则
第一条为加强项目公司内部管理，强化建设、管理经营过程的有效监控，促进公司战略目标的现实，制定本办法。
第二条项目的各出资股东方成立绩效考核委员会，委员会下组建考核工作组，具体负责项目公司年度经营管理考核的的组织管理工作。绩效考核委员会及工作组应在项目公司组建成立后的6个月内组建完成；考核小组组长由股东会选举产生；考核小组应包括各出资股东方的代表。
第三条项目公司必须每年与绩效考核委员会签订年度经营管理目标考核责任书，明确年度考核目标。年度责任书一经签订，项目公司必须对任务目标进行分解，各经营班子人员必须有明确的指标的分解，确保在一个考核期内都有清晰明确的绩效目标。项目公司的绩效任务分解文件为年度经营管理考核的必要要件。
第四条年度经营管理目标考核的应用以项目公司经营管理班子成员为主体；经营管理班子以下员工由项目公司另行制定考核办法，考核办法的导向及管理结果须与本考核办法相一致，项目公司制定的员工考核办法报董事会审批同意后执行。
第五条本考核办法遵循以下原则
1.按照国有资产保值增值以及资本收益最大化和企业可持续发展的要求，考核管理班子的年度经营管理业绩。
2.建立企业经营班子业绩同激励约束机制相结合的考核制度，即业绩上、薪酬上，业绩下、薪酬下，并作为职务任免的重要依据。
3.项目经营目标设置、目标考核与奖惩方面充分体现每个项目的特点。
第二章考核的组织与形式
第六条每年的3月份前考核委员会应完成对项目公司上一年的年度经营管理目标考核，并确定年度绩效的兑现方案；同时完成当年度年度经营管理目标考核责任状的拟定。
第七条年度经营管理目标考核一般程序为
项目公司自评—业务主管部门考核评分、反馈，形成业务考核结论—考核组复核各项评分结果并形成项目公司负责人年度绩效薪酬方案—提交董事会决策—考核结果公布。
第八条项目公司必须在考核通知规定的期限内，根据财务决算和有关统计报表，上报经营管理综合报告、考核自评表。
第九条年度经营管理目标考核为一年一次，原则上在每年的1-2月份间进行。年度考核按照本办法第七条规定程序执行，项目公司必须在收到考核通知的5日内提交自查报告。年度考核采用书面材料与实地考核相结合的方式。
第十条考核委员会视情可以安排针对项目公司在实际推进目标管理经营中落实情况的年中评价。一般在每年的7-8月份之间进行，主要采取经营班子述职，书面材料与实地考核相结合的方式。年中评价重点在于检查年度经营管理目标责任书的落实情况，主要以时间进度为衡量重点，即时间过半，任务完成过半；同时针对项目公司在实际推进目标管理经营中的困难，需要协调解决的问题，以及所签订的目标责任书中需要修订的指标沟通达成上报意见；年中评价后经沟通达成一致上报意见的的指标修订事宜，由项目公司形成书面专题报告交董事会审议；原则上一个考核年度中考核指标只能修订一次。修订后由考核委员会下发书面目标责任书更新通知。
第三章考核的内容及结果应用
第十条年度经营管理目标考核主要包括财务绩效类、管理运营与风险控制类、组织成长类三大类指标；权重分别为财务绩效类60%，管理运营与风险控制类30%，组织成长类10%。
第十一条绩效考核委员会设置年度经营管理考核指标库，具体考核类别、考核指标可根据不同年度管理经营的重点进行选择；指标内容、权重分配可根据各考核期的具体情况进行调整。考核指标的设置在协同并促进战略目标的实现的基础上动态调整（指标库见附件1）。
第十二条考核结果的应用
1.考核以百分制设置评分，最终得分根据考核项所占的权重计算。
2.考核结果与经营班子绩效年薪发放、薪酬调整、岗位调整等挂钩；连续两个年度考核在合格以下的经营班子成员应给予降级、免职或者解聘处理。
3.经营班子人员年度总收入=基本薪酬+考核绩效薪酬；
基本薪酬按照经批准后的项目公司薪酬管理办法执行，基本薪酬按月足额发放，包括岗位工资、辅助工资、各项津补贴。
4. 考核绩效薪酬=（年度总收入-已发基本薪酬总额）×考核挂钩系数×在岗系数；
5.考核结果分为5个等级，每个等级对应绩效薪酬挂钩系数；
绩效薪酬确定后由项目公司根据结果自行发放。
第十四条风险抵押金
项目公司经营管理班子全体成员薪酬实现风险抵押，全年绩效薪酬的三分之一留作抵押金，由财务部门单独存储，被考核的项目清盘后，经审计清算，完成既定目标且未发现重大问题后，连本带息一次性返还全部抵
押金。
第四章申诉及处理
第十五条被考核人对考核成绩有异议的，可向提交书面《考核申诉表》（附件2）。
第十六条考核委员会收到申诉后，在五个工作日做出回复。对申诉事项无客观事实依据的不予受理。
第十七条申诉人对回复不满意需要继续申诉的，可以向董事会进行申诉，但在申诉未有最终结果前不影响考核结果的应用。
第五章一票否决条款
第十八条在一个考核年度中出现以下情形之一的，取消经营管理班子考核绩效工资:
1.未签订《年度经营管理目标责任书》的；
2.项目存在重大管理事故的（如：重大经营决策失误、重大财务管理、重大工程管理漏洞等）造成重大经济损失，事故等级由股东会予以认定；
3.项目存在重大安全事故的（如：重大伤亡、重大机损、重大火灾、重大交通、重大治安事故等），事故等级由股东会予以认定。
第六章附则
第十五条根据本办法确定的收入均为含个人所得税的收入。
第十六条对于不同的项目，可根据项目不同的特性，与合作单位协商后依照本办法执行或另行制定年度经营管理目标考核办法。
第十七条本办法由考核委员会负责解释。
第十八条本办法自2020年月日起实施。
附件1：年度经营管理考核指标库
附件1：考核指标体系及其权重分配表
附件2：考核申诉表
年度经营业绩责任书(201×年度)
二○一×年×月
201×年度经营管理目标责任书目标责任考核方（甲方）：
目标责任签订方（乙方）：
甲方代表：乙方代表：
日期：年月日
第一条考核目的
为加强内部管理，强化建设、管理经营过程的有效监控，促进企业战略目标的现实，，甲方对乙方实行年度经营业绩考核，特签订本责任书。
第二条考核期
考核期为壹年，即从201×年1月1日起至201×年12月31日止。
第三条考核其他事宜
考核流程、结果应用、年度绩效薪酬的计算及发放按照年度经营管理目标考核办法执行。本责任书一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等效力。