居住区住宅调研报告

多层住宅调研

参加人员：

调研时间：

指导教师：

成绩：

多层住宅调研目录

一、住宅史分析及多层住宅特点

1．中国住宅发展史

2．多层住宅

二、调研成果

1．小区介绍

2．小区周边设

3．住宅入口及户型设计

4．采访

三、相关规范

四、调研心得

一、住宅史分析及多层住宅特点

1．中国住宅发展史

住宅发展史：第一代：经济节约型：建国到改革开放前。

第二代：适用经济型：改革开放以后，以八五住宅为代表。

第三代：发展转变型：20世纪最后十年的房地产的飞速发展。

第四代：景观舒适型：本世纪以来住宅的进一步成熟。

第五代：生态文化型：住宅发展的方向

第一代：经济节约型

以解决基本的居住需求为目的，以经济节约为建设住宅活动的基本准则。

第二代：适用经济型

逐步重视提高人们的居住质量，

开始研究居住空间对人们的心理影响。

第三代：发展转变型

全面重视居住空间（室内和室外）对人们生理、安

全、心理的影响，是发展转变的探索和实践阶段。

第四代：景观舒适型

初步形成了住宅建筑的“以人为本”的设计理念。

（1）.多层住宅形成以大厅小室、大进深小面宽为主导的多样

化住宅系列。

（2）.高层塔楼每层户数由8户减至4～6户，并根据朝向和

景观分别设置大小不同的户型，户型平均面积增大。

（3）.住宅科技含量提高，住宅建筑节能由点到面展开

（4）.住宅单体设计与组群规划结合，以人为本，注意节约用地，出现功能合理、环境优美、布局紧凑并各具特色

的住宅组群

（5）.小区在基本服

务设施上大大

提高，新增了

会所、健康中

心、大型停车

场及物业管理

第五代：生态文化型

从整体到细

节，从细节到整体的综

合性、全方位的提高。

（1）.总体规划注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等），并使居住区（小区、组团等）与城市空间、用地环境良好的协调。

（2）.居住空间局方式与整体合成注重造就阳光普照、空气清新、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们居留交往、休闲、健身的活动环境。

（3）.住宅单元构成能随整体合成，因地制宜地构筑户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风的环境，降低楼层电梯的服务数量，尽量减少户间干扰。

（4）.户型大小符合国家制定的居住标准要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择条件，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局调整，保持住房较长久的可持续使用期。

（5）.能深入安排户内生活环境：厨房、洗手间、储藏室、工人房、设备间、服务性阳台等均能有效地组织，电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集处理。

（6）.有完善的生活配套设施体系。小区应拥有超市、美容院等生活配套设施，有会所、托幼、体育、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保健设施所组成的生命保养设施体系。

（7）.有节能环保的设施体系。尽可能利用现代科技成果装置节能设备，减少环境的噪声、尘埃、污水等的污染，净化居住环境。

（8）.有良好的智能化体系。有关安全、通讯、视听、防盗、物业管理均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。

2．多层住宅：

多层建筑指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层建筑一般高度大于10米，小于24米，且建筑层数大于3层，小于7层。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。

多层房屋建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南。一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，且环境较好，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

优点：

①它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设时期短，一般开工一年即可竣工；

②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；

③结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产，工程造价较低，易被购房者接受。

优点说明：

（1）居住环境清幽惬意。从容积率来看，多层住宅的容积率—般在1．0左右，而高层住宅的容积率普遍超过2．5。相比之下，更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源会平摊到多层社区居住者头上。在多层社区内，环境更清幽、宁静，这种少有喧嚣的居家氛围，正是众多购房者所期待的。

（2）公摊面积小。高层住宅由于有电梯、电梯候梯间、地下室等公建部分，需分摊的公用面积比多层更多，实际得房率相对较低。按常规比例，多层住宅的公摊面积一般为总面积的8％-10％，而高层住宅达到了15％—25％。

（3）通风采光好。由于多层住宅一般为板式建筑，从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。另外多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿透性自然好于一梯多户的高层住宅。

（4）物管费便宜。从物业管理收费看，由于高层住宅设有电梯、垃圾通道、高位水箱等设置，其的管理费—般应在每月每平方米2元左右；而多层住宅应比其低40％至50％，而且还不必担心十几年后电梯的寿命问题，从维修资金上又无形中省了。

（5）有助身体健康。除了少数高档多层设有电梯之外，一般多层住宅的出入都需要居者亲力而为，每天近百步的上下楼梯无形中也给了“出门就坐牢、上班乘电梯、办公坐一天”的现代人珍贵的锻炼机会。

（6）更自由、更安全。由子电梯的存在，高层住宅或多或少的存在电梯故障、突然停电、久侯不来的无奈，而住在多层，就没有这些烦恼。

缺点：

（1）底层和顶层的居住条件不理想；

由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构、建材、布局上难以创新，

造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化

（2）底层和顶层的居住条件不理想。底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

（3）多层住宅的存在共用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。

（4）由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化，形成”千楼一面、千家一样“的弊端。如果要有所创新，需要加大投资，又会失去价格成本方面的优势。

（5）多层住宅的住户(除了一部分首层住户)由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。

（6）多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。二、调研成果

1．小区介绍：

四方实验小区位于青岛市四方区的东部，建于1996年，可容纳住户2559户。小区基地地势东北高、西南低，是丘陵坡地状，中部自北向南有一冲沟，地段最大高差达25米。小区的规划充分利用地形自然条件，成功地进行了坡地冲沟建小区的探索。整个小区风格独具，总体布局依山就势，住宅布置错落有致，整体环境清新优；小区内，绿树、红瓦、碧水、蓝天，构成一派迷人景色。

建筑造型新颖别致，采用白色墙体和红瓦小

坡顶，融现代风貌与青岛传统特色于一体。住宅布局合理，功能实用，空间轮廓极富变化，形体尺度亲切宜人。小区绿化“点、线、面”有机结合，庭院、路边、空地处处绿意盎然，生机勃勃。亭台游廊构思新颖，造型优美；雕塑小品生动活泼，别具韵味。四方实验小区荣获建设部城市住宅小区建设试点金牌奖。

2．周边服务设施

幼儿园：海伦路幼儿园

中小学：四方实验小学

大学：青岛理工大学

商场：四方利群，金海商场

医院：四方区第六人民医院

邮局：重庆南路邮电局

银行：中国银行、招商银行

其他：麦德龙、

海城装饰南京路市场、

东方家园四方店

内部配套：花园、喷泉、娱乐广场、餐饮、银行、两个幼儿园

3．住宅入口及户型设计：

出入口：每幢房子有一

个单元主入口设在一楼，

有两个单元的主入口设在

二楼，并且一楼有单独的

入口。

户型：大致都为两卧一

厅,一厨一卫。主卧都位于

住宅南面。

4．小区居民随机访谈

老年人：小户型适合老人居住，房子结实，健身休

闲的地方较多，供暖设施不完善，供暖效果不好。

客厅见不到阳光供暖设施不完善，供暖效果不

好。客厅见不到阳光

中年人：户型太小，卧室前面的树靠

房子太近，不仅遮挡了阳光，且妨碍了行人

行走。由于建造时间久，顶层有漏雨现象。

客厅比较小，客人来了显得拥挤。

青少年：没有单独的书房学习，楼梯太

窄。小区内娱乐设施齐全，和朋友有玩的地方

三、相关规范

为保障城市居民基本的住房条件,提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，制定本规范。本规范适用于全国城市新建、扩建的住宅设计。套内空间1.套型

3.厨房

3.1厨房的使用面积不应小于下列规定：

一、一类和二类住宅为4平米;二、三类和四类住宅为5平米;

3.2厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。

4.卫生间

4.1每套住宅应设卫生间,第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积应符合不同的规定。

4.2无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅)或厨房。

4.3卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室(厅)和厨房的上层;并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

5.技术经济指标计算

5.1住宅设计应计算下列技术经济指标：

——各功能空间使用面积(平米);

——套内使用面积 (平米/套);

——住宅标准层总使用面积(平米);

——住宅标准层总建筑面积(平米);

——住宅标准层使用面积系数 (%);

——套型建筑面积 (平米/套);

——套型阳台面积(平米/套)。

6.层高和室内净高

6.1普通住宅层高宜为2.80m。

6.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。

6.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

7.阳台

7.1每套住宅应设阳台或平台。

7.2阳台栏杆设计应防儿童攀登,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花盆处必须采取防坠落措施。

7.3低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.05m;中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。

8 .过道、贮藏空间和套内楼梯

8.1套内入口过道净宽不宜小于1.20m;通往卧室、起居室(厅)的过道净宽不应小于1m;通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道在拐弯处的尺寸应便于搬运家俱。

8.2套内吊柜净高不应小于0.40m;壁柜净深不宜小于0.50m;设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施;壁柜内应平整、光洁。

8.3套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m;当两侧有墙时，不应小于0.90m。

8.4套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m，高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。

9.门窗

9.1外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。

9.2底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面的窗和门，应采取防卫措施。

9.3面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰。向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。