某项目市场调研分析报告
xx丽港项目市场调研分析报告
一．x市宏观经济因素分析
x，位于中广西壮族自治区东部，有“桂东门户”之称，与广东及香港、澳门一水相连，是广西乃整个西部最靠近粤港澳的城市，也是中国西部大开发地区最东南边的城市，最便于接近粤港澳产业、技术、资金转移和辐射。
x市现辖岑溪市、苍梧县、藤县、蒙山县、万秀区、蝶山区、郊区，总面积12588平方公里，人口近300万，其中，x市区面积3007平方公里，人口40万。
x市一座具有二千多年历史古都，历史上曾是中国岭南地区的经济、政治、文化中心和两广的政治、军事中心。如今，x既是广西著名侨乡和广西最早的沿海经济开放城市，又是中国西部大开发的地区。
1．经济发展状况分析
改革开放以来，x市的国民经济得到了长足的发展，2000年，全市实现国内生产总值127.08亿元，总量比1978年的
6.07亿元增加了近20倍，按可比价计算（下同），年均增长
11.4%,第一产业增加值40.95亿元，总量比1978年的3.07
亿元增加了12倍多，年平均增长9.2%；第二产业增加值
37 .76亿元，总量比1978的1.78亿元增加了20 倍，年平均增长12.5%；第三产业增加值46.44亿元，总量比1978年的1.22亿元增加了37倍，年均增长13.6%。如下图：
第三产业
51%
29%
2．产业结构分析
今年一季度工业经济开局良好，主要指标增长普遍加快，速度、质量和效益全面提高，呈现“高开高走”的态势，工业经济增长率创下近七年的最高增幅，实现了“开门红”，全市国有及规模以上非国有工业企业累计完成工业增加值（现价）3.85亿元，按可比价计算，同比增长
16.3%(下同)，比年计划高出7.3个百分点，其中：市区
工业增长16.7%，比年计划高出10.7个百分点；苍梧县增长10%，比年计划低7个百分点；岑溪市增长16.3%，比年计划高出6.3个百分点；藤县增长19.6%，比年计划高出6.6个百分点；蒙山县增长25.3%，比年计划高出11.3个百分点。全市国有及规模以上非国有工业企业累计完成工业总产值（现价）13.8亿元，同比增长26.6%，比年计
划高出16.6个百分点，其中市区工业增长32.4%,比年计划高出24.4个百分点；苍梧县增长3.6%，比年计划低17.4个百分点；岑溪市增长19.4%，比年计划高出9.4个百分点；藤县增长18.3%，比年计划高出5.3个百分点；蒙山县增长18.4%，比年计划高出0.4个百分点。全市国有及规模以上非国有工业企业产品销售率为96.2%,比去年同期高出1.9个百分点。
★工业生产保持较高的增长速度
今年一开始，市委、市政府把大力调整工业结构、加快工业发展作为加速x经济发展的第一要务，为提高工业经济总量创造各种有利条件。继续支持企业改革，借助外力改组改造了一批国有企业，继续完善和推进企业的改制工作；以高新技术产业改造提升传统产业，加大对产品结构、产业结构的调整，促进了产业和产品结构优化升级，优势、支柱产业发展进一步加快；制订和落实了各项经济目标责任制，加强对工业经济运行的协调和服务。全市招商引资带动力强，三资企业、外来企业的进入，使全市工业的经济总量和生产速度都有很大的提高，一季度呈现了高速增长的势头。从全市国有及规模以上非国有工业企业完成情况看，一季度各月工业生产形势喜人，产值分别增长22.1%、24.3%、26.6%。
★国有企业、股份制企业以及外商和港澳台投资企业生产快速增长
一是国有及国有控股工业企业发展迅猛，一季度完成工业总产值7.2亿元，同比增长37.2%，其中部分企业经过改制后组建成的股份制企业保持更高的增长速度，完成工业总产值3.4亿元，同比增长55.9%；二是近两年招商引资成绩显著，港澳台商投资企业继续高速发展，完成产值近3亿元，同比增长30.8%。四是企业效益明显改善。
★轻重工业呈现同步快速增长态势
一季度轻重工业分别完成产值7.2亿元和6.6亿元，同比增长29.7%、22.7%，轻工业增长快于重工业7个百分点，主要得益于奥奇丽、三威林产、新华电池等轻工业产品生产的快速增长的拉动作用。
★大中型企业、重点企业增长势头较好
大中型工业企业是x工业生产的支柱，一季度完成工业总产值6.1亿元，增长36%，占规模以上工业总产值的44%。从20家重点企业生产情况看，生产比去年同期增长40%，净增1.04亿元，大大拉动全市国有及规模以上工业企业的增长。生产比去年同期有较大增长的企业有奥奇丽公司增238.6%、广西三威林产公司增81.8%、
桂江电力开发公司增76.5%、广西x松脂公司增33.7%、新华电池公司增长30.9%、华南船舶机械厂增19.7%、蓄电池厂增15.4%。各企业都结合各自实际采取有力措施促进快速发展。如奥奇丽公司借助外力改制,三威林产公司岑溪中纤板厂投产扩大生产能力，新华电池公司扩大出口产品生产以及各企业积极开拓市场，使企业生产出现高速增长的好势头。
★企业经济效益明显提高
1—3月，国有及规模以上非工业企业实现利税总额7221万元，比去年同期增加2664万元，增长58.5%；盈亏相抵后实现利润总额由去年同期亏损1622万元，转为今年盈利306万元，净增1928万元；亏损面为54.3%，比去年同期下降2.6个百分点。
3．人口与城镇化水平
2020年x市域总人口350万，城镇化水平预计达到50%—55%，城乡居民生活全面达到小康水平，并进入富裕阶段。
4．整体城市定位
两广地区的结合部，是承接粤、港、澳经济辐射和产业转移的前沿地带，发挥着“承东启西”的作用；广西现代农业师范区，乡镇工业和外向型加工贸易基地，以及西南地区
东向出海的门户和通道；x是桂东地区最重要的区域，与玉林、贵港、贺州互为邻居，资源相系，文化相通，在环境保护、资源开发利用、区域交通网络建设等方面应加强协调。
5．城市交通规则
根据市政府的总体规划，规划期内，经过x市区的公路全部升格为一级公路，x成为水、陆、空交通枢纽。x城区成为市域一级交通枢纽，岑溪为二级交通枢纽，加强太平与藤县；藤县岑溪之间的交通联系，使道路发展成为网络状布局。
⑴．公路：公路规则以x、岑溪、太平、藤县为节点，
形成环状高等级公路（一级以上）骨架，辅以
二级和三级公路构成网络。
★南宁至x高速公路
★广州至x高速公路
★桂林至x高速公路
★规划建设x至柳州的高速公路，
★x至贵港二级路扩建为高速公路，x至藤县二级公路
扩建为高速公路。
★x至信都公路：规划为一级公路，近期建为二级公
路。
207国道x至岑溪段：近期建为一级公路，岑溪至信
宜段规划为一级，近期建二级。
此外，在规划期内，藤县至容县、太平至平南、x 至桂林沿江公路、黄村至昭平，建成二级公路，所有乡镇对外公路建成三级公路。
⑵．铁路：洛湛铁路成为近期国家重点建设项目，x
段呈东北-西南走向在x市西北侧通过，途经竹
溪、德安、宝安、平浪、龙华、龙新、龙平、
石良角，其中在x市区玫瑰湖公园西北处设x
站（区段站）。修建桂林（柳州）-x-肇庆的铁
路，以解决川东、贵州、湘西地区与广东的联
系，从而使x成为承东启西的铁路枢纽。⑶．水路：要恢复x水路运输的地位。一是航道整
治，重点建设长洲水利枢纽；二是码头建设，
重点搞好集装箱码头建设；三是搞好藤县深水
港码头建设和蒙江码头建设。
⑷．机场：2010年以前保留现x机场，远期考虑机
场搬迁，在苍梧龙圩镇南部预留新机场用地。x
机场应以外地中转客运为主，发挥x通过公路
和水路又以快速（四小时以内）直达珠江三角
洲各市及港澳的特点，开辟x至大西南的航空
线，成为国内重要的支线机场。
6．城镇区域规划
⑴．城镇空间发展总体格局
根据城镇发展战略要求，结合x市域城镇分布的现状
特点，城镇空间发展的总体格局为：“一主、一副、三
节点、五轴”
★一主：市域主中心——x市区（包括苍梧县城）
★一副：市域副中心——岑溪市区（岑城—樟木）
★三节点：藤城、太平、蒙山县城（蒙山镇）
★五轴：五条城镇发展轴（①岑溪—苍梧—x城镇发
展轴、②x—太平—蒙山城镇发展轴、③x—苍梧—藤
城城镇发展轴、④岑城—藤城—太平城镇发展轴、⑤
岑溪市域中部城镇发展轴）
⑵．城镇布局规划为三大经
济区
在进行经济区规划的时候，
充分考虑到城镇发展轴的联系
问题，把x大致划分为三大经济
区，南部经济区为岑溪市域。产业发展导向是建立农
林产业发展基地，打造规模经济；提高技术层次，逐
步改造传统产业、提高产品档次；积极引进外向型加
工业；中部经济区为西江以南，岑溪以北、包括藤城
南部，苍梧。产业发展导向是加强区域协作，建立农林产业发展基地，打造规模经济；发挥传统优势产业，积极发展资源型加工业，适当发展重化工业。北部经济区为x、蒙县、藤县北部片区。产业发展导向是积极发展外向型加工业、商贸旅游业；建立“三高农业基地，积极发展郊区农业、经济林生产基地以及农副产品加工业。
二．x商业物业市场细分研究
1．x主要商圈概况及分布
本次研究针对项目的规模、特征及其发展前景，主要调查x 市区商业物业的分布状态、供求状况、经营水平、租金及出售情况等。在不特别表明的情况下，本报告所分析的商业范围包括两个自然片区：河东区和河西区。商业市场仅指零售企业、专业市场及商业街区。x主要商业型态有临街商铺、步行街、购物商场三种，临街商铺主要以经营生活用品为主，品牌专卖店较少，步行街外立面、道路刚完成改造，商铺整体形象、档次仍较差。购物消费主要集中在购物商场，我们对现时较知名的三个商场进行了调查分析，这三个商场分别是三个不同商圈的商业代表。
主要调查对象如下：
①．零售企业：x市的百货商
场、购物中心、超级市场、
大型综合超市、专业店、
专卖店；
②．x市的传统及中心商业街区、居住区域。
如下表：
x五大商圈分布及对比
2．河东商圈特点分析
河东两大商圈特点对比表
⑴.中山路商圈主要商业街区资料
◎中山路
ⅰ.商铺：31间；
ⅱ.吉铺：0间。
ⅲ.其中：小食店11间，服饰10间，电脑8间，
百货店6间，饼屋5间，精品饰物5间，
玉器首饰5间等。
ⅳ.该路段主要有新中山百货商场、恒业国泰购物中心两大购物城。
新中山百货商场为三层，现只有首、二层营业。
首层主要经营:鞋类、服饰、钟表及皮具等。
主要品牌：鸿星尔克、奥克星、APPLE、中国
大趾王、香港袋鼠王、澳杰皮鞋、
红蜻蜓、PLAYBOY、鳄鱼恤。（鞋
类）
BALENO、时尚基地。（服装）
中山路主要业态分布图例
从图例可看出，该路段主要以服装、鞋类及餐厅为主，另有新中山百货商场和恒业国泰购物中心两大购物城，是典型的休闲购物商业路。该道路经改造加宽后，可容纳大量人流及车流，且出租率为100%，可见该路段出租率高，租金稳定，有上升的趋势。
◎阜民路
ⅰ.商铺：101间；
ⅱ.吉铺：10间。
ⅲ.其中：餐厅11间，小食店
9间，杂货5间，服装5间，书刊店5间，
美容美发5间等。
阜民路业态分布图例
从图例可看出，该路段主要以餐厅及小食店为主，附带一些日常生活用品卖场，业态趋向多元化。说明该区域有一定量的居住人口，但受到中山路商业氛围的影响，外来客流量的支撑，该路段的餐饮业畅旺。但值得注意的问题，吉铺率达10%，业态会稍作调整。
◎南环路
ⅰ.商铺：52间
ⅱ.吉铺：2间
ⅲ.其中：服装10间，电讯
4间，眼镜店4间，士多3间，小食店3
间，药店3间等。
南环路业态分布图例
从图例可看出，该路段服装占大比例，延续了中山路的购物态势，业态都较为集中，经营商品有一定的档次。因该路段出租率96.2%偏高，且与桂江一桥相连接，是连通河东与河西的主要路段，商铺租金会持续上升，有一定潜力。
◎大中路
ⅰ.商铺：99间
ⅱ.吉铺：11间
ⅲ.其中：小食店11间，服装11间，电脑8间，
百货店6间，西饼5间，精品饰物5间，
玉器首饰5间等。
大中路业态分布图例
接连南环路的大中路，也是河东区的主要路段。从图例可看出，小食店与服装占主导，也可认为该路段是河东区北部的主要商业路段。但值得注意，该路段附近有市图书馆、市文化宫及市二中等文化教育配套，因此电脑专营店也占大部分，但店铺分散，未能够形成大卖场，缺少竞争力。
◎大东下路
ⅰ.商铺：178间
ⅱ.吉铺：14间
ⅲ.其中：服装32间，杂货32
间，鞋20间，小食店11间，美容美发
8间，药店8间，音像6间，精品饰物
6间等。
大东下路业态分布图例
从图例可看出，该路段主要经营杂货和服装，是未来市政府打造的商业步行街。现时，该路段有农贸市场，杂货店等。经营档次低，经营范围主要为附近居民的日常用品，因附近为旧城该造，部分原居民迁移到河西，该区域消费力逐渐减弱，该路段租金不高。
⑵.西江路商圈主要商业街区资料
◎西江路
ⅰ.商铺：138间
ⅱ.吉铺：12间
ⅲ.其中：五金机电53间，
电讯16间，摩托维修11间，士多8间，
美容美发8间，小食店6间。
西江路业态分布图例
从图例可看出，该路段以五金机电为主，占据绝大部分。其次是电讯及摩托维修，兼有一个规模较小的旧货电器卖场。历史原因，该路段是x市较为传统的五金机电一条街，经营档次较低，出租率为91.3%，租金偏低。
3．河西商圈特点分析
河西两大商圈特点对比表
商圈新兴路商圈大学路商圈蝶山路商圈知名商业街以新兴一路及以大学路与以蝶山路与
⑴．新兴路商圈主要商业街区资料◎新兴一路
ⅰ.商铺：242间