不动产租赁服务

不动产租赁服务仓储是指为他人储藏、保管货物的业务。

租赁是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体内容。

如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务;二是看仓库实际运营管理方。

如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务;三是看哪方负有保管义务和安全责任。

如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。

仓储业代开增值税发票的征收率为3%，相比代开租赁发票要低2个百分点。

以某代开仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为231085元，如开具租赁发票，需缴纳11554.25元的营业税，但如果开具仓储业务发票，只需缴纳6730.63元增值税，两者相差4823.62元，且增值税发票受票方还可以将6730.63元作为进项税金进行抵扣(这里暂且不考虑涉及的所得税问题)。

纳税人要注意，一是不能打着存储货物的旗号经营其他应税业务。

二是委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，

或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。

三是由于仓储业一般纳税人税率为6%，低于货物销售17%的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业不能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。

不动产经营租赁的征税范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称“出租不动产)，还包括：将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告;车辆停放服务;道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费)。

不动产租赁服务税率税款缴纳(一)税率和征收率一般纳税人适用一般计税方式，按11%税率申报缴税;一般纳税人选择适用简易计税方式以及小规模纳税人，按5%征收率申报缴税。

个体工商户和其他个人出租住宅，按5%征收率减按1.5%计税。

(二)征收管理一览表(不适用道路通行服务)

不动产登记“最多跑一次”工作规范

不动产登记“最多跑一次”工作规范一、基本要求不动产登记“最多跑一次”是将不动产登记以及与之相关的房屋交易管理、税费征缴进行整合，从申请人向多部门递交多套材料转变为向不动产登记机构递交一套材料，从接受多部门多次串联审核整合为多部门依法分类并联审核，从在多部门间来回跑转变为“一窗受理、一站办结”，实现不动产登记“进一扇门、交一套资料、一次性缴费、领一次证（提供邮寄服务）”，从资料受理到登记发证全过程“最多跑一次”。二、实现方式 “最多跑一次”有两种实现方式：（一）申请人直接到不动产登记办事场所递交材料，缴纳有关税费，登记机构审核登记发证，在申请人同意的前提下，通过邮递方式送达证书（证明）。（二）申请人通过互联网受理终端提交申请材料，登记人员网上审核认为符合登记条件的，通过短信、微信推送等方式告知申请人，申请人在约定的时间携带申请材料到不动产登记机构办事场所现场核验材料原件，缴纳税费并领取证书证明。三、适用范围当前纳入“最多跑一次”的主要是城镇房、地不动产登记，各地应当根据实际情况适时扩大“最多跑一次”范围并予以公示：当前不动产登记“最多跑一次”适用业务类型目录

有下列情形的，不属于“最多跑一次”范围：（一）不动产权属有争议的；（二）申请材料不齐全，需要补正材料的；（三）存在违法行为未处理等情形，不符合登记条件的；（四）申请人未及时缴清相关税费的；（五）政策性住房上市、划拨土地上不动产转让等需完成前置审核审批或需补交土地出让金的；（六）依法需要履行实地查看、调查、公告等法定程序的；（七）现场申请符合登记发证条件，但申请人自愿选择到不动产登记机构现场领取证书证明的。四、制度保障（一）信息公开制度。主动将不动产登记机构名称、办事地点、工作时间、咨询方式和各类不动产登记事项的办理依据、办理条件、申请材料、办理流程、办理时限、办

房地产开发企业缴纳营业税规定

房地产开发企业缴纳营业税规定：（一）应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。（二）销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。其他具体规定如下：

不动产登记中心服务制度

不动产登记中心服务制度一、首问、首办负责制度 1、针对群众对中心各科室职责分工和办事程序不了解、不熟悉的实际问题，群众来访时，中心在岗被询问的工作人员即为首问责任人。 2、首问责任人对群众提出的问题或要求，无论是否是自己职责范围内的事，都要给群众一个明确的答复。 3、对属于自己职责范围内的事，若手续完备的，首问责任人应在规定的时限内予以办结；若手续不完备的，要登记，并一次性告知其办事机关的全部事项和所需的文书材料，让其补办手续后按登记顺序尽快办结。 4、对非职责范围内的事，首问责任人也要热情接待，并根据群众来访事由，负责引导该人到中心相应科室，让来访群众能够找到经办人员并及时办事。二、服务承诺制度 1、坚持廉洁、勤政、务实、高效原则，创新服务理念，改善服务质量，提高办事效率，杜绝“门难进、脸难看、话难听、事难办”和“吃、拿、卡、要”现象。 2、坚持公开透明运行工作制度，严格按政策办事，不搞暗箱操作，不乱收费、乱罚款、乱摊派。坚持廉洁勤政，不刁难服务对象和办事群众，不利用手中权力以权谋私。 3、接受咨询和投诉，设立咨询服务窗口和监督投诉电话，接受办事

对象的咨询和办事引导服务，接受举报和投诉，并负责对反映和投诉的问题及时查处，做到件件有回音。三、一次性告知制度 1、工作人员在对服务对象提出的申请和咨询作出说明、解释时，提供准确、可靠信息，一次性予以告知。 2、工作人员应对办理事项的法律依据、条件和要求，办理事项所需全部申请材料及示范文本，办理事项的程序（流程）、承诺时限、收费标准等内容履行一次性告知义务。 3、服务对象办理不动产登记，提供完整的“办事指南”，一次性告知相关内容；服务对象对书面告知内容的意思表示有不明白的，应当面向服务对象口头说明、解释。 4、服务对象申请材料错误的，指出错处，当场更正；直接关系他人重大利益的事项，应及时告知利害关系人。 5、由于工作人员“一次性”告知不全面、不彻底，让办事群众多跑路、多耗时，而引起投诉、经查实的，将追究相关责任人的责任。四、全程服务制度 1、受理不动产登记申请事项，按照“窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件”的要求全程服务。受理不动产登记申请的窗口工作人员为全程服务第一责任人，负有做好全程服务的工作责任，耐心解答、热情接待、尽力服务。 2、全程服务第一责任人要一次性告知此事项办理的程序、所需资料等，不得以任何理由，回避、推诿和拒绝询问。对当即能办结的，应

2017营改增后最新增值税税率表

2017年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

其他事项一、关于5%征收率：以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。

2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务，扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费

不动产登记数据库标准

不动产登记数据库标准 1 范围本标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。本标准适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。 2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，其最新版本适用于本标准。 GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 4754 国民经济行业分类与代码 GB/T 13923 基础地理信息要素分类与代码 GB/T 17986 房产测量规范 GB/T 21010 土地利用现状分类 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 TD/T 1001 地籍调查规程 TD/T 1015 城镇地籍数据库标准 CJJ/T 115 房地产市场信息系统技术规范 JGJ/T 246 房屋代码编码标准 JGJ/T 252 房地产市场基础信息数据标准 JGJ 278 房地产登记技术规程 HY/T 123 海域使用分类体系

HY/T 124 海籍调查规范 NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则 NY/T 2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范 3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。 3.1 不动产real estate 土地、海域以及房屋、林木等定着物。 3.2 不动产单元real estate unit 权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。 3.3 地籍区cadastral district 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。 3.4 地籍子区cadastral sub district 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。 3.5 宗地cadastral parcel 土地权属界线封闭的地块或空间。[GB/T 1001] 3.6 宗海cadastral sea

2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31 国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。特此公告。国家税务总局 2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。本条强调了土地价款扣除应建立并登记台账，留存备查。如果纳税人没有依据规定建立台账，可能招致税务机关的行政处罚。第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 36号文件对于老项目的界定，销售不动产与建筑服务存在不同的定义，本公告将两者统一起来，适用了共同的定义。第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。第二节预缴税款第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发涉及的税费及税点计算

房地产开发税费计算方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5% （2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3% （3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函[2008]299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例

不动产登记7大规范

（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。（2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。（3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。（4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。（5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。（7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。

政务服务中心一窗受理实施方案

政务服务中心一窗受理实施方案为深化“放管服”改革，进一步转变政府职能，提高政务服务的质量和效益，根据省委办公厅省政府办公厅《关于深化放管服改革进一步优化政务环境的意见》、省政府办公厅《关于全面推进政务服务大厅“一窗受理”的指导意见》、市委办公室市政府办公室《关于印发X市深化放管服改革进一步优化政务环境工作方案的通知》和县委办公室县政府办公室《关于印发X县深化放管服改革进一步优化政务环境工作方案的通知》（X办发〔X〕X号）要求，结合工作实际，制定本方案。一、总体目标深入学习贯彻党的十九大精神，根据中央和省市深化放管服改革决策部署，以打造审批环节少、办事效率高、服务质量优的政务环境为目标，以需求导向、集成服务、创新管理为原则，整合重组政务服务大厅资源，建立“前台统一受理、后台分类审批、统一窗口出件”的政务服务模式，推行政务服务大厅“一窗受理”服务，变一事跑多窗为一窗办多事，打造政务服务升级版，进一步提高政务服务能力和水平。 X年X月底前，县级政务服务中心、分中心X%实现“一窗受理、集成服务”。具有多个行政许可事项的县直部门、单位，要参照推行“一窗受理”服务要求，整合受理窗口，进一步简化优化办事流程，完善运行机制和管理制度，为群众和企业提供更加便捷高效的政务服

务。二、主要任务（一）整合重构部门窗口优化大厅功能布局，设置前台受理区、后台审批区、统一出件区等服务区域。本着便捷高效、利企便民的原则，综合考虑大厅场地面积、服务领域、关联程度、办件数量等实际情况，合理设置投资项目审批、商事登记、不动产登记等综合受理窗口，将部门分设的单一窗口整合为综合窗口，变多头受理为“一窗受理”。制定综合受理窗口工作规范，提升窗口服务质量和效率。进驻政务服务大厅的政务服务事项原则上都要纳入“一窗受理”范围，明确前台受理窗口与后台审批部门之间的权限。最大限度精简办事程序和要件，取消不必要的申报材料和各种“奇葩证明”，杜绝“其他材料”等兜底性条款。 X.设立“综合受理窗口”。在政务服务大厅设置投资项目审批、商事登记、不动产登记等X类综合受理办理功能区，在各功能区分设若干综合受理窗口。（X）投资项目审批综合受理窗口。主要受理办理政府和企业投资建设项目从立项到竣工验收整个周期的相关行政审批及公共服务事项，并根据项目实际和企业需求提供便民服务。在投资建设领域积极推行“多评合一”“多测合一”“多图联审”“联合踏勘”“联合验收”“区域评审”，实行全流程联审联办。（责任单位：县发展改革局；配合单位：县政务服务中心管理办公室、县级相关审批部门；完成时间：X年X月底）

购进不动产增值税案例

案例1：购进不动产 2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。（一）2016年6月该不动产进项税额处理： 1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时（1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”。 2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额：该大楼本期应抵扣进项税额为： 1000万元×60%＝600万元该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。（1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。（2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。（3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵

不动产增值税税率是多少销售不动产是否征收增值税

不动产增值税税率是多少销售不动产是否征收增值税导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。现在做生意要交增值税、所得税，个人收入高的人要缴纳个人所得税，买车买房也是要缴纳一定的税费的。房产增值税可能是很多人不太熟悉的，因为我们在交易不动产的时候，需要缴纳很多的税费，很多人都不太清楚各种税费之间的区别。今天就跟小编一起来看看关于不动产增值税税率是多少？销售不动产是否征收增值税？不动产增值税税率是多少不动产增值税主要是在不动产交易时予以征收的,不动产增值税的税率全国范围基本一致,大家可以参照了解。 1、不动产增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上述所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

2、全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。 3、按照新的增值税税率,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。销售不动产是否征收增值税 1.不动产的销售虽然在广义上属于货物销售的范围，但考虑到不动产的增值税具有特殊性，故不征收增值税，而征收营业税和土地增值税。销售房屋，属房地产核算范围，销售时记入其他业务收入，原价作为其他业务成本，净收入缴纳所得税。 2.若销售的物品属于企业企业固定资产目录所列货物；是企业按固定资产管理，并确以使用过的货物；并且销售价格不超过其原值的货物。同时符合上述三个条件的就可以免征收增值税。其中一个条件不符合就属于“应税固定资产”，就按照4％减班半征收增值税。以上就是关于不动产增值税税率是多少？销售不动产是否征收增值税的全部介绍了，相信大家对不动产增值税的税率和销售不动产是否增值税都有了一定的了解。一般增值税的税率是相同的，主要看计税依据的数额。数额越多的，缴纳的税额也越多。所以大家在交易的时候，可以根据交易

房地产的税种及税率

房地产的税种及税率一、营业税（一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。营业税1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下：（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互:)。具体的:)方式也有以下两种：①土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归

不动产登记简介

（1）不动产的概念不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权、如建筑物及土地上生长的植物。我国规定不动产的类型有：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。最核心的是土地、最复杂的是房产。不动产与动产的划分是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。（2）不动产登记的概念和内容不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 1.登记是依当事人申请的行为。 2.登记是国家专职部门的活动。 3.登记内容为不动产物权及其变动事项。 4.登记事项须记载于不动产登记簿。登记的权利包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记的内容： 1.不动产的坐落、界址、空间界址、面积、用途等自然状况。 2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利等变化等权属状况。 3.涉及不动产权利限制、提示的事项。 4.其他相关事项。不动产登记的确是房地产税向存量环节征收的必要前提，但并不是充分必要条件。2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

关于不动产登记“一窗受理、集成服务”的实施方案

关于不动产登记“一窗受理、集成服务”的实施方案为贯彻落实省政府办公厅《关于印发XX省推进“互联网+政务服务”工作规划的通知》、《XX市推进“互联网+政务服务”工作实施方案》、《XX县推进“互联网+政府服务”工作实施方案》文件精神，全面实现不动产登记证5个工作日内完成审批手续的目标任务，不断提高服务效能，提升社会满意度，结合我县实际，现就房屋交易、税收、不动产登记全过程“一窗受理、集成服务”提出如下实施方案：一、总体要求坚持问题导向、需求导向、目标导向，充分运用“互联网+政务服务”和大数据技术，全面推进不动产交易、税务、登记部门自身改革，促进不动产交易、税收、登记体制机制创新，使不动产交易、税收、登记办事环节明显减少，办事程序明显优化，办事效率明显提高，全面实现不动产登记全业务、全过程“一窗受理、集成服务”。“全业务”是指涵盖不动产登记所有业务。“全过程”是指涵盖交易、税收、登记全部过程。“一窗受理、集成服务”是指在一个窗口一人接件，统一受理房屋交易、税收和不动产登记所需全部申报材料，通过部门之间信息共享和业务协同，让企业和群众不重复排队和提交材料，取得不动产权证书。二、工作目标

X年4月底前，完成对不动产登记业务流程的整合，梳理出综合受理所需材料目录清单、办事流程图和服务指南等材料并向社会公布，设立“不动产登记综合窗口”，对房屋交易、税收、不动产登记实行“一窗受理、集成服务”，实现除政府组织开展的农村不动产登记和非公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记以及大宗批量不动产登记30个工作日内办结、抵押权登记10个工作日内办结以及查封登记、异议登记即时办结外，其他房屋交易、税收、不动产登记“1个窗口受理、5个工作日内出证”的工作目标。对涉及征税需上门评估、单位转让不动产涉税事项和企业改组改制等涉及不动产等特定事项，以及需补正材料、权籍调查和公告的不动产登记，可根据实际情况适当延长时限，但应清楚、及时告知当事人。三、工作任务梳理材料公布。由县不动产登记中心牵头，县房管局、地税局配合，按照“依法依规、便民利民”原则，共同依法确定办事事项，简化办事流程，压缩办理时限，以房屋交易、税收、登记所需的申报材料为基础，按照不重、不漏原则，制作统一的申报材料目录清单、办事流程图和服务指南并对外公布。梳理材料要注意区分只涉及不动产登记、涉及税收与不动产登记、涉及不动产交易、税收、不动产登记等三种类型，分门别类进行梳理。调整服务窗口。由县政务服务中心牵头，会同县不动产登记中心、房管局、地税局等部门，共同调整优化现有窗口设置，设立“不动产

2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31 国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。特此公告。国家税务总局 2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

房地产企业有关的增值税政策

房地产业营改增主要政策文件 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法> 的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第 23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）、纳税人（一）基本规定在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地

产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。（二）两类纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。三、应纳税额的计算（一）计税方法增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指: （1 ）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目; （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

不动产登记标准化的实施

不动产登记标准化的实施摘要：近年来，标准化建设大幕徐徐拉开。政务服务标准化在各地如火如荼地开展起来，取得了很大的成效。标准化已经成为这个时代政务服务优质管理和创新的显著标志，是政务服务的一张靓丽名片。但不动产登记领域的标准化建设研究仍然十分欠缺，还处于某些细节或环节的零碎起步阶段，不动产登记行业标准化的概念尚未提出，真正的行业标准化实际上并未真正建立起来。笔者认为，不动产登记是政府服务民生的一个重要领域，研究和推进不动产登记行业标准化建设十分必要。关键词：不动产统一登记制度；不动产登记标准化；不动产登记标准体系 1不动产登记的意义 1.1静态意义上的不动产登记是物权法上的财产归属的表征我国《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产在民事生活领域中对普通家庭的意义不容忽视，国家基于社会现实情况的考虑，必须对该项财产做出慎重的保护措施，以法律的强制性规定赋予该类财产具有公示性的权利外观，进而维护公民的合法权益。 1.2动态意义上的不动产登记是对财产流转债权的法律保障措施我国物权法规定了对公权力行为及事实行为取得的不动产进行处分必须进行首次登记。《物权法》第31条规定：“依据本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”按照该条规定结合物权法的立法原意以及房管部门的现行实际做法，不难得出不动产权属变动时转让人必须是有效登记的前手权利人的结论，然而这与目前司法实践中存在的不少的前手权利人未经登记而进行不动产转让的现实无疑存在着冲突，反映了立法欠缺嘱托登记的法律空白。 1.3不动产登记旨在减少交易费用和提高效率通过登记使信息实现完全的公开，给不动产交易当事人带来极大的便利，这是因为公信制度的确立能够促进当事人毫无怀疑地去相信登记内容，进而在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否有负担等情况。既节省交易费用，也大大地提高了交易完成的速度。 1.4不动产登记有利于国家更好地实现行政管理和宏观调控不动产登记是国家实现宏观调控和市场监管的一种有效手段。在进行登记的过程中，可以通过实质审理和查看登记档案资料，并能够及时发现土地使用权或者土地转让权的非法转让问题，及时有效地处理和解决交易过程中出现的违法行为，进而实现国家对不动产交易活动的监管与调控。例如，对于林业土地非法转让和占用的，可以在登记过程中及时纠正错误，解决后续麻烦。 2不动产登记标准化的具体实施 2.1基础设施标准化建设不动产登记涉及客体权利价值巨大，是群众的根本利益，不动产登记是政务服务的重要方面。因此，要为不动产登记机构提供良好的基础设施。不动产登记的基础设施建设涵盖范围包括服务大厅窗口建设、工作人员制服配套统一和工作人员经费保障等。要建立省、市、县、镇四级“六统一”的基础设施，具体为统一服务标志、统一窗口名称、统一工作制服、统一大厅设计、统一便民设施、统一