小产权房合法化途径是大量罚款
小产权房合法化途径是大量罚款
黄怒波：小产权房比较复杂一些，当然我认为目前可能不会放开小产权房，这个主要牵涉到土地政策问题，如果放开的话，可能农民的所有的宅基地都会被改成小产权房，从长远看，我还是那个观点，就是对农民现有的这种宅基地集体现在用地，要省之又省，不能够被呼吁说改革开放立刻拿到市场上来，后果不堪设想。所以就建了小产权房，对小产权房来说，我不太觉得政策上能够放开，我不太认为，所以很多人进行小产权房的放开，把房价拉起来，这个做不到，我的观点，小产权房如果说放开的话，对现有的农村的存量土地会产生巨大的冲击，最后的受益者一定不是农民。
凤凰财经：为什么？
黄怒波：农民他没有能力直接面对市场，他一定还有其他的社会组织来经营他的土地，经营小城镇，也许得益的也许还是开发商，也许乱七八糟的商人，他个农民说，我给你多少钱，我盖了产权卖了分你多少，大头还是我觉得农民拿不走，所以小产权房的问题，我觉得还是要慎重。
凤凰财经：我个人粗浅的理解，可能不专业，好像有点像私生子，他已经给生出来了，而且他已经存在了，怎么样去。
黄怒波：这就是一个偷换概念，这是中国的一个特色，中国的特色在哪呢？我可以违反，然后法不责众，违反以后，你反正得，就跟你的观点，我私生子也是人，也是个孩子，你总得跟我上户口，然后中国社会就开始变通，罚你款，或者怎么样，还是把孩子户口给上了，这是一个中国的对法制一个观念的一个看法问题。我们一会儿就谈法制，所以你这个私生子概念，他首先是不是违法的，要违法了，我们执不执法，如果违法了我们变通一下，让他变成合法，这个市场的经济秩序在哪里？问题就出在这，所以这些年打违建的力度特别大，那些胆子大的人把那个楼顶都加了楼了，最后罚款全都合法了，市场的秩序就没有了，对小产权房，我的观点现在可能还放不开。
凤凰财经：这些您觉得最终会是一个什么样？
黄怒波：最终就不知道，最终我认为他总是大量的拆不太可能，但是看这届政府的智慧了，这是一个巨大的社会问题，交给这届政府，他总得面对。
凤凰财经：如果他们征求你的意，你会建议他们什么？
黄怒波：大量罚款，大量罚谁，罚的你没有可图，把承建房就变成合法了，把这个钱拿来，在捐助贫困的弱势群体。你要问我的意见，我只能这么做，你又没有办法大量去拆他，你又不能让投机者去获益，你肯定，我认为最后的办法也是很高的罚款，最后把他变得合法化。
浅谈“小产权房” 保护性法律法规的探讨
浅谈“小产权房” 保护性法律法规的探讨 [论文摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。只有将“小产权房”予以正名，才能从法律层面保护产权所有人的和政府的权益。 [论文关键词]“小产权房” 法律保护必要性 小产权房的存在由来已久，以前一直没有受到重视，但随着近年房市的一路走高，房产价格急剧上升，价格相对低廉的小产权房才开始进入人们的视野，小产权房由于存在诸多问题，它的出现影响了房地产市场健康、稳定的发展，也影响了人民的安居乐业，推动小产权房理论的研究，成为了我们当前迫在眉睫研究的话题之一，下面本文剖析小产权房存在的原因，以及推动小产权房完善的对策意义。 一、我国“小产权”房存在的原因 （一）相关规定之间的矛盾 《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。 （二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾 近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。随着城镇化进程的大力推进，大量已经丧失土地的农村劳动力纷纷涌入城市，他们都希望能够在城市有一个属于自己的住
小产权房的法律界定
小产权房在法律上的地位 “小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。 到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的解释归纳起来主要有三种解释。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。这正是我们今天要探讨的主要话题。
小产权房问题研究(一)
小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地
征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因
小产权房合法化途径是大量罚款
小产权房合法化途径是大量罚款 黄怒波：小产权房比较复杂一些，当然我认为目前可能不会放开小产权房，这个主要牵涉到土地政策问题，如果放开的话，可能农民的所有的宅基地都会被改成小产权房，从长远看，我还是那个观点，就是对农民现有的这种宅基地集体现在用地，要省之又省，不能够被呼吁说改革开放立刻拿到市场上来，后果不堪设想。所以就建了小产权房，对小产权房来说，我不太觉得政策上能够放开，我不太认为，所以很多人进行小产权房的放开，把房价拉起来，这个做不到，我的观点，小产权房如果说放开的话，对现有的农村的存量土地会产生巨大的冲击，最后的受益者一定不是农民。 凤凰财经：为什么？ 黄怒波：农民他没有能力直接面对市场，他一定还有其他的社会组织来经营他的土地，经营小城镇，也许得益的也许还是开发商，也许乱七八糟的商人，他个农民说，我给你多少钱，我盖了产权卖了分你多少，大头还是我觉得农民拿不走，所以小产权房的问题，我觉得还是要慎重。 凤凰财经：我个人粗浅的理解，可能不专业，好像有点像私生子，他已经给生出来了，而且他已经存在了，怎么样去。 黄怒波：这就是一个偷换概念，这是中国的一个特色，中国的特色在哪呢？我可以违反，然后法不责众，违反以后，你反正得，就跟你的观点，我私生子也是人，也是个孩子，你总得跟我上户口，然后中国社会就开始变通，罚你款，或者怎么样，还是把孩子户口给上了，这是一个中国的对法制一个观念的一个看法问题。我们一会儿就谈法制，所以你这个私生子概念，他首先是不是违法的，要违法了，我们执不执法，如果违法了我们变通一下，让他变成合法，这个市场的经济秩序在哪里？问题就出在这，所以这些年打违建的力度特别大，那些胆子大的人把那个楼顶都加了楼了，最后罚款全都合法了，市场的秩序就没有了，对小产权房，我的观点现在可能还放不开。 凤凰财经：这些您觉得最终会是一个什么样？ 黄怒波：最终就不知道，最终我认为他总是大量的拆不太可能，但是看这届政府的智慧了，这是一个巨大的社会问题，交给这届政府，他总得面对。 凤凰财经：如果他们征求你的意，你会建议他们什么？
小产权房问题初探
小产权房问题初探 [摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。 [关键词]小产权房；集体土地；利益冲突 一、小产权房形成原因 （一）现实原因 1.商品房价格急剧上涨 众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。② 2.市场经济凸显土地价值 市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。城市化和新农村建设使很多农民入住楼房，形成许多农民小区，村委会等集体经济组织借此机会多建住房销售给非本集体经济组织的购房者已经成为公开的秘密，而其中不乏销售给城市居民的小产权房。农民和农村集体经济组织从小产权房开发中得到土地增值收益而城镇居民又能低价住上自
小产权房合法化依据
结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路. 小产权房合法化的意义 小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义. 1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提 高了住房的可能. 2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化 给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用. 3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用. 小产权房产生的原因 1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土 地的报酬过少) 2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求 3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系 4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制 购买小产权房的风险 “小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的. 1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所 有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护. 2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购 买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款. 3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户 登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利. 4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把 关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动. 5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保 障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿. 政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响. 法律间的矛盾 我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.” 《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即
关于小产权房产生的原因及处理分析
关于小产权房产生的原因及处理分析 摘要：随着房地产市场的蓬勃发展，房价的急剧攀升，人们对房价的敏感度也越来越高。而在这种大的趋势之下，小产权房的相关问题也引起了人们的广泛关注。因其价格相较于普通房产的价格低，不仅满足了一部分以居住为目的的购买者，也为一部分投资者带来了利益。为此，国家对小产权房的问题的治理和控制政策也成为社会关注重点，小产权房拥有者的权益能否得到保障，对于小产权房的处理方式也众说不一。 关键词：小产权房产生原因政策趋势对策思考 所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“小产权房”，又被称为“乡产权房”。关于小产权房，我们可以从三个方面来理解：1.针对房展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2.针对是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按照这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3.针对发证机关的不同来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发产权证书的叫小产权，这种产权并不构成法律意义上的产权。 其中，第一、二种解释的小产权是合法的，只要补缴土地出让金
可进行自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权，人们所关注的重点也集中在第三类小产权房问题上。 产生原因：一、现行的土地制度是其产生的根本原因 根据《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”在《物权法》中，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权力。但是农村集体组织往往不享有处分权，农民的收益很难实现。农用地必须通过国家征收转为建设用地才可投入市场，政府在农用地征收过程中是唯一的合法主体，开发商也必须从政府手中取得土地，政府又是土地供应的掌舵者。在这样的情况下，小产权房的产生更是自然而然。 二、房价上涨给小产权房的产生提供了条件 城市住房价格上涨过快，相对来说小产权房价格上存在的优势就为其发展提供了有利条件。据调查，全国有小产权房近60亿平方米。以北京为例，北京小产权房主要位于房山、怀柔、通州等远郊地区，其售价一般在3500元/㎡—4500元/㎡，是五环内普通商品住宅平均价格25%—30%;在南京，城南铁心桥一带，小产权房价格一般为附近商品房价格的40%。2009年1月—11月，全国住宅销售均价达到4600元/㎡，比2008年均价上涨了1000元/㎡，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。小产权房在销售价格上具有的优势，就吸引了
对小产权房法律问题的思考
收稿日期:2009204214 作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。 第8卷第3期安徽职业技术学院学报 Vol.8N o.32009年9月 JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGE Sep.2009 对小产权房法律问题的思考 王春英 (福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007) 摘 要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。 关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革 中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204 Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem. Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、 /村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。 小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我
关于小产权房的问题探析
关于小产权房的问题探析 关于小产权房的问题探析本文简介：Abstract：Thereisnodenyingthatthetrendoflimitedpropertyrightsisirreversible,itn otonlyreflecttheneedofurbanandruralintegrationbutalsoshowtheaspiratio nof 关于小产权房的问题探析本文内容： Abstract：There is no denying that the trend of limited property rights is irreversible, it not only reflect the need of urban and rural integration but also show the aspiration of increasing the land expropristion and improve the housing security system.This article will firstly study the reasons and current sistuation of the problemsof the small property house and then, will propose legal avenuses, urban-rural dual structure, housing security system so as to built up problem solving mechanism that suitable for the practical small property houses in China. Keyword：limited property house; legalization; urban-rural dual structure; collective land; 一、小产权房的概念及发展现状小产权房的小字在于产权。法律并没有区别产权的大小, 如此说的根源在于我国特有的二元化土地制度, 该制度把土地划为国有土地与集体所有土地, 基于此, 大产权房及小产权房便有了相对性、可比性。小产权房, 一般定义为:基于农村集体所有的土地, 于其上建设未缴纳土地出让金等费用的房屋, 由乡或村政府而不是国家专门的房屋产权登记机构颁发产权证。据调查, 2016年我国的小产权房所占面积已经超过六十六亿平方米[1], 相当于全国房地产总面积的1/3, 并且有超过八千万的居住者。我国禁止小产权房的交易, 但却屡禁不止, 而由此激化了社会矛盾, 成为当前社会发展的焦点问题。笔者认为, 堵不如疏, 小产权房的出现和发展是我国城乡二元制度和社会经济转型发展的必然产物, 国家已不能回避集体土地的权属、收益及转让等重大问题, 政府应改变以往对小产权房的围堵封杀的态度, 正视小产权房违法但合理的实际状况, 结合我国的国情, 采取切实可行的措施,
“小产权房”问题研究报告
浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏
登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险： 第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的
“小产权房”是否可以成为被执行物
“小产权房”是否可以成为被执行物 随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析： 一、典型案例： 原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。 二、案件关键： 1、关于被查封房屋的性质 所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇
建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。 2、对被查封的房屋处理的难点 因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。 三、实际执行中的处理观点： 观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。 观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。 在实际执行中倾向于第二种处理意见。 《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。 新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行
解决小产权房问题对策研究(一)
解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产
小产权房研究综述
小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在
论小产权房的法律现状及完善
论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国
家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"
小产权房的建筑合同合不合法
小产权房的建筑合同合不合法 篇一：小产权房合法的合同解释 本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑，没有使用土地的权利、违反农用地用途改变的法律限制（这种限制是否合理是另一问题，本文不打算探讨）或者违反建筑物安全规范的违法建筑不在此列。本文所谓小产权房买卖，指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人，尤其是卖给城市居民。 2007年12月17日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰2002年购买农民“小产权房”合同无效案（以下简称“宋庄案”）做出终审判决，维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确认，以被告没有反诉为由撤消了一审判决的赔偿部分，认为被告应当另行起诉。 这并不奇怪。虽然国家行政机关有
关禁止小产权房交易的规定因为限制农民土地权利和不利于解决城市人口的居住问题而受到广泛非议，但法理和舆论作用的对象更应该是立法而不是司法。虽然中华人民共和国合同法仅规定“违反法律或行政法规的”合同无效，而中华人民共和国土地管理法第六十三条仅规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而并未涉及农民的房屋买卖，禁止农民将房屋卖给城市居民的国务院办公厅的“通知”和国土资源部门的规章并非行政法规；但中国的法院一向对行政机关非常配合并乐于优先适用位阶较低但通常更加具体明确的规范性文件，将这些位阶较低的规范性文件说成是对有关法律的解释。 禁止城市居民购买农民房屋是对土地管理法有关规定的合 理解释吗？ 然而判决宋庄农民与画家之间的小产权房买卖合同无效仍有诸多可可疑之
处： 第一，在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下根据行政机关的文件否定合同效力，奖励背信行为，引发道德风险。“李玉兰的败诉让另外11名遭遇讨房官司的宋庄画家彻底失去了信心，也让在宋庄买房的近200名画家更加忧心忡忡。” 第二，在小产权房买卖得到村委会和乡、镇政府默许甚至明确支持的情形下否定合同效力，严重损害农村自治组织和基层政府的公信力。 第三，不动产物权上可能建立起复杂的权利体系。将一个事实上已经履行完毕（农村房屋并未实行登记制度，占有转移合同就已履行完毕）而又不损害第三人利益或社会公共利益的不动产物权变动合同多年后根据一方的要求确认其无效，可能引起连锁反应，导致建立其上的一系列财产法律关系被摧毁，引起不必要的混乱，破坏社会经济秩序。 第四，根据“房屋转让必然导致宅基
小产权房的合法化
摘要本文分别从经济学和法学的角度，对我国的农村集体土地所有权进行了分析，为我国农村集体土地所有权制度的改革，为小产权房的合法化找到了相同的出路：确立农用地的国家所有权和农村建设用地的农民私人所有权。关键词农村集体土地所有权农村建设用地所有权小产权房的合法化 On the Legalization of Houses with Limited Property Rights//Liu Yi Abstract This is also one of the serious defects of China's rural land system.In this paper,from the perspective of Economics and Law,China's collective ownership of land in rural areas was analyzed,and the way to reform China's rural collective land ownership system,which is also the way of uncompleted-rights houses was found:to clarify the property rights,establish national ownership of agricultural land and peasants'private ownership of the land for construction purposes. Key words ownership of rural collective land;ownership of the land for construction purposes;legalization of houses with limited property rights Author's address Guigang R adio and Television University, 537100,Guigang,Guangxi,China 近年来，小产权房成为了全社会关注的焦点，针对小产权房是否应合法化的争论也愈加激烈。笔者认为小产权房应予合法化，本文主要阐述小产权房应合法化的理由及对策。1小产权房概述 本文所称的小产权房，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或联合房地产商开发建设，并出售给本集体经济组织成员以外人员的房屋。由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，而没有国家房管部门签发的合法产权证（俗称“大产权证”），因而被称之为“小产权房”或“乡产权房”。 小产权房，自从掀起它“潜行”多年的盖头，关于其是否合法，该不该合法的争论就一直没有停止过。持反对意见者认为，小产权房是违法的，不应受法律保护，将小产权房合法化将会带来一系列社会问题；但赞成者却认为，小产权房不存在违法之说，将极大地推动农业发展，提高农民生活水平，从而促进城乡统筹发展。 笔者认为争论的焦点归根结底就在于我国的农村集体土地所有权—— —农民集体享有农村集体土地所有权却不能自由处分，国家不享有农村集体土地的所有权却限制农民集体所有权的行使。农村集体土地所有权的权能残缺，导致农民集体开发利用集体土地的行为缺乏法律依据，小产权房因而显得不合法。所以，要想使小产权合法化，给小产权房谋求一条出路，唯有改革我国现行的土地法律制度。小产权房这一社会问题，它拷问的正是我国的农村集体土地所有权制度。 2我国的农村集体土地所有权制度 农村集体土地所有权制度的改革是几年来学术界争论的焦点之一。所谓集体土地所有权就是指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分自己所有的土地的权利。 2.1农村集体土地所有权的不足 独具中国特色的农村土地关系法律制度是农村集体土地所有权。我国改革开放的不断深入及市场经济体制的成型,以前在“一大二公”思想指导下和计划经济体制基础上形成的农村集体土地所有权制度,在市场经济浪潮的冲击下不再有好的势头。主要表现在以下几个方面： （1）集体土地所有权所承载的公法义务淡化了其私权属性。无论是上交税费还是于本社区贯彻各项政策及从事必要的公共建设，村集体扮演的都是国家代理人的角色。当集体的“所有人角色”更多的是为完成政治上的职能时，所有者的角色就当然为公法所吞没。 （2）集体所有权不是完整的。集体所有权的权限和职能不完整，最重要的是没有处分的职权。农民土地和用地权与工业用地、商业用地的价值差距过于巨大，而这种可以转化的性能被国家控制了。 （3）集体所有权主体的“缺位”。这是法学界最常见的理由。“集体”并非严格的法学用语，殊难界定。按照《土地管理法》的明文规定，农村集体土地的所有权主体有以下几类：乡（镇）农民集体所有、村农民集体所有、村民小组所有。因为是比较多地区农民集体组织得不到巩固甚至解散或已经不存在，《村民委员会组织法》无法贯彻落实到位，农民土地所有权的组织形式程序得不到行使，造成土地集体所有在本质上变成了乡（镇）、村干部的小团体形式，或有的地方甚至成为个别乡（镇）、村干部的个人所有，农民群众本职上无法享有村集体土地的所属权限，而致使农村集体土地所有权主体的散失。 2.2农村集体土地所有权制度改革方案 对于农村集体土地所有权制度改革的方案有以下几种：一是将集体土地所有权取消，将农村土地变成国家所有；二是将集体土地所有权取消，让土地变成私有的；三是将部分集体所有权取消，而将农村土地权变为国家、集体和农民私人所有三者共同存在；四是只让集体土地所有权存在，对农村土地使用制度进行改革。 3农村集体土地所有权的法学分析 从法学角度来看，笔者认为之所以会出现农村集体土地所有权权能残缺与传统所有权理论之间的矛盾，问题在于我国《民法通则》、《物权法》作为私法，其对所有权的制度设计引用了宪法意义上的所有权，规定我国的所有权包括 中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：1672-7894（2012）18-0196-02１９６