2020中国房地产市场

2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，

新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土

地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，

但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳

增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自

身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调

在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期

的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积

将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。

供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期

土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅

在 3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格

方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地

市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅

度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需

求释放较为平稳，1-11月销售面积增速在各类城市中最低。且一线

城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理

性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明

显回落。三四线城市2016年1-11月销售面积占全国销售面积比重

高达60.1%。2017年，对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计

2017年三四线城市销售面积将保持平稳。

供应：全国新开工小幅下降，投资增速趋缓

2016年受到销售增长影响，新开工及投资增速回升，1-11月，

房屋新开工面积为15.1亿平方米，同比增长7.6%;房地产开发投资

为9.3万亿元，同比增长6.5%。预计2017年，可能出现的销售下

降会让市场预期有所改变，新开工面积小幅下降，我们测算降幅在3%以内，投资增速收窄至2.5%~4.5%。

2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、

货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到12.8%~14.8%，其

中一线及二线城市销售面积将下降，二线城市降幅较为显著，而三

四线城市仍将以去库存为主，市场波动平缓。鉴于一二线城市销售

回落，新开工意愿也不足，加之前期土地成交处于低位，将使全国

新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3%以内。投资方面，尽管新

开工有所回落，但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，投资仍将增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%左右。价格

受到销售回落影响，预计全年将小幅回落。