房地产项目前期策划流程

营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考!

整体看点

可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等

项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析

市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略

可行性研究

1.市场分析

包括宏观市场和区域市场。

2.市场预测

包括供给预测、需求预测、价格预测。

3.收入、成本、费用预测

销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。

4.财务评估

(1)静态指标：成本利润率、销售利润率;

(2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。

5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。

6.敏感性分析

反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。

7.风险评估

风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。

项目研究

1.宏观环境分析

(1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。

(2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。

2.项目价值分析

(1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。

(2)项目资源分析：自然(山景、海景、湖景等)、人文景观;交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等);配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)

3.竞争环境分析

(1)同区位、同类型、同价位竞争项目分析;

(2)经典楼盘分析：包括产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点);

推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等);销售策略;其他成功因素。

(3)成功案例分析：主要包括：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。

4.潜在客户分析

(1)确定研究对象：主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群;

(2)确定研究内容：需求特点;置业能力。

5.得出调研结论

(1)未来的市场状况：a、2-3年片区内供应量预测 ;b、价格走势预测;c、需求趋势预测;d、客户消费趋势预测;

(2)可能的客户：客户可能的区域;客户层面;购买力情况;

(3)可能的产品：产品类型;产品设计创新点;可能的价格(总价、单价)。

项目定位

1.SWOT分析

优势、劣势、机会、威胁。

2.客户定位

根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。

3.产品定位

(1)产品定位内容：包括定位描述和设计要点：规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。

(2)产品定位策略：客户导向与市场导向相结合。

4.价格定位

价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位;产品的特色;开发商的品牌;未来的市场状况。

5.经济收益分析

开发商看重的是：内部收益率(IRR)和净现值(NPV);小业主看重投资回报率。

市场推广

1.卖点提炼

(1)地段：包括交通条件;配套资源;自然、人文景观;未来规划远景;

(2)产品：包括：规模;建筑风格;园林特点;户型特点;价格;新型建材、工艺;

(3)附加值：包括：开发商品牌;物管品牌;建筑设计公司品牌;园林设计公司品牌;承建商;产品概念;倡导的生活方式。

2.项目总体形象设计

形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语

3.推广费用预算

(1)确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定;

(2)确定各主要费用项目的预算比例(现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等);

(3)确定各推广阶段推广费用预算比例(蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期);

(4)确定各推广阶段内各项费用的详细预算

4.现场包装方案

户外大牌(如何选择?);工地围板(如何体现项目特色?);售楼处设计方案(如何选址? 如何设计?);看楼通道方案;示范园林;示范单

位(选取什么单位?设计什么样的风格?)。

5.制定销售策略

(1)销售次序;

(2)销售时机：销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机;迎合热点事件，借势发挥(房展会、假期等);与竞争对手同时发售;与工程进度有关(如豪宅一般现房销售等);

(3)销售目标;

(4)价格策略。

6.制定推广策略

(1)推广阶段划分;

(2)阶段推广主题;

(3)媒体组合策略;

(4)行销策略组合：现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。

7、营销工作总体时间表

制定营销执行工作总体时间表。

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内容仅供参考

房地产项目开发策划书(完整版).

WORD 房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议

五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书第一章宏观市场环境分析（一）市宏观经济环境分析市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。（二）产业政策对房地产市场的影响限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

项目策划全流程

万科地产——项目全程策划流程一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入

（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。前期策划阶段前期策划的整体流程一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究项目研究的目的:

房地产项目计划方案

房地产项目计划方案集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

空气家苑项目计划书一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格

房地产策划工作的流程图

房地产策划工作的流程一、房地产代理公司全程策划工作流程（一）[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、代理部、研究部报告名称：《**项目策划大纲》中心容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》中心容：草图、立意、说明、交流记录（二）[前期策划阶段] 3、地块在条件整合及价值分析负责部门：策划部、投资部报告名称：《**项目土地价值与分析报告》中心容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：《**项目综合定位报告》中心容：上述各容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查

负责部门：策划部、研究部报告名称：《**项目市场调查报告》中心容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析负责部门：投资部、策划部报告名称：《**项目经济可行性分析报告》中心容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架负责部门：策划部报告名称：《**项目初步营销报告》中心容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪负责部门：策划部报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导（三）[营销策划阶段] 9、营销整体规划负责部门：策划部、代理部报告名称：《**项目营销整体规划》中心容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性负责部门：投资部报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》中心容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

房地产营销策划全流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 1 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化

景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 2 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周

房地产项目开发策划书(完整版)()

房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，

房地产全程策划流程图

房地产全程营销策划提纲第一部分市场调研一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施

·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ·类比竞争楼盘基本资料 ·项目户型结构详析 ·项目规划设计及销售资料 ·综合评判 2、项目定位 ·市场定位 a 区域定位 b 主力客户群定位 ·功能定位 ·建筑风格定位五、项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重 c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

房地产项目策划书

房地产项目策划书篇一：房地产项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组

成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明

确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。

房地产项目策划广告流程(经典流程)

房地产项目策划广告流程房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品(开发公司广告部) 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息广告公司出媒体计划一-确定广告目标一-主题确定及创意表现一-广告投放时间的确定传播阶段：各项活动和广告的正式推广评估阶段：测定广告投放的效率准备阶段 1. 拿地，规划出产品一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小, 具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2 .确定预算 (1) 广告预算内容常见的房地产广告预算内容包括以下几项: A. 广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B. 广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C .广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D .其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、 SP 活动、直效营销等费用 (2) 确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式 A. 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性 B. 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。 C. 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。 D. 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1% —3%之间,而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如 ■＞确定预算寻找广告公司 ■＞媒体选择

房地产策划工作职责

房地产策划工作职责房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容： 1. 房地产项目的市场调研和咨询策划； 2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案； 3.房地产项目的产品营销工作； 4.房地产项目的运营和物业管理工作； 5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。房地产策划工作内容一般情况下，房地产营销策划与销售代理公司的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同策划代理公司的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。一、区域市场研究二、项目可行性分析 1、宏观环境分析 2、房地产市场状况分析 3、地块分析 4、项目开发经营指导思想及市场定位思路 5、项目投资收益及风险分析三、市场定位 1、综合定位 2、客户定位 1）目标客户组成成分分析与判断 2）目标客户区域设定与分析 3）目标客户群消费层次与支付能力定位 4）目标客户群消费心理特征分析 3、产品定位 1）项目总体规划、建筑风格及景观建议 2）户型设计及面积配比建议 3）配套设施及功能建议 4）物业建议

4、价格定位 1）制定均价 2）价格策略四、全案策划 1、市场调研 2、市场定位 3、整合营销策划 1）、营销概念及思路 2）、营销主题确定 3）、项目形象定位 4）、项目创新体系的建议及实施要点 5）、促销策略 6）、渠道策略 4、营销执行方案 1）、项目形象执行方案 a、售楼部的选址及布置思路及实施要点 b、样板间的选址及布置思路及实施要点 c、现场销售路线的设计思路及实施要点 d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点 e、合作公司的选定方案思路及实施要点 f 、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点2）、价格执行方案 a、均价控制 b、制定明细价格单 c、价格优惠政策制定 d、付款方式的确定 e、不同时期价格策略执行方案 3）、促销执行方案 a、销售阶段的推出量与控制方案 b、销售阶段市场反应及对策方案 c、促销活动情况方案 d、活动推广方案 5、方案实施的指导五、、全程代理 1、全案策划 2、销售执行 1）营销策划的实施和调整 2）销售手册的准备 3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展 4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款 5）协助办理按揭贷款手续 6）销售统计与反馈 7）销售管理与销售控制

房地产项目全程策划销售操作流程

全程策划销售操作流程全程策划销售工作内容分以下四个方面：一、项目发展策划项目物业定性分析（物业形态的研究）F"项目投资成本分析项目创新体系及核心价值的建立项目产品细化项目发展策略的制定与实施（一）项目发展策划目标： 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。工作方式： 1、成立项目专案小组，调配整合人才资源。 2、全程与各方面专家、专业人士沟通交流。 3、全程与开发商有关人士紧密沟通。 4、按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。基本流程 1、接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的调查。 2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势、

劣势、机会、危机），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。 3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。 4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT 分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。 5、整合市场定位内容和专家及专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景（二）项目发展策划纲要 I、区域市场现状及研究宏观环境研究经济环境政策环境行业环境房地产市场发展趋势本地区房地产市场概况本地区房地产市场政府相关的政策法规

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项当前期策划工作内容模板一、市场调研 (一)城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境(P) 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境(E) 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力(人均GDP) 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境(S) 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积

4．城市发展技术环境(T) 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重( % ) 3)社会劳动生产率(元,人) 4)科技进步贡献率( % ) (二)城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2)城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3)城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析

C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 (三)区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括: 3)规划设计及卖点 4)产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5)项目定位 6)营销综合及策略 7)价格标准及策略 8)媒体广告及效果广告宣传、主打广告语等。 9)促销措施及效果 10)销售状况

房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营课程设计

目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位

（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

房地产策划流程图

房地产策划流程一、策划整体流程 1、可行性研究阶段 ?市场分析 ?市场预测 ?收入、成本、费用预测 ?财务评估 ?风险评估 ?敏感性分析 ?盈亏平衡分析 2、项目研究宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）；项目价值分析：区位价值、项目资源；竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例；潜在客户分析：研究对象、研究容（得出调研结论）； 3、项目定位 SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位产品定位：容、策略价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景经济效益分析：开发商、小业主 4、市场推广卖点提炼：地段、产品、附加值项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素推广费用预算现场包装方案制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格二、可行性研究

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。可行性研究是项目投资决策的依据、是筹集建设资金的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、也是编制下阶段规划设计的依据。三、项目研究项目研究的目的：宏观环境研究 ●经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如2008年奥运会、2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） ●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势四、项目价值分析 ●区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） ●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）五、竞争环境分析 ●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷●经典楼盘分析通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素研究方法：现场考察+ 小组座谈●成功案例分析通过对对国外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析六、潜在客户群研究

房地产项目前期策划流程

房地产项目前期策划流程营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考! 整体看点可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究 1.市场分析包括宏观市场和区域市场。 2.市场预测包括供给预测、需求预测、价格预测。 3.收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 4.财务评估 (1)静态指标：成本利润率、销售利润率; (2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 6.敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。 7.风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。项目研究 1.宏观环境分析 (1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。 (2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。 2.项目价值分析 (1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。