房地产项目规划及建筑设计建议(通用版)

房地产项目规划及建筑设计建议（通用版）

第一部分项目定位及设计提示建议

第二部分项目调研及户型配置建议

项目品牌形象定位

项目具有绝版地段的区位优势，享有“合肥地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。我们针对地块独一无二的价值优势这一突出点，加之对周边住宅的综合分析，提出项目总体形象定位思路：

属性定位：CBD首席府邸 SOHO商务公寓USP（核心营销理念）定位：财富中心知本领袖

项目建筑风格应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——

现代的、时尚的、健康的、优雅的、个性化的、极富品味的独特魅力

项目功能定位

集商、住于一体的综合性大厦。

项目之两座塔楼的功能定位思路：A座设计为纯住宅，

B座设计为SOHO商务楼和

酒店式公寓。

考虑到项目特殊的地段区位与研判合肥目前已开发与在售物业的市场形势，按照分区设计的原则，策划代理公司提出项目的物业功能定位建议如下：

★裙楼商业部分——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。

定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商

业广场；裙楼顶层可考虑引进大型证券

公司营业部。

★塔楼部分——建议根据物业产品功用形式的不同分两个区域

※商务区域：主要以大开间SOHO式商居物业与小间

隔酒店式商务

公寓两类产品为主，适合于中小型公

司（金融、证券、风险投资、资讯、

IT高科技等）办公或自用居住目的，

并吸引部分用于出租获利的投资置业

者购买；

※高档豪宅区域：以满足城市富裕阶层、事业成功人士

居家自用为目的的高档次、高品位物

业为主，尽量体现都市CBD中心物业

的尊贵性与身份象征。

同时，根据合肥当地的住宅消费水平与市场售价情况，在建筑智能化、生态化配套设计方面应充分考虑现代高新科技成果的综合运用与合理超前.

设计理念建议：

1.项目的总体形象应具有鲜明个性特色，特别是作为合肥都市

中心的地标性建筑，项目不仅代表了实力雄厚的古井集团在房地

产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新合肥的新

面貌，应能充分体现出现代高层、高档商用、居家建筑的尊贵感

与时代感。

百花大厦建成后将是合肥的第一品牌物业。

2.在住宅的“三度空间”（适用空间、意境空间、结构空间）中，

营造具有独特品位的个性空间。

3.提供健康、自然、安全、舒适的商务与居家环境。

4.建立当代新的理想生活、工作模式。

5.具有居住、休闲、游憩、学习、工作等综合性完整功能。

6.充分运用现代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生态

环境方面具有未来前瞻性。

7.具有户型、功用选择的多样性、整体感及认同感。

8.建筑立面及造型充满朝气、活力、趣味、美感与想象力。

9.结合徽商文化的精髓——“通商四海、诚信为本”，酝酿独具

特色的文化氛围与生活品味。

设计要点建议：

考虑城市空间的延伸与项目作为城市有机体组成部分的和谐与互补

协调好项目定位与周边环境的功能关系

处理好建筑单体、裙体与建筑邻近周边特定环境互动的空间关系

【特别提示一】提高建筑的均好性分布。平均卖点，朝向、位置

等自然条件差

的地方，通过人造景观或人文景观改善；创造卖点，利用设计手段

将低价区部分

尽量拉高。

【特别提示二】充分考虑建筑密度、人口密度与公共、私密空间

组织的关系协

调。特别注意都市中心的交通、噪音、空气、光化学污染等不利因

素的处理。避

免商住混杂，确保整体环境营造下的高品质、高品位。

【特别提示三】可考虑塔楼顶层设计空中会所，与架空层住户泛

会所相配套，完善建筑公共设施，提高物业档次。

外立面设计建议

风格：现代简约主义风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。

颜色：三段式即裙楼、塔楼主体、顶层采用不同色系搭配。

统一式即整个建筑采用同一色系的颜色。

色彩可选择：湖青、湖蓝、湖绿、象牙白等。

平面规划设计建议：

A座住宅采用三梯六户的平面布局，B座写字楼采用大开间布局。

环境设计建议：

注重观赏性与实用性。重绿化、轻水景。重休闲、忌严谨。以徽派园林风格为

主。

环境设计主要体现在豪宅物业与商务公寓住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会所以及顶层空中会所，以徽派园林造景手法结合现代

房地产项目规划与建筑设计理念及原则

房地产项目规划与建筑设计理念及原则项目的规划设计，具有丰

富内涵的整体空间形态，使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全，并获得一种新生活形态的成就感和满足感。小区要根据地理环境，因地制宜，利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向，突出建筑的特色，利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。小区的建筑外立面以现代格调为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。融合上述规划概念及市场定位，总体秉承以人为本的理念，强调人与自然的和谐，力求打造城市精英人群的聚居地，成为湘江风光带的地标式建筑群，升华为株洲城市江景豪宅的巅峰之作。规划原则本项目的设计应遵循和贯彻始终的原则：以市场为导向的原则即效益原则以人为本的设计原则

精英聚集的设计原则亲水的设计原则功能性与艺术性统一的设计原则运动文化的继承与发扬原则炎帝文化特色的原则整体设计与分期建设原则房地产项目规划设计建议 1、规划设计：在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现温州独特的风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合温州总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。房地产项目单体建筑建议外立面设计立面形式：现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计，以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素，塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合，突出楼宇的立体效果；楼宇转角处采用直角飘窗的设计；运用大面积玻璃

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书第一章宏观市场环境分析（一）市宏观经济环境分析市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。（二）产业政策对房地产市场的影响限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：

房地产规划报告文件

第一章市场分析一、区域概述（一）区域背景：受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中进展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的进展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题差不多得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。事实上，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，以后五年还将完成八个景点。

在城区里进展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积存，已差不多上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就能够看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。（二）区域配套：在石景山区，大多房地产项目要紧集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇合于此。教育环境也是特不

不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。关于购房者来讲医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的差不多保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。（三）区域交通：同样交通状况也是衡量那个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上差不多开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为都市环路为石景山区特不是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策摘要：本文从分析土地开发整理项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策，为今后土地开发整理项目管理提供参考。关键词：土地开发规划设计变更对策土地开发整理项目规划设计变更是指在施工过程中，由于施工现场条件改变、工程使用意图变化，以及勘察设计资料不详尽等原因，导致规划设计与实际自然条件不符，对原规划设计局部工程进行修改，或增加或减少某些分项工程的施工任务。规划设计变更既影响项目建设的正常进行，也会加大实施阶段的管理难度和工作量。笔者结合工作实际，从分析项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策。 1导致项目规划变更原因 1.1 前期调查勘测资料不详尽对于土地开发整理项目而言，前期调查勘测资料非常重要，其结果将直接影响项目规划方案的优劣程度。但很多项目申报单位重申报、轻实施，忽略了项目的前期调查工作，或者说前期调查工作不实、不细、不具体，导致了项目规划设计粗而不精，工程布局的错位、偏差，单体工程的规格尺寸不符合项目区实际要求等等，给项目实施带来了一定的难度。目前普遍被忽视的一项工作就是项目区现状调查和地籍测量工作，大多数项目申报单位都是依据原始地籍图进行规划设计，其实是非常不准确、也是不合理的。有的项目规划设计单位虽然也进行调查勘测，但由于项目区涉及范围比较大，很难面面具到。有的干脆就按照项目申报所在地的水利、交通以及村组提供的资料进行了规划方案的设计等等，这些都导致项目规划方案与项目区实际要求有偏差，最终导致在项目实施过程中存在项目规划变更。 1.2区内情况发生变化在项目建设过程中，项目区内情况发生变化，导致项目规划变更，如：有的因国家和省重点工程建设，打乱了原项目规划，需要进行变更；有的因地方经济发展，占用项目区部分土地，需要对项目建设规模、位置、工程数量等进行变更；有的因农业产业结构调整和土地承包经营权流转，原规划不适应现在发展需要，需要进行变更；有的因农业、水利等部门在项目区内新建小型配套工程，为了避免项目的重复投资，需要对该部分工程进行变更等等。 1.3少数工程无法实施在可行性研究、规划设计阶段，其项目申报单位和规划设计单位未深入当地群众中进行认真细致的调研，没有认真听取项目区群众意见，不了解当地农

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目规划书

贵阳市星竹园项目策划书一．项目分析（一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处，距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场医院：贵医附院、医学院、市五医其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路

3．项目技术指标总占地面积：6270平方米总建筑面积：12514平方米容积率：2.0 建筑密度：30.3％绿化率：36％总户数：153户（其中41户为回迁户）（二）项目机会点 1．市场有空间贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。

2．有策划前置观念专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。（三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰

土地开发设计方案

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 施工组织设计第一章. 施工总说明 1.1工程概况 1.1工程规模中沟桥（6米一跨平板桥）1座，中沟桥（5米一跨平板桥）4座，维修中沟桥2座，小沟桥（3米一跨平板桥）6座，过路涵（Φ150cm×6m）2座，过路涵（Φ100cm×6m）6座，过路涵（Φ80cm×6m）6座，机电井（Φ38cm×40m）35眼，砂石路（3.5米宽）11.83千平米，砼路（3.0米宽）2.7千米。工程位于沛县栖山镇境内。 1.2工程位置项目区位于沛县栖山镇境内。 1.3工程实施计划 2012年4月20日开工，2012年11月30日工程全部完成。 1.4 工程项目目标我公司把本工程作为一号重点形象工程，将集中本公司的精华，为争创优良工程做准备，并确保以下目标的实现： 1、工期目标：本标段工程计划施工合同签署后5日历日内开工。计划于2012年4月20日开工，2012年 11月30日前完成全部工程。 2、工程质量目标：本标段工程承诺质量标准为合格。 3、工程安全目标：杜绝重伤及人身伤亡事故，轻伤频率控制在5% 以内，无重大的机械设备、火灾及交通事故，保证周围居民、设施的安全，杜绝因工程管理不善引发的各类

事故的发生。 4、文明施工：工区整治，工作有序，安全文明，创市级文明工地。 5、环境保护：保护工程周围的优美环境不受破坏，保障职工和附近居民身体健康不受侵害。 1.5 对外交通条件本工程位于沛县境内，陆路交通有徐州～济宁的公路，徐州～沛县的铁路及乡村道路可达施工场地。建筑材料可通过这些公路、铁路、乡村道路及京杭运河至工地。第二章编制依据 2.1 编制原则为了将本工程做到安全可靠、技术先进、经济合理、实用性强，并保证工程质量、缩短建设周期、降低工程造价，本施工组织设计主要围绕以下几点编制。（1）遵循施工工艺及技术规程，坚持科学合理的施工程序和施工顺序；（2）采用流水施工方法和网络计划技术组织有节奏、均衡和连续的施工。采用先进的管理方法和技术，对施工过程实施全方位的动态控制。（3）科学地安排施工，保证生产的均衡性和连续性；（4）充分利用现有机械设备，扩大机械化施工范围，提高机械化程度，改善劳动条件，提高劳动生产率；（5）尽量采用国内、外先进施工技术，科学地制定施工方案，提高工程质量，确保安全文明施工及环境保护，缩短施工工期；（6）本公司将把本工程作为一个形象工程对待。为实现工程项目总目标，满足发包方在招标文件中提出的和在工程过程中可能提出的要求，我公司将在组织、资源等方面予以保证。（7）以积极负责的精神为发包方提供全过程、全方位的管理服务。特别抓好在施工中提出合理化措施以保证工期和保证质量，做好运行管理中的跟踪服务。积极配合发包方做好工程的项目管理，主动协调与设计人、设备供应人的关系，保证整个工程顺利进行。

建筑设计师在房地产企业的发展

建筑设计师在房地产企业的发展.txt始终相信，这世间，相爱的原因有很多，但分开的理由只有一个--爱的还不够。人生有四个存折：健康情感事业和金钱。如果健康消失了，其他的存折都会过期。浅议建筑设计师在房地产企业中的定位与发展当前房地产企业中大多设立了规划设计部或者研发中心、总工办等部门，一般是由具备专业设计能力和技术经验的设计师组成，其主要职责和工作内容就是与设计公司或设计院对接，在项目前期，根据项目规划指标和要求，确定建筑设计方案，并进性报建；综合销售部、成本部等部门的意见，形成系统的设计任务书，传达给设计公司，设计出相应的产品或者是作品；在项目实施过程中，再根据工程部、采购部的意见和疑问，联系设计公司，出具变更和函件，以保证施工的顺利进行；最后在交房阶段，依据客服部和物业管理公司的需要，对业主意见较大的问题进行一些必要的整改。由此完成一个项目开发的全过程。为表述方面，我们姑且把这部分建筑师称之为“甲方建筑师”。由上述过程可以看出，甲方建筑师在房地产企业中起到的独立作用并不多，自己不做设计，顶多就是根据公司的宏观指标和要求，审核设计方案和图纸，提出意见。剩余的工作就是配合其他部门与设计院进行协调，提供技术支持。因此，甲方建筑师在地产企业中的职业自豪感和工作成就感相对不如在单纯的设计企业中那么强烈。而为什么房地产公司又需要甲方建筑师呢？因为作为乙方的设计企业还不能形成自己的服务体系，对地产公司的业务进行全方位的专业支撑，其一般的服务仅限于效果图、方案、施工图、现场服务等这些容易外包的工作内容，而不能到房企内部去根据企业的其它需要提供技术支持，也不能理解和服从地产企业的商业需要与经营目标。因此这个角色就需要由甲方建筑师来完成。正是由于这种“夹层”的工作需求，甲方建筑师常常处于设计院和公司之间，两头难以兼顾。设计院作为专业技术机构，追求专业、技术和纯粹，而地产公司作为资源整合型企业，强调整合、效率和价值，双方价值观的不同，导致了其在同一件事情上的分歧，也给甲方建筑师带来了工作上的烦恼。比如，提高容积率。地产公司通过各种途径提高了拟建地块的容积率，提高了商业价值，可是设计院的建筑师们认为这样并不能很好满足人居需要而产生抵触情绪，甲方建筑师一面要凭借自己的专业出身去争取对公司决策的话语权，一面又要以甲方的职业身份去压服设计院在满足公司要求的前提下，还要做得尽善尽美。再比如，社区商业。为满足业主开设餐饮店面的需要，地产公司与业主们的合同里无一例外写明每个商铺均设置烟道，可是设计院由于规范的限定，往往并不能做到这一点，这时甲方建筑师就必须运用自己的专业技能去满足公司这一非规范需求。诸如此类，甲方建筑师所面临的问题和选择既是不合情理的，也是无奈必须完成的。同时由于自身的职业经历，对于以前的设计同行，普遍抱有理解和同情之心，在执行工作任务的过程中，难免会对设计院工作节点的控制有所放松和通融，而这又会招致领导的责难……很多甲方建筑师于是产生了疑问：自己的工作到底有没有价值？是不是与自己当初的建筑理想产生了偏差甚至背离？自己的工作究竟还有什么意义？此外，由于甲方建筑师在地产企业中始终属于学院派，凡事讲究实事求是、据理力争，与长袖善舞的营销部门和大刀阔斧的工程部门等的关系比较紧张；而偏好采用先进技术、讲究建筑品质的专业习惯，又与缁铢必较的成本部门和精打细算的采购部门产生了隔阂，加上不少人本身性格内向、言语木讷，使得其它部门认为甲方建筑师这个群体恃才傲物，不易亲近，有时连老板都有些近而远之。如此一来，他们在地产公司的处境就变得十分尴尬了：一方面，似乎企业又离不开这些秀才们，一方面，似乎他们又始终游离于企业核心群体之外，得不到

如何使设计为房地产项目增值(1)

如何使设计为房地产项目增值简介：近年来，中国经济飞速发展，为房地产开发带来了勃勃生机，房地产商也越来越重视产品的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等，而设计在开发过程中的地位也越来越突显出来。可以说设计是最终实现所有策划理念，产品定位和经济指标的手段，同时合理巧妙的设计不但可以避免日后不必要的重建和改建带来的浪费，还可以提升房地产产品的品位，增加其产品附加值、提高项目的市场竞争力。关键字：房地产规划设计建筑设计景观设计增值笔者以多年从事房地产项目设计和项目管理的实际体会，从以下几个方面谈一谈如何通过设计为房地产项目增值。一、房地产项目设计必须与城市宏观规划相协调近年来，国内多数城市都在进行大规模的旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚的开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。因此房地产项目的地位在城市规划中的地位也越来越高，反过来说，对房地产项目的设计要求也越来越高。从房地产项目自身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购买、居住、生活，物业公司管理、维护等活动的连续过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑

与未来发展中的城市环境相协调，则很难保证其持久的生命力。为此建筑师应充分注重顺应城市规划的脉络，使得地产项目在城市变迁的过程中，不但保证其自身的完善和成熟，同时使其具有长期保值的可能性。二、设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼寓的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。从很多成功的房地产项目来分析，不难发现具有市场差异化，富有特色化竞争力的项目，其成功的机会就多一些，也就是更具有长久的生命力。对终端消费者来说，具有文脉特征的居住区不仅仅是一个居住、生活的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所。对城市建筑风貌和文脉特征的重视，必须落实到实际的规划设计中来。在旧城区开发的项目涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。新建的项目应保护街区的原始空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的建筑群体。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型房地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑或建筑群体。当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征的改造及保

房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告 Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目可行性研究报告(模版) 目录第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.2融资方案第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图：调查人员声明我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论 1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

土地开发整理项目规划设计规范设计

土地开发整理项目规划设计规范设计 4．1 基本规定 4.1.1 设计依据土地开发整理项目设计以项目规划和设计任务书为依据。 4.1.2 设计原则 a）符合土地利用总体规划、土地开发整理规划及土地开发整理项目规划的要求。 b）工程技术可行。经济合理。 C）因地制宜。 d）社会、经济和生态效益兼顾。 4.1.3 项目设计的类型 a）耕地整理工程设计。 l）农田平整工程设计。 2）农田水利设施工程设计。 3）排灌电气工程设计。 4）农村道路工程设计。 5）农田生态防护林设计。 b）园地整理工程设计。 C）牧草地整理工程设计。 d）养殖水面用地整理工程设计。 e）林地整理工程设计。 f）水土保持工程设计。 g）城市、村镇用地整理工程设计。 h）土地复垦工程设计。 i）土地开发工程设计。

4.1.4 项目设计应由项目提出者委托有相应设计资质的单位进行。 4.1.5项目设计应由具有土地开发整理项目批准权的单位审查批准。 4.1.6 项目设计除执行本标准外，还应符合国家现行有关标准的要求。 4.2 农田平整工程设计 4.2.1 农田田面高程设计 4.2.1.1 农田田面高程设计原则 a）因地制宜。 b）确保农田旱涝保收。 c）填挖土方量最小。 d）与农田水利工程设计相结合。 4.2.1.2 农田田面高程设计 a）地形起伏小、土层厚的旱涝保收农田田面设计高程根据土方挖填量确定。 b）以防涝为主的农田，田面设计高程应高于常年涝水位0．2m以上。 c）地形起伏大、土层薄的坡地的田面高程设计应因地制宜。 d）地下水位较高的农田，田面设计高程应高于常年地下水位0．8in 以上。 4.2.2 梯田田坎设计 4.2.2.1 梯田田坎设计原则 a）安全稳定。 b）占地少。 c）用工省。

房地产项目计划书范本

房地产项目计划书范本项目单位：XXX房地产开发有限公司联系人：电话：电子邮箱：地址：邮编：编制时间：年月日保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时

的报价使用。商业计划编号：收方签字：发送日期：收到日期：目录第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

房地产公司建筑设计管理流程[详细]

建筑设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录

一、流程图

二、流程概述三、工作程序 3.1概念方案阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供建设成本限额； b)项目公司营销管理部提供《产品定位报告》；

c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。 2)编制《概念方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《概念方案设计任务书》； b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审《概念方案设计任务书》，报集团常务副总审核，董事长审批。 3)设计单位选择 a)集团规划设计部在第1）、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设计单位。 4)概念设计 a)集团规划设计部向设计单位发放《概念方案设计任务书》，并提供相关资料； b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程； c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传真等。集团研发设计部负责归档整理。 5)概念设计评审 a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。 b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。 3.2规划、单体方案设计阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额； b)集团开发部提供土地成交确认资料； c)项目公司综合部提供四源情况调查报告； d)项目公司营销管理部提供产品建议书。 2)编制《规划、单体方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《规划、单体方案设计任务书》（一般应含项目名称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）； b)设计部负责组织相关部门参与会审《规划、单体方案设计任务书》，报集团常务副总审核，董事长审批。 3)设计单位选择

房地产开发项目规划管理要点分析

房地产开发项目规划管理要点分析发表时间：2018-06-19T13:14:51.063Z 来源：《防护工程》2018年第4期作者：张帏 [导读] 本文简要的分析了房地产开发项目的规划管理要点，以供参考。南京金宁天瑞置业投资有限公司江苏南京 211100 摘要：房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。本文简要的分析了房地产开发项目的规划管理要点，以供参考。关键词：房地产开发规划；管理；规划设计 1规划设计原则房地产企业在进行系统的规划设计时，要全面地进行整合考虑，在条件都符合的情况下进行详细规划。 1.1人与自然的协调发展房地产项目的建设，应该是与生态坏境保护一块进行的，在进行建设规划的同时，注意周边生态环境的建设保护，注重在建设中有利于生态建设的那些项目的实施。在工程实施前，尽量考虑到周围生态建筑的保护与完善，不要刻意去破坏它们，使居民的生活能够在自然生态的映射中能够有长远的发展。 1.2社会群体生活和谐为了更好的使城市人文气息更加浓厚，在房地产规划的时候，一定要让房地产建设整体能够适应社会的发展，在人们的视线里，能够呈现一种人文主义的形象。这样做的目的就是使人们在居住或是交流时，能够有一种家的温暖在里面，突出人文主义建设，就是为和谐社会的建设献出我们的一份力。 2规划管理要点在房地产的规划管理中，我们要注意各方面的完整性，无论是领导层提出的建设规划建议，还是规划人员进行的项目研究，都应该符合现实要求，发现问题，及时整改，在规划过程中，不断完善我们的预想方案。 2.1环境的和谐统一房地产开发规划中，应该注重周围各方面的和谐统一发展。在环境建设方面，策划者应该把环境保护放在重要位置，因为在房地产开发建设中，因其中造成的噪音污染或者大气污染，严重危害这周围人群的生活，在进行全面考察之后，策划者应该密切关注减少这些环境污染的发生，提高节能减排的技术，尽量使房地产在建设在环境保护的前提下进行。其次，策划者要使生态平衡与经济建设统一起来，在进行投资建设之前，研究周围环境与房地产建设项目的统一。在符合居民居住要求的前提之下，把其当做一个真正整体来看，细节的构造在外观应该符合环境的现实需求，不故意搞碱性破坏，同时要在房地产建设中队环境保护献出自己的一份力，让经济的发展带动环境发展的提升。 2.2呈现人文主义高度房地产建设规划，应该把人的整体生活与居住环境相统一起来，在建设项目的周围应该设计出适合人们活动的设备，或者能够陶冶人们情操的风景建筑。因为现代人生活在一个快速发展的世界里，人们在紧凑的生活里，往往忘记了个人生活的惬意，整日因生活而忙碌，甚至有很多上班族由于整日坐在电脑前，不能够进行很好的活动，身体就出在亚健康状态。我认为，房地产策划者应该把提高人们的精神生活放在一个重要位置上来研究，进行不断的创新，将经济投资的重要方向指向人文主义的建设。在因地制宜地进行开发建设中，应该多建设假山公园、问题设施、公共绿地等适合人们户外活动的建筑设备。使人们在工作之外，能够有更多的时间在自己生活的社区能够进行方便有效的活动。策划者应该进行创新思考，把人们生活水平的提高与人文精神生活联系起来进行考虑，想出更多有助于人们各种生活的优良途径。人文主义建设还应该包括提升以人们健身学习环境的建设，比如在社区进行公共图书馆的建设与改造，或是在社区公共场所规划中增设历史人物塑像的设立。在这样的建设构想下，会使居民在平时生活中能够感受到精神生活的充足。因为我们现在的社会往往是物质比较充裕的，大家都冲着金钱去了，在这种情况下就忘了队精神生活的追求，导致人们无法在一个平静的环境中生活，经过人文主义建设的改进与塑造，使人们能够有机会在一个安静的状态下进行学习，在学习中得到进步，同时增设此项目的策划要求，使社区生活能够在和谐的环境中进行，对现代社会主义和谐社会的建设有较大帮助。 3房地产开发工程项目管理要点分析 3.1加强项目开发的前期规划管理我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。 3.2加强项目质量管理与控制房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专

土地整理项目设计制图规范

土地开发整理项目设计制图规范北京得力合环境工程技术有限公司目录

1 前言为实现土地整理、复垦规划设计制图的标准化，依据《土地开发整理项目规划设计规范》、《土地开发整理项目制图标准》等技术标准和规范的要求，制定本规范。本规范适用于本公司土地开发整理、复垦项目规划、可行性研究、工程设计工作。土地整理图样应准确表达实际情况和规划设计的意图，并保证图面的质量。土地整理、复垦规划设计的图例、图式，除应符合本规范外，未包括在本规范内且工作需要的还应符合国家现行的有关标准的规定。

2 术语和规范用词 2.1 术语 2.1.1 项目现状图反映项目区地形、土地利用现状及项目区基础设施现状的图件，简称现状图。 2.1.2 项目规划图反映规划后项目区土地利用布局和工程布局的图件，简称规划图。 2.1.3 单体工程设计图反映项目区工程结构、材料、指导施工等方面的图件。包括建筑物设计图、沟渠道路断面图、机井柱状图、典型田块设计图及其它辅助图。 2.1.4 图例排列在图上适当位置、用于方便读图和使用的有关符号的解释。 2.1.5 图式规划图、现状图及工程设计图所遵循的式样。包括图幅、图标、字体比例、地块注记及着色填充等。 2.1.6 图样

在图纸上按照一定的规则、原理绘制的表示被绘制对象的位置、大小、构造、功能、原理、流程等的图。 2.1.7 地块是沟渠道路等控制的同一地类的最小单元。 2.1.8 图斑指按各土地利用分类标准将图中各类型用地填充相应颜色和线形，形成斑块状。 2.2 规范用词表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。表示允许选择，在有条件时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”。应按指定的标准、规范或其它规定执行的写法为“应按……执行”或“应符合……要求或规定”，如非必须按所指的标准、规范或其它规定执行的写法为“可参照……”。