办公楼等级标准参考

写字楼等级不同评定标准的含义

一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写

字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定

标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国

的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字

楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒

店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场

各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶

级写字楼与国际写字楼。

二、第四代写字楼特点

和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中

型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。

除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将

成为日后写字楼发展的一种趋势。

三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广

泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼

内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼

都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级

换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安

防智能化，办公智能化等。

以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的

划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼“超甲”)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例

或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为

大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅

等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾

馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综

合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软

件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统

一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通

工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并

且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要

求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地

面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有

吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺

高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理

石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅

等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或

知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但

建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规

范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间

采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对

智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：

（1）楼宇品牌标准：A级

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，

处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，

成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将

评定为楼宇品牌标准A级。

（2）地理位置标准：A级

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

（3）客户层次标准：A级

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心

理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业

主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。。

（4）服务品质标准：A级

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服

务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

（5）硬件设施标准：A级

主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、

弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不

能获得硬件设施标准A级。

四、写字楼等级标准划分依据的标准

中国的写字楼发展经历四个阶段：

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深

圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同

区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。

第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。

第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。

随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公

的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。

和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中

型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。

除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将

成为日后写字楼发展的一种趋势。

四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼

内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼

都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安

防智能化，办公智能化等。

以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新

5A智能化系统

Office automatic system

办公化系统（OA）

主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；

设施标准：

以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件

系统。

Building automatic system

楼宇设备自动化系统（BA）

主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智

能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；以状态监视为主，控制启停为辅。

设施标准：

1.空调自控系统

2.供排水自控系统

3.变配电监视系统

4.电梯监视系统

Communication automatic system

通讯自动化系统（CA）

主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无

线对讲系统等；

设施标准：

1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个

开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成

干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号

增强系统。

Fire automatic system

火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和

喷淋系统、烟感系统等；

写字楼分类与办公楼物业档次划分标准

写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究一、办公物业的分类办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼特点：大空间。这种模式的积极意义是：追求实效。这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客

中办国办发通知严控党政机关办公楼建设标准

中办国办发通知严控党政机关办公楼建设标准中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》新华网北京2007年４月１７日电中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发了《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》，《通知》全文如下：近年来，各地区各部门按照中央的要求，在严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设方面采取了一些措施，取得了一定成效。但是，最近一些党政机关违规修建办公楼等楼堂馆所现象又有所抬头，且有愈演愈烈之势。有的违反审批程序，越权审批，擅自提高建设标准、扩大建筑面积；有的不注重建筑的使用功能和经济实用性，盲目攀比，贪大求洋，搞豪华装修；有的不惜贷款、举债，甚至挪用扶贫款、救灾款等专项资金修建办公楼等楼堂馆所，群众反映十分强烈。党中央、国务院对此高度重视，明确要求采取有效措施，坚决刹住这股歪风，维护党和政府的良好形象。经党中央、国务院领导同志同意，现就进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题通知如下。一、充分认识严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设的重要意义严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设，是发扬艰苦奋斗、勤俭节约优良传统的具体体现，是加强党风廉政建设的重要内容，是密

切党群干群关系、维护党和政府形象的客观要求。各级党委、政府和各有关部门要充分认识到，违反规定建设办公楼等楼堂馆所，追求和攀比办公场所豪华气派，是一种严重的铺张浪费行为，也是一种滥用权力的腐败行为。这种做法不仅浪费国家财产和资源，加重人民群众负担，而且败坏党风、政风和社会风气，侵蚀党员干部的进取精神和服务意识，危害党和人民的事业。同时还要看到，虽然我国的经济实力和综合国力在不断增强，但我国还是发展中国家，仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，全体人民的生活还不富裕，国家建设和发展需要办的事情还很多，必须继续发扬艰苦奋斗的优良传统，必须继续坚持勤俭办一切事业的方针。各级党政机关和领导干部要牢牢把握立党为公、执政为民的本质要求，始终牢记“两个务必”，全面加强思想作风建设，带头弘扬新风正气，坚决抵制贪图安逸、追求享乐等不正之风，为全社会做好表率。二、严格审批党政机关办公楼建设项目所有新建、扩建、迁建、购置、装修改造党政机关办公楼项目，必须严格履行审批程序。根据有关规定，中央直属机关办公楼建设项目经中央直属机关事务管理局审核同意后，由国家发展改革委核报国务院审批。国务院各部门办公楼建设项目，总投资7000万元以下（含7000万元）的，由国务院机关事务管理局征求国家发展改革委意见后报国务院审批；总投资7000万元以上的，经国务院机关事务管理局初审后，由国家发展改革委核报国务院审批。中央和国家机关所属事业单位办公楼建设项目，一律报国家发展改革委审批。其中，使用

5A甲级写字楼标准如何划分

5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

行政办公楼设计说明

南京财经大学仙林校区行政楼设计说明第一章建筑一、项目概况在建中的南京财经大学仙林校区是未来南京财经大学的主要校区，学生规模为15000人。目前一期工程建设正在紧张有序地进行，以确保今年九月份进驻新生。根据总体规划和财经大学的发展需要，二期工程现已设计招投标，拟建的行政楼由于位于校大门的东侧，正对文苑路，处在重要的景观处，该建筑的风格与该建筑的功能一样，在整个校区建设中具有举足轻重的作用。二、设计依据 1.南京财经大学仙林校区行政楼设计任务书及其相关资料。 2.南京财经大学仙林校区总体规划。 3.中华人民共和国国家标准规范、规定：“民用建筑通则”、“民用建筑防火规范” 等。三、总体目标从校园整体出发，考虑校园环境特点与周围已建和待建工程的关系，既突出行政办公建筑宏伟与庄重，又突出校园建筑的美观大方和科技含量。方案强调时代性和超前感，不仅注重南京财经大学是一个有着悠久历史的学校，而且充分考虑其发展的未来走向，争取为南京财经大学仙林校区创造一个更好的工作生活环境。四、方案构思行政楼分为东西两个部分，东面为18层高的行政主楼，以办公、会议为主，西面为2层高的裙房，面向主入口大道，与另一侧的公共教室组团相呼应。裙房中部为门厅，北侧为教材库和停车库，南侧为教学科研成果展厅，通过连廊与行政楼主楼门厅相连通。二层为大空间的多功能厅和300座的会议厅，交通组织极为顺畅和独立，便于疏散和使用。

行政楼底层门厅面南，是一个二层通高的共享空间，结合校史展览布置，成为展示学校风采的重要场所。底层北部布置了接待室和简餐厅。二层为会议室层，与裙房的300座会议厅相连通。三层以上为标准的办公空间，可根据需要灵活地划分成大小办公室，每层都有一个100平方米左右的会议室。按层划分办公空间可在功能使用上具有相对独立性，以便于各部门单独管理。标准层设计中每隔3层设一个三层通高的共享休息厅，布置以休息座椅。这样，当人们在工作之余步入通透明亮的休息厅时，便可一览无遗地看到外面山脉起伏。当早晨的阳光从东侧的大玻璃墙缓缓泻下时不难想见身在其中的详和心境与感受。在主楼的顶层特别布置了信息发布中心，线路与屋顶有线电视天线相连接。五、建筑造型新的行政办公楼对现有及其未来的环境应起到一个整合的标志性作用，裙房整齐又富变化的界面廓定了主入口干道的空间感。18层高的主楼立面简洁、有时代感，虚实形体比例关系的推敲使之优雅宜人，顶层信息发布中心的圆形屋顶是高新技术的结晶。东侧的弧形板向内弯曲，使整个建筑造型给人以蓬勃向上的朝气，激励南京财经大学全体师生在新世纪迈上新的台阶。六、面积指标行政主楼：13415 平方米裙房：1635 平方米地下室：820 平方米总建筑面积：15870 平方米第二章结构一、自然概况场地抗震设防烈度为七度，建筑的抗震类别为丙类，场地类别为Ⅱ类。基本风压值为0.35kN/m2，考虑高层的主体结构为一级耐久年限(100年以上)，风压乘重现期修正系数1.2后，取整为0.45kN/m2。二、上部结构选型

物业管理服务内容及服务标准(写字楼)

物业管理服务内容及服务标准（写字楼）第一章公共区域管理服务内容及服务质量标准写字楼、公寓公共区域的物业管理服务为物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准 1.房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。 2.房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上 3.提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。 4.房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。 5.房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。 6.房屋门牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。 7.房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。二、公用设备管理服务内容及服务质量标准 1.公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。 2.各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。 3.设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。 4.电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。 5.生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。 6.保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。

办公室设计规范

Topic: 《办公建筑设计规范》 JGJ67—2006 Print this page 1.《办公建筑设计规范》JGJ67—2006（完整版）Copy to clipboard Posted by: 广东阿亮 Posted on: 2007-04-23 01:54 《办公建筑设计规范》JGJ67—2006（完整版）中华人民共和国行业标准办公建筑设计规范 Degin code for office building JGJ 67--2006 J 556--2006 批准部门：中华人民共和国建设部旅行日期：07年5月1日中华人民共和国建设部公告第510号建设部关于发布行业标准《办公建筑设计规范》的公告现批准《办公建筑设计规范》为行业标准，编号为JGJ 67—2006，自2007年5月1日起实施。其中，第4.5.8、4.5.13、5.O.2条为强制性条文，必须严格执行。原行业标准《办公建筑设计规范》JGJ 67—89同时废止。本规范由建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。中华人民共和国建设部 2006年11月29日

2.Re:《办公建筑设计规范》JGJ67—2006（完整版）[Re: 广东阿亮] Copy to clipboard Posted by: 广东阿亮 Posted on: 2007-04-23 01:54 前言根据建设部建标[2003]104号文的要求，规范编制组在广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，修订了本规范。本规范的主要技术内容是：1.总则；2.术语；3.基地和总平面；4.建筑设计；5.防火设计；6.室内环境；7.建筑设备。修订的主要技术内容是：1.增加了术语；2.增加和补充了室内环境的有关技术内容和规定；3.增加和补充了办公建筑智能化及节能的有关技术内容和规定；4.增加了无障碍设计要求的内容；5.参照现行防火规范增加和补充了相关内容；6.对办公建筑中部分技术经济指标进行了修订和补充。本规范由建设部负责管理和对强制性条文的解释，由主编单位负责具体技术内容的解释。本规范主编单位：浙江省建筑设计研究院(地址：杭州安吉路18号。邮政编码：310006) 本规范参编单位：浙江大学建筑设计研究院江苏省建筑设计研究院福建省建筑设计研究院本规范主要起草人：方子晋徐延峰陈政恩庄逸苏吴藻生姚国梁沈介骏张建良谷玲玲 3.Re:《办公建筑设计规范》JGJ67—2006（完整版）[Re: 广东阿亮] Copy to clipboard Posted by: 广东阿亮 Posted on: 2007-04-23 01:55 1 总则 1.0.1 为保证办公建筑的设计质量，使其符合安全、卫生、适用以及技术、经济等方面的基本要求，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于所有新建、改建、扩建的办公建筑的设计。 1.0.3 办公建筑设计应依据使用要求分类，并应符合表1.0.3的规定：

写字楼等级详细划分标准

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼等级详细划分标准一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为

办公楼建筑设计规范标准

办公楼设计规第三章建筑设计第一节一般规定第 3.1.1 条办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房等组成。第 3.1.2 条办公建筑应根据使用要求，结合基地面积、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，并为今后改造和灵活分隔创造条件。第 3.1.3 条六层及六层以上办公建筑应设电梯。建筑高度超过 75m 的办公建筑电梯应分区或分层使用。第 3.1.4 条窗一、底层及半地下室外窗宜采取防措施。二、高层办公建筑采用大面积玻璃窗或玻璃幕墙时应设擦窗设施。三、设采暖空调的办公建筑，外窗面积在满足采光要求的前提下，应尽量减少;空调办公建筑外窗应有良好的密闭性和隔热性，全空调办公建筑外窗应设部分可开启窗扇。第 3.1.5 条门一、办公室门洞口宽度不应小于 1m，高度不应小于 2m。二、机要办公室、财务办公室、重要档案库和贵重仪表间的门应采取防盗措施，室宜设防盗报警装置。第 3.1.6 条门厅一、门厅一般可设传达室、收发室、会客室。根据使用需要也可设门

廊、警卫室、衣帽间和间等。二、门厅应与楼梯、过厅、电梯厅邻近。三、严寒和寒冷地区的门厅，应设门斗或其它防寒设施。第 3.1.7 条走道一、走道最小净宽不应小于表 3.1.7 的规定。二、走道地面有高差，当高差不足二级踏步时，不得设置台阶，应设坡道，其坡度不宜大于 1∶8。第 3.1.8 条采光一、办公室、研究工作室、接待室、打字室、列室和复印机室等房间窗地比不应小于 1∶6。二、设计绘图室、阅览室等房间窗地比不应小于 1∶5。注:窗地比为该房间侧窗洞口面积与该房间地面面积之比。第 3.1.9 条隔声一、办公用房、会议室、接待室等允许噪声级不应大于 55dBA 声级总机房、计算机房、打字室、图书阅览室等允许噪声级不应大于 50dBA 声级。二、电梯井道及产生噪声的设备机房，不宜与办公用房、会议室贴邻，

写字楼等级标准

写字楼等级标准写字楼等级标准提要：一、顶级物业楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;::有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

建筑规模:超过50000平方米。客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。所属区位:位于主要商务区的核心区。智能化:3A~5A 开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国写字楼等级标准提要：、马来西亚、香港、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。二、高档物业楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;

行政办公楼建设标准

政办公楼建设标准（试行第一早总则第二章建设等级与面积指标第三章选址和建设用地第四章主要技术经济指标第五章建筑和设备标准第六章附则章总则第一条为了在行政办公楼的建设中更好地贯彻党和国家的方针政策，严格控制建设规行第模，正确掌握建设标准，特制订《行政办公楼建设标准（试行）》（以下简称标准）。第二条本标准适用于县级以上（含县级）各级党政机关和人民团体的行政办公楼（以下简称办公楼）。第三条办公楼的建设必须贯彻勤俭建国的精神，能不建的就不建，可以改建、扩建的就不新建。必须新建的应根据机关的级别，按照本标准的建设等级核算建设规模，经主管部门审批后进行建设；并尽可能由几个部门联合建设，或在上级和有关部门的组织下统一建设。第四条办公楼的建设要符合城市规划要求，与周围环境相协调。第五条办公楼的建设以满足近期需要为主，不得过分强调今后发展使用要求，任意提高建设标准和扩大建设规模，并根据财力、物力等条件，因地制宜，努力做到精心设计、精心施工，用较少的资金把工程建设好。第六条办公楼的公用服务设施应尽量利用附近地区的现有设施。联建、统建的办公楼, 其公用服务设施要统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。第二章建设等级与面积指标① 第七条办公楼建设等级分为三级: 一级办公楼，适用于部、省级的行政机关；每人平均建筑面积 13?15平方米（即每一编制定员，下同）。二级办公楼，适用于市（地）级的行政机关；每人平均建筑面积 11?12平方米。三级办公楼，适用于县（市）级的行政机关；每人平均建筑面积 9?10平方米。

办公楼等级标准参考

写字楼等级不同评定标准的含义一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。二、第四代写字楼特点和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

办公楼设计规范及要求

一、办公楼设计概述建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。办公建筑一般分为行政办公楼、专业性办公楼、出租写字楼和综合性办公楼。综合性办公楼内除办公用房为主外，还含有一定数量的公共设施如商店、展览厅、娱乐厅等。二、办公楼设计要点 1、办公楼应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房和其他附属设施等组成。各种房间的具体设置、层次和位置，应根据使用要求和具体条件确定。建筑基地内应设停车场(库)，或在建筑物内设停车库。办公建筑的主体部分宜有良好的朝向和日照。 2、办公楼应根据使用要求、基地面积、结构选型等条件按建筑模数确定开间和进深，并应为今后改造和灵活分隔创造条件。 3、办公楼与公寓、旅馆合建时，应在平面功能、垂直交通、防火疏散、建筑设备等方面综合考虑相互关系，进行合理安排。综合办公楼宜根据使用功能不同分设出入口，组织好内外交通路线。 4、一般应将对外联系多的部门，布置在主要出入口附近。机要部门应相对集中，与其他部门宜适当分隔。其他部门按工作性质和相互关系分区布置。 5、楼梯设计应符合防火规范规定。六层及六层以上办公楼应设电梯；主要楼梯及电梯应设于入口附近，位置要明显。 6、尽量利用室内空间或隔墙设置壁柜或壁橱。底层及半地下室外窗宜采取防范措施。 7、办公室、研究工作室、接待室、打字室、陈列室和复印机室等房间窗地比不应小于1：6。设计绘图室、阅览室等房间窗地比不应小于1：5。（窗地比为该房间侧窗洞口面积与该房间地面面积之比）。 8、机要办公室、财务办公室、重要档案库和贵重仪表间的门应采取防盗措施，室内宜设防盗报警装置。 9、贮藏室应布置在采光、朝向较差的地方，净高不得低于2.00m。开水间宜直接采光通风，条件不许可时应设排风装置。三、主要房间设计说明 1、办公室办公用房宜有良好的朝向和自然通风，并不宜布置在地下室。办公室宜设计成单间式和大空间式；使用上有特殊要求的，可设计成带专用卫生间的单元式或公寓式。普通办公室每人使用面积不应小于3m2，单间办公室净面积不宜小于10m2。办公室净高应根据使用性质和面积大小决定，一般净高不低于2.6m，设空调的办公室可不低于2.4m。办公室布局方式常见有以下四种： ①单间办公室。在走道的一面或两面布置布置房间，沿房间的周边设置服务设施。这些房间以自然采光为主，辅以人工照明，房间的大小有所变化，但容纳的人数较少。 ②成组式办公室。适用于容纳20名以下工作人员的中等办公室。为利于布置家具，房间进深需要略大一些。 ③开放式布局。这是一种布置大进深空间的方法。家具位置可按几何形布置。 ④景观办公室。其特征具有随机设计的性质。完全由人工控制环境，工作位置的设计反映了组织方式的结构和工作方法。屏风、植物和贮藏用的家具均可用于划分活动路线，确定边界，并区别工作小组。一般办公室常用3.6m开间及5.4m进深的平面尺寸。图2是一般办公室布置。图3~图6是单元式、公寓式、景观式、大空间式办公室布置。常用开间、进深及层高尺寸见下表：尺寸名称尺寸

写字楼结构分类及分类标准

写字楼结构分类及分类标准目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。一、办公物业的分类办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼特点：大空间。这种模式的积极意义是：追求实效。这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A 以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。二、办公楼物业档次划分标准的研究就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

行政办公楼建设标准

行政办公楼建设标准（试行）第一章总则第二章建设等级与面积指标第三章选址和建设用地第四章主要技术经济指标第五章建筑和设备标准第六章附则第一章总则第一条为了在行政办公楼的建设中更好地贯彻党和国家的方针政策，严格控制建设规模，正确掌握建设标准，特制订《行政办公楼建设标准（试行）》（以下简称标准）。第二条本标准适用于县级以上（含县级）各级党政机关和人民团体的行政办公楼（以下简称办公楼）。第三条办公楼的建设必须贯彻勤俭建国的精神，能不建的就不建，可以改建、扩建的就不新建。必须

新建的应根据机关的级别，按照本标准的建设等级核算建设规模，经主管部门审批后进行建设；并尽可能由几个部门联合建设，或在上级和有关部门的组织下统一建设。第四条办公楼的建设要符合城市规划要求，与周围环境相协调第五条办公楼的建设以满足近期需要为主，不得过分强调今后发展使用要求，任意提高建设标准和扩大建设规模，并根据财力、物力等条件，因地制宜，努力做到精心设计、精心施工，用较少的资金把工程建设好。第六条办公楼的公用服务设施应尽量利用附近地区的现有设施。联建、统建的办公楼，其公用服务设施要统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。第二章建设等级与面积指标① 第七条办公楼建设等级分为三级：一级办公楼，适用于部、省级的行政机关；每人平均建筑面积

13～15平方米（即每一编制定员，下同）。二级办公楼，适用于市（地）级的行政机关；每人平均建筑面积11～12平方米。三级办公楼，适用于县（市）级的行政机关；每人平均建筑面积9～10平方米。第八条办公楼的建设规模，应根据批准的编制定员数，对照本标准的建设等级，按每人平均建筑面积乘以编制定员数计算办公楼总建筑面积。第九条本标准的办公楼的建筑面积指标不包括食堂、汽车库、自行车棚、锅炉房、独立变配电与泵房、科技档案馆、浴室、理发、托幼等以及人防设施。确实需建食堂、汽车库及人防设施的，按有关部门与本地区的规定和指标单列建设面积报批。第三章选址和建设用地第十条办公楼的建设地点应选在交通和通讯方便的地方，尽量避免在闹市区建设。第十一条

写字楼结构分类及分类标准

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。二、办公楼物业档次划分标准的研究

行政办公楼建设标准

行政办公楼建设标准(试行) 第一章总则第二章建设等级与面积指标第三章选址与建设用地第四章主要技术经济指标第五章建筑与设备标准第六章附则第一章总则第一条为了在行政办公楼的建设中更好地贯彻党与国家的方针政策,严格控制建设规模,正确掌握建设标准,特制订《行政办公楼建设标准(试行)》(以下简称标准)。第二条本标准适用于县级以上(含县级)各级党政机关与人民团体的行政办公楼(以下简称办公楼)。第三条办公楼的建设必须贯彻勤俭建国的精神,能不建的就不建,可以改建、扩建的就不新建。必须

新建的应根据机关的级别,按照本标准的建设等级核算建设规模,经主管部门审批后进行建设;并尽可能由几个部门联合建设,或在上级与有关部门的组织下统一建设。第四条办公楼的建设要符合城市规划要求,与周围环境相协调第五条办公楼的建设以满足近期需要为主,不得过分强调今后发展使用要求,任意提高建设标准与扩大建设规模,并根据财力、物力等条件,因地制宜,努力做到精心设计、精心施工,用较少的资金把工程建设好。第六条办公楼的公用服务设施应尽量利用附近地区的现有设施。联建、统建的办公楼,其公用服务设施要统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。第二章建设等级与面积指标① 第七条办公楼建设等级分为三级:一级办公楼,适用于部、省级的行政机关;每人平均建筑面积

13～15平方米(即每一编制定员,下同)。二级办公楼,适用于市(地)级的行政机关;每人平均建筑面积11～12平方米。三级办公楼,适用于县(市)级的行政机关;每人平均建筑面积9～10平方米。第八条办公楼的建设规模,应根据批准的编制定员数,对照本标准的建设等级,按每人平均建筑面积乘以编制定员数计算办公楼总建筑面积。第九条本标准的办公楼的建筑面积指标不包括食堂、汽车库、自行车棚、锅炉房、独立变配电与泵房、科技档案馆、浴室、理发、托幼等以及人防设施。确实需建食堂、汽车库及人防设施的,按有关部门与本地区的规定与指标单列建设面积报批。第三章选址与建设用地第十条办公楼的建设地点应选在交通与通讯方便的地方,尽量避免在闹市区建设。第十一条

甲级写字楼服务标准

一、设备、设施维护、维修服务标准 1. 供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准序号工作标准 1 客户服务中心应对配电系统、照明系统（各照明灯、开关、线路）的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套.年。总配电系统的任何故障在24小时内解决。公共区域照明灯损坏率不超过2%（根椐实际节电情况除外）、办公室内照明根椐员工的需求而定 2 遇到突发性停电，客户服务中心值班室24小时值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知住户； 3 客户服务中心值班人员按时开启和关闭公共照明。 4 各配电柜柜门开、关灵活无损坏。各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。

5 安全运行应符合以下要求：（1）分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象；（2）插座：单指敲击无松动，无破损、接线牢固；（3）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。 6 照明系统完好、安全运行应符合以下要求：（1）照明开关：控制可靠分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。（2）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。（3）日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯管不亮现象。（4）白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。（5）灯具无损坏，无漏雨进水现象。 2. 物业设施日常维修、保养标准：日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务用配套设施。序号工作标准 1 客户服务中心经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。一般性问题当天解决。特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。建筑内、外墙面及屋内地面完好率均达到99％以上。室内门、窗、

办公楼建筑设计规范

办公楼设计规范第三章建筑设计第一节一般规定第3.1.1 条办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房等组成。第3.1.2 条办公建筑应根据使用要求，结合基地面积、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，并为今后改造和灵活分隔创造条件。第 3.1.3 条六层及六层以上办公建筑应设电梯。建筑高度超过75m 的办公建筑电梯应分区或分层使用。第3.1.4 条窗一、底层及半地下室外窗宜采取防范措施。二、高层办公建筑采用大面积玻璃窗或玻璃幕墙时应设擦窗设施。三、设采暖空调的办公建筑，外窗面积在满足采光要求的前提下，应尽量减少;空调办公建筑外窗应有良好的密闭性和隔热性，全空调办公建筑外窗应设部分可开启窗扇。第3.1.5 条门一、办公室门洞口宽度不应小于1m，高度不应小于2m。二、机要办公室、财务办公室、重要档案库和贵重仪表间的门应采取防盗措施，室内宜设防盗报警装置。第3.1.6 条门厅一、门厅一般可设传达室、收发室、会客室。根据使用需要也可设门

廊、警卫室、衣帽间和电话间等。二、门厅应与楼梯、过厅、电梯厅邻近。三、严寒和寒冷地区的门厅，应设门斗或其它防寒设施。第3.1.7 条走道一、走道最小净宽不应小于表3.1.7 的规定。二、走道地面有高差，当高差不足二级踏步时，不得设置台阶，应设坡道，其坡度不宜大于1∶8。第3.1.8 条采光一、办公室、研究工作室、接待室、打字室、陈列室和复印机室等房间窗地比不应小于1∶6。二、设计绘图室、阅览室等房间窗地比不应小于1∶5。注:窗地比为该房间侧窗洞口面积与该房间地面面积之比。第3.1.9 条隔声一、办公用房、会议室、接待室等允许噪声级不应大于55dBA 声级电话总机房、计算机房、打字室、图书阅览室等允许噪声级不应大于50dBA 声级。二、电梯井道及产生噪声的设备机房，不宜与办公用房、会议室贴邻，