四川电大资产评估形成性考核练习

作业一

1.什么是资产评估，它有哪些特点？

资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

2.资产评估主要有哪几种假设，他们在资产评估中有什么作业？

假设是指依据有限事实而作出合理推断的状态，资产评估理论和方法体系的形成是建立在一定假设基础上的。资产评估的假设有：

（1）继续使用假设。是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

（2）公开市场假设。是指在市场上进行或拟进行资产交易的双方，彼此地位平等，且都具有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的分析判断。

（3）清算假设。是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场上进行资产的出售。

3.资产评估应遵循哪些原则？

（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。

（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。

（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。

4. 什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？

答案：市场法是指利用市场上同样的或类似的资产的近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

基本前提条件是：(1)、要有公开活跃的市场；(2)、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

5、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。答：1）5年收益额折现和=13 ×（1+10%）-1+14×（1+10%）-2+11×

（1+10%）-3+12×（1+10%）-4+15×（1+10%）-5

=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6830+15×0.6209

=49.1617万元

2）年金=49.1617 ×0.2638=12.9689万元

3）评估值=12.9689/11%=117.9万元

6 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。请估计成新率。`

`解：成新率估算中的修复费用法

（1）可修复性损耗引起的贬值额为：17（万元）

（2）不可修复部分的重置成本为：

150-17=133（万元）

（3）不可修复部分的贬值率为：

2 / 20=10%

（4）不可修复部分的贬值额为：

133 * 10%=13.3（万元）

（5）成新率为：1-[（17+13.3）/ 150] =79.8%

7、选择资产评估方法应考虑哪些因素？

(1)、评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的资产评估价值类型相适应。

(2)、评估方法的选择受到评估对象的类型、理化状态等因素的制约。如既无市场，又没有经营纪录的资产，只能选择成本法，对于工艺比较特别且处在经营状态能确认其收益的资产可优先选择收益法。

(3)、评估方法的选择受到各种评估方法运用所需资料以及主要经济技术参数能否搜集的制约。

第二次作业

1、重置成本法的适用范围是什么？

（一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。

（二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。

2、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%—90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不许另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5马克：1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币：1美元。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。

解：1）被评估设备的CIF价格取同年其他从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。

2）被评估设备的重置成本为：

（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）

银行手续费=20×8×0.8%=1.28万元人民币

国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84万元人民币

进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166万元人民币

3）设备的成新率=5/（5+5）×100%=50%

4）设备的功能性贬值为：

20000×（1-33%）（P/A，10%，5）=13400×3.7908=5.0797万元人民币

5）进口设备的评估值为：

166×50%-5.0797=78万元人民币

3、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整其预计会计持续3年，该企业正常投资报酬率10%，生产线的规模指数x为0.6，试根据所给条件估测所能出现的经济性贬值率。

经济性贬值率＝[1一(7000÷10000) 0.6] ×100％＝19％

(2)经济性贬值额＝[100×10000×(1-33％)](P／A，10％，3)

＝670000×2.4869

＝1666223元

4.建筑物残余估价法的基本思路

5、现有一宗地，占地面积为100平方米，1995年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年限为50年。该宗土地上的房屋建筑面积为250平方米。现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2000年11月份的价格。

1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元。

2）该房屋耐用年限为50年，已使用5年，目前重置价为每建筑平方米4000元，残值率为0。

3）押金收益率为9%。

4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

解：

(1)计算房地合一状态下的总收入:

年总收入=30000×12+50000×9%=364500(元)

(2)年总费用=15000×12 =180000(元)

(3)年总收益=364500-180000=184500(元)

(4)计算建筑物年收益

建筑物收益=4000×250×8%=80000(元)

(5)计算土地收益

土地收益=184500-80000=104500(元)

(6)计算土地使用权价格

土地使用权价格=10500÷6%×[1-1/(1+6%)50次方] =1，647，114(元).

6、待估在建工程总预算造价为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑物工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%。根据上述资料，估算待估在建工程的评估值

6、（1）在建工程完工程度为：

15%+60%×60%=51%

（2）在建工程评估值为：

（100-50）×51% =25.5（万元）

第三次作业

1、流动资产评估的特点表现在哪些方面？

答案：(1)、流动资产评估师单项资产评估；(2)、流动资产评估的基准时间尽可能在会计期末；(3)、既要认真进行资产清查，又要分清主次，掌握重点；(4)、流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映流动资产的现值。

3、作为资产评估对象的递延资产的界定的依据是：

（1）只有当递延资产赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。

（2）只有当递延资产能为新的产权主体形成某些新的资产和带来经济利益的权利时，才能成为资产评估的对象。

（3）递延资产的评估值要根据评估目的实现后对资产占有者还存在的，且与其他评估对象没有重复的资产的权利的价值确定。

4、被评估债券为非上市债券，3年期，年利率为17％，按年付息到期还本，面值100元，共l000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当时一年期国库券利率为10％，一年期银行储蓄利率为9.6％，该被评估债券的评估值应是多少？

解：P=Σ[Rt（1+I）-t]+P0（1+I ）-n

=100 000×17%×（1+10%）-1+100 000×17%×（1+10%）-2

+100 000×（1+10%）-2

=17000×0.9091+17000×0.8264+100000×0.8264=112143（元）

5、被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％，双方协议联营10年，联营期满B企业将机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资额分享收益，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大变化，折现率设定为12％，试评估被评估企业直接投资的价值。

解：P=Σ[Rt（1+i）-t]+P0（1+i ）-n

=（500 000×20%）×[（1-1/（1+12%）5 ）/12%]+200 000×（1+12%）-5

=100 000×3.6048+200 000×0.5674

=36480+113480=473960（元）

6、．被评估企业拥有M公司面值共90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％，评估人员通过调查了解到M公司只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在15％水平上，折现率设定为12％，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的M公司股票

解：D1=900 000×10%=90 000（元）

g=20%×15%=3%

P= D1/（i-g）

=900 00/（12%-3%）

=900 00/9%

=1 000 000（元）

作业4

1、影响无形资产评估价值的因素有：

（1）无形资产的取得成本。外购无形资产的成本较易确定，自创无形资产的成本计量较难。一般而言，无形资产的取得成本包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。

（2）机会成本。机会成本是指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。

（3）效益因素。无形资产的价值高低是由其应用后所创造的效益来确定的。

（4）寿命期限。无形资产的经济寿命期限，除了考虑法律保护期限外，更主要的是考虑其能为控制主体带来超额收益的期限。

（5）技术成熟程度。若其开发程度越高，技术越成熟，运用该技术的风险就越小，其评估值就会越高。

（6）转让因素内容。从转让内容看，分为所有权转让和使用权转让。在使用权转让中又可分为独占使用权和普通使用权等。一般来说，受让方获得的权益越大，无形资产的评估值就越高。

（7）市场供求状况。一般反映在两个方面：无形资产市场供需情况和无形资产的适用程度。无形资产的适用程度越高，其市场价值就越大，评估值也就越高。

（8）同行业同类无形资产的计价标准和依据。

（9）价格支付方式。若采取一次性支付，价格就应定的低一些；若采用多次支付，则价格就应相应提高一些。

2.某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假设从第6年开始，以后各年的收益额均为14万元。根据银行利率以及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为10%。并且采用单项资产评估方法评估确定该企业各单项资产评估之和为90万元。试确定该企业的商誉的评估值。

答案要点：(1)、运用收益法确定企业的整体评估值：企业整体评估值=

13/(1+10%)+14/(1+10%)2+11/(1+10%)3+12/(1+10%)4+15/(1+10%)5=137.21万元

(2)、商誉的价值=137.21-90=47.21万元

3. ．某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为150元/件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1～3年维持现价；4～5年降为170元/件；6～8年降为160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为12%，所得税率为15%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。（计算结果保留两位小数）

解：

由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。计算过程如下：

第1～3年无形资产带来的单件超额收益=180-150=30（元）

第4～5年无形资产带来的单件超额收益=170-150=20（元）

第6～8年无形资产带来的单件超额收益=160-150=10（元）

评估值=30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)1]+30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)2]+

30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)4]+

20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)6]+

10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)8]

=186.56万元

4. 企业价值评估与企业构成要素单项评估加总的区别在哪

二者的区别在于：

（1）二者评估对象的内涵不同。企业价值评估的对象是按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力；而企业单项可确指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产（可确指）的价值总和。

（2）二者的评估结果不同。企业价值评估值与企业单项可确指资产评估值加总之间往往存在差额。如果前者大于后者，就表明被评估企业存在不可确指的无形资产—商誉，也就是说该企业的资产收益率高于企业所在行业的平均水平；如果前者小于后者，就表明被评估企业存在经济性贬值，即该企业的资产收益率低于企业所在行业的平均水平。如果被评估企业的资产收益率与其所在行业的资产收益率相等，则企业价值评估值就应等于企业单项可确指资产评估值加总。

（3）二者的评估目的与具体的适用对象不同。以持续经营假设前提下的企业产权变动为评估目的，就需以企业的获利能力为评估的标的，评估出企业价值。如果以破产清算为假设对企业评估，就需将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总，然后减去企业的负债。此外，对于非盈利企业的评估，也需采用单项资产评估加总而后减去负债的方法

5.假定社会平均收益率为12%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为2，被评估企业长期负债占全部投资资本的60%，平均利息为10%，所有者权益占投资资本的40%，，请你求出用于评估该企业投资资本价值的资本化率。

答案：资本化率=[(12-10)%*2+10%]*0.4+0.6*10%=11.6%

7.资产评估报告书的基本内容有哪些？

答案要点：(1)、首部；(2)、绪言；(3)、委托方与资产占有方简介；(4)、评估目的；(5)、评估范围和对象；(6)、评估基准日；(7)、评估原则；(8)、评估依据；(9)、评估方法；(10)、评估过程；(11)、评估结论；(12)、特别事项说明；(13)、评估基准日期后重大事项；(14)、评估报告法律效力；(15)、评估报告提出日期；(16)尾部。