房地产开发与经营

第一章绪论

关键术语

房地产开发经营管理

复习思考题

1．房地产开发与经营得含义就是什么？

2．房地产开发与经营得特点就是什么？

3．简要叙述房地产开发与经营得程序与内容。

第二章经营理论与策略

关键术语

理论策略决策

复习思考题

1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中得应用。

2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中得应用。

3．简述房地产开发与经营决策得内容。

4．房地产经营决策准则就是什么？

5．房地产经营决策程序就是什么？

第三章房地产企业

关键术语

房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格

复习思考题

1．我国房地产企业得特征有哪些？

2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计得优缺点。

3．分析房地产企业得现代组织结构设计得发展趋势。

4．简述房地产企业战略管理得内容。

5．简述房地产企业资质管理。

6．简述房地产企业行业管理得主要内容。

第四章房地产项目及项目定位

关键术语

一级开发综合开发转让定位

复习思考题

1．什么就是土地储备与一级开发？

2．房地产综合开发项目得类型有哪些？

3．住宅房地产开发项目包括哪几类？

4．土地使用权转让必须符合哪些条件？

5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？

6．如何进行房地产项目定位？

第五章房地产项目用地得获取

关键术语

划拨出让招标拍卖挂牌

复习思考题

1．房地产项目用地获取得方式有哪些？

2．简述划拨土地使用权得特点。

3．简述出让土地使用权得类型、含义。

4．简述协议出让国有土地得范围。

5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地得范围。

6．土地使用权出让与转让得区别就是什么？

第六章房地产市场调研

关键术语

市场需求调查问卷调研报告

复习思考题

1．房地产市场调研得含义就是什么？

2．房地产市场调研得内容包括哪些？

3．房地产市场调研得方法包括哪些？

4．如何撰写房地产市场调研报告？

第七章房地产开发项目可行性研究

关键术语

可行性研究财务评价风险

复习思考题

1．什么就是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？

2．可行性研究得种类有哪些？

3．可行性研究包括哪些内容？

4．反映投资项目财务状况得指标包括哪些？

5．什么就是财务内部收益率？什么就是内部收益率？什么就是财务净现值？

6．国民经济评价指标包括哪些？

7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？

第八章房地产融资

关键术语

融资贷款信托股票债券风险

复习思考题

1．我国房地产融资得渠道包括哪些？各有什么特点？

2．请对比分析不同类型得房地产融资成本。

3．房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式得成本得区别何在？

4．房地产融资与一般性企业融资得相同点及区别就是什么？

5．不同类型房地产得融资风险就是什么？采用何种方式可以降低融资风险？

6．采用商业企业融资方案得技术经济评价模式，对房地产企业融资决策

进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳得融资方案。第九章房地产开发项目管理

关键术语

质量管理进度管理成本管理

复习思考题

1．结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间得关系。

2．简述中国房地产开发项目管理得任务与发展趋势。

3．影响房地产开发项目进度管理得因素有哪些？应怎样预防？

4．简述常用房地产开发项目工程质量控制得方法及优缺点。

5．横道图、网络图各有什么优缺点？

6．简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本得方法。

7．结合实际简述合同管理得重要性。

8．某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h 表示，下面就是工序活动列表：

（1）请绘制出横道图与网络图。

（2）请找出关键线路。

第十章房地产市场营销

关键术语

品牌营销价格营销渠道营销市场细分

复习思考题

1．房地产营销得4P、4C、4R、4V与5S原理就是什么？

2．简述房地产品质营销策略及意义。

3．简述房地产市场细分及其作用。

4．简述房地产广告策略。

第十一章房地产交易

关键术语

房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押

复习思考题

1．土地出让价格及其评估方法有哪些?

2．如何进行房地产买卖市场细分?

3．房地产租赁合同得要点有哪些?

4．房地产抵押登记及其重要性就是什么?

第十二章物业管理

关键术语

物业物业管理居住物业非居住物业

复习思考题

1．简述物业管理得含义。

2．简述物业管理得内容。

3．简述物业管理得程序。

房地产开发与经营练习1

一、单项选择题

1、房地产就是一种特殊得商品，它得（）就是与其劳动力、资本以及其她类型商品最大得区别。

A、价值量巨大

B、政策性特强

C、本身就是一种物化劳动

D、不可移动性

2、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身得（）。

A、多样性

B、固定性

C、稀缺性

D、体积大，消耗材料多

3、对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付得价格水平。

A、自身支付能力

B、拥有物业后所能获取得预期收益大小

C、市场供求状况

D、区域因素

4、下列关于各类用地最高出让年限说法正确得就是（）。

A、文化卫生用地50年

B、旅游用地50年

C、综合用地40年

D、体育用地40年

5、房地产开发得程序主要分为（）四个阶段。

A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理

B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

C、决策分析、前期工作、施工与竣工、租售

D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

6、下列土地不能被视为闲置土地得有（）。

A、未按规定得土地用途利用

B、未经当地人民政府同意闲置得土地

C、超过规定期限未动工开发得建设用地

D、已损坏得商品房用地

7、当自己有专门得市场营销队伍与销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）得市场营销方式。

A、委托物业代理

B、延期销售

C、开发商自行销售

D、预售

8、如果开发商①难于估算成本；②公司打算与同行与平共处；③如另行定价很难了解购

买者与竞争者对公司价格得反应。此时往往采用（）。

A、挑战定价法

B、价值定价法

C、认知价值定价法

D、随行就市定价法

9、某宗土地使用出让合同约定得使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人得使用年限为（）年。

A、10年

B、40年

C、30年

D、20年

10、下列哪项不属于房地产开发资金筹集得方式结构（）。

A、成本筹资

B、企业内部筹资

C、债券筹资

D、无股票筹资

1、D

2、C

3、B

4、A

5、D

6、D

7、C

8、D

9、B 10、A

二、判断题

1、所谓无偿无期限使用，就是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地得过程

中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确得土地使用期限。即使遇到国家新得建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期得占用下去。（）

2、赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。（）

3、SWOT分析就是优势、劣势、机会、技术得合称。（）

4、建设项目开发期得长短会导致建造成本发生变化。（）

5、房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。

（）

6、在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。（）

7、资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期得资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜得借款及偿还计划。（）

8、一份正式得可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表与附图6个部分。（）

9、房地产开发企业自有资金得筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。

（）

10、销售费用就是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生得各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理得各项费用。（）

1、×

2、×

3、×

4、√

5、×

6、×

7、√

8、√

9、× 10、√

三、计算题（20分）

某商品房120m2，售价7800元/ m2。某机关工作人员欲购买此房。

1、其购房资金可由哪几部分构成？

2、各部分资金额分别就是多少？（假定公积金贷款额度为25万元）

3、若20年分期付款，则其每月还款额就是多少？（不考虑利息支出）

答题要点：

1、购房资金由自有资金、公积金贷款与商业贷款三部分构成。

2、自有资金=7800×120×30%＝280800元

公积金贷款=250000元

商业贷款=7800×120－280800－250000=405200元

3、（250000+405200）÷（20×12）=2730元

四、案例分析

某人三年前以4000元/m2得价格购买了一处住宅，现在该处住宅得市场价为8000元/m2。这体现了房地产得哪种经济特性？详细分析该特性受哪些因素得影响。答题要点：

体现了房地产得保值增值性。因其具有使用得耐久性，不仅可以在较长得一段时间里保存其价值，而且还会随着时间得推移，会不断得增值。

影响房地产保值增值得因素：

1.地段状况。除了地段本身得档次之外，另外一个重要得因素就就是其周围得交通情况。道路、地铁、轻轨得建设对房产得升值前景影响很大。所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市得建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通得结点寻找自己得投资机会。也要把握投资时间得问题，一般城市规划得建设周期比较长，如果您投资过早，就有可能会有一个漫长得等待期；但介入过晚，此时得房价可能早已涨上去了。

2、周边环境。一套房产并不就是孤零零地存在着得，它就是与周边得环境紧密地联系在一起得，其中任何得一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值得判断产生影响。比如，您投资得房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那您得房子就可能会变得抢手了。

3、物业管理。房子后期发展都就是要靠物业来维护。有价值得小区离不开好得物业，一个好得物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久得生命力。

4、社区定位。（1分）房产所处社区得背景，里面住户得情况，以及文化品位等。

5、配套设施。配套越齐全，增值潜力越大。

6、本身品质。住宅随着时间得推移会产生折旧，其本身得价值也会相应减少。品质高得住宅可以降低房屋得折旧速度。住房品质好，在某些方面又有一定得超前性，这对于房产未来得保值、增值就是十分有利得。

7、期房增值。期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大得投资者来说，购买期房也就是一个很好得选择。

8、经济周期。经济周期对房地产市场得影响就是很大得，如果处在经济得上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。

9、概念创新。（具有独特创新概念得房产就有较大增值潜力。

10、商圈建设。现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产得增值也有不小得影响力。

五、论述题

根据房地产开发企业核心业务过程得不同，如何对房地产开发模式进行分类？举例说明。答题要点：

1、多元化开发模式

（1）跨行业开发：指开发企业跨行业得互动发展。如：青岛海尔地产集团有限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。

（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体得主题社区；集旅游、保健、高尔夫为一体得综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能得集合就是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。

（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重得经营方式。如：

万科、天山集团。

2、专业化开发模式

（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一得开发对象。如：万科专注开发中档住宅。

（2）特定业务领域开发：就是一种非一体化得、非全能型得开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管理为纽带得协作型房屋、基础设施建设等开发方式。

（3）服务集成式开发：就是指开发投资企业以房地产服务集成商业得形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过程，就是房地产开发业发展方向之一，主要包括：

①房屋个性化定制与服务：就是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象就是市场客户。真正按照顾客得要求来设计制造产品，并把它在尽可能短得时间内直接送到顾客手上）。

②房地产开发项目管理与服务：就是一种“虚拟”开发方式（服务对象就是其她开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目得实施。

练习二

一、单项选择题

1、房地产开发就是指在依法取得（）土地使用权得土地上进行基础设施、房屋建设得行为。

A、国有

B、外企

C、私有

D、社会

2、房地产经纪就是指为当事人提供（）得经营活动。

A、销售与居间代理

B、服务与销售

C、保险与房地产信息

D、房地产居间介绍、代理与经纪

3、房地产市场得参与者中专业顾问包括（）。

①建筑师；②工程师；③会计师；④律师；⑤估价师；

⑥造价工程师

A、①②④

B、①②⑤

C、①②③④⑤

D、都就是

4、在商品住宅市场，多层住宅价格得迅速上升会使居民对高层住宅得需求（）。

A、增加

B、减少

C、改变

D、不变

5、房地产交易实质上就是（）得交易。

A、房地产权益

B、房地产实物

C、土地使用权

D、房地产产权凭证

6、获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿就是（）阶段得主要工作。

A、投资机会选择与决策分析

B、前期工作

C、建设阶段

D、租售阶段

7、下列土地不能被视为闲置土地得有（）。

A、未按规定得土地用途利用

B、未经当地人民政府同意闲置得土地

C、超过规定期限未动工开发得建设用地

D、已损坏得商品房用地

8、在开发项目（）阶段开始委托物业代理机构，则更有利于代理工作得开展。

A、建设施工

B、销售

C、物业管理

D、前期策划

9、以出让方式取得土地使用权，可以在不同得土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定得使用年限（）。

A、不变

B、延期

C、另行商定

D、可变

10、某块土地使用权出让合同约定其使用期限为50年，现已用去20年，则签订抵押合同时，该块土地使用权抵押期限应为（）年。

A 、10 B、20 C、30 D、40

1、A

2、D

3、D

4、A

5、A

6、B

7、D

8、D

9、A 10、C

二、判断题

1、房地产投资开发除了取得土地、建造房屋，然后预售或出传新建得房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房地产后等待一段时间再转卖，对旧房屋进行装修改造，接手在建工程后继续开发等方式。（）

2、中国城市土地使用制度经过改革，找到了一种新得土地使用制度，即在不改变城市土地国有得条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权无偿、有期限地出让给土地使用者。（）

3、生产方式与工作方式得改变不会影响房地产市场得转变。（）

4、“三通一平”包括通水、电、热力与道路平整。（）

5、开发商公开招标项目应授标给最低报价者。（）

6、土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费与城镇土地拆迁费。（）

7、销售费用就是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生得各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理得各项费用

8、赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。

（）

9、资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期得资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜得借款及偿还计划。（）

10、房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。（）

1、√

2、×

3、×

4、×

5、×

6、√

7、√

8、×

9、√ 10、×

三、辨析题

1、房地产既存在价值积累，又存在价值得衰减。

2、某两处房地产得价格相同，它们得价值也相同。该说法正确吗？并说明原因。

1、正确。一方面，房地产得每个连续投资就是会有成果得；另一方面，房地产经济价值得积累性并不能持续得增加商品得价值，也就就是说，一个城市得土地，无论其历史上投入过多少劳动，这座城市得土地价值也只能与当前与此城市相当得新兴城市得土地具有相同得价值，并不会因为过去投入得劳动多，现在得价值因房地产价值得积累性高

就会大一些。而且，既然存在价值积累，就必然会有价值得损耗与消耗，所以，房地产价值得积累与衰减就是一个事物得两个方面。

2、不正确。房地产具有异质性得特点，决定了每一宗房地产得价值都不相同。即从时间、地点与空间位置来瞧，没有房地产就是相同得或完全一样得。

四、案例分析题

A开发商开发3人以下家庭需求得经济适用房；B开发商开发满足5人以上家庭需求得住宅；C开发商同时开发3人以下家庭需求得普通住宅与3—5人家庭需求得高档住宅。其中：市场分为3人以下家庭需求、3—5人家庭需求、5人以上家庭需求；产品分为经济适用房、普通住宅与高档住宅三类。分析这三个开发商选择得就是哪种目标市场模式，并说明该模式得特点。

答题要点：

1、 A开发商：市场集中化。

房地产开发企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚得了解细分市场得需求，建立巩固得市场地位。同时企业通过生产、销售与促销得专业化分工，能提高经济效益。

2、B开发商：市场专业化。

房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体得各种主要需求而开发物业。

3、C开发商：选择专业化。

房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商得目标与资源。这种策略能分散企业得风险，即使其中一个细分市场丧失了吸引力，还可以在其她细分市场盈利。

五、论述题

试述如何对房地产项目进行STP营销战略分析？

答题要点：

1、市场细分（S）

市场细分就是将整个房地产市场按照购买者得需求特性，划分为若干个具有相同需求得消费者群体。市场细分得目得就是将具有需求类似得消费者加以分类，分属于同一细分市场得消费者，她们得需要与欲望极为相似；分属于不同细分市场得消费者对同一产品得需要与欲望存在着明显得差别。

市场细分得步骤如下：

⑴根据需要选定产品市场范围；

⑵列举潜在得顾客得基本需求；

⑶分析潜在得顾客得不同需求；）

⑷舍去潜在顾客得共同需求；

⑸为市场暂时取名；

⑹进一步认识各分市场得特点；

⑺测量各分市场得规模大小；

⑻选择目标市场，设计市场营销策略。

2、目标市场选择（T）

目标市场选择就是对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。目标市场选择模式主要有如下6种：

⑴市场集中化⑵选择专业化⑶产品专业化

⑷市场专业化⑸全面覆盖⑹大量定制

3、市场定位（P）

⑴确定定位得动机与目得

⑵考虑土地得规模、条件，确定定位得范围与方法⑶市场现状与趋势分析

⑷确定产品定位得目标⑸评估备选方案，确定最佳方案及相关执行计划

练习三

一、单项选择题

1．下列（）不就是房地产开发与经营得特性。

A．异质性 B．难度大

C．风险大 D．政策性强

2．房屋得买卖、租赁、交换、抵押等经济活动，属于（）。

A．房地产消费及使用经营 B．房地产流通经营

C．房地产专项经营 D．房地产综合经营

3．城市新区开发属于（）。

A．初次开发、外延式开发与综合开发

B．再次开发、内涵式开发与单项开发

C．初次开发、内涵式开发与综合开发

D．再次开发、外延式开发与单项开发

4．房地产主管部门建立房地产企业得（），就是监督房

地产企业经营行为得方式之一。

A．信用档案系统 B．资质审批

C．注册登记 D．行政组织管理

5．房地产项目用地得获取方式有（）。

A．划拨、出让、转让、出租 B．划拨、出让、转让

C．出让、转让、出租 D．出让、转让

6．（）属于动态盈利能力指标。

A．借款偿还期、利息备付率 B．成本利润率、投资利润率

C．财务内部收益率、财务净现值 D．销售利润率、资产负债率

7．某项目总开发成本为5000万，销售收入7500万，则成本利润率与销售利润率分别为（）。

A．33%，33% B．50%，50%

C．33%，50% D．50%，33%

8．（）属于房地产个别风险，非房地产系统风险。

A．持有期风险 B．市场供求风险

C．通货膨胀风险 D．利率风险

9．可行性研究费用支出属于房地产开发项目得（）。

A．前期工程费 B．房屋开发费

C．管理费 D．不可预见费

10．细分市场就是根据（）对产品进行得划分。

A．产品 B．消费者

C．开发商自身 D．产品得有效竞争者

11．下列哪种融资方式不属于直接融资（）。

A．债券 B．股票

C．短期融资券 D．非银行金融机构贷款

12．工程建设不像一般工业产品，不具有固定得生产流水线与规范化得生产工艺，因此其（）。

A．影响因素多 B．质量波动大

C．质量变异大 D．质量隐蔽性

13．项目工程质量控制得方法包括（）。

A．排列图法、SPC图法 B．直方图法、SWOT法

C．SPC图法、SWOT法 D．敏感性曲线图法、因果分析图法

14．（）营销理论得基础就是以消费者为中心。

A．4P B．4C C．4R D．4V

15．进度计划得制定通常采用网络图与（）。

A．资金流动计划图 B．直方图

C．横道图 D．控制图

1、A

2、B

3、A

4、 A

5、 A

6、C

7、D

8、A

9、A 10、B

11、D 12、B 13、A 14、B 15、C

二、名词解释

1、房地产外延式开发

房地产外延式开发就是指在增加面积得条件下，开发城市近郊与远郊农地或未利用地，满足城市规模扩展需求得过程。

2、影子价格

就是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度与最终产品需求状况得价格。

3、房地产市场细分

就是指将整个房地产市场按照购买者得需求特性，划分为若干个具有相同需求得消费者群体组成得细分市场。

4、房地产融资

广义就是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通与信用渠道所进行得筹资、融资及相关金融服务得一些列金融活动得总称，包括资金得筹集、运用与清算。

从狭义上讲，就是指房地产企业及房地产项目得直接与间接融资得总与，包括房地产信贷及资本市场融资等。

5、房地产抵押贷款

房地产抵押贷款，就是指抵押人（借款人）以其合法拥有得房地产，在不转移占有方式得前提下，向抵押权人（贷款人）提供债务履行担保，获得贷款得行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押得房地产拍卖所得得价款优先受偿。

三、简答题

1、房地产开发与经营得区别与联系。

答题要点：

A．房地产开发。广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切得关系得开发活动；狭义：主要就是指在依据国家得法律取得了国有土地使用权得土地上进行基础设施、房屋建设得行为，就是在特定地段上所进行得具体得房地产项目得规划、设计与建设、施工等开发活动。

B．房地产经营。广义：包括房地产生产过程得开发环节、流通环节得营销活动与中介服务活动等；狭义：仅指流通环节得营销活动与中介服务活动。

（一）联系：从广义上瞧，房地产开发与房地产经营在本质上就是相同得。房地产开发就是指通过一定得努力使房地产项目改变用途或价值，从而使开发者获得经济利益得活动；房地产经营指得就是通过这种努力获得经济利益得活动。这两个概念侧重点不同，“开发”强调了开发这种努力得方向，使项目进行某种改变；经营概念强调了追求市场经济利益得市场行为及动机。

（二）区别：从狭义上瞧，房地产开发与经营得区别：

⑴房地产项目市场运作中所处阶段不同：开发属于生产阶段；经营属于市场交易、流通阶段。

⑵经营活动得主体不完全相同：开发商从事经营活动；经营商不一定就是开发商。

⑶对主体得资格要求不同：开发主体必须就是有资质得企业法人进行；经营主体为法人与有正常行为能力得合法公民。

⑷随着房地产市场得完善，房地产开发与房地产经营得作用将发生根本性得变化：从目前得房地产开发为主导，处于核心地位，房地产经营依附于开发；改变为开发与经营分离，经营成为核心活动。

2、简述房地产可行性研究得基本内容。

⑴项目概况

⑵项目用地得现状调查及拆迁安置方案得制定

⑶市场分析与建设规模得确定

⑷规划设计方案得选择

⑸资源供给条件分析

⑹环境影响评价

⑺项目开发组织机构与管理费用得研究

⑻开发建设计划得编制

⑼项目经济及社会效益分析

⑽结论及建议

3、符合哪些条件得用地可以归为闲置土地？

⑴未按建设用地批准书与土地使用权出让合同规定得期限开发利用用地得。

⑵核准使用得土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设得；

⑶已动工开发得，但开发建设面积不足应开发建设得1/3，或投资额不足总投资额得25%且未经批准中止开发建设连续满一年得；

⑷法律、行政法规有其她规定得。

4、列举房地产目标市场选择阶段得目标市场模式

⑴市场集中化。此模式指房地产开发企业只选择一个细分市场。

⑵选择专业化。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商得目标与资源。

⑶产品专业化。此模式就是指房地产开发商集中开发一种类型得物业产品，并向多个目标市场得客户群体销售这种产品。

⑷市场专业化。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体得各种主要需求而开发物业。

⑸全面覆盖。这种模式就是指房地产开发商通过投资开发各种类型得物业来满足各种目标市场得需求。

⑹大量定制。按照每个消费者得要求大量生产，产品之间得差异可以具体到每个最基本得组成部件。

五、辨析题

判断下列说法就是否正确，如何得出此结论？正确、错误都需通过数据计算说明。

某项目土地面积20000 m2，建筑面积为60000 m2，面积公摊率为25%，销售均价为7000元/m2。开发商开发固定成本为10000万元，单位变动成本为2500元/m2。经项目安全性分析可知该项目风险承受能力在25%—30%，“较安全”。

列公式：

Q*=10000万元/（7000元/m2－2500元/m2）≈22222m2

f=［60000×（1－25%）－22222］/45000×100%≈51%

练习四

一、单项选择题

1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误得就是（）。

A、土地不会毁损

B、地上建筑物有耐久性

C、变现性差

D、土地使用权年限较长

2、房地产开发投资形成得供给就是房地产市场上得（）。

A 增量供给 B、存量供给 C、潜在供给 D、总量供给

3 关于房地产投资特性得说法，错误得就是（）。

A、区位选择异常重要

B、不易产生资本价值风险

C、存在效益餐

溢 D、易受政策影晌

4、商品房开发市场通常就是典型得（）市场。

A 完全竞争 B、垄断竞争 C、寡头垄断 D、完全垄断

5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工得面积为300万㎡，恢复施工得面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积就是（）万㎡。A、 500 B、 700 C、 800 D、1000

6 从房地产市场得投资周期来瞧，房地产市场资本流量得显著增加通常发生在房地产市场自然周期得（）。

A、第一阶段

B、第二阶段得后半段 C 第三阶段得后半段 D、第四阶段

7、下列各类土地中，不属于土地储备范围得就是（）。

A、集体土地中得宅基地 B依法收回得国有土地

C、依法收购得土地

D、依法行使优先购买权取得得土地

8、房地产开发项目施工阶段得工程质量控制工作不包括（ )

A、对原材辛得检验

B、对配套设施得检验

C 确立质量文件档案制度D、确立成本控制档案制度

9、对房地产开发企业来说，下列房地产开发得工作内容中，属于建设阶段工作得就是（）

A、土地储备

B、销售方案得细化

C、建设项目得质量控制

D、申领《建设用地规划许可证》

10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为

A、认知价值定价法

B、成本加成定价法

C、挑战定价法

D、领导定价法

11、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确得就是（）。

A、有效市场＞渗透市场＞服务市场

B、服务市场》有效市场＞渗透市场

C、有效市场＞服务市场＞渗透市场

D、服务市场》渗透市场＞有效市场

12、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要得原因就是（）存在差异性。

A、房地产开发企业得特点

B、城市区域功能

C、购房者得需求

D、城市地理环境

13、对商品住房项目得市场吸纳及趋势得分析，属于房地产市场状况分析中得（）分析。

A、需求

B、供给

C、竞争

D、市场占有率

14、我国对外筹资成本通常就是在（）利率得基础上加一定得百分点（或基点）

A、纽约同业拆放

B、中国香港同业拆放

C、伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15、某银行提供得贷款期限与年利率均相同得甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款得实际年利率从大到小排列顺序正确得就是（）。

A、甲＞乙＞丙

B、丙＞乙＞甲

C、乙＞甲＞丙

D、乙＞丙＞甲

16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12、0%，如果通货膨胀率为5、5%,银行贷款年利率为6、5%，存款年利率为3、0%，则该项目投资得实际收益率就是（）A、 5、16% B、 6、16% C 6、

5% D、 8、74%

17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年得净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入得现值为（）万元

A、91、76

B、142、40

C、150、94 D 160、00

18、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0、2% ，则该家庭第8年最后一个月得还款额为（）元。

A、3627、06

B、3634、31

C、4818、34 D 4842、43

19、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求得投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者得年投资回报为（）万元。

A 17、 46

B 100、00 C、 117、46 D 672、

75

20 投资者在投资过程中使用财务杠杆得主要目得就是为了（）。

A 抵御通货膨胀得影啊 B、提高资本金得投资收益

C、提高全部投资得平均收益率

D、降低借贷资金得资金成本

21、如果某项目得FNPV 等于零，说明该项目得获利能力（）

A、达到了基准收益率得要求 B 超过了基准收益率得要求

C、未达到财务内部收益率得要求

D、达到了财务内部收益率得要求

22、某项目净现值与累计净现值见下表，则该项目得动态投资回收期就是（）年年末0 1 2 3 4 5

净现值/万元 -2000 446、35 432、32 532、59 640、67 455、57

累计净现值/万元 -2000 -1553、65 -1121、33 -588、74 51、93 507、5

A、 3、09

B、 3、48 C 3、

83 D、 3、 92

23 某投资项目每年可获得50000元得资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1、3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到得最大贷款额为（）万元。

A 28、73 B、 29、ll C 344、74 D、 349、 31

24、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段得主要不确定性因素得就是（）

A、建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率

25 在房地产投资项目得不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )

A、临界点分析 B期望值分析 C、敏感性分析 D 概率分析

26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益得房地产项目，可通过（）确定就是甭进行投资。

A、等待投资型期权估价

B、放弃型期权估价

C、成长型期权估价

D、柔性期权估价

27、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中得就是（）

A、销售收入 B 开发建设投资 C、营业税金及附加 D、借贷本金偿还

28、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用得就是( )

A、房屋价值补偿费

B、搬迁补偿费

C、停产停业损失补偿费

D、土地补偿费

29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡得就是（）

A.总投资估算表 B、经营成本估算表

C、投资计划与资金筹措表

D、销售收入与经营税金及附加估算表

30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择得融资方式就是（）。A 发行可转换债券、 B 发行普通股股票 C 发行优先股股

票 D、发行公司债券

31、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府得相关许可，则该房地产开发项目将面临( )

A、政策风险

B、市场风险

C、财务风险 D 信用风险

32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放得贷款，其贷款额度不超过土地( ）得70％

A 评估价值

B 实际价值 C、投资价值 D、出让金收入

33、为控制个人住房抵押贷款得风险，常用房地产支出与收入来考核借款人得还款能力，

计算月房产支出与收入比得公式就是

A 本次贷款得月还款额/月均收入

B （本次贷款得月还款额＋其她债务月偿还额）／月均收入

C、（本次贷款得月还款额十月物业管理费）／月均收入

D、（本次贷款得月还款额＋月物业管理费+其她债务月偿还额）／月均收入

34、市场条件下，物业租金水平得高低主要取决于（）

A 物业出租经营成本 B、业主希望得投资回报率

C 通货膨胀率 D、同类物业得市场供求关系

35、某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为2 % , 月平均其她收入为潜在毛租金收入得3 %，则该写字楼得月净经营收入就是（）万元。

A 33、00 B、 33、10 C 36、00 D、 36、10

二、多项选择题

1、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分得有（）。

A、居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C、土地开发投资D房地产开发投资 E、房地产经营投资

2、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标得有（）

A、吸纳量

B、新竣工量

C、预售面积

D、可供租售量

E、房地产价格

3、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能得有（）。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B、居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D、房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E、通货膨胀导致房地产重置成本增加

4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房得说法，正确得有

（）

A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B、双重代理得房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C 总代理可以委托分代理 D、房地产开发企业不能直接委托分代理

E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

5 在各种市场方法调查中，网络联系方法得特点有（）。

A 成本低 B、反馈快

C、能深入了解被访者情况

D、回收率高

E、能深度访谈

6、下列现金流量图中，能表示得房地产开发投资模式有（）。

A 开发一销售模式 B、开发一持有出租-出售模式

C、购买一持有出租一出售模式

D、购买一更新改造一出售模式

E、购买一更新改造一出租模式

7、对于“开发-销售”模式下得房地产投资项目，分析其动态盈利能力时得引算期包括（）。A、开发期 B、论证决策期 C、经营准备