土地增值税预征管理办法(试行)
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土地增值税预征管理办法（试行）
【标 签】预征管理办法,土地增值税
【颁布单位】江苏省地方税务局
【文 号】苏地税发﹝1996﹞63号
【发文日期】1996-05-27
【实施时间】1996-05-27
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
为了加强土地增值税的征收管理，进一步贯彻落实《土地增值税暂行条例》及其《细则》以及文的精神，结合我市的实际情况，特制定以下管理办法：
一、预征对象：从事房地产开发与建设的单位。
二、预征范围：凡在1994年1月1日以后签订开发及转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的项目。
三、预征率1.高级公寓、渡假村、花园别墅，预征率为3%. 2.写字楼、营业用房类，预征率为2%. 3.其它类，预征率为1%. 4.普通标准住宅，预征率为0.5‰。
四、税款计算：以该项目的转让收入（含预收款）乘以预征率计算征收。
五、收入实现时间，按下列规定确定：
1.纳税人转让房地产的，以其取得收入价款的当天。
2.纳税人采用预收款方式转让房地产的，以其收到预收款的当天。
3.纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的，以其本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天。
六、纳税申报1.凡从事房地产开发与建设的单位，应在次月十日内主动到主管地方税务机关办理纳税申报手续，填写"土地增值税预缴申报表"（见附表）。
2.纳税人不主动如实申报转让房地产收入的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的第四十条规定进行处罚。
3.凡预缴土地增值税的纳税人，在该项目全部竣工结算后一个季度内，主动到主管地方税务机关进行税款清算，多退少补。
七、有关政策
1.对由南京市经济实用住房发展中心统一管理，且以市物价部门规定的成本价或低于成本价的价格出售给市政府逐年确定的购房对象的经济适用住房以及住房制度改革中，产权单位以市政府规定的成本价或低于成本价的价格出售给职工个人的公有住房，不预征土地增值税。
2.从事房地产开发与建设的单位对1994年1月1日以前签订开发及转让合同的房地产项目应于1996年6月30日之前进行清理并到主管地方税务机关申报、登记，否则将按1994年1月1日以后的项目有关税收政策执行。
3.关于项目登记的要求仍按照宁地税三发［1995］198号文件的有关规定执行。
八、本办法自一九九六年一月一日起执行。
土地增值税计算实例
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
第七节土地增值税法律制度
第七节土地增值税法律制度 一、土地增值税概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 二、纳税人 1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。 提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。 【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有()。(2007年) A.个人所得税 B.营业税 C.契税 D.土地增值税 『正确答案』ABD 『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。 三、征税范围 1.征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税; (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税; (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)
最新土地增值税税率表
最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；
3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律制度]
土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律 制度] 第七节土地增值税法律制度 一、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
三、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）征税范围的特殊规定 1.以房地产进行投资、联营。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。 3.房地产的交换。
4.合作建房。 5.房地产的出租。 6.房地产的抵押。 7.企业兼并转让房地产。 8.房地产的代建行为。 9.房地产的重新评估。 10.土地使用者处置土地使用权。 四、土地增值税的计税依据 （一）应税收入的确定 1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
第七节 土地增值税法律制度
第七节土地增值税法律制度 一、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 三、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）征税范围的特殊规定 1.以房地产进行投资、联营。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。 3.房地产的交换。 4.合作建房。 5.房地产的出租。 6.房地产的抵押。 7.企业兼并转让房地产。 8.房地产的代建行为。 9.房地产的重新评估。 10.土地使用者处置土地使用权。 四、土地增值税的计税依据 （一）应税收入的确定 1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金 融债券、企业债券、股票等有价证券。 2.实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
土地增值税筹划思路
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
关于土地增值税问题的解答.
关于土地增值税问题的解答 一、纳税人 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税。 转让房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照规定缴纳土地增值税。单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人,包括个体经营者。 二、征税范围 土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 三、纳税地点和纳税期限 土地增值税按属地征收,由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所(以下简称“主管税务机关”负责征收管理。 单位和个人将购买的房地产再转让的,由国土房管部门代征税款,以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此之外,其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。 四、计税依据 土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。 增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。 五、税率
土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。 上述所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。 六、计算增值额时的扣除项目 计算增值额时包括下列扣除项目:(一取得土地使用权所支付的金额;(二开发土地的成本、费用;(三新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四与转让房地产有关的税金;(五财政部规定的其他扣除项目。 七、扣除项目的具体内容 (一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税清算思路和模式
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值
税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增
房产企业预交土地增值税的2种算法
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理 土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公
告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2016年7月销售普通住宅预收房款99万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=99/(1+9% )=900万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=900*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=99/(1+9%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=99-30=980万元 预交土地增值税税款=980*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
(完整版)土地增值税练习题
土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（A） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（A） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500万元，已提折旧300万元，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 A．200 B．400 C．230 D．430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（D）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属 C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中 D．合作建房有偿转让的 5、下列项目中，不属于房地产开发成本的是（D）
经济法基础 第六章 其他税收法律制度
第六章 其他税收法律制度 一、单项选择题 1、2014年甲盐场占地面积为300000平方米，其中办公用地35000平方米，生活区用地15000平方米，盐滩用地250000平方米。已知当地规定的城镇土地使用税每平方米年税额为0.8元。下列关于甲盐场当年应缴纳城镇土地使用税税额的下列计算中，正确的是（）。 A.（35000＋250000）×0.8=228000元 B.300000×0.8=240000元 C.（35000＋15000）×0.8=40000元 D.（15000＋250000）×0.8=212000元 2、根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（） A．房地产的出租 B．企业间房地产的交换 C．房地产的代建 D．房地产的抵押 3、2014年甲公司房产原值1000000元，已提取折旧350000元。已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。甲公司当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。 A.（1000000-350000）×1.2%=7800元 B.（1000000-350000）×（1－30%）×1.2%=5460元 C.1000000×（1－30%）×1.2%=8400元 D. 1000000×1.2%=12000元 4、根据税法制度的规定，进口原产于与我国共同适用最惠国条件的世界贸易组织成员国的货物，适用的关税税率是（） A．特惠税率 B．普通税率 C.协定税率 D最惠国税率 5、根据印花税法律制度的规定，下列各项中，免征印花税的是（） A土地使用证 B专利权转移书据 C未按期兑现的加工承揽合同 D发行单位与订阅单位之间书立的凭证 6、根据关税的规定，对原产于与我国签订含有关税优惠条款的区域性贸易协定的国家或地区的进口货物，适用的税率为（） A最惠国税率
全国各地对土地增值税预征率的规定
北京的规定 关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告） 按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率： (一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税； (二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。 上海的规定 关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号） 一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%； 二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积； 四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。 广东的规定 广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。 关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号） 1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅按销售收入2%预征 2、别墅为4% 3、其他类型房产为3%。关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局） 1.房地产行业土地增值税预征率