2018年房地产租赁市场分析报告

2018年房地产租赁市场分析报告

2018年11月

目录

一、城市租金持续上涨 (5)

1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)

（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)

（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)

（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)

2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)

二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)

1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)

2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)

3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)

三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)

1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)

2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)

四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)

1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)

2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)

（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)

（2）面向租客提供租金分期产品 (25)

（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)

3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)

（1）租赁住房专项债 (27)

（2）资产证券化产品 (30)

①轻资产租金收益权ABS (31)

②长租公寓CMBS (31)

③重资产类REITS (32)

一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。

长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。

核心问题在于供需失衡，租购并举政策引领市场走向平衡。一线、强二线城市强大的人口吸附力与人均收入的快速增长导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态，带来了租金的逐年稳步增长；短期内，拆违工作和应届生毕业两大因素叠加带来了年中的租金快速上升。考虑长租公寓市场占比的提升导致房源品质提升与有效供应的长期不足，未来房租将保持上升态势；未来待由政府主导的租赁用地入市对市场形成有效供应后，租赁市场供需关系有望得到改善。

多方机构混战租赁市场，短期内盈利成难题。目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加，重资产模式的土地成本、融资问题已得到一