物业管理法律法规

物业管理法律法规

课程主题：树立物业管理法律意识

课程内容：

一、物业管理法律基础知识

二、物业管理实用法律法规

三、物业管理纠纷及解析

一、物业管理法律基础知识

（一）法的概述

1.对法的认识

法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。

一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。

古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动

2.法的定义与基本特征

狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。

广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。

①由国家制定或认可的；

②体现了国家的意志；

③以权利和义务为主要内容；

④国家强制力为后盾的；

⑤人们行为的特殊规范。

3.物业管理法的渊源(表现形式)

1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。

时间：生效失效的时间及溯及力

法律效力—指法的适应范围空间：地域范围

对人：不同的人，法律上的约束力

2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件

特点：①法律效力；②上法院打官司的证据；

3）行政法规：

制定：由国务院制定；

4）地方性法规：

●省、自治区、直辖市

●较大城市

●国务院认定的城市

以上这些城市的人大及其常委会可以颁布

5）规章：

分两类：

一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定;

另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章

特点： a行为规范，具有可操作性；

b在司法中起“参考”作用。

6 ）司法文件

为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。

7）政策文件

为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。

4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材）

5.如何运用法律法规？

1）母法大于子法；

2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的；

3）条文、条款的理解。

（二）物业管理的法律关系

1.法律关系的含义

是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系；

是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。

举例说明

2.物业管理法律关系

是法律关系的一种，在物业管理相关活动中主体相互之间形成的具体的权利、义务关系。

开发商业主（以上业主）

选聘续聘改聘选聘

物业服务企业（甲）物业服务企业（乙）

3.物业管理法律关系的构成—主体、客体、内容

1）主体：国家、法人、自然人

①业主、业主大会、业主委员会的含义及关系

业主大会：权力机构

业主委员会：执行机构

②业主委员会的成立

业主大会筹备组（时间、成员、职责等）—召开首次业主大会或业主代表大会（时间）—推选业主委员会候选人（条件）—制票（规定）—唱票（当场）—公示（时间）—备案（时间）—通告（文书格式）—公示（时间）

③性质：集团诉讼代表人

④会议

⑤经费开支：办公费、电话费、人员津贴、水电费、差旅费、会议费、有关活动费等。

⑥经费来源（无规定）：由业主大会决定：

A由业主支付；

B可以在物业管理服务用房的收益、其它收益中支付；

C可以从物业维修资金的利息中支付。

物业服务企业与业主委员会的关系是难点，所以在小区成立业委会、物业服务企业应做好以下准备：

①为未来的业委会委员做好选拔和培养

②树立业委会的工作标杆

③业委会成员必须具有号召力

④选举过程要合法

⑤换位思考

2）客体：物行为以及非物质财富

3）内容：主体享有的权利和义务（在合同中明确）

（三）物业管理法律责任

1.法律责任的概念

行为人未履行法定义务或约定的义务而应承担的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的不利法律后果。

2.承担法律责任的前提条件：

有过错——谁主张，谁举证。

如业主被杀；家里财产被盗

举证责任倒置-- 如举不出证据，则法院推定有过错。

主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、游泳池娱乐设施等场所。

物业服务企业应如何注意防范无过错？

①完善安全措施

②设置警示标志

③购公共责任险

3.法律责任的种类

1）民事责任：

含义：违反民事义务的行为所引起的法律责任

特点：有损害事实的存在，主要形式是赔偿损失

方式：《民法通则》134条 P37

2）行政责任：

含义：行为人违反行政法义务所引起的法律责任

特点：管理式职务上的责任

方式：警告、罚款

3）刑事责任：

含义：由犯罪行为所引起的与刑事制裁相联系

特点：犯罪行为是对法律秩序最严重的破坏

方式：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑

二、物业管理实用法律法规

（一）民法通则

《民法通则》是最基本、最重要的一部法律，讲的是权利义务。

《民法通则》调整对象是财产关系和人身关系，但并不是所有的财产关系和人身关系都是由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系，建立在行政命令和服务基础上的财产关系，则不属于,如国家向法人、公民征收税收等

重点讲诉讼时效，其它内容参考教材

诉讼时效

指权利人于法定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求，则丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。

一般诉讼时效：《民法通则》 135条P38

特殊诉讼时效：

1）半年：货物运输；

2）一年：《民法》 136条P38；

3）四年：涉外合同；

4）五年：人身保险合同中的寿险合同；

5）最长为二十年。

举例说明：

2.诉讼时效的计算：

开始→中止→中断

3.问题：

1）业主拖欠或不交物业服务费的问题

2）业主若是房屋出现质量问题

3）怎样延长诉讼时效？

4）诉讼时效期结束，权利人是否还有权利向法院起诉？

（二）合同法

重点讲以下几方面的问题，其它参考教材

1.含义：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

2.合同的条款《合同法》12条 P40

1）当事人的名称或者姓名和住所

2）标的：双方共同指向的对象

3）数量：标准的计量单位，不能模糊。

4）质量：要求明确。你所要求的标的质量达到一个什么标准。

5）价款或者报酬：具体包括的内容：

A内涵； B付款方式；

C币种、汇率； D可不可以调整

6）履行期限、地点和方式

7）违约责任：违约金和赔偿金

8）解决争议的方式：协商、调解、仲裁或诉讼

9）其它：最好不用模棱两可的字、词、句

3.示范文本

4.物业服务合同

1）内容《重庆物业管理条例》34条

2）新旧示范文本对照

5.签定合同注意的事项

举例说明

6.物业管理中的保管合同

1）保管含义：保管也称寄托、寄存、委托占有。

2）保管合同《合同法》365条

3）保管关系成立条件

①被保管人必须合法的拥有保管物

②保管合同以保管物交付成立

实质以交付保管物的实际控制权，排他占有权为交付标志。保管不保管不以是否交费为标志。

举例：车辆---标志:交卡、交钥匙、行驶证

③保管人应有自愿接受和控制保管物，并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任。

案例：王某在某医院存车处存放一辆摩托车，按照医院存车收费标准，晚上12点钟以前存车费为两元，12点钟以后存车费为五元。王某是晚上十点半钟存的车，存车时并不准备医院过夜，所以交了两元的存车费。但是由于当晚因母亲病重在医院陪同，王某便于第二日清晨才去取车，结果发现自己的摩托车丢失了。

王某要求医院赔偿，医院不同意，后诉至法院。开庭时，医院辩称：仅收王某的两元的存车费，保管车辆的责任只到当晚12点钟，12点以后对王某的车辆就没有保管责任了。

通过分析，使学员明白区分和判断物业管理企业是否承担责任的依据是什么？请学员从以下方面分析:

1.是否存在保管合同关系？

2.是否违约？

3.是否侵权？

4.收费的性质；

5.证据的重要性。

法院的判决结果：

1.医院败诉，其依据是原告和被告双方之间已经形成了保管合同关系，按照《合同法》的有关规定，保管期间是自委托保管人交付保管物到保管人返还保管物时止。因此，医院为王某的车辆丢失承担赔偿责任。

2.王某未按规定的收费标准交足五元存车费构成违约责任。王某向医院补交三元车辆保管费。

7.供用水、电、气、热力合同

1）含义：《合同法》176条 P53

2）怎样与相关部门签定有偿合同？

（三）国务院《物业管理条例》

1.特点

1）维修资金；

2）共用物权，业主说了算；

3）开发商与物业管理分了“家”；

4）业主拖欠物业费受到限制；

5）物业服务合同应明示合同内容；

6）业主可以在不满物业服务企业的情况下，炒掉物业服务企业。

2.基本原则

1）物业管理权利和财产权利相对应的原则

2）维护全体业主的合法权益的原则

3）现实性与前瞻性有机结合的原则

4）从实际出发，实事求是的原则

3.基本制度

1）业主大会制度；

2）管理规约制度；

3）前期物业管理招标投标制度；

4）物业接管验收制度；

5）物业服务企业资质审查制度；

6）物业管理从业人员职业资格制度；

7）专项维修资金制度。

4.六项禁止行为

1）19条第一款 P162

2）27条 P163

3）38条 P164

4）40条 P164

5）50条 P165

6）51条第一款 P165

5.对物业服务企业的权利限制性规定

1）对物业服务企业的管理资质限制；

2）保证专项维修资金专款专用；

3）物业服务企业不能巧立名目乱收费；

4）合法进行物业交接，保证共用部分的权利不受侵犯； 5）公共建筑和公共设施用途不得随意改变。

6.两项书面合同

1）前期物业服务合同；

2）物业服务合同。

7.授权四项规定

1）物业管理区域的划分；

2）业主在首次业主大会上的投票权；

3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度； 4）专项维修资金收取、使用、管理的办法。

（四）物业服务收费管理办法 P184

1.主管部门：第四条

2.物业服务收费应遵循的原则：第五条

3.收费的形式：第九条

4.物业服务成本或者物业服务支出的构成：第11条

1）构成内容 P185

2）问题：

①底层业主是否可以不交电梯费

②清洁卫生、绿化养护用水、用电是否可以进入公摊？

补充：可公摊水电费、不可公摊、模棱两可

③秩序维护费包含哪些费：包含保管、保险费吗？

④物业管理区域内秩序维护工作是什么？

是小区的治安管理工作，小区治安管理义务是物业管理企业的强制性义务。主要包括：

a.执行门卫值班制度

b.实行保安巡逻制度

c.制止不遵守业主公约规章制度的各种活动

d.检查进出小区车辆

e.防止并制止其他妨害小区公共安全秩序行为

⑤法定税费是多少？(5.5%)

a.营业税： 5%（按营业收入）

b.城市建设维护税：0.35%（按营业收入）

c.教育附加费： 0.15%（按营业收入）

d.交通附加费： 0.25%（按营业收入）

⑥优惠政策

a.按国税98.217号：代收的水电气费、维修基（资）金、房租不计征营业税，但对其从事此项代理业务取得的手续费收入应计征营业税；

b.国家税务总局规定：下岗职工从事社区服务减免税费。企业下岗职工人数占企业总人数60%以上的企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税；

c.我市规定：税务局99.18号文。

5.物业管理单位对物业管理服务收费标准报主管部门备案须提供的资料有哪些?

《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》

13条

6.违约责任

三、物业管理纠纷及解析

（一）接管验收阶段

1.产权纠纷—停车场、会所等权属的归属问题

通过案例明白：1.怎样规避产权纠纷？

2.业主委员会诉讼主体资格。

3.业主委员会经营权问题。

2.建筑质量原因引起的纠纷

问题：当你在接管验收时发现了建筑质量问题，你是如何处理的？

在接管验收过程中，发现物业本身或配套设施设备存在问题是不可避免的。因此，一定要坚持原则，严把接管验收质量关，不要轻易签字，一旦签字，标志着发展商的楼可以售出，从而把矛盾转嫁到物业公司。

3.质量保修问题引起的纠纷

通过案例，应明白：

1）保修范围及期限

2）保修期的计算：

A从竣工验收合格之日起计算：建筑商交楼给开发商；

B从接管验收之日起计算：业主的共有部分和共有设施设备；

C从消费者（业主）收楼之日起计算：业主的自有部分和自有设施设备；

3.质量保修问题引起的纠纷

3）开发商与建筑商承担连带责任；

4）保修期是针对新建房屋；

5）保修期是指在正常使用情况下，不含非正常情况；

6）保修期是指最低时限。可以延长，但不能缩短

补充：在接管验收中应注意的事项

1）选派素质好，业务精，对工作认真负责的管理人员及技术人员参加；

2）既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应该站在业主的立场上对物业进行严格验收，维护业主合法权益；

3）发现质量问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格；

4）落实保修问题；

5）开发商应移交有关的资料；

6）签署验收合格凭证。

（二）入住阶段

收到入住通知书后在规定时间内办理手续,称为入住。并非住进去才算入住。

1.没有签合同，业主该不该交物业服务费？

2.合同无效，业主是否可以不交物业服务费？

3.开发商承诺免交物管费问题；

4.物管费何时交？

5.物业服务费由业主交还是由使用人交？

6.空置房到底该不该交物业服务费？该怎样交？

7.在出售房屋时拖欠的物业服务费应由谁交？

8.物业服务费该怎样计算？——以实测面积

9.法院查封的物业该不该交物业服务费？

10.停车场的产权是自己的，还交不交停车费？

（三）装修阶段

1.二次装修引起的纠纷

业主行为会造成房屋的损坏；业主行为会给其他业主造成伤害。因此装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节，加强对装饰装修的管理显得十分重要。

1）如何加强？

问题：

业主在装修前，业主和物业公司该做些什么工作？

A审批制：

a.保持原状的义务，如阳台、防盗网不能伸出去；

b.按原设计图纸要求使用，与产权证上标明相一致；

c.不得擅自改变物业的使用性质；

d.专有部分不得与建筑物的公共部分分割处分或设置负担。

B两证一照制：

a.建筑业企业资质证书

b.装饰设计资格证书；

c.营业执照。

C保证金的规定：

住宅≤2000元；非住宅≤ 10000元。

D装修保修期：

在正常使用下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

E装修管理费。

2）常见的违章装修

A破坏房屋外貌；

B破坏房屋结构：

如铺装过重的地板材料，家铺1.5公分花岗石不允许。

C违反消防：

高层住宅，每户必须备一只5公斤以上的灭火器，挂在明显的位置；写字楼每100平方米必须配一只。

D随意占用通道，改变功能；

E违反治安管理规定；

F不遵守各类公约等。

案例：

业主张某未经物业服务企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后

以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主公约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。

法律要点：

1.物业服务企业的法定职责和合同约定义务;

2.物业服务企业对装修活动的监管职责;

3.装修监管与(水电等)相关部门的关系。

分析：

1．业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2．《业主公约》中有关物业服务企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效；

3．物业服务企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限；

4．根据《物业管理条例》第46条的规定，物业服务企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

补充：装修管理中应采取的措施

1.巡楼制：管理人员定时定点定项目对所管物业进行巡视，并把施工进度记录下来，然后编制施工日志，不给违章装修创造条件。

1）巡视:每天进行巡视，在于发现问题；

2）制止：发现了问题就要制止；

3）下紧急整改通知书；

4）扣除违约金；

5）公告；

6）告诉业主委员会或行政执法机构。

2.清场制：在夜间10点半后，把所有施工人员清出去，不允许在小区过夜；

3.把住材料关；

4.装修竣工验收注意事项：

1）不要让竣工验收一次通过，只签初验合格；

2）装修保证金保留3—6个月，3—6个月后再复验，复验合格后再退保证金；

3）初验合格后，清除所有的施工人员，不允许在其他住户中去揽活；

4）签好保修事宜。

5）装修档案存入业主档案，长期保持下来。

（四）日常管理阶段

物业的维修责任与费用纠纷

1.纠纷

1）在业主房屋可能危及毗连房屋和公共安全、小区观瞻时，业主不及时修缮。

2）异产毗连房屋（即区分所有权的建筑物）经房屋安全鉴定结构鉴定为危险房屋的，房屋共有人不按有关规定及时治理。

3）物业服务企业对房屋公用设施、设备不按期检查，不及时修缮或修缮未达到合同规定标准和国家标准的。

案例：

路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？

案例分析

(1)首先应当进行事故原因鉴定;

(2)如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；

(3)如果是人为损坏，由责任人承担；

(4)如果属于自然破损,应由物业服务企业用维修基金维护；

(5)物业服务企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

1）运用原则（通过案例明确）

(1) 建筑物区分所有权理论，从明确专有部分的界限着手，进行维修责任的区分。

(2) 运用过错原则。

(3) 在保修期内，无论补漏及赔偿相邻业主均由开发商承担。

在保修期内：无论补漏及赔偿相邻业主均由开发商承担；

在保修期后：建筑物区分所有权理论，从明确专有部分的界限着手，进行维修责任的区分。

2）处理

A谁过错，谁承担

B由楼下业主单独承担（楼下是补漏修缮后的受益者）

C楼上楼下共同承担

D物业公司承担（视作共用管道）

→房屋使用纠纷

1）在建筑物和住宅小区的共用部分违章堆物、搭建、占用。

2）践踏、破坏共用部分的绿地，攀折花木。

3）损毁住宅小区的共用设施及设备。

4）挪用或移动共用场地中的沟井坎穴的覆盖物。

5）在行人通过处放置覆盖物。

6）在室外吊挂物品，在阳台上不适当放置花盆、拖把等物件。

7）不及时维修危害公共安全的设施及设备，不及时更新共用设施及设备。

8）侵占公共设施、设备和场地。

2.案例分析

专有部分与共有部分

共有部分，全体业主是否同意。

不可割性