某某物流有限公司物流园建设项目项目申请报告

第一章申报单位及项目概况

一、项目概况

1、项目名称：***物流有限公司物流园建设项目

2、项目类型：新建

3、承办单位：***物流有限公司

4、项目负责人：

5、建设地点：**县城区

6、建设内容

为响应市委市政府“全党抓经济、全民共创业、全市谋发展”的号召，**县锦江商贸有限公司抢抓机遇，积极开拓汽车销售和维修市场，向顾客提供最高水平的商品和最优水平的服务，公司计划依托**县的地理优势和交通优势，按照“统一、开放、竞争、有序”的现代市场机制，建设***物流有限公司物流园建设项目。本项目占地面积约 1.7333万平方米（合26亩），规划总建筑面积7800平方米，其中展厅、交易中心3600平方米、维修中心1200平方米、餐饮服务中心、办公用房1400平方米、仓储物流服务中心1600平方米；购置相应维修、配件库设施、办公等设备；配套变配电、道路绿化等设施。中心集整车销售、零部件供应、售后服务、信息反馈四位一体的国际化先进管理模式于一体。并提供餐饮服务、仓储物流服务项目。

7、项目投资

项目总投资1280万元，其中建设投资1146.8万元，铺底流动资金133.2万元。所需资金全部由企业自筹解决。

8、项目效益

项目建成后，年营业收入为4821万元。年利税1141.3万元，税后净现值759.5万元，所得税后内部收益率为19.74%，投资利润率23.89%，盈亏平衡点42.12%，投资回收期5.97年（含建设期）。

9、项目编制依据

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；

（2）《***省“十一五”服务业发展规划纲要》；

（3）《投资项目可行性研究指南》2002试用版；

（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（5）《物流技术》2006年第10期；

（6）《***统计年鉴》2008年；

（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。

二、项目背景

人类赖以生存的总环境中，所有构筑物或建筑物所用材料及制品统称为建筑材料，它是一切建筑工程的物质基础。依据中国物流与采购联合会对物流的定义，将建材物流定义为：建材物流是指包

含建材的废弃与还原，联接建材供应商(供给主体)与建筑工程(需要主体)，克服时间与空间距离，并且创造一部分形质效果的物理性经济活动。具体包括：采购、运输、保管、装卸搬运、流通加工等活动以及有关的信息活动。

1、中国现代建材物流基本情况

当前国内建筑业正处于快速繁荣期，奥运工程项目的全面建设和房地产项目投资的巨额增长，势必会带动一个新型的行业——建材物流业的发展壮大，建材、家装物流已悄然走进我们的生活。建材种类繁多，性质各异，一般包括钢材、水泥、木料、砖瓦沙石等，具有体积笨、质量大、占地广等特点，有些建材还具有保持期短、易破损等特点，有些建材需要大型物流设施、设备完成装卸搬运，有些建材需要较大的空间和特殊的环境完成保管和仓储，这无疑对建材物流服务提出了更高的要求。由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性的特点，产品的形成属单件生产方式，因此建材物流有其自身特有的多样性和复杂性等特点：供应物流占主导、物流流程长、结点多、物流量的不稳定性、物流服务场所的变动性、物流服务方式的灵活性等。

建筑业投资巨大，通常是数亿元以上或者百亿以上，一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60%-70%，而物流费用占材料成本的17%左右，也就是说，物流费用约占工程项目造价的11%左右。可见，物流费用在建筑业的造价中占有很高的比重，而且物流效率的高低还会影响建材占用资金的数量和施工效率，建材物流已然成为建筑业的第三利润源。当前学术界对建材物

流的关注程度不高、研究成果不多，因此，有必要对当前国内建材物流现状和未来发展趋势进行分析和研究。

2、中国现代建材物流的主要模式

经过多年的发展，随着建筑业的兴旺，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：连锁超市型；市场联盟型；品牌专卖店型；综合批发市场型；物流园区(基地)型。

物流园区(基地)型(Log-isticslandscape(base)model)

近年来，物流业在党中央、国务院高度重视和各级政府的重点扶持下，呈现良好的发展态势，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。例如：已建成的广东建材物流基地位于广州市黄埔区黄埔大道东，占地60万平方米，有5000吨级两个泊位货运码头，1800米码头岸线，2条共7.6公里长铁路专用线，与京广、京九铁路相接，交通和基础设施条件十分优越。目前已成为华南地区最大的钢材、木材、玻璃等建材商品的进出口集散地和拥有多种功能的现代化大型物流基地；北新建材集团至2005年底，将在华北区、华东区、华南区和拟建中的西南区共拥有五个超大型的物流产业基地，集采购与供应为一身的全国物流网络已经初步形成；正在建设的厦门建材物流展示中心，投资9亿元，占地600亩，是包括建材展示、加工、仓储、配送等一条龙配套完善的建材园区，将成为国内最大的建材物流中心。

3、中国现代建材物流的发展趋势

有资料显示，2005年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6%，全国累计完成房屋施工面积14.3亿平方米，同比增长18.5%。数字表明，建材物流需求日渐强大，国内建筑业应该高度重视建材物流的发展，加强与供应商的沟通与协作，实现建材物流的合理优化，为建筑业开辟创造利润的新途径。

(1)几种建材物流模式共同发展

上述五种建材物流模式不是一尘不变的，物流业作为一种新的生产力，正在从功能单一的初始阶段向供应链管理一体化服务迈进，势必会带动建材物流向更先进的模式进化，新的模式会产生，旧的模式被淘汰。目前这几种模式呈现相互融合、彼此渗透、互为促进、共同发展的局面。

(2)建材物流配送受到高度重视

建材与其他商品的一个重要不同点是量大、体重、价值低，物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。因此，规模化、专业化、现代化的建材物流物流园、功能完善的大型建材物流园区将成为建材物流发展的主流趋势，不仅可以提高物流配送效率和质量，还可以减轻城市建材流通压力。

(3)第三方物流成为建材领域的主力军

目前，国内第三方物流企业在建材领域还不多见。随着建材物流市场的不断发展，物流企业服务水平的不断提升，建材供应商

面对日益竞争激烈的市场，不得不寻找更多降低成本的途径，而国内建材供应商还不具备自建物流园来降低成本的条件，选择第三方物流将成为一个较为明智的选择。有资料表明：有物流外包意愿的建材供应商高达90%，第三方物流将成为建材物流的主力军。

面对加入WTO的新形势，国内建材物流业应该以“与时俱进，开拓创新”的精神，坚持科学发展观和可持续发展战略，制定特色鲜明的建材综合化发展物流战略，优化整合资源，大力发展建材物流配送新业态。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划及产业政策

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。

《***省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。依托合肥、芜湖、宣城、蚌埠、安庆、阜阳等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。推进物流标准化管理。整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到2010年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈的全面对接的现代化综合物流体系。鼓励流通所有制形式和经营业态多样化，积极发展连锁经营、仓储式超市、特许经营、物流配送等现代流通方式，发展交易方式现代化和辐射力强的大型商品批发市场、期货市场。合理调整中心城市商业网点的结构和布局，形成以百货和超市为基础，以便利店为支撑的

流通业态结构。

国务院近期审议通过的《有色金属产业和物流业调整振兴规划》，指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。

但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。

一要积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化。

二要加快企业兼并重组，培育一批服务水平高、国际竞争力强的大型现代物流企业。

三要推动能源、矿产、汽车、农产品(14.57,-0.23,-1.55%)、建材等重点领域物流发展，加快发展国际物流和保税物流。

四要加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。国务院要求，各地区、各有关部门要加强组织协调，深化物流管理体制改革，完善政策法规体系，多渠道增加投入，加快物流人才培养，促进我国物流业平稳较快发展

二、行业准入分析

1、属***省产业结构调整指导目录鼓励类项目

《产业结构调整指导目录（2007年本）》鼓励类项目第十六大类其他服务行业中的第1项现代化仓储等物流设施建设。

该项目为物流建设项目，属于电现代化仓储等物流设施建设的范畴，项目属于《产业结构调整指导目录》中鼓励类项目。

2、符合安徽现代流通业发展方向

《***省“十一五”服务业发展规划纲要》中指出：“‘十一五’时期，在服务业全面发展的同时，重点推进现代流通业的发展：按照服务高效化、物流现代化、管理智能化的要求，加强综合运输物流体系建设，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长三角物流圈。培育物流市场，促进各种物流功能、物流资源、物流要素系统的整合，发展现代物流业。”

本项目的建设符合国家产业政策，也符合行业准入政策。

第三章建场条件分析及场址选择

一、项目区概况

1、地理位置

2、自然条件

（1）地形地貌

（2）气候资源

（3）生物资源

3、工程地质

4、水文地质

5、地震：地震烈度为6°。

三、交通通讯条件

四、主要建筑材料来源

建筑材料是各项基本建设的重要物质基础之一。在任何一项建筑工程中，用于建筑材料的费用占有相当大的比重。同时，建筑材料的品种、质量及规格，直接影响着各项建筑工程的坚固、耐久、适用和经济，并在一定程度上影响着结构形式与施工方法。建筑工程中许多技术问题的突破，往往依赖于建筑材料问题的解决，新建筑材料的出现，又将促使结构设计及施工技术的革新。因此，建筑材料生产、流通及其科学技术的迅速发展，对于国家的经济建设，具有重要的作用。

本项目主要原辅材料有水泥、钢筋、黄砂、砖、石子、木材及其它辅助材料。

项目建设场地交通方便快捷，所需各种原辅材料可直接运至工地。其中水泥、石灰可从凤台或山东枣庄购入；钢筋可从符合条件的钢厂定购。由于沿淮各县盛产黄沙，并且沙的含泥量低，沙粒饱满均匀，符合施工规范要求，所以黄沙可以考虑从这些地区购进；木材由于需求量较少，可直接从当地木材公司购买。当地产的粘土砖强度高，质量优，价格适宜，可与当地轮窑厂或空心砖预制厂联系购买；石子可从淮北或怀远购买，其它辅助材料当地市场均可提供。

五、场址选择

1、选择原则

场址选择应要考虑以下几点：

（1）节约用地，也占耕地。建设用地因地制宜，优先考虑利用荒地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

（2）减少拆迁移民。工程选址、选线应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人品密集的城镇或居民区。

（3）有利于厂区合理布置和安全运行。

（4）有利于环境保护和生态，应有利于项目所在地的经济和社会发展。

2、场址所在地点

依据以上原则，经过多方案比选，本项目厂址选择在**县城西镇蒋大庄，该区地形规则，地势平坦，具备优越的地理条件，并且在原材料和人力资源、运输等各方面都有利于项目的建设实施，完全符合以上对项目选址的原则要求。

第四章技术方案

一、主要设计原则

1、高效率的工作流程率

所有的车辆检查和维修过程，从最初顾客接待到车辆的提取或交付都必须遵循特殊工作地流程方式。售后服务区的设计、布局以及所有设备、辅助设施的数量、类型和位置都必须从高效工作流程率的观点出发进行仔细的研究。

2、和谐的工作环境

清洁、富有现代气息、高效设计，并能提供自然光、空调、休息场所和饮料等一些基本条件的工作环境，可以促进技术人员、接待人员和辅助工作人员以高水准的工作效率工作。

3、正确的设备使用和维护

正确使用和维护设备及辅助设施的维护制度可以促进安全性和始终如一的售后服务质量。技术人员必须接受正确使用以及维护设备和辅助设施的培训，让员工理解他们在促进用户满意程度方面所起的重要作用。

二、总平面布置及结构设计

工程设计除从整体色彩上考虑与周围群体相呼应外，另外也考虑一些形体的自然变化，也可利用部分玻璃墙与实墙形成强烈对比，玻璃还作一些曲线变化，但要注意光线污染问题，外墙作一些空构架处理，进一步丰富建筑造型，使得建筑富有浓郁的公共性，商业气氛及现代风格。

建筑外型设计应满足审美要求，立面上采用分割，风格上采用

柱分块和跳跃色块；空间层次上采用高低错落有致的手法，力求体现宜人环境。

结构设计：主体采用轻钢框架结构，基础采用钢筋混凝土独立基础，混凝土强度为C20，上部结构采用现浇钢筋混凝土框架结构，底层柱混凝土强度为C30，上部柱为C25。墙体采用空心粘土砖。

三、办公室与公共设施要求

所有设施的布局必须充分考虑工作程序和移动方式，以便在最小的空间内获得最高的工作效率。像洗手间和浴室等需要管道系统的设施置于同一个地方，既不能设在通道上，又要进出方便，还要设在能避开顾客视野的地方。会议室、培训和其它功能房满足自然光照明和清新的空气通风系统。会议室内设有大会议桌、投影仪和录像等系统，照明标准为500－700勒克司。培训室墙壁白色，照明标准为吊挂式日光灯（40瓦×2），强度为500－700勒克司，配备有桌椅、投影仪、录像机、电视机等设备。

四、维修服务设施设计

1、维修区维修工位的布置

可采用单列平行布置，也可采用两列平行布置。单列平行布置适合于较小的维修区，可有效的利用空间；两列平行布置适合于长方形地面布局的比较大的维修区，可最有效的利用空间。

2、一般维修工位

设有双柱式举升器、日光灯工作台、工具小车、空气软管、油软管和吊灯卷盘等；照明标准为吊挂式日光灯（40瓦×2），强度为500－700勒克司。

3、快速维修工位

有顶盖的室外设施由维修工位、等待区和洗车工位组成，可在车辆不进入主维修区的情况下，及时进行故障诊断、换油、洗车以及进行简单的修理，其它配置同一般维修工位。

4、洗车工位

设有双柱式举升器、空气软管、油软管、吊灯卷盘、防水电气插座及热水室内车辆清洗设施（在与普通维修工位相邻时用半透明乙烯挂帘围住）。照明强度为500－700勒克司。

5、诊断工位

照明强度为1000勒克司以上，其它配置与一般工位相同。

6、完工和检测工位

位于与顾客接待区相邻的位置，并通过玻璃幕墙可以清楚的看到。照明强度为1000勒克司以上。

7、车身修理工位

配备车架校正设备、成套特殊车身修理工具、除尘设备，吊挂式日光灯照明，强度为1000勒克司以上，另装配与维修工位分开。

8、总成分解室

工作台上分布配有全套分类的特殊用途工具和常用工具；在各工作台都有从颜色标识管道上吊挂下来的空气软管和吊灯卷盘；在桌子上放有零部件一览表、维修手册和其它参考资料；配备压床、零件清洗机等，设有无尘工作间、可移动的工作灯。其它与一般工位相同。

9、车身喷漆工位和调漆室

设有喷漆室、调漆室，手动喷漆区，用透明乙烯树脂挂帘隔

开；安装换气装置和特殊除尘设备，喷漆材料和工具清洗器具存放在调漆室内，调漆室通风性能良好，物品摆放整齐，采取吊挂式日光灯照明，照明强度为1000勒克司以上。

10、保修零部件存放室

单独一间，以适合完成整个的技术报告程序，日光灯照明，标准为500－700勒克司，配备部件标签分类汇集的盒子和有分类排放的零部件存放架。

11、工具和设备存放室

工具室内至少配备两个特殊工具架，附加一般和备用分类的工具架；配备放置一般工具的推车、电池和空调充电设备。照明强度为350－500勒克司。

12、拆件存放室

设有临时拆装汽车零件架，照明标准为350－500勒克司。

13、资料室

配备维修手册存放柜、查阅资料办公桌、维修管理显示板和计算机存放台等，可以用作维修车间调度室，照明强度为500－700勒克司。

14、储油室和压缩机室

储油室配备各种油料由不同的软管分配；压缩机室配备压缩机、空气干燥机、空气气室系统，此外储油室和压缩机室都必须安装通风扇。

五、配送系统建设

1、规划设计原则

由于物流园是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。

（1）系统工作原则：物流园的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。

（2）尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：近年来，物流园均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了建材商品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备，以充分发挥物流园多功能、高效益的特点。

（3）发展的原则：规划物流园时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。

2、仓库平面布置设计与安全

仓库地址确定后，就必须对仓库的平面进行合理的布置设计。仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。在满足防火间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。

在进行仓库总平面布置设计时为了达到安全、经济、合理的要求，必须按照以下原则进行布置设计。第一，库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满足仓储功能要求，节约用地。第二，交通运输线路的组织与布置，应做到符合仓储作业工艺，尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。第三，库区自然条件的适应和利用，应结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，力求在工程技术上经济合理。第四，库区安全防护设计，应满足防火、防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。第五，库区的绿化和环境保护，应充分利用各种树木、草坪改善库区小气候、净化空气、降温防噪，使工作人员对环境有良好的适应性。

在总平面布置设计时，主要是进行以下几方面的设计：

（1）库区的布置设计

仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。仓库作业区包括库房专用线作业站台等。辅助生产区包括停车库(场)、检修车间和充电间等辅助生产用房。仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。

仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸作业区、储存作业区和货场等。储存作业区应布置在库内主要干道与装卸作业区之

间，使得装卸作业区与储存作业区的联系快捷，密切，保证残存区的物资出入库方便顺畅。不过储存区的周转性库房与储备性库房应分组均衡布置，避免周转性库房过分集中造成车辆阻塞和相互干扰。

在库区的布置设计中，保证防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断，隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。

仓库的分区布置没有统一规定，在具体设计时，应结合工艺特点和自然条件，在保证安十全和有利操作管理的前提下灵活布置。

（2）运输线路的布置设计

库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不可少的，都要涉及道路在库内的布置问题，道路布置时应注意以下几个方面的要求：第一，库房所存物资的周转快慢和储量大小的要求；第二，库内货流组织要合理，尽可能减少货流的混杂、交叉、迂回，不同的货流最好组织在不同的道路上运行；第三，充分利用地形；第四，满足卫生要求；第五，满足防火要求。进人库区的道路不宜少于两条，以便火灾发生时的安全疏散和尽快扑灭。

（3）库区安全防护设计

仓库是物资最集中的地方，安全问题十分突出。其中对仓库安全威胁最大的是火灾，这是因为仓库的库房、货场等的建材都是易燃品，不仅火灾危险性大，而月一旦发生火灾后，燃烧猛烈，蔓延迅速，危及范围广。为了阻止火灾发生后火势的蔓延，除在单个库房的设计时，须采取必要的防火设施外，在仓库的总平面布置没计时就应给予充分考虑。

从现有的防火措施看，在建筑物间设置防火间距是最普遍的做

法。根据库房所储物资的火灾危险性类别，周围建筑物的耐火等级，确定其必要的防火间距。

为了保证防火安全和良好的卫生条件，平面布置设计时要选择有利的风向，把有明火作业的场所（如锅炉房）布置在经常排放可燃蒸汽和可燃粉尘地的下风或侧风方向。

六、信息系统建设

1、网络设计及其考虑重点

依据物流园的办公需求和模式、业务需求和模式、管理机制和体制、投资与回报预算、广域网供应商平台能力等的不同，实施Web化管理。

2、软件、硬件配置

（1）硬件配置

信息中心服务器配置采取高低档次配合的原则配备2台服务器，其中：1台作为中心主控服务器，1台作为备份服务器；为以后升级更新，各铺面内设计算机工作站，根据物流园的实际情况，配置80台左右。

外设情况说明：为配合信息管理工作，信息中心内将配有打印机、绘图仪、光盘刻录机、磁带备份机、调制解调器、复印机等。

局域网络的硬件配置情况：包括主交换机（千兆交换）、二级交换机、网络通信设备（如路由器、光纤传输设备、综合布线系统、相关网络测试、维护设备）

（2）软件配置

该仓储物流园的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部分构成。

系统支持软件