上海三威总部园建筑规划设计方案文本

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。上海三威总部园建筑规划设计方案文本+设计说明

上海三威总部园

规划设计说明

第1章工程概况

第2章开发理念

第3章总体构思

第4章规划设计

第5章投资估算

第6章经济技术指标

第7章建筑单体设计

第8章结构说明

第9章强电设计说明

第10章弱电设计说明

第11章采暖通风空气调节设计说明

第12章给排水、煤气设计说明

点镇，成为我国小城镇改革和发展的前驱。多年来，徐泾镇经济建设持续发展，城市面貌日新月异。徐泾人在镇党委和镇政府的领导下，按照发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有

新举措”的要求，高起点确立发展规划，高标准建设现代化城镇，高品味推进城市化进程，使得这方热土愈来愈凸现出迷人的风姿。犹如一颗明珠，在上海的后花园”绽放出熠熠光彩。

建设具有中国特色、国际大都市近郊特征、徐泾特点的现代化城镇，实现农村城市化、农民市民化、城乡一体化是徐泾镇新世纪新阶段的奋斗目标。今后几年徐泾加快推进城市化进程，将根据区委区府对徐泾产业布局，要接受市中心城区辐射，重点发展都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位，加快二个集中，围绕二个转变，推进城市化进程。重点发展楼宇经济。本次规划策划正是适应这一发展和建设的要求而适时做出的。

1.5建设意义

每一个城市都有一个优势产业代表着该地区未来发展的方向，青■区正是需要建设一个具有高品位的现代化工业园区，以此来获得有着越来越高要求的国际级企业的青睐。由此，我们根据青浦区全面、协调、可持续、科学发展观要求，以及政府领导的意图，进行构思和规划定位。建设这个项目，对于促进青浦区的人流、物流、信息流，拉动各个产业的发展乃至全区经济结构的优化调整，都有着重要的促进作用。

1.6投资团队

立诺集团

上海纯高置业有限公司

上海三威投资发展有限公司

立诺集团有限责任公司是山东省大（特）型企业，也是山东省最大的民营企业，被国家科技部认定为国家重点高新技术企业”。公司是以新能源、新材料、新技术为发展方向，以中西制药（生物工程）、玻璃新材料、太阳能光热光伏系列产品、油漆涂料、有机化工为主导产业，并涉及金融、担保、投资、物流、外经贸领域的多元化产业集团公司。

1.7规划设计依据

项目建议书

建设工程可行性研究报告；

产品策划书；

规划建筑设计任务书；

建设用地规划红线图；

青浦区规划局〈〈建设项目规划条件》

相关国家规划与建筑的设计规范；

与投资开发商历次会议讨论和沟通的纪要

2开发理念

2.1开发理念

本案项目策划运用了新颖的总部经济”的指导发展原则，并由此推导出了总部基地”的开发经营模式，力图

开辟出现代工业园区的新蓝图。

2.1.1总部经济与总部基地的地位作用

总部经济既是中心城市的新生增量经济，也是区域内的高效、高端和领头经济。总部基地是城市地产业的新品种，是以企业为消费对象的城市产业新形态。其具体作用表现在以下四点：

1. 可以形成国内外投资的集聚效应

发展总部经济，开拓总部基地，是世界著名经济城市发展的重要经验之一。其直接效应是大幅度的吸收国内外的投资，形成产业集群，提高经济能级。

2. 可以促进区域经济的繁荣

随着国内外企业总部的进驻，对解决当地的劳动就业、提高税收水平以及加强区域和国家间经济互动起着

积极的推动作用。今年上半年，上海11万人次的境外人士缴纳个人所得税16亿元，占上海全市个调税总

量的七分之一，他们平均每人每月缴纳个人所得税2424元。

3. 可以优化区域产业结构和产业链

企业总部的集聚，一般都能带来先进的技术、科学的管理和发达的产业，特别是对第三产业的发展尤为有利，催生出新的生产性服务业中心。产业结构可以借机得以优化，产业链可以顺势得到完善。

4. 可以带动当地房地产市场的快速发展

企业总部往往带来的是城市增量人口，他们专业性强，接触面广，收入水平高。因此，总部基地这种通用总部楼都有较大的需求，而且这种需求一般都是高端需求。

2.1.2总部经济和总部基地能够具有五大效应

1. 税收供应效应

能给总部所在地带来营业税和个人所得税等地方税收。实证分析表明，在总、分公司体制下，分公司由于不具备独立法人资格，而将其上交的税赋与总公司合并缴纳；在母、子公司体制下，子公司以利润分配形式将部分税后利润回流给母公司，从而构成总部纳税贡献的重要内容。

2. 产业乘数效应

通过制造业带动与其相配套的各种服务业的发展，从而推动现代服务业的水平。实证分析表明，企业总部关联产业的集聚和企业总部集群的形成，都会有效的改变当地产业结构和产业效应。总部企业关联产业主要有：

物质条件相关产业一房地产、物业管理、水电气供应、办公设备、交通工具等产业。

人才智力相关产业一教育、职业培训、科研、人力资源中介等产业。

企业运营配套服务相关产业一银行、保险、证券、贸易、流通、网络、通讯、法律、税务、咨询、广告、企划、娱乐、餐饮等产业。

公共服务相关产业一交通、医疗、文化、体育、环保、安全及社保等产业。

专用资源提供相关产业一技术研发、公共关系、营销管理等产业。

3. 消费带动效应

通过产业企业总部带动区域内交通、通讯、教育、旅游、休闲等方面的消费。这种消费需求往往是推动经济增长的主要经济变量。企业总部的商务消费和员工的个人消费往往形成规模消费，如写字楼消费、办公用品消费、出行消费、商务消费（会展、酒店、礼仪、休闲场所）、餐饮消费、品牌产品消费、健身美容消费等。

4. 劳动就业效应

企业总部和总部基地的出现，可以扩大当地劳动就业总量和优化当地劳动就业结构。直接带动的劳动就业中，主要体现为直接雇佣当地高素质的管理、营销和科研等方面的人才，以及一些后勤人员、临时性劳务人员、公司文员等一般人员就业。在间接带动的劳动就业中，主要是现代服务业（知识性服务业、金融服务业、信息服务业、中介服务业和新兴服务业）和传统服务业。传统服务业具有知识含量低、附加值低和劳动密集型等特点，如房地产开发建设、城市基础设施建设、物业管理和维护、绿化养护、保安、义务教育、公共交通、宾馆餐饮等新的就业岗位的产生。

5. 社会资本效应

企业总部的汇聚将造成城市文化的多元和融合，促进城市的开放度，引入更多的投资项目。总部集群对区域社会资本的贡献主要表现在提高区域生产率、增加区域内信息通道、降低区域内信息获取成本、降低区域内交易成本、快速产生和传播区域内的创新成果、创造良好的人文环境等。

反过来区域社会资本又对企业总部产生巨大影响，如获得机会利益、摄取参与竞争所需的各种资源、增强技术创新优势、进行跨区跨国的生产要素的整合和配置等，从而极大的提高了企业总部自身的获利能力和竞争能力。

2.1.3总部园是集四种运作模式为一体的多元型总部经济；