物业管理费用测算

运营管理费用测算

一、测算依据及暂定物业费标准

1、运营管理服务收、支测算的依据

总计收费面积：14623平方米

园区商户数：135户

小区车位数：282个

出入口：1个

二、运营管理服务的人员配备

1、本公司人员配备

三、费用支出测算

1、管理服务人员的工资费用（月）

本公司人员工资费用

本公司人员工资费用=27000元

外包委托物业管理基层服务人员工资费用

合计

管理服务人员的工资费用为：

本公司人员工资费用＋外包委托物业管理基层服务人员工资费用=66400元/月

2、公共部位、共用设施的日常运行、维护、管理费用

公共设施设备维护及保养费

物业费测算模版

规划建设净用地面积32389.63 平方米 3.2万总建筑面积172006.91 平方米 17万地上建筑面积118038.02 平方米 11.8万其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米 11.5万架空层建筑面积1783.65平方米小区服务用房建筑面积659.21平方米物业管理用房建筑面积657.14平方米地下建筑面积53968.89 平方米 5.4万其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米地下物管用房工具2686.16

间建筑面积平方米地下设备用房建筑面积2095.69平方米非机动车库建筑面积2860.96平方米绿地面积9674.78 平方米 1万建筑密度21.1% 容积率 4.5 绿地率35.7%。建筑物3幢；6个单元机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间车行出入口2个

人行出入口2个（与车行出入口共用）电梯数量18台（均按25层站计）物业管理服务收支测算及说明一、测算总述本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算：二、法规的依据国家《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及实施细则三、经费测算的原则遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点

物业管理服务费用成本测算模板

物业管理服务费用测算根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000

JT019VKWG08-27物业管理费测算指引020904

1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。 4.方法及过程控制 4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。 4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。 4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。 4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。 4.6.注意事项： ●南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异； ●法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。 4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业总面积 4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。

物业管理费用测算方法

物业管理费用测算方法公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他

各项按地方规定由物业管理公司自行确定。（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：

万科物业管理费测算指引

5. 列举法测算人工费用的测算组织架构的确定人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。工资的测算（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表单位：元序号名称工资标准人数工资金额（月）

1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数合计奖金及双薪（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 . 行政费用的测算（单位：元/月）低值易耗品购置费用。管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

物业管理单位费用成本测算

物业管理费用管理费用分析 1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持 2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用 3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理

也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有

恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引

恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引 Revised by Chen Zhen in 2021

万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 5. 列举法测算 5.1人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表单位：元序号名称工资标准人数工资金额（月） 1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数合计根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 5.2. 行政费用的测算（单位：元/月）水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

商业项目物业费收费标准测算

峨眉项目一期费用测算（A1）方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。第一章当地已开项目水晶广场大致面积情况：

商铺名称面积（平方米）备注好家乡超市23000 馆内自备物业盛大百货20000 项目物业公司管理水晶酒店14000 馆内自备物业苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休秩序领班 4 3200 12H/月休4天内场秩序专员20 2400 12H/月休4天外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐

物业管理制度全本(调边距)

目录管理规定 1、早期物业管理委托管理规定 0 2、物业早期介入管理规定 (7) 3、物业承接与验收管理规定 (14) 4、集中入住管理规定 (28) 5、保修期内设备及设施维修管理规定 (50) 6、委托资产经营管理规定 (64) 7、筹备成立业主委员会管理规定 (69) 8、亿达社区主题文化活动暂行管理规定 (74) 9、物业相关档案资料管理规定 (78) 10、工程维修管理规定 (84) 操作指引 1、开荒保洁作业操作指引 (89) 2、编制物业管理方案操作指引 (93) 3、物业管理费测算操作指引 (103) 4、质量保证金操作指引 (121) 5、售楼处、样板间、样板区物业管理操作指引 (137)

6、物业部客户投诉处理操作指引 (148)

早期物业管理委托管理规定第一章总则第一条为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。第三条本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。第二章职责划分第四条投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。第五条项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。第六条亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务

物业投标物业费测算明细表

物业投标物业费测算明细表1）管理及服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

2）房屋日常养护维修费房屋地面前台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、院内地面等日常养护维修866.67元/月，每年10400元；避雷检测每年4000元。 3）供电设备管理维护费校区内供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置更换灯光等设备的日常管理和养护维修，800元/每月，每年9600元。 4）给排水设备运行维护费校区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护维修，800元/每月，每年9600元。 5）空调系统运行维护费水源热泵空调系统的运行和日常养护维修（包括：集中、分体空调），500元/月，每年6000元。 6）电梯运行维护费电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，500元/月，每年6000元。 7）食堂设备维护费炉灶、机器设备的日常养护维修，保证正常使用，1000元/月，每年12000元。 8）环境卫生管理费综合楼、报告厅、宿舍楼、活动中心楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、公共卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，校区内道路、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常保洁、保养，垃圾等废弃物清理等，5000元/月，每年60000元。卫生用纸3000元/月，每年36000元。化粪池隔油池清掏，2166.67元/月，每年26000元。 9）绿化养护管理费校区绿化面积约3万平米，校区内树木、花草、绿地，门前规定区域绿地养护修剪、树木栽移、打药、大厅花卉摆放、大型会议花卉、重大节日花卉摆放养护及设施维修等，5000元/每月，每年60000元。

万科物业管理费测算指引

万科物业管理费测算指引 1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 .物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 .列举法测算人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。kfuDAO [选取日期]

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。？根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 .报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

商业项目物业费收费标准测算

峨眉项目一期费用测算＞方案构建目得: 1 ＞根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。＞方案适用范S: 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内得物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等得内容。方案主要组成: 市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业得人员架构及进人计划。第一章当地已开项目水晶广场大致面积情况:

> 物业人员配置及工资情况: >人均建面:110000平方米/129人二853平方米/人。

＞专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：第二章XXXX物业情况＞一期管理面积:XXXX m\物业人员配置: ＞配置说明: 物业主管/工程领班（8H工作制）：相互扌旦任部门管理，相互值班轮休, 月休八天; 2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、

剩余一人轮休顶班，月休八天; 3、秩序领班（2人/12H X作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天; 4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天; 5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。第三章物业成本、月人力成本（61890元/月）：

772680/12=64390 元/ 月二、行政办公费: 三、设备设施维护费及杂项

第四章数据汇总月物业成本: 1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。

物业管理费测算方法【精编版】

物业管理费测算方法一、物业管理费测算的准备工作 1.确定管理费成本构成的注意事项。物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点:(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2.收集原始数据管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的

收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价;其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。二、物业管理费的测算物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

物业费测算方法

物业管理费用测算方法一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修

及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（3）供配电、发电系统设备维修费（4）消防系统维修费（5）公共建筑道路维修费将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。 3、电梯费用电梯费用=

物业费测算模板(收藏)

物业费测算模板（收藏）（图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计元。别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计元。商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力

成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方

物业管理服务费用成本测算模板

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 物业管理服务费用测算根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------

物业管理费测算确认版

范文范例学习指导 XX城市花园物业管理费测算 xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX 步行街等，属于大沥新城市发展的中心城区项目。项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房。一、项目经济指标：总占地面积：19735.5M2 总建筑面积：90832.23M2 ，总户数：677户，住宅：447户，商铺：230户。物业管理用房面积：180.56M2 其中物业收费面积：74013.58 M2 1、住宅建筑面积：44811.61 M2 2、商业面积：9771.97M2 3、地下车位面积：19430M2 物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3.7元。若按住宅、车位每平方米2.25元,商铺均平方米13.2元，计算公式： 1、公式A：住宅、车位面积（64241.61M2）X2.25元=144543.62元 2、公式B：住宅、车位、商业面积（74013.58M2）X3.7元=273850.24元 3、公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元

范文范例学习指导二、人员编制人员架构图（编制总共46人） word整理版

三、人员配备、薪酬、福利

物业费测算表

物业费测算表苏建艳阳居物业管理服务拟定收费标准序号项目拟收费标准备注一公共服务费 1 无电梯 0(7元/平方米.月建筑面积 2 有电梯 1(0元/平方米.月建筑面积 3 商业用房 2(0元/平方米.月建筑面积二停车服务费 1 汽车 , 露天车位 150元/辆.月 , 室内车库业主共用车位 300元/辆.月 ; 室内车库业主专用车位 80元/辆.月 d 临时停车车位 5元/辆.次 2 摩托车 20元/辆.月 3 助力车(电动自行车) 12元/辆.月 4 自行车 5元/辆.月序月支出年支出项目测算依据和测算式备注号 (元) (元)×12 苏建艳阳居物业管理服务费支出测算表一工资及福利1+2+3+……+15 60598 727176 1 管理处经理 2500元?月?人 ×1人 2500 30000 2 管理处副经理 2300元?月?人×1人 2300 27600 3 物业助理 1200元?月?人×3人 3600 43200 4 工程维修主管 1600元?月?人×1人 1600 19200 5 工程维修工 1100元?月?人×3人 3300 39600 6 护卫主管 1400元?月? 人×1人 1400 16800 7 护卫员 1000元?月?人×18人 18000 216000 8 车辆管理员 900元?月?人×6人 5400 64800 9 保洁绿化主管 1400元?月?人×1人 1400 16800 10 保洁员 650元?月?人×10人 6500 78000 11 绿化工 900元?月?人×2 人 1800 21600 31600 12 社会保险费工资总额24% 7584 91008 13 职工福利费工资总额14% 3792 45504 14 工会经费工资总额2% 632 7584 15 职工培训费工资总额2.5% 790 9480 二行政办公费用 1+2+3+4 2850 34200 1 书报费 5元?月?人×50人 250 3000 2 办公用品办公1600 19200 综合测算设备维护 3 电话费综合测算 400 4800 4 物管用房水电600 7200 综合测算费

物业公司公共能耗费管理操作指引

绿城物业服务集团有限公司公共能耗费管理操作指引 GT-ZY-GC-010-2013(A/1) 1 目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。 2 适用范围适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。 3 职责 3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。 3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。 3.3 集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。 3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。 3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。 3.6 咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。 3.7 统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序 4.1公共能耗概念

4.1.1 公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。 4.1.2 公共能耗中的公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。 4.2 公共能耗费管理原则 4.2.1 不违反政策、法律文件和行业规范的原则 4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。 4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。 4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。 4.2.3 不得分摊原则 4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。 4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。 4.3 公共能耗费用的管理要求 4.3.1 前期公共能耗计费表设置管理 4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公

物业管理费详细构成及测算标准(1)

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准(元) 月工资总额(元) 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486 2.1.5维修费 2.2给排水设施的费用 2.2.1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.2排污泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2..2.3消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量X水价/12 2.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/12 2.2.6维修费 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费 4.物业管理公共区域绿化养护费用: 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： ××绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 /100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6.行政办公费 6.1通讯费用 6.2文具、办公用品费用 6.3车辆使用费 6.4节日装饰费(含彩灯电费) 6.5公共关系费 6.6办公室采暖费（北方才有） 6.7书报费 6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）