土地经济学考点总结

★土地：土地是由地球陆地表面一定立体空间内的气候土壤基础地质地形地貌水文及植被等自然要素构成的自然地理综合体，同时包含着人类活动对其改造和利用的

结果，它又是一个自然--经济综合体

自然特性：位置的固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性

经济特性：供给的稀缺性、利用方向变更的相对困难性、报酬递减的可能性、利用后果的社会性

功能：承载功能、生育功能、资源功能、生态功能、财产和资产功能

★土地经济学的研究对象（领域）：土地资源利用（土地资源在国名经济各部门的分配与使用，研究人与土地之间的经济关系问题）土地财产制度（土地财产的权属制

度，研究土地利用中形成的人与人之间的经济关系问题）土地资产流转（土

地作为资产其权属的市场流转和随之产生的土地价值实现问题，研究的是土

地利用中形成的人与人之间的经济关系的另一个侧面）

研究方法：抽象思维、系统分析、微观与宏观结合、定量与定性结合、静态与动态结合、规范研究与实证研究结合

★土地利用: 是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量和价值、信息的交流、转换。

内容：⑴土地资源的调查分类和统计；⑵土地利用现状分析：土地利用程度分析\土地利用结构分析\土地利用效益分析；⑶编制土地利用规划；⑷土地开发

（土地开发\土地整理\土地复垦）；⑸土地保护

基本原则：农业优先与统筹安排用地结构相结合\坚持集约利用与保持适量耕地相结合专业化利用与综合利用相结合\合理开发利用与科学保护相结合影响因素：（土地能否被利用及利用效率高低）：自然因素\经济因素\行政因素\社会因素,各因素在不同时期不同生产力条件下，表现出的作用不同生产力水平较低

时，自然因素是第一因素，提高后，人类具备了认识自然和改造自然的较高

能力，就可根据社会经济发展的需要决定土地利用的方向与方式

★农业区位论——杜能的《孤立国》：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发

展水平，尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离

★工业区位论——韦伯工业区位论：通过对运输劳动力及集聚因素相互关系的分析，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位运输费用和劳动成本：原

材料系数=地方性原材料总重量/制成品总重量，小于1，设在产品中心消费

区；大于1，设在地方性原材料产区；等于1，之间的任何一点劳动系数=劳

动成本/地域重量

★城市土地分区利用的问题与对策：土地利用结构不合理、土地利用效率低下大城市特大城市的土地利用：A城市规模大，人流物流剧增，公共设施不堪重负、工业布局、土地区位利用不合理、交通堵塞B从城市土地利用的区位调整开始，

借鉴城市布局原理，优化城市空间各项用地，特别是各功能区的组合关系。

遵循土地分区原理调整城市不同类型土地利用

中小城市：1.以土地利用的区位原理为基础，在分析土地利用区位效益的基础上，从微观角度安排好各业用地；在分析研究城市各功能区之间关系的基础上，从

宏观角度规划好功能区的空间组合。2.充分研究各个中心城市的形成过程特

点与城市定位，并据此确定预期相适应的城市建设规划和土地利用规划。3.

注重市场机子的调节作用。

★土地集约利用内涵：土地集约利用是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式

★土地集约利用度：在生产过程中，单位土地面积投放的资本和劳动的数量。

★土地报酬递减规律的应用：要想获得土地利用的高效益，就要有大量的投入如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加这种投入在现实经济活动中，应把所

有投入（包括固定资产的投人）作为一个整体纳入变动生产要素类，求得这

些投入的最适量。

★为什么保护18亿亩耕地:首先，是确保我国粮食安全的需要。18亿亩是实现我国粮食基本自给的最低耕地面积。其次，是保持农村社会稳定的需要。耕地减少过快，

在就业岗位和社会人口保障体系尚不健全的情况下，将会产生大量“种田无

地，就业无岗，低保无份”的“三无”农民，给农村社会稳定埋下隐患。此

外，坚守18亿亩耕地红线，实施土地用途管制制度，可以有效抑制建设占

用耕地的过度需求，促进形成节约集约用地的倒逼机制，也减少土地过度开

发所带来的生态问题。

★土地规模：土地利用规模是指经济活动中相对独立的经营实体（如企业城市等）所占用土地面积的大小，是反映土地生产要素集中程度的一个指标

★土地规模经济：是指由于土地利用规模的扩大而产生的单位土地面积收益的增加，或是指在此情况下而产生的单位土地产品收益的增加或成本的下降。

来源：⑴A.内部规模经济：是指因企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。B内部规模不经济是指一个生产经营单位在规模扩大时由自身内部原因

而导致的收益下降

⑵A外部规模经济是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得行业内单个

生产经营单位得到的经济效益B外部规模不经济是指因整个行业或者整个区

域的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位成本增加

★农业土地经营规模

经济动因:1、随着工业化的进展，农民为了缩小收入差距，提高农业劳动生产率而扩大土地经营规模2、随着工业化的进展，农民为了摆脱小规模经营在市场竞

争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济而扩大土地规模经营3、随着工

业化的进展，农民为了充分利用农业器械，获得生产阶段的规模经济而扩大

土地经营规模

条件：1、非农产业发达，劳动力转移，这些劳动力收入稳定。2、农机化水平提高。

3、农业社会化服务加强。

4、农业经营者素质提高。

组织形式：1）家庭经营型：○1种植业专业户○2家庭农场○3农产联合经营。2）集体经营型：○1村办集体农场○2厂办农业车间○3社区型土地股份合作经营。3）企

业经营型：反租倒包。4）规模服务型：公司+农户，合作社+农户途径：（1）建立合理的土地经营流转机制，实现土地集中；（2）大力发展非农产业，实施小城镇战略，转移农村剩余劳动力；（3）加大对农业的投入，切实保护

农民的积极性

★运用土地规模经济解释农村土地流转4我国农村实行土地公有制所以我们不能采用土地所有权买卖的方法集中土地，为了扩大土地经营规模，通过农村土地流转，

实现土地使用权的转移和集中

★集聚经济，产业集聚：是将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义上的规模经济。

原因：规模扩大中大数规则的作用，劳动力供给的互补性和生产的互补性，企业间交流的通信费用的节约，消费的多样性，公共产品的存在

★.可持续发展：既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展（代际公平）

★土地人口承载力：一定面积土地的食物生产潜力所能供养的一定消费水平的人口数量

★人口承载潜力研究的内容：人口发展趋势预测、人口营养水平探讨、食物总需求量估算、土地的供给量与人口需求量的匹配对策

★土地可持续利用的目标：土地资源配置与土地资源的总量稀缺性高度一致。土地资源的质量组合与土地资源禀赋相适应土地资源利用的时间安排与土地资源供给的

时序性相协调。土地资源配置应当考虑个地区的差异和特点，诱发各地区的

发展活力。

★土地规划利用的必要性：①土地的特殊性要求实行土地计划利用：土地面积的有限性和稀缺性；土地利用的外部性；各类土地利用之间联系紧密②社会经济的协调发

展要求实行土地计划利用：既要因地制宜发展优势，又要统筹安排，避免重

复建设；正确处理土地资源供给与需求的关系；减少或避免因土地用途改变

造成的损失，是国民经济计划规划的重要组成部分③国家法律规定必须实行

土地计划利用

基本体系：按照时间跨度划分为土地利用总体规划和土地利用年度计划；按照行政区划划分五级；按照规划任务划分为总规、专项、详细

特点：土地利用规划是国民经济与社会发展规划的有机组成部分；土地利用规划是由长期的总体规划与年度计划构成的完整体系；土地利用计划按地域实行分

级管理；土地利用规划是约束性指标与预期性指标相结合的规划体系

★土地市场的内涵：土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。主体：买卖双方其他参与者；客体：土地；交换的内容：所有权使用权租赁权抵押权等特点：①地域性：土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低②垄断性：土地稀缺性，土地为卖方市场，非公平市场，垄断性投机性③层次性：④供给滞后性

及供给弹性较小⑤政府管制较严

功能：①优化土地资源配置（行政划拨市场配置）②调整产业结构，优化生产力布局③健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

运行条件：1良好的市场经济环境，2明晰的土地产权，3发达的土地金融市场，4优质的中介服务

★土地供给：可以利用土地的供给，即地球所能提供给人类的各种生产和生活用地的数量自然供给：自然形成的可供人类利用的土地。X制约因素：具有适宜人类生产生活的气候条件；具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件；具有可资利用的淡水资

源；具有可供人类利用的其他资源；具有最基本的交通条件经济供给：是指在土地自然供给的基础上，投入劳动开发以后，成为人类可直接用于生产生活各种用途土地的有效供给。X影响因素：各类土地的自然供给\利用土

地的知识和技能\社会需求\产品价格\土地开发利用计划\土地供给者的行为★土地需求：人类为了生存和发展，利用土地进行生产和生活的需求

★地租的概念：是出租土地获得的经济报酬，或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价，是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有

的部分，是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映级差地租：指经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。

绝对地租：不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，其来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。

★为什么社会主义存在地租：1）存在级差地租：1、在中国社会主义制度下，形成级差地租的客观物质条件仍然存在：①土壤肥沃程度；②位置差异；③人多地少，存

在连续追加投资。2、在中国社会主义制度下，仍然存在着形成级差地租的

社会经济关系：①存在相对独立的商品者，各种利益调解需价值规律；②存

在“两权”分离和国家、集体利益的分配。。

2）存在绝对地租：1、从条件和来源上分析：土地所有权与使用权分离，中

国目前农业生产力水平与工业相比仍然较低，农业资本有机构成低于工业。

2、从绝对地租形成原因分析：中国现阶段仍然存在着土地所有权的垄断。

3、

从土地所有权与土地使用权的关系分析：绝对地租是土地使用者为获得土地

使用权向土地所有者支付的经济代价。

★社会主义级差地租的性质与特点：形成条件与资本主义相似，反映的经济关系不同，不是剥削与被剥削的阶级对抗关系，而是国家企业和个人对超额利润的分配关系★土地资本：固定在土地中的劳动成为土地资本，属于固定资本范畴

★土地价格内涵：在正常市场条件下土地所有者转租土地纯收益地租）的资本化价值。

特点：1、土地价格是土地的权益价格2、土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价3、土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更

大4、土地价格呈总体上升趋势5、土地价格具有强烈的地域性。

变动趋势：1、土地价格变动呈周期性特征：a、受经济发展周期影响b、受政府政策）调节影响。2、土地价格呈总体上升趋势。3、地价变动具有明显地区差异。

4、地价在房地产价格中所占比重越来越大。

影响因素：（一）一般因素：经济发展状况、财税体制、相关政策、城市规划、城镇化发展速度、土地资源禀赋、土地产权状况（二）区域因素：区段位置、基础

设施条件、规划限制、环境质量（三）个别因素。

★标定地价：是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格土地价格体系：

★城镇基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估法定的某一时点的

最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。

★农地基准地价:在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地（主要是指耕地），或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同

权利分别评估确定的某一时点的平均价格。

★土地价格评估:是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。

★土地金融的概念：以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动，是通过各种信用方式方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动。

内容：发生在土地开发利用经营过程中的贷款存款投资信托租赁抵押贴现保险证卷发行与交易，以及土地金融机构所办理的各类中间业务等信用活动特征：土地金融具有自偿性，能够在开发经营中获取收益以抵偿资金投入；土地金融具有较大的灵活性，金融活动的形式多样；土地金融具有较强的政策性，

往往成为政府推行一定的土地政策和产业政策的重要工具；土地金融具有一

定的脆弱性，，风险很大

种类：⑴农地金融：农地取得资金融通、农地改良资金融通、农地经营资金融通、农地经营扩展资金融通。特点：在贷款契约到期之前，债权者不得要求债务

偿还；债务者可在契约到期前随时偿还；债务占抵押物价值不能过大，应以

土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期越长越好；利率低而不变⑵市地金融：

市地取得资金融通、市地开发资金融通、市地经营资金融通、市地的企业或

消费者资金融通。特点：市场价值高，单位面积收益多，商品化程度高，市

地能取得更高额的抵押贷款；资金回收较有保证；债务者能够承受较高的利

率；偿还期限不必过长，且可提前还款

★中国房地产金融问题：:1．业务面窄，动作欠规范2．资金渠道不畅、业务拓展滞后3．政策性业务与经营性业务的混淆

★中国房地产金融的发展趋势1房地产金融业与房地产业的相互依存度将日益提高；2房地产融资渠道多元化是必然发展趋势；3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中

趋向理性；4业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将

有更大的发展；5强化管理防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要

课题；6房地产金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他

中介服务机构将积极介入这一领域

★发展中国房地产金融的对策及建议1建立多层次的房地产金融体系；2拓宽投融资渠道（要进一步发展和完善房地产投资信托基金逐步探索发行土地债券试行土地股

份化运作）；3建立多种形式的房地产金融机构（房地产金融专业机构房地产

信用合作社房地产金融公司等）；4创新房地产金融业务产品和服务；5规范

政府行为，创造公平有序透明的房地产市场环境；6健全房地产金融环境，

加强监管，确保持续健康发展

★土地税收的概念：是国家以土地为征税对象，凭借政治权力，运用法律手段，从土地所有者或使用者手中无偿强制固定的取得部分土地收益的一种税收。土地税收是

以土地或土地改良物的财产价值或财产收益或自然增值为征收对象特点：土地税收是税收中最悠久的税种；土地税收以土地制度为基础；土地税税源稳定；土地税收在特定情况下可能转嫁

功能：防止地价上涨过快，抑制土地投机；引导土地利用方向，促进土地资源合理利用；调节土地收益分配，促进企业间公平竞争；保障财政收入，筹集公共

设施建设资金

★人地关系：房子人与自然的关系，实质是人通过自身的劳动与自然界进行的物质变换的关系

★农地现状：土地资源利用效率降低，城市过度扩张，部分失地农民利益得不到保障，土地产权中丞相分割阻碍城市化。农地资源配置效率低下

★土地市场失灵原因：（1）市场决策由微观经济主体做出，多考虑局部、当前利益，容易忽视国家、公共、长远利益；（2）市场不能解决土地利用中存在的外部不解

决性问题；（3）市场调节具有滞后性；（4）对于不按市场机制运作的部门，

市场配置无能为力；（5）土地在中国农村还带有社会福利和社会保障的功能。★土地税收和地租差异1产生的前提不同。土地税收是随着国家的产生而产生的，也将随着国家的消亡而消亡。而地租是随着土地私有制度和土地租佃制度的产生而产

生的。实际上，只要存在土地所有权与土地使用权的分离，地租就会存在。

2赖以存在的基础不同。土地税收存在的基础是国家的政治权力。地租存在

的基础是土地所有权的垄断。地租是土地所有者依据经济原则向土地使用者

索取的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。

3分配层次不同。土地税收属于国民收入的再分配，而地租属于国民收入的

初次分配。地租和地税的分离实质上是土地私有制产生后土地所有权与土地

使用权分离的结果。