物业管理师《物业经营管理》 模拟题考试试题附答案

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2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题

第四章收益性物业价值评估

一、单项选择

1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。

A.契税

B.土地占用税

C.土地增值税

D.土地出让金

2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费

C.建筑安装工程费

D.公共配套设施建设费

3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。

A.管理费用

B.投资利息

C.开发成本

D.开发利润

4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

A.理论价格

B.总价格

C.市场价格

D.单位价格

5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。

A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限

B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功

D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间

6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。

A.市场

B.正常

C.理论

D.客观合理

7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用

()种以上估价方法。

8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.趋势法

9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：

A.趋势法

B.成本法

C.收益法

D.市场法

11.运用市场法估价的步骤不包括()。

A.搜集交易实例

B.对可比实例成交价格进行处理

C.选取可比实例

D.求取积算价格

12.( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用(

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

14.运用成本法估价的步骤不包括( )。

A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料

B.测算重新购建价格

C.测算折旧

D.求取比准价格

15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。

A.历史价格

B.开发建设它所花费的成本

C.过去的市场状况

D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期

16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处

A.都容易受单个消费者的个别因素影响

B.都是价格，用货币来表示

C.都有波动，受供求因素的影响

D.都是按质论价：优质高价，劣质低价

17.关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()。

A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值

B.物没有使用价值就不会有交换价值

C.交换价值是使用价值的前提

D.交换价值通常用货币来衡量

18.一般而言，物业的( )可以反映物业价格水平的高低。

A.保留价

B.总价格

C.起价

D.单位价格

19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( )。

A.现房价格

B.期房价格

C.实际价格

D.名义价格

20.关于商品房销售价格的表述，不正确的是( )。

A.起价指所销售的商品房的最低价格

B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格

C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D.均价是所销售商品房的平均价格

21.《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()” % % % %

22.( )是指以物业价值为基础确定的租金。

A.市场租金

B.商品租金

C.福利租金

D.成本租金

23.( )又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。

A.成本租金

B.日租金

C.按建筑面积计算的租金

D.定率租金

24.一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是( )。

A.原始价值

B.折余价值

C.账面净值

D.账面价值

25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是()。

A.原始价值

B.历史成本 C市场价值 D.账面价值

26.下列表述中，不正确的是()。

A.原始价值是始终不变的

B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的

C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的

D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;

27.下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是()。

A.未来净收益越大，物业的价值就越高

B.可获得净收益期限越长，物业的价值就越高

C.获得净收益期限越长，物业的价值就越高

D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划

28.物业价格影响因素的表述，不正确的是( )。

A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨

B.增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降

C.城市规划规定用途不妥，会使地价下降

D.急于购买某物业，会抬高其价格

29.收益法可分为报酬资本化法和( )。

A.直接资本化法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.现金流量折现法

30.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.直接资本化法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.报酬资本化法

31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用( )，计算出物业的收益价格。

A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式

B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式

C.净收益在前若干年有变化的公式

D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式

32.()是物业的某种年收益预期价格的比例。

A.收益乘数

B.资本化率

C.有效毛收入乘数

D.净收益乘数

33.用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是()。

A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除

B.由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费

C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目

D.租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除

34.报酬率可视为包含五分线报酬率和()两大部分

A.投资风险补偿报酬率

B.缺乏流动性补偿报酬率

C.管理负担补偿报酬率

D.风险报酬率

35.关于物业状况调整的表述，不正确的是()

A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格

B.物业状况调整包括区委状况调整

C.物业状况调整包括物业市场状况调整

D.可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整

36.价格和重建价格的下列表述中，不正确的是()。

A.重置价格又称重置成本

B.重置价格通常要比重建价格高

C.一般建筑物适用重置价格

D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格

37.下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是( )。

A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额

B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧

C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧

D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失

38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，

这是一种( )。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

39.( )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间

A.自然寿命

B.有效年龄

C.经济寿命

D.实际年龄

4.下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( )。

A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数

B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命

C.当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当

D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄

41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为

正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为( )。

元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡

元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡

42.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为( )元/㎡

43.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格( )元/㎡。

44.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10%，风

险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为()。

45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%。该宗物业的收益价格为( )万元。

46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为%。该宗物业的收益价格为( )万元。

47.某宗物业收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元，从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为()万元。

48.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元，改旧住宅的现值为()万元。

49.某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为( )元

二、多项选择题

1.物业价格构成中包括了( )。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.物业折旧

E.开发利润

2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有( )

A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值

B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件

C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值。

D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的，所不同的是假设前提

E.在某一时点，投资价值是惟一的

3.物业估价的基本方法包括( )。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.趋势法

E.折旧法

4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有( )。

A.物业开发用地

B.普通商品住宅

C.教堂

D.学校

E.标准厂房

5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有()。

A.行政办公楼

B.学校

C.公园

D.影剧院

E.加油站

6.运用收益法估价的步骤一般包括( )。

A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料

B.预测估价对象的未来收益

C.求取报酬率或资本化率、收益乘数

D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格

E.减去折旧求取物业价格

7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括()。

A.物业价格受区位的影响很大

B.物业价格实质上是物业权益的价格

C.物业价格受供求因素的影响

D.物业价格形成的时间较长

E.物业价格受交易者个别因素的影响

8.《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行()。”

A.政府指导价

B.市场调节价

C.保护价

D.政府定价

E.最高限价

9.物业价格影响因素的表述，正确的有()。

A.人口数量与物业价格正相关

B.对保有物业课税后会导致物业价格上升

C.城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降

D.房价水平主要取决于低价水平

E.综合来看，物业价格与利率有关

10.下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有()。

A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数

B.毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料

C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

D.毛租金乘数法是一个比较客观的数值

E.毛租金乘数法又称为“租售比价”

11.关于报酬率的表述，正确的有()。

A.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关

B.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高

C两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低

D.估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率

E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法

12.运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括

A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

B.可比实例的成交日期应与估价时点相同

C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D.可比实例的成交价格应为正常市场价格

E.对一宗物业进行估价，一般应选取1~3个可比实例

13.运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下( )

A.统一付款方式

B.统一采用人民币

C.统一货币单位

D.统一采用单价

E.统一采用平方米

14.下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有( )。

A.按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税

B.按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳

C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格

D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费

E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费

15.关于市场比较法的表述，正确的有( )。

A.运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例

B.要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来

C.进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格

D.经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格

C.经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格

16.关于重新构建价格的表述，正确的有()

A.重新购建价格是估价时点时的价格

B.重新购建价格是客观的价格

C.重新构建价格是重新购建的实际成本

D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧

E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格

17.年限折旧法是根据建筑物的( )来求取建筑物折旧的方法

A.经济寿命

B.有效年龄

C.剩余自然寿命

D.自然寿命

E.实际年龄

参考答案

单项选择题

4. C

5. D

6. D

7. B

8. A

9. D

10. C 12. B 14. D 15. D 16. A 17. C 18. D 21. D 23. D 24. A 28. B 29. A 31. C 32. B 36. B 37. A 38. D 39. C 40. 44. C 45. B 46. C 47. A 48. D

(二)多项选择题

L ABCE 11. ABDE 12. AC

14. ACD