房地产企业经营风险分析

摘要：现金是企业管理的命脉。现金也像潘多拉的盒子，如果运用好就会带给企业无限机遇和活力，反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析，对房地产企业的经营风险提供参考。

关键词：现金流量；房地产；管理；建议

房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。

一、现金在房地产开发各阶段的流动

根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。

二、现金流动的预警指标

当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：

（一）现金流量结构分析

一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。

（二）获利能力分析

根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下：二、风险识别基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险

确定型决策、不确定型决策、风险型决策的比较分析

确定型决策、不确定型决策、风险型决策的比较分析叶伟内容摘要：决策按照状态空间分类，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策三类。本文就这三种决策的基本概念、使用原则、适用范围和优缺点等几个方面进行了综合的比较分析。关键词：确定型决策不确定型决策风险型决策 Abstract:According to the state space, the decision-making may be divided into decision making under certainty , decision making under uncertainty and decision making under risk. This article has carried on the comparative analysis of their basic concept, their use principle, their applicable scope and their good and bad points and so on. Keywords:Decision-making under certainty Decision-making under uncertainty Decision-making under risk 1．引言决策是理性人普遍从事的一种活动，也是极为重要的制胜手段。它的核心是，对未来活动的多个目标及用途做出合理的选择，以寻求最满意的行动方案。决策具有以下特点：①面对新问题和新任务做出科学决定，属于创造性的管理活动；②必须对实际行为有直接的指导作用；③具有多因素、多目标、不要确定性与方案的多样性，以及决策影响的时效性和一次性。现代决策理论的主要特点在于，以概率和数理统计为基础，以统计判定理论和高等数学为工具，广泛地收集和处理信号，考虑人的心理和外在环境、市场等应变因素，知道人们把各类工程技术因素与经济效益统一起来做定量分析，并以电子计算机为辅助手段，研究决策的性质和规律、模型与方法，以寻求整体的最优解或满意解。因此，决策具有目的性、信息性、经济性和实践性四大基本水泥感。而应变性是最高层次的属性。关于决策系统的目标、准则和属性的概念，国内外学者有大量的论述，又不尽相同。下表给出了三者的对比。目标、准则和属性概念非程序化决策；从所涉及和影响的范围看，它分为战略、战役和战术决策；从问题描述的性质看，它分为定量决策和定性决策；从目标数量和属性的多少看，它分为单目标、多目标决策和单属性、多属性决策；从决策问题的考虑方式看，它分为动态决策和静态决策；从参与决策人数多少看，它分为群决策和单一决策；本问研究的是从状态空间分类的确定型、不确

企业经营中的风险对策分析

企业经营中的风险对策分析 1、强化风险意识，健全机制，提高决策的正确性。企业的决策是在一定环境条件下，按照一定的程序，由单个人或集体做出的，个人的阅历、决断力、分析甄别能力等诸多主观方面因素，以及信息不充分和其它不可预知的客观因素都要对决策风险产生影响，为此控制决策风险应注重以下几点：首先，发展领导力，强化决策者的风险意识。领导居于企业的核心地位，各级领导者的能力是企业竞争力大小的关键，领导者的能力包括智慧力量、道德力量和意志力量。企业增强了领导者的领导力，才能使他们在关键的发展战略上，在决定企业发展的关键过程中，以其独特的眼光和力排众议的超常规决策，使企业获得转机。发展领导力并不是发展几个高级领者的领导力，中层干部、部门主管、项目经理等都有发展领导力的空间，如果每个领导者都发挥自己的智慧力量、道德力量和意志力量，企业就培养出了一个经理者阶层，拥有了一支优秀的队伍，掌握了降低决策风险的主动。作为决策责任人，领导者自身应本着积极慎重的原则，要充分了解决策涉及的政策、规定、法律条例和相关的信息，要对决策范围各要素的能力、规模心中有数，这是减小决策风险的基础。香港首富李嘉诚强调“管理者对自己负责的事和身处的组织有深层的体验和理解最为重要。了解细节，经常能在事前防御危机的发生。”领导者要充分考虑决策的社会、法律、文化背景，在保证决策可执行性的基础上，还要对决策，特别是重大决策的执行前景进行预测分析，着重关注可能遇到的困难和风险，制定应对预案。其次是建立有效的决策机制，这是防范决策风险的重要保证。通过章程、内部决策制度明确董事会、总经理及部门负责人的分级决策权限，建立严格的董事会决策程序和制度，明确集团公司、控股子公司、投资企业三级决策管理层级，实现适当分权，有效地监督，增加

中小企业财务风险分析

摘要中小企业是我国国民经济发展中极为活跃的力量，目前已成为我国经济主要推动力和增长点。不仅中国的经济发展要看中小企业的发展，而且中国经济在国际经济的地位也要取决于中小企业在海外投资的发展情况，所以我国中小企业的健康发展极其重要。中小企业财务管理存在着局限性，这是中小企业特点的鲜明体现。如何规避财务风险成为摆在管理者面前一个现实而严峻的问题。本文在对中小企业财务风险分析的基础上，为中小企业有效地控制财务风险提出了相应的建议。第一部分首先介绍了选题背景、研究意义，然后对国内外关于中小企业财务风险的研究现状进行了综述，第二部分首先明确了中小企业、财务风险等概念第三部分通过对广宇集团股份XX的财务分析指出其财务风险的类别和程度。第四部分分析了现阶段我国中小企业面临的财务风险防X措施。第五部分为论文的总结。关键词：中小企业；财务风险；分析

目录 1.引言4 2.中小企业财务风险分析4 2.1中小企业财务风险的界定4 2.2中小企业财务风险的类别．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．52.3中小企业财务风的险评估方案．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

2.4中小企业财务风险的分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6 3．案例分析7 3.1广宇集团股份XX的背景及经营状况7 3.2公司的财务风险分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 4. 中小企业财务风险的防X．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 4.1建立财务风险预警系统．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 4.2促进或扩大资产和现金的流动．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 4.3加强员工防X意识，明确内部财务关系．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 4.4建立可靠的信用理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 4.5提高财务决策的科学水平，减少因决策而产生的财务风险．．．．．．．．．．．．9 4.6加强完善治理机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10 5. 总结．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10 6.参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

个人期末企业经营的风险分析及应对措施

企业经营的简单风险分析及应对措施 ——基于经营管理综合实践课模拟的企业经营环境条件保险13 卓懿 43 现实中，企业的进行风险管理工作是企业能否正常经营的必要条件之一。经营管理综合实践课上的企业经营活动，虽然是一个模拟实践过程，但是进行风险管理的工作也应该是各企业模拟经营中必要的工作，只有通过分析存在的主要风险，才能找出应对措施，做出合理的经营决策并能及时的对每期经营活动做出调整。仔细分析模拟经营系统的条件，各企业所面对的主要风险有市场风险、信用风险、流动性风险和经营风险四大类。一、市场风险市场风险是指由于市场因素的不确定变动的影响而遭受损失的不确定性。在模拟经营环境的条件下，企业主要面临的市场风险有市场需求风险和竞争者风险。 (一)市场需求风险在有限的市场经营模拟条件下，不同市场在不同经营时期对于不同的型号产品的需求量有所不同。并且，某一特定市场的下一期特定型号的产品需求量，是由本期市场所有此型号产品的总生产量和市场不同时期不同型号产品需求增长比例等因素共同决定的，但是由于生产企业之间一般信息不流通，各企业的获取信息和分析预测市场能力强弱不同，所以会造成下期市场需求量的不确定性，形成了市场需求风险。 (二)市场竞争者风险企业面对的竞争者主要包括本地市场竞争者和外来竞争者。市场中竞争者的数量无法从模拟系统中直接得知，所以竞争者的数量充满了不确定性。另外，竞争者的市场影响力（由企业投入广告、进行质量认证等经济决策决定）和竞争者的产品定价都是未知的，与此同时，企业与竞争者对信息和获取能力的不同，也会造成信息不对称，所以企业和竞争者围绕凭借信息不对称，展开的博弈的结果也是未知，这些不确定性都有在未来造成企业损失的可能。市场风险应对措施： 1.有效利用模拟平台给出的产品生命周期曲线、各分市场需求比例等条件，并且主动了解收集其他企业的大致生产量，合理估算出市场下期需求量。 2.利用经验数据合理分析市场竞争者数量。每一期竞单时，注意留意系统中参加竞单的企业数量，以此为基数，适当增减一两个数量，估算出下一期竞争者数量区间。

房地产投资与风险分析

目录摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析摘要我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

企业经营中的风险分析

企业经营中的风险分析每个企业都是在风险中经营的,随着市场经济的发展和经济全球化的推进,企业面临的市场环境越来越复杂,存在的风险较以往更加严峻，更具隐秘性和摧毁力。正确认识和了解这些风险，提高对风险的防范，才能未雨绸缪，防患于未然，使企业在汹涌澎湃的市场中乘风破浪，勇往直前，取得预期的经济效益，实现持续的良性发展。从目前现状，企业应着重关注以下几类风险： 1、决策风险决策风险是指在决策活动中，由于主客观等多种不确定因素的存在，导致决策活动不能达到预期目的的可能性及其后果。降低决策风险，减少决策失误，一直以来都有是为人们所关注和探讨的问题。决策包括战略决策、管理授权决策、业务发展决策等不同层次的决策。决策风险在每个层次都会发生，但对企业影响的程度是不一样的。一般来说，越是上层的决策，影响越深远，严重程度越大，但往往不易马列上表现出来，较难觉察；越是低层的决策，影响就越小，危害小，但往往能立即显示出来，表现为直接的经济损失。 2、筹资风险又称“财务风险”，是指由于负债筹资而引起的到期不能偿还的可能性。企业发展到一定程度，必然产生对资金支持的新的要求，往往会面临资金不足的境况，为保持经营活动，便会从员工集资、抵押贷款、租赁厂房设备、拆借融资等途径获得资金，但这些途径各有利弊，如果企业不善于扬长避短，为我所用，便会陷入困境。 3、质量风险包括资产质量风险和产品质量风险。如果企业经营不佳，效益滑坡，不良资产不断增加，必然会对资产的保值增值造成损害，损失股东的利益；企业产品的实现是一个动态的过程，如果监督控制不到位出现失误，首先会在市场上产生不良的影响，动摇顾客对企业的信任，减少定单，其次是

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

房地产投资风险分析报告

目录房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因

房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。房地产企业面临的风险房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。政策风险政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。经济风险根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

房地产项目开发风险因素分析

房地产项目开发风险因素分析提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。关键词：房地产项目开发；风险因素；分析中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。一、投资决策阶段房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有：（一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。（4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。（6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。（7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

企业投资决策现状与分析

企业投资决策现状与分析摘要在新的经济环境下，提高企业投资和决策的科学化程度是企业的生存和发展的首要问题之一。对于企业投资决策现状的研究、分析和探讨，有利于提高企业投资和决策的科学化程度，制定出企业投资的方案，使企业决策者做出最佳的投资决策。从而促进企业资源的优化配置、使企业效益最大化，最终达到企业的预期经济效益，实现稳定、快速、健康的发展。本文从界定企业投资决策的基本内涵入手，运用文献分析法探究影响企业投资决策现状的因素。之后，对我国企业投资决策现状进行分析，找出我国企业投资决策中存在的问题。在对这些问题进行深入分析之后，提出相应解决对策。关键词：企业投资；企业决策；投资现状(关键词是之本文的核心词，不用现状做关键词)

Abstract In the new economic environment, improve the scientific degree of enterprise investment and decision-making is one of the most important issue for the survival and development of enterprises. For the discussion and analysis of the research, the investment decision of the enterprises the status quo, is conducive to improve the scientific level and enterprise investment decision, make enterprise investment scheme, make the enterprise decision-makers to make optimal investment decision. Thus promote enterprise benefit maximization optimization, enterprise resource, finally achieve enterprise expected economic benefits, the realization of stable, rapid and healthy development of the. This article from the definition of enterprise investment decision to start, using literature to explore impact factors of the investment decision of the enterprises current situation analysis. After the analysis of the present situation of the investment decision of the enterprises of our country, find out the existing in our country's enterprise investment decision problems. After in-depth analysis of these problems, proposes the corresponding solution countermeasures. Keywords: business investment; enterprise investment decision; present situation

公司内部承包经营的风险分析及其防范

公司内部承包经营的风险分析及其防范文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

公司内部承包经营的风险分析及其防范程洪【关键词】【点击次数】257 一、内部承包经营风险存在的原因由于公司内部承包经营缺乏相应的法律制度，增加了发包公司与承包股东之间的经营风险，加之实践过程中操作不当，很容易使双方陷入长期的纠纷之中，抑制公司的长期发展。因此，我们首先要对公司内部承包经营中风险存在的原因有一个清楚的认识。 1．公司营业权不能独立转让是内部承包经营风险存在的直接原因。承包股东向发包公司交付一定数额的承包费后，发包公司将公司的经营权承包给承包股东，使承包股东在承包期间享有公司的经营权利。但并不是将发包公司的经营在一定期限内转让给了承包股东，而是承包股东在一定范围内有行使公司经营、管理行为的权利，所以，承包股东并非真正享有经营、管理权。由于企业经营上活动包括企业构成部分、组织与顾客、商品、劳务，及与资金供应者的关系等，经常变动，其客体难以量化，欠缺权利所应具的社会典型公开性，尤其是归属及排他的功能。因此，在公司内部承包经营过程中，公司经营权中哪一部分完全由承包股东行使？哪一部分完全由发包公司行使？并不能做出明确的划分。那么，必然导致在经营权在行使过程中，“你中有我，我中有你”。由于权利的行使人不明确，自然地，产生的相责任人也变得模糊不清，为此，大大增加了发包公司与承包股东之间利益风险。而且，一旦公司经营权在双方“犬牙交错”的行使过程中发生“交战”，利益风险将随时发生。 2．利益之争是公司内部承包经营风险存在的根本原因。公司作为公司各方参与人利益博弈的平台，追逐利益的最大化是公司各方参