中海地产管理制度汇编(200)页

目 录

中海地产管理制度汇编

规划设计类

中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准 (3)

中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准 (4)

集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例 (6)

《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》 (10)

补充规定 (10)

关于所辖各公司选择室内设计单位的规定 (13)

工程管理类 (14)

建设工程施工质量控制管理办法（2010年版） (14)

建设工程施工进度控制办法（试行） (20)

建设工程安全文明施工监督控制办法 (21)

（试行） (21)

施工质量与安全综合评比排序实施细则 (25)

（2010年版） (25)

物管公司物业接管和维修控制办法 (28)

建设工程施工成本控制与管理办法（修订版） (33)

工程施工任务招投标实施细则 (41)

建设工程施工签证管理实施细则 (51)

（修订版） (51)

工程承包商考评办法 (54)

工程施工成本控制管理考评实施细则 (56)

（修订版） (56)

工程结算资料保管规定 (58)

附 表 目 录 (59)

工程物资采购类 (93)

工程物资采购管理制度 (93)

工程物资采购招标管理办法 (98)

（试行） (98)

物资采购计划管理制度 (108)

工程物资出入库及票据管理办法 (110)

工程物资货款支付管理办法 (113)

目 录

附件1 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (115)

定厂定价通知书 (115)

附件2 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (116)

核价通知书 (116)

附件3 材料设备申购计划表 NO.0000 (117)

附件4 材料设备核价申请表 (114)

附件5 (116)

工程材料设备采购周期 (116)

营销管理类 (118)

第一部分 中海地产营销节点管理制度 (118)

（附件1） 项目营销节点管理操作指引 (126)

（附件2） 房地产项目定位管理制度 (130)

营销部工作评估、排序办法 (134)

第二部分中海地产客户服务管理制度 (148)

客户服务中心对客户服务分部工作的管理及考评办法 (148)

关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定 (166)

第三部分 中海地产品牌管理制度 (170)

（附件3） 广告公司甄选评分表 (187)

（附件4） (188)

中海 项目营销周报（格式） (188)

（附件5） (189)

__项目 月份营销月报（格式） (189)

（附件6） 2010年x月中海项目主要销售数据汇总表 (191)

（附件7） (193)

中海 公司广告备案表 (193)

（附件8） (195)

中海 公司活动备案表 (195)

（附件9） (195)

中海地产 项目VI审批表 (195)

管理制度汇编

规划设计类

中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准

一、总则

1.目的：为了提升中海地产企业品牌，方便业主入住、提高业主满意度，促进楼盘销售，真正体现以人为本的开发理念，就必须完善必备的配套设施，故制订本标准。

2.适用范围：本标准适用于中海地产所辖各公司开发的所有项目。

二、分则

1.行政管理设施：

1.1物管用房：保安、保洁人员住房，物管办公室及接待大厅，厨房、餐厅，会议室、活动室，库房等。

1.2.客户服务中心。

1.3居委会。

2. 商业服务设施：

2.1超市约200㎡（含净菜市场）。

2.2银行约100㎡或设置24小时自助银行约15㎡。

2.3快餐店约80㎡（过渡阶段）。

3. 环卫设施：

3.1垃圾收集点。

3.2公共厕所。

4. 医疗卫生设施：

4.1社区健康服务中心。

5. 文体活动设施：

5.1棋牌室约100㎡。

5.2乒乓球室约60㎡。

5.3室内健身房约120㎡。

5.4室外有老年活动场地和儿童活动场地。

6. 公共交通及停车：

6.1在项目200米以内有一个公交车站，通往渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、渝北区至少有1条公交线路，且以上各线路保证每隔15分钟发一班车。

6.2停车：在一期未交付车库时，物管必须指定临时停车点。

三、附则

本标准从2010年1月1日起开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。

中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准

一、总则

1.目的：为了提升中海地产企业品牌，方便业主入住、提高业主满意度，促进楼盘销售，真正体现以人为本的开发理念，就必须完善必备的配套设施，故制订本标准。

2.适用范围：本标准适用于中海地产所辖各公司开发的所有项目。

二、分则

1.教育设施

根据《城市居住区规划设计规范》，教育行政主管部门和规划行政主管部门的选址意见书，配套相应的幼儿园、小学、中学。

2.医疗卫生设施

配置社区健康服务中心，面积约100㎡，结合诊所、药店设置。

3.文体活动设施医

3.1老年人活动室（棋牌室约100㎡）。

3.2青少年活动室（乒乓球室约60㎡）。

3.3室内健身房约120㎡。

3.4网球场、篮球场、羽毛球场（其个数由设计确定）。

3.5游泳池约1500㎡。

3.6室外老年活动场地(跳舞场)约400㎡，儿童活动场地约200 ㎡。

3.7在小区内设置书画阅览室约100㎡

3.8其它活动设施可根据项目确定（如高尔夫球场、足球场等）。

4.商业服务设施

4.1超市约200㎡（含净菜市场）。

4.2银行约100㎡或设置24小时自助银行约15㎡。

4.3其它商业社会配置。

5.行政管理设施

5.1居委会约120㎡。

5.2物管用房（按规定5‰）：保安、保洁人员住房，物管办公室及接待大厅，厨房、餐厅、会议室、活动室、库房等。

5.3客户服务中心(约30㎡)。

6.市政公用设施

6.1在项目200米以内有一个公交车站，通往渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、渝北区至少有一条公交线路，且以上各线路保证每隔15分钟发一班车。

6.2停车位按北京市城市规划管理条例作为最低配置标准。

7.邮政设施

设邮政所（包括电报、电话、信函、包裹、兑、汇和报刊零售等）与商业结合设置约80㎡。

8.环卫设施

8.1垃圾收集点。

8.2公共厕所。

三、附则

本标准从2010年1月1日起开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。

相关部门职责细分条例

集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例

一、总则

1.目的：明确集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责划分

2.适用范围：集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门

二、分则

1.当工程进度与设计质量发生冲突时，必须首先保证设计质量。

2.开发项目各项配置标准的确定需有规划设计中心审签。

3.开发项目方案设计、初步设计的评审由规划设计中心负责组织。

4.开发项目设计中相关各专业的方案、初步设计、施工图设计由规划设计中心负责跟踪、审查，其中涉及的设计技术问题由规划设计中心负责解决。

5.规划设计中心需参与审查销售图纸。

6.集团总部做出的决定与调整由规划设计中心负责落实。

7.项目开发中，因所辖公司领导的意图造成设计、施工问题不由规划设计中心承担责任，但负责解决。

8.商业部分因定位调整而带来的问题规划设计中心负责技术调整。

9.由于施工错误造成的图纸修改、调整由所辖公司设计部提出修改意见，规划设计中心解决。

10.所辖公司工程部、施工单位、监理部有义务和责任对设计图纸提出意见和建议并告之所辖公司设计部，由设计部告之规划设计中心。

11.所辖公司设计部、工程部、施工单位不得擅自变更设计，确需变更的必须由所辖公司设计部提交规划设计中心审查经规划设计中心认可后方可实施。

12.规划设计中心下发所有设计资料只交付所辖公司设计部，由所辖公司设计部负责发送相关部门。

13.规划设计中心不负责各专业施工单位的考察，由所辖公司自行负责。

14.图纸交底：

14.1 施工图交底由所辖公司设计部负责组织，规划设计中心相关人员参与。

14.2 监理单位、施工单位、工程部等的读图纪要由工程部汇总交所辖公司设计部，设计部须将读图纪要在图纸交底前3天报送规划设计中心。

14.3 交底前图纸上一切问题由规划设计中心负责并予以解决。

14.4 交底后图面上的所有错漏和空缺责任由工程部承担，规划设计中心只负责解决问题。

14.5图纸会审纪要由所辖公司设计部整理后交规划设计中心备案。纪要盖章、签字由所辖公司负责。

15.项目报建

15.1项目报建过程中所需图纸资料的完整清单必须由所辖公司开发部在设计单位 提交设计成果前15天一次性提交，并说明对图纸表达的特定要求。

15.2规划设计中心只负责提交比合同规定套数少一套的项目设计资料，其他补充资料由所辖公司设计部负责。

15.3规划设计中心只负责参加及联系设计单位相关人员参加由规划及建委组织的修建等所有工作由所辖公司设计部负责，经职能部门审查需调整的，由所辖公司设计部以书面形式报规划设计中心，由规划设计中心及时解决。

15.4 竣工验收所涉及的设计技术问题由所辖公司解决。

15.5 需报建的临时设施由规划设计中心设计。

16.结构方面

16.1 所辖公司设计部、工程部负责临时设施的修建。

16.2园林中填土高差大于1.5米的挡墙、溪流、游泳池、桥等的结构由规划设计中心负责，填土高差小于1.5米的挡墙、广告牌、生化池、堤坝、室内外钢结构、其他园林小品结构由所辖公司设计部解决。

16.3 因地勘资料不准确而造成的图纸修改、调整由规划设计中心解决，但不承担责任。

17. 园林景观方面

17.1 规划设计中心确定景观硬质材料、植物材料及其他主材的种类、规格。

17.2 规划设计中心确定重点景观构筑物、小品、雕塑的材质和造型；

17.3 重点景观和硬质园建、植物种类在规划设计中心确定方案后，工程部和施工单位不得擅自更改，根据现场具体情况需要修改的，必须报规划设计中心审查，在规划设计中心确认后方可实施。局部的种植方式和位置可以由所辖公司根据实际情况进行调整（位置范围3000mm内）。

17.4不涉及安全的隐蔽园林构筑物（如花台、树池、路沿等）的构造做法由所辖公司负责，体育运动设施、儿童游乐设施方案由规划设计中心提供，做法由所辖公司负责。

17.5规划设计中心负责对使用安全影响较大和无标准图集的园林构筑物的结构设计。

17.6 设计图中与现场实际标高出入在900mm范围之内的，所辖公司根据现场实际情况进行调整。

17.7室外踏步步数由所辖公司根据现场实际情况做调整。

18.装饰方面

18.1所辖公司负责样板房、销售大厅、入户大堂、电梯前室室内装饰设计，规划设计中心负责对样板房、入户大堂、电梯前室室内装饰设计方案的审查。

18.2 规划设计中心只负责工作模型的制作，销售模型由所辖公司负责。

18.3外立面门窗型材、栏杆、外墙面砖、外墙涂料等由规划设计中心提交样品交所辖公司设计部，所辖公司将厂家制作的样品提交规划设计中心审查，经规划设计中心认可后方可实施。

18.4规划设计中心负责门窗方案图审核与优化工作，并负责将门窗分隔图提交所辖公司设计部，由所辖公司将厂家完成的门窗施工图设计提交规划设计中心，经规划设计中心及设计院认可签字后发所辖公司实施。

18.5规划设计中心负责建筑外立面方案的设计工作，设计交底后现场指导施工由所辖公司设计部负责。

18.6 规划设计中心负责商业广告位的方案设计工作。

19.水、电、气方面

19.1 除园林外的灯饰工程由所辖公司负责。

19.2 污水治理由所辖公司负责，规划设计中心配合。

19.3 景观用水设计由规划设计中心负责，施工过程中的调整由所辖公司负责。

19.4 综合管网与园林发生冲突由所辖公司设计部和工程部协调解决。

19.5开闭所、配电室、给水、燃气等二次设计由所辖公司负责，规划设计中心配合。

三、附则

本条例自2010年8月29日开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。

《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》

补充规定

一、总则

1.目的：明确集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责划分

2.适用范围：集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门

二、分则

1．按《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》第14条“14.1交底前图纸上一切问题由规划设计中心负责并予以解决；14.4交底后图面上的所有错漏和空缺责任由工程部承担，规划设计中心只负责解决问题。”规定，现特明确责任划分：1．1施工图图纸交底及会审时监理单位、施工单位、工程部提出图纸上一个错漏空缺，在施工图图纸正式交底前规划设计中心仍未以书面形式解决的，经集团总裁助理审核属实后，规划设计中心相关人员从当月绩效考核中扣0.25分，累计计算。责任划分比例为：直接专业负责人员占70％，项目组长占20％，规划设计中心总工占10％；

1．2施工图图纸交底及会审后图面上每发现一处错漏空缺，经集团总裁助理审核属实后，所辖公司相关人员从当月绩效考核中扣0.5分，累计计算。责任划分比例为：工程部直接专业负责人员占70％，工程部经理占20％，分管总监（但所辖公司未设置分管总监时为分管副总）占10％；

1．3由所辖公司设计部负责完成的项目未完成一项，经集团总裁助理审核属实后，所辖公司相关人员从当月绩效考核中扣0.25分，累计计算。责任划分比例为：设计部占80％，分管总监（但所辖公司未设置分管总监时为分管副总）占20％；

1．4当有多个直接专业负责人时，按平均责任的2倍承担。

2．施工图审查单位出施工图审查报告书后10个工作日内由所辖公司组织施工图交底。

3．示范园林全套施工图或分期全套施工图提交所辖公司设计部后20个工作日内由所辖公司组织示范园林施工图或各分期施工图交底。

4．临时销售中心、异地样板房、钢结构、玻璃幕墙、商业部分业主要求的改造方案以及已验收或交付使用项目的完善、修改由所辖公司负责设计、实施。

5．所辖公司设计部负责在规定日期内组织施工图会审、交底工作，负责收集、整理、完善由所辖公司工程部提出的设计、技术变更的审核及备案。

6．园林景观方面

6.1项目因销售需要的临时绿化、异地样板房的景观均由所辖公司自行确定。

6.2园建部分

6.2.1 图纸未设计的一般园林建筑构造做法由所辖公司设计部选择图集或确定做法，并报规划设计中心备案；规划设计中心确定其表面的材质、色彩和效果。

一般园林建筑构造做法包括：园林道路广场的基层做法；道牙做法；花池、树池和

种植墙的构造做法；深度小于1米的水池和溪流的做法；假山塑石的做法；雕塑基座做法；户外台阶基层做法；栏杆基础和立柱做法；低于4米的独立景墙做法；花架凉亭木栈道等小品的木结构做法。

6.2.2 低于3米的花架廊柱的结构和低于8米的挡土墙做法由所辖公司设计部选定挡土墙图集，经规划设计中心确认后备案、实施；规划设计中心确定其表面材质、色彩和效果。

6.3.园林水景：喷泉、涌泉和跌水的形式和技术参数由规划设计中心确定，工程部按标准图册选择喷头，并报规划设计中心确认后备案、实施。

6.4.园林电器：景观灯饰的外观和功率由规划设计中心确定，工程部根据实际情况进行了调整的，应报规划设计中心确认后备案、实施。

6.5.植物：苗木的选择和栽种方式，重点景观景点的植物配置调整，须提前三个工作日报规划设计中心确认后备案、实施；其余部分的植物可以结合实际情况进行调整。

7．关于设计、技术变更等，由于地质地貌、材料、设备、规程规范、细节调整变化以 图纸错漏、现场与设计不符等原因，所辖公司可以根据实际情况进行变更、修改，并在实施前二天报规划设计中心备案，情况紧急可电话通知规划设计中心相关人员到现场先处理后补办手续。若变更后不备案的，则按本规定第一条第2款责任划分原则处理。

8．由于地质地貌、材料、设备、规程规范、细节调整变化以及图纸错漏、现场与设计不符等原因，所辖公司根据实际情况未提出变更、修改的，则按本规定第一条第2款责任划分原则处理。

9．对备案的所有设计、技术变更单（含设计单位出的设计变更修改单）规划设计中心 关人员在收到后2个工作日内（重大结构变更、主要景观调整和外立面调整7个工作日内）签字盖章确认，提交所辖公司作为结算依据。对备案的设计、技术变更单有不同意见的，在2个工作日内回复并提出变更资料。

10．本补充规定与《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》有冲突的以本规定为准。

三、附则

本条例自2010年11月7日开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。

所辖公司选择室内设计单位的规定 关于所辖各公司选择室内设计单位的规定

所辖各公司：

目前集团总部正大力要求提高产品的鉴赏能力和欣赏水平，要求设计、施工精细化，最终达到提高产品品质、品位、品牌的目的。集团总部规划设计中心通过对各所辖公司已装修完工的样板房、销售大厅及入户大堂进行分析后，发现一些样板房的室内装修按家装的装修标准进行设计与装饰，整个户型显得平淡无华，不能将户型的特点完全展现在客户面前，更不能在短暂的时间内打动客户，完全不能达到促销目的；入户大厅、电梯厅的装修设计简陋、施工工艺粗糙，严重影响了公司的品牌形象。为了提高室内装修档次，保证小区的品质，集团总部规划设计中心对国内知名室内设计单位及该公司的作品进行了分析比较后选定以下七家单位，现将设计单位名称及主要设计范围列出，以后所辖公司根据各项目情况只能在以下单位中挑选室内设计单位。

另外，为了提高样板房的装修质量，各所辖公司在以后的样板房装修设计上，至少邀请两家知名的室内设计单位同时做概念设计，对概念设计方案进行比较后，选定一家签订样板房的设计合同，再进行深化设计，并且在样板房的设计方案阶段设计单位需制作室内主要空间（如客厅、主卧、餐厅等）的三维演示动画，经确认后再做施工图。

1.香港洪约瑟设计事物所（商业、别墅、私人住宅、会所）

2.深圳市派尚环境艺术设计有限公司（销售大厅、样板间、会所、办公室）

3.深圳市厚夫室内设计有限公司（售楼处、公寓式酒店、样板间、办公楼）

4.旭禾唐盛建筑设计咨询有限公司 （售楼处与样板间）

5.北京元洲装饰有限责任公司（别墅、样板间）

6.广州市集美组设计工程公司（五星级酒店项目、高级写字楼，商场，餐厅，别墅以及大型展览项目）

7.广州市韦格斯杨设计有限公司（售楼处与样板间）

本条例自2010年9月26日开始执行

建设工程施工质量控制管理办法

工程管理类

建设工程施工质量控制管理办法（2010年版）

一、总则

1.目的：为更好地适应集团管理模式，进一步明确集团内部各单位对工程施工质量的责任，强化工程质量管理，根据国家有关法规及本企业实际情况，特修订本办法。

2.原则：

2.1工程施工质量控制组织模式

集团所辖各地产公司（以下简称地产公司）、监理机构及施工单位三方分工合作，共同控制建设工程施工质量。

2.2工程质量责任主体

严格按照有关国家和地方法规以及建设工程施工合同及监理合同的规定：地产公司是项目工程建设的组织责任单位；建筑公司是建设施工工程质量的直接责任单位；监理公司是建设工程施工质量监督管理的责任单位。

2.3工程质量目标

工程质量全面符合设计、施工及有关技术规程规范的要求，努力创建优质结构工程。做到建设行政主管部门一次验收合格率达到95%、房屋维修率不大于当年1-7月份交房户数的5%、顾客满意率达到95%以上。

3.适用范围：集团所辖各地产公司

二、分则

1.工程质量协调控制机构

1.1 集团总部设立工程管理部，在集团总裁分管助理领导下，负责全集团各建设项目工程质量督察；

1.2各建设项目设立设计部和工程部，在地产公司工程总监（或分管副总经理）领导下，全面负责本建设项目施工图及技术资料的管理和工程施工质量的控制。

2.工程质量监督管理责任和义务

2.1施工单位的责任和义务

2.1.1对工程施工质量承担直接责任，接受并配合监理机构和建设单位对施工质量管理的监督和检查。

2.1.2 认真制定和实行原材料质量、工艺流程、施工操作规程和工序质量的自我控制，及时整改施工中存在的质量问题和隐患。确保用于工程的材料、设备实物及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求。

2.1.3 在工程合理使用年限内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。

2.2监理机构的责任和义务

2.2.1 对工程施工质量承担监理责任，接受并配合建设单位对其履职的质询。

2.2.2 随工程施工进展及时跟班到位，监督和检验工程材料质量和施工质量，及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患，提出纠正措施并跟踪检查；发现工程质量事故和重大质量隐患立即报告建设单位，并进行调查、分析、提出处理意见。

2.2.3 组织工程质量竣工预验收、发表监理意见；提交工程质量报告、协助建设单位组织工程竣工验收。

2.3 建设单位的责任和义务

2.3.1 地产公司的责任和义务

（1）负责建设项目前期调研和市场定位，选择适合产品档次和品牌形象的配置标准。制订《项目工程建设组织大纲》以指导建设全过程工作；

（2）通过全面考察和公平竞争的方式，选择具备相应资质、实力和信誉，能够切实履行工程质量监督和管理职责的监理机构和施工队伍承包工程任务；

2.3.2 设计部的责任和义务

（1）收发施工图纸和有关技术资料、收集各参建单位的读图记录、组织施工图设计交底和图纸会审，并负责会审纪要的记录、整理、汇签、盖章和分发；

（2）跟踪施工图的实施情况，主动提出和审查各参建单位提出的完善及修改设计的合理化建议，及时联系有关单位和部门，办理相应的设计修改及技术变更核定（洽商）手续，并报送集团总部规划设计中心审查备案；

2.3.3 工程部的责任和义务

（1）制订并执行《分期建设工程组织与执行计划》，负责现场施工质量与安全监控和进度协调；组织各参建单位读图、汇总读图记录、参加图纸会审、办理技术变更核定（洽商）手续、审批《施工组织设计》、《施工方案》和《监理实施细则》并督促实施。

（2）督促施工单位严格按照有关设计文件和操作规程进行施工作业、参与在建工程质量检查与验收，督促监理机构严格按照施工质量验收规范进行验收；组织竣工工程各专项验收和综合验收。

2.3.4 集团总部工程管理部的责任和义务

（1）研究、制订和推行集团各项目工程施工质量及安全进行控制的管理制度及规定；收集和研究工程技术信息，宣传和推广防治工程质量通病及安全事故的方法和措施；

（2）对各项目工程施工质量和安全管理活动进行日常巡察，参加工程竣工验收和交房前集团内部质量复查和验收。定期组织工程施工质量及安全综合评比排序，督促和协助地产公司工程部推动施工单位和监理机构，认真履行工程质量自控管理和监督管理的职责。

2.3.5 物业管理公司的责任和义务

（1） 参加集团内部对已竣工工程的质量复查和验收，促使已发生的工程质量通病，在向用户交房前得到妥善的处理；

（2） 进一步完善并严格执行用户装修报批和核查制度，防止违规装修造成房屋结构和使用功能损坏，引发新的质量问题和纠纷。

3. 工程质量监督管理的基础工作

3.1 工程质量是靠各参建单位的管理和每一个工程管理人员及操作人员的工作质量决定的。必须加强对各参建单位的资质审查、人员素质的考核和培训，提升各参建单位和人员素质，提高工作质量，从而确保工程质量。

3.2 建筑产品是众多行业产品组合而成的产品，施工周期长、影响因素多。必须加强事前的科学预见和合理计划，作好人员、机具、材料、环境和方法诸方面准备，使施工有次序地、节奏均衡地顺利进行。

3.3 各参建单位都必须建立健全工程质量管理机构、制度和办法、措施，明确工程质量管理的领导成员和职能部门以及职能人员的岗位职责、权限和义务；规定从施工准备到竣工交付使用各阶段工程质量管理工作的内容、程序和方法，并且认真组织实施。

3.4 各参建单位都必须认真贯彻国家颁发的技术标准、规范、规程和本单位制定的各项质量管理制度，结合本项目工程的具体情况，制订工程质量计划和工艺标准。

3.5 各参建单位都要运用全面质量管理的思想和方法，组织质量管理小组进行活动。确定质量管理（控制）点，在分部、分项工程施工中，作好检测数据的记录、积累和分析工作，不断改进工艺，克服质量通病，确保工程质量符合规定的要求。

3.6 各参建单位都要严格按照国家施工及验收规范、建筑及安装工程质量检验标准和设计图纸等技术文件的要求，对分项、分部工程和单位工程进行质量检验评定。

3.7 各参建单位都要积极推动技术进步，广泛收集有关技术情报，研究并且尽可能采用适用经济的新工艺、新技术、新材料和新设备，提高工程质量，促进工程管理。建设单位和施工单位在工程交付使用以后要进行回访，听取用户意见、检查工程质量变化情况。对因材质不良及施工不善而造成的质量问题进行妥善处理。

3.8系统地总结工程质量的薄弱环节，采取相应的纠正和预防措施，不断提高工程质量水平。

4.工程质量管理制度

4.1 质量责任制度

各建设单位、监理单位和施工单位都必须建立、健全工程质量保证体系，全面推行各岗位工程质量责任制度，并且严格进行检查和考核，真正落实到每一个责任人。

4.2《分期建设工程组织与执行计划》编审制

工程部必须于工程施工前编制《分期工程建设组织与执行计划》，其中包括：工程施工和监理任务招标、施工现场资源和平面管理，工程总进度控制计划、工程质量要求和预防工程质量通病的措施等内容。该计划由地产公司工程总监（或工程副总经理）审查、总经理批后执行，同时送集团工程管理部备案，以切实指导项目工程建设。

4.3《监理规划和实施细则》编审

监理机构要结合工程项目的实际情况，编制《建设工程监理规划》和《监理实施细则》，做到有较强的针对性、预见性和可操作性，目标明确、措施得当。《建设工程监理规划》和《监理实施细则》应报送建设单位审查、集团总部工程管理部备案。

4.4 《施工组织设计》编审制

施工单位在工程实施以前，必须编制工程《施工组织设计》及专题《施工方案》，报送监理机构和建设单位审查批准，然后遵照实施；在施工过程中对已批准的《施工组织设计》或《施工方案》进行变动、调整时，要经监理机构和建设单位审批确认。

4.5 设计交底及图纸会审制

各参建单位在工程实施以前，都必须组织有关人员认真熟悉施工图纸和设计文件，发现设计中存在的问题、设计与施工之间的矛盾、并以读图记录方式提疑问及改进意见和建议；

建设单位负责收集整理读图记录，组织有关单位参加设计交底和图纸会审，并记录整理《设计交底和施工图会审纪要》，经各参加单位汇签及加盖公章后成为有效的施工依据；

4.6 设计修改和技术变更核定（洽商）制

在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问题、或工程质量问题处理、用户要求以及合理化建议等等，都必须按照集团规划设计中心规定的程序，办理设计修改和技术变更核定（洽商）文件和审查备案手续；

工程采用新材料、新工艺、新技术、新设备时，有关单位必须报送相应的证明材料及施工工艺，经过监理机构及建设单位组织论证后确定。

4.7 总包负责制

施工单位必须对其总包和分包的所有单位工程、分部、分项工程的材料质量、工艺流程和工序质量实施全面的、认真严格的自查自控；监理机构必须跟踪进行监督和查验；项目工程部必须督促监理机构和施工单位认真履行职责，以保证工程质量全面符合设计文件、施工合同及有关技术标准的要求；

4.8 材料、设备和半成品检验制

主要建筑材料、设备和半成品进场时，施工单位必须向监理机构报验；涉及结构安全的钢材、水泥、砌块、砼及砂浆等试件，监理机构必须见证取样送检。杜绝不合格材料、设备和半成品用于正式工程。

4.9 施工技术复核制

施工单位要对施工过程中的轴线和标高等施工测量放线成果、工艺流程以及关键工序和重要部位进行认真的检查，并且报请监理机构进行复验和确认，然后进入下道工序施工。

4.10 施工技术及质量标准交底制

在工程实施以前，施工单位技术负责人必须向施工员作施工方案交底，应特别强调

施工难点和重要部位；每道工序实施以前，施工员必须向作业班组作操作技术和质量标准交底，重要工序和做法应由掌墨师或熟练工示范，必要时做样板跟样施工，做到人人心中有数。

4.11 质量“三检”制

坚持施工现场管理人员和操作人员佩带胸牌，并在施工作业面挂牌、在作业成果上标注施工班组长和操作人员姓名，以便进行施工管理和质量责任追综。坚持作业成果施工班组自检互检、施工员组织交接检，专职质检员复检、监理工程师和工程部验收的质量检验程序。发现质量问题或隐患，及时进行处理，杜绝不合格工序进入下一环节。

4.12 隐蔽工程检验和旁站监督制

地基与基础、管线及地下建构筑物填埋、钢筋及预埋管线入模、砼浇筑、防水层等隐蔽工程，以及下道工序施工完成后难以检查的重点部位，都必须报请监理工程师验收然后隐蔽；其隐蔽过程中，监理工程师必须进行旁站监督。

4.13 施工成果保护制

加强现场人员职业道德教育，在施工过程中合理安排施工顺序，采取有效措施对正在施工和已经完成的工程成果进行保护。

4.14 质量报告制度

每周工地例会，施工单位和监理机构向工程部报告一周工程质量状况和改进措施；每月末，监理机构向建设单位报送《工程监理月报》；每月25日前，工程部向集团总部工程管理部报送当月工程质量抽检记录和分析报告；每月5日前，集团总部工程管理部向集团领导及各有关单位报送《工程建设简报》。

4.15 竣工技术档案制

施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录，及时绘制竣工图，收集、整理各种工程竣工技术资料。在单位工程竣工交验前，形成真实、完整、规范的工程竣工技术档案，提交监理机构及工程部审查后，报请城建档案馆进行验收。

5. 工程质量验收组织和程序

5.1 各道工序分批检验及分项工程质量检验由监理工程师组织，建设单位专业工程师和施工单位质量（技术）负责人、专职质监员、施工员等参加进行验收。

5.2 分部工程质量由总监理工程师组织，建设单位专业主管工程师和施工单位项目负责人和质量（技术）负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察和设计单位工程项目负责人也应参加相关分部工程验收。

5.3 单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行质量检查验收，并向项目监理机构提交工程验收报告。单位工程有分包施工时，总包单位必须组织分包工程质量检查验收，分包单位必须将有关竣工资料交总包单位汇总。

5.4监理机构收到工程竣工验收报告后，应组织上述单位进行竣工初步验收，签认后再向建设单位移交工程竣工验收报告。

5.5建设单位收到工程竣工验收报告后，由工程部分别组织规划、设计、监理、施工等有关单位和消防、防雷、环保、绿化、质监站、技监局、档案馆等建设行政主管部门进行各专项工程质量验收，然后进行综合验收。

5.6单位工程质量验收合格后，建设单位项目工程部应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。

5.7建设行政主管部门验收合格后、向业主交房前，由物管公司工程部、地产公司工程部、销售部，对影响建筑功能、观感和用户满意度的工程质量检项，共同进行集团内部复查验收，并经集团总部工程管理部抽查核定合格后，方可向业主交房。

5.8当参加验收单位各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。

6.质量竞赛及奖惩

6.1集团总部定期组织各项目工程施工质量与安全综合评比排序，并据此考核和奖惩有关地产公司和责任人员，激发其责任心和荣誉感，积极推动各参建施工和监理机构认真履行职责，确保工程施工质量与安全。另详《中海地产建设工程施工质量与安全综合评比排序实施细则》。

6.2 地产公司应该通过工程施工合同及监理合同约定，通过考核：对称职敬业、认真履行职责，所承建及监管的工程质量良好稳定、无返工或较少返工的施工单位和监理机构及人员，给予适当的奖励或津贴；对不称职或渎职的施工单位和监理机构人员，给予清退或者更换；对疏于职守致使所承建及监理的工程，发生严重质量事故或大量返工的施工单位及监理单位进行索赔，直至中止其工程施工合同及施工监理合同，并追究其法律责任。

三、附则：

1.本办法解释权归集团总部工程管理部所有。

2.本办法从2010年1月1日起执行。

建设工程施工进度控制办法（试行）

一、总则：

1. 目的：为利于集团总部领导掌握各项目建设进度，进行战略决策和宏观调控，并利于集团总部各相关部门，更好地配合及协调各建设项目工程施工进度及销售安排，特制订本办法。

2. 适用范围：集团所辖各地产公司

二、分则：

1. 年度计划

1.1 集团总部发展与经营部 根据董事会确定的年度经营目标，编制《集团年度经营计划》，协调各地产公司编制本公司的《年度经营计划预算书》，并报送集团总裁审查，再经董事会审议、董事长批准后执行；

1.2地产公司根据集团总裁批准的本公司的《年度经营计划预算书》，制订相应的《项目年度建设进度控制时间表》（详中海地产计划管理办法），经地产公司总经理批准后，一并报送集团总部发展与经营部备案；

1.3集团总部发展与经营部 将各地产公司制订的《年度经营计划预算书》和各《项目年度建设进度控制时间表》，复印转发集团总部各分管领导和相关部门。

2. 月度计划

2.1各项目工程部根据本公司下达的《项目年度建设进度控制时间表》，结合工程的实际情况制订《项目工程部月度工作计划》，经公司领导审批后纳入公司月度计划，于每月末报送集团总部发展与经营部；

2.2 集团总部工程管理部 根据《项目工程部月度工作计划》，在现场配合施工进度控制、工程质量检查、竣工验收和向业主交房等工作。

3. 月进度报表

3.1 地产公司工程部每月末根据本项目工程进度的实际完成情况，填写《项目工程月度工作计划与完成情况对照表》（详附表），报本公司领导审批后于每月末报送集团总部工程管理部，由集团总部工程管理转发集团各分管领导和部门；

3.2 集团总部工程管理部根据各《项目工程月度工作计划与完成情况对照表》，与每月工程质量排序检查同时进行复核，并在集团《工程建设简报》上发布，以沟通信息并为集团领导宏观调控提供依据。

三、附则：

1.本办法自2010年9月1日起试行，请各相关单位积极提出意见和建议，以便进一步修订和完善。

2.附表：《项目工程月度工作计划与完成情况对照表》 见附表001