土地估价方法及案例汇总

土地估价方法及案例汇总

收益还原法案例

一评估土地价格

案例1

某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命

为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）

解：

①年经营收入=6000万元

②年须扣除总费用：

销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；

商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年

房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；

已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元

④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元

⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元

⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r

地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35]

=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

二评估房地产价格

案例2

某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店的建筑还原率取r2=8%。评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。

解：

房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元；

土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年；

房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；

房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.4 8万元。

案例3

不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下：

土地面积为8400 m2。建筑物部分：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；合计：15000m2。

建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%，设备所占比例为35%，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48

万元，管理费为建筑物造价的2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%，估价期日为2005年9月30日；估价日期为2005年9月1日-10月30日。

解：

租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失额=82.8万元（按一个月的租金计算），则，总收益=租金+收益-损失=912.33万元；

折旧费=主体（4800*65%*1/50）+设备（4800*35%*1/10）=230.40万元，维持管理费=4800*2%=96.0万元（按建筑物造价的2%计算），租税=54.65万元，保险费=0.48万元；则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8万元；

不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/（1+综合还原率）50]=6493.53万元。

三评估承租土地使用权价格

案例4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该

租约上有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？

解：

年租金差额（租金盈余）=10-8=2万元；

承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=13.42万元。

市场比较法案例

注意事项：

注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过20%，总修正不超过30%；估价结果确定可按不同权重计算。

案例1

估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：

本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）

使用权限修正中，土地还原利率取6%；

解：

由题可得，比准价格：

实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98* 1/0.9867=5303元/ m2；

实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/1 03*1/0.9935=4983元/ m2；

实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/1 01*1/1=5149元/ m2；

由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3，实例B权重取0.3；实例C权重取0.4，

案例2

某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：

根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知：

交易期日修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%，平均月上涨幅度为0.4%，将2005年1月地价指数定为100，则，2005年10月地价指数为104；2005年8月地价指数为103.2。

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101 =389元/ m2；

实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99= 455元/ m2；

实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/1 02=358元/ m2；

上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：

待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401元/ m2。

成本逼近法案例

案例1

某开发区征用土地总面积5Km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5Km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ Km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

解：

土地取得费=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2土地开发费=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%)1.5-1]+2 00*60%*[(1+10%)0.5-1]=43.36元/ m2

投资利润=(120+200)*20%=64元/ m2

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/ m2

（由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去）

开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70% 可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/ m2

年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%)50]=707.74元/ m2

土地总价格=707.74*10000=7077400元

剩余法（假设开发法）案例

一单纯的地价评估

案例1

有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/ m2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为 2.5亿元/ Km2，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。解：

设荒地的总价为p

总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元；

总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)1.5-1]=0.4 21P+0.926亿元；

总转让税费=12*6%=0.72亿元；购买税费

=P*4%=0.04P；

总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元；

可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609亿元；故

荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/ m2。

案例2

估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000 m2，且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7，允许建筑覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。

（估价过程：确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容积率为7，建筑覆盖率为50%，故建筑总面积为70000 m2，设建筑物层数14层，各层建筑面积为5000 m2，地上1-2层为商业用地，建筑面积为10000 m2，3-14层位住宅，建筑面积为60000 m2；预设共需3年时间完成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；预计

商业楼平均售价4500元/ m2，住宅楼平均售价2500元/ m2；估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%，年利息率15%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，投资利润率为25%；在未来3年开发费用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）解：

方法一：静态方式计算地价设总地价为P，总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元；总建筑费=5000万元；

总专业费用=总建筑费*8%=400万元；

总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%* 1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 万元；

总销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元；

总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元；由此可知

总地价P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800万元。

方法二：动态方式计算地价

假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15%：

总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15% )3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5

+20%/(1+15%)1]=12230万元；

总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/ (1+15%)2.5]=4017万元；

总专业费=总建筑费*8%=321万元；

（因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，实际上已含有利息，故不再单独计算总利息）；总税费=总楼价*6%=734万元；

总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元；有题可知：

总地价P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858万元。

由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元：

总地价=4900万元；单位地价=4900元/ m2；楼面地价=700元/ m2。