万科管理层没有不讲规则

万科管理层没有不讲规则
万科管理层没有不讲规则

万科管理层没有不讲规则

“第一条原则:资本的意志永远是对的”,第二条原则,“如有异议,请参照第一条”。这种将股东价值凌驾于其他一切价值之上的“股东资本主义”模式,引发的问题很多。2008年金融危机就是一例。

针对“万宝华之争”,好几位朋友微信我,希望我不仅讲情怀,还要讲规则,商业文明的前提就是尊重市场游戏规则。

他们说,宝能系是真金白银在二级市场买的万科股权,管理层不欢迎这个己经持股1/4的股东,很不明智,如果说是意气之争,意气源自哪里?事情发展到现在,王石有责任。

他们还说,宝能系提出通过股东大会改组董事会,让万科管理层出局,这是规则赋予的权利,不是阴谋是阳谋。

周一下午的万科股东大会,2015年董事会、监事会报告两个议案没有获有效表决通过,显然,“万宝华之争”的弓已拉开,很难收回。

万科总裁郁亮在股东大会上表态,目前万科内外受困。对外合作、客户信心、信用评级、员工状态均受影响,“王石和我的去留问题并不重要,但是如果万科普通员工的人心散了,股东和相关方的利益都得不到保证。”

对宝能系的“罢免”高压,郁亮表示,尊重每一个股东按公司章程规定行使股东权利,但罢免议案确实已对万科管理团队及公司正常经营造成很大困扰。王石则检讨说,与宝能系实际控制人姚振华沟通时,确有表现出一种“瞧不起”的态度,有值得反省之处。他表示,公司管理层一直与华润、宝能系保持良好沟通,从董秘、总裁、董事长,到具体工作协商小组,再到财务层面,一直都有沟通渠道。

我没有觉得万科管理层不讲规则。王石、郁亮感到了被罢免的风险,也没有集中小股东为自己保驾护航,更没有置公司正常经营于不顾,这不正是对股东负责吗?

我也不觉得自己只讲情怀,不讲规则。我不是万科股东,假如我是,假如王石、郁亮被罢免,我怎么办?我投反对票,但我尊重股东大会投票结果。

这是规则。但这就是一切吗?

我们的社会,究竟需要什么样的公司和公司治理?这个最根本的规则要不要考虑?答案绝不是“资本说话”那么简单。

既然要讲规则,就把规则讲透。作为社会一员,我愿把我的思考和大家分享。你可以不站在王石一边,但我希望看看我对公司和治理的思考逻辑。

财产权应得到尊重

一个社会,只有生产得更好,才能生活得更好。

生产商为什么要生产得更好呢?有一个原因不是唯一的,但可能是最重要的,就是他们能得到激励,能支配生产的剩余。

所以产权明晰很重要。早在17世纪,近现代财产学说的奠基人之一约翰?洛克就说,“权力不能私有,财产不能公有,否则人类就进入灾难之门。”

私有财产权、股东权益,在商业社会中永远不能忽视,它们是一个正常商业环境的基础。无论宝能系、华润还是每一个中小投资者,权益都应得到尊重。

只讲资本话语是可怕的

但是,重视股东权利,保障股东利益,并不意味着在处理股东和经理人关系时,将股东权利绝对化和教条化。

“第一条原则:资本的意志永远是对的”,第二条原则,“如有异议,请参照第一条”。这种将股东价值凌驾于其他一切价值之上的“股东资本主义”模式,引发的问题很多。2008年金融危机就是一例。

股东资本主义对管理者施加的“利润最大化”和“市场价值最大化”的压力,常常导致短期行为盛行,为“做利润”、拉股价而不惜牺牲企业健康和商德根基。当股东资本主义和金融资本主义合流,就像《金融时报》首席评论员马丁?沃尔夫所说的,那种“卓越的民族商业精英阶层,管理层对企业的稳固控制以及商界与金融机构的长期关系”的

体制就会解体,剩下一场“投机者对管理者、金融家对制造商的胜利”,而整个社会则将支付宿醉后的惨重代价。

蔑视资本权利是可悲的,只讲资本话语是可怕的。

经典私有制存在认知局限

让我们回到约翰?洛克那里,正本清源。

首先,洛克肯定私有产权和劳动价值。

洛克说,上帝赐予人类共有的自然资源,而这些资源,“必定要通过这样或那样的某种方式来使其归私,然后才能对任何特定的人有用或有好处。”怎样“归私”?通过“我的劳动”。劳动使自然的材料“脱离了自然所给的和它所处的状态”,自然材料“掺进了自己的劳动”,从而变成了“我的作品”。(注:归私,appropriate,拉丁词源是appro-priatus,ap+proprius, 即“使成为自己的”。)洛克认为,劳动的过程塑造了身体和心智的力,

使“我”获得了“我的”品质与德性。这种获得,与直接占有意义上的“我的东西”不同,它是包含了我的德与力的作品。因此,劳动是价值的真正创造者。因为劳动的作品凝结了“我的力”,是自我的真正扩展和延伸,所以我们会珍视自己的作品。

通过劳动创造出作品的我,是充实安定、享有“我的作品”并为之自豪的我。

引述这些话,是要引申说明:宝能和华润确实享有股

东权利,且已经拥有把万科管理层“废掉”的能力,但站在社会立场,我们则应该清晰地分辨__从作品的意义上,谁对万科付出了更多劳动因此对万科更有感情,他们的话更值得倾听?在洛克那个年代,金融手段还很少,更不要说金融资本主义了,一切“作品”的所有者都是劳动者。不像今天,通过交易驱动和资本手段,就可以主导“作品”的命运。

是的,在同股同权的规则下,王石们通过劳动能购得的股权很少,宝能和华润通过财务投资“直接占有”的股权很多,前者对万科的“所有程度”远不及后者,因此无法主导自己的命运。但是,社会应当明白,经典的、money talks 的私有制,是存在认知局限的。

事实上,在互联网等新经济公司中,money talks

的治理模式已经被纠正了,在这里,人力资本更重要,peopleware比hardware和software更重要。拥有少数股权的公司创始人和管理团队可以拥有多数的投票权,以保证对公司战略和经营运作的控制力。分红是同股同权的,但经营权是牢牢掌握在管理团队手中的。举个例子,根据京东集团递交给美国SEC的文件,截至2016年2月底,CEO刘强东占股不到20%,但拥第27条,“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”,虽然知识产权和人力资本不完全等同,但至少说明,即使在目前的中国,货币也不是成为股东的唯一出资方式。

有超过80%的投票权根据中国《公司法》所以,把商业规则理解为资本方说了算、有钱就大晒,显然是太简单和绝对了。

对财产权的两个限制

再回到洛克。

劳动让处于原始状态的自然资源变成所有者的财产,但这种“归私”也有限制。洛克说:“同一自然法,以这种方式给我们的财产权,同时也对这一财产权带来限制。”

什么限制呢?一个叫“资源无限”,一个人在取得财产时,必须“留有足够多的同样好的东西给其他人所有”,

以便其他肯付出劳动的人也有机会获得财产。另一个叫“物尽其用”,“谁能在一件东西败坏之前尽量用它来供生活所需,谁就可以在那个限度内以他的劳动在这件东西上确定他的财产权,超过这个限度就不是他的分内所应得,就归他人所有。”

作以上引述,我要说明的是:所有权当然是神圣的,但这里的假定是一一资源足够丰富,人人只要肯劳动,都能获得财产;同时,即使是所有权、财产权,也不应该浪费。

如果洛克能预测到今天,社会与经济的资源和机会都存在着匮乏危机和流动性危机,我想他会强调分享的一面。也就是说,财产权的获得和使用,要兼顾到他人所需,而不是过度享用。

因此,当我们探讨社会究竟需要什么样的企业时,可以更多去看这个企业是不是“社会友好型”的,也就是,社会能不能从企业发展中分享到更多价值。

我不是要颠覆经典私有制,中国今天对私有财产权的保护还存在不少问题;但我想说,在资本主义发展过程中,经典私有制因其局限,也在不断被超越。

“取之于社会,还之于社会”,这种散财有道的慈善基金会制度,就是一种社会分享方式。挣钱需要多少能力,花钱就需要多少能力。卡内基早在19世纪就对如何善用个人财富做了说明。

我并不嫉妒,我们也不应嫉妒私人富豪的个人财富,但一个企业,如果能更均衡地把价值和财富分享给利益相关者,应是我们的福音。

既要防止经理人的败德主义,

又要防止主要股东的机会主义前面已经说了,明晰的财产制度是商业社会的基础。在财产权基础上,将劳动、土地、资本等一系列要素组合起来,公司就出现了。社会的需求催生了公司(比如早期地中海国家从事海运要分担风险的需要),公司促进了社会的发展。公司创造了当代人几乎全部的消费,和人类历史97%以上的财富。马克思说: “假如必须等待积累,以使某些单个资本增长到能够修建铁路的程度,那么恐怕直到今天,世界上还没有铁路。但是,通过股份公司转瞬之间就把这件事完成了。”哥伦比亚大学校长说:“现代社会最伟大的发明就是有限责任公司!即使蒸汽机和电气的发明也略逊一筹。”而在股份公司出现后,因为高效方便地解决了股权转让和退出问题,公司得以持续性地融资,从而成为资源配置、实现投资人利益、开展专业化分工合作、知识积累和扩散的良好平台。

公司是资源整合和价值创造的奇迹。但要保证公司的长治久安,又很不容易。这里的一个核心问题,就是治理问题。比如,作为投资人,他在什么情况下愿意投资?他的财产权如何保证?这种保证不是只针对大股东,是针对全体股

东。

公司制度对此有很多设计:投资人的风险是可控的,是有限责任(“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任);股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利;股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告;《公司法》(第六章)对于公司董事、监事、高级管理人员的资格和义务有详细的列示。这都是为了保障全体股东的利益。

但在问题的另一面,必须看到,公司是企业法人,它有独立的法人财产,享有法人财产权,它不可能把某个单一股东的利益最大化作为目标。企业法人的财产权和股东的财产权有一定联系,但不是一回事。不能说,我是股东,就可以随便干预公司的正常发展,把我的意志强加给公司。《公司法》中规定,公司股东应当依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益。在中国,这一规定更具现实意

义,因为大股东随意侵害中小投资者权利是中国资本市场的头号问题。通过大股东控制的董事会,在大股东和上市公司间进行大量关联交易,把垃圾资产不断注入,把上市公司当成提款机,这种事罄竹难书!当作为全体股东信托责任代表

的董事会的主席兼公司法定代表人有依据地发现,存在着新晋大股东损害全体股东利益的可能性,他当然要发言,这恰恰是规则!他不发言才是不讲规则。想当年,陈天桥二级市场突然收购新浪股份,向新浪描绘出“网上迪斯尼”的美好远景,却被新浪董事会视为敌意,用“毒丸计划” 加以阻击,美国资本市场有把新浪的做法叫“不讲规则” 了吗?而王石不过是说出了他的忧虑和看法,就被视为“不讲规则”,我倒要问问,有这么不讲规则的吗?!

宝能、华润是万科的重要股东,华润在过去也证明它是优秀的股东,但不等于说,它们在今天的任何权利主张,都是符合公司长远利益的,对中小投资者都是负责的。股东当然都自利,但某个股东的自利行为是否和公司法人财产权的利益最大化、利益长期化相一致?这是社会和监管方必须思考的。

要言之,讲规则,就要完整地理解《公司法》,还有《证券法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》、《反垄断法》等法律的精神。公司是需要监督、约束和规范的,但这种约束性,不仅对管理层适用,对公司主要股东也适用。

公司制度,既要防止经理人的败德主义,又要防止主要股东的机会主义。这才是规则的两面。

社会和企业之间的隐形契约

现在我们回到“万宝华之争”的核心问题,就是站在社会的立场,万科是一家怎样的公司?社会不是一个抽象概念,而由每一个利益相关者组成。

如果你是万科的消费者,你觉得万科为你创造了什么价值?

如果你是万科的供应商、建筑商、金融服务商,你觉得万科在同业中的质量要求和履约能力是怎样的?

如果你是政府部门,你觉得万科在就业、税收、推动行业进步方面表现如何?可以拿万科每天的纳税额(8849.3万元),在住宅产业化方面的开工量占比(80.9%),绿色建筑的认证面积(1407万平米),客户满意度(87分),合格供应商数量(1422个,比上年减少100家,意味着更严格的要求),等等,进行比较。(注:以上数据均为2015)如果你是万科43000名员工中的一个,你觉得万

科如何?

如果你是一个跑万科条线的记者,万科有没有明示或暗示你去攻击竞争对手?

如果你和万科没有关联,只是一个对健康生活有追求的人,万科主席和总裁登顶珠峰、带动热跑的足迹,对你是正面还是负面的激励?

最后,很重要的,如果你是万科的股东,长期持有万科,万科有没有被监管部门查出、警告的不轨不当事件,比如监守自盗、破坏三公原则?万科有没有履行公司章程的规定和信息披露的要求?2015年,万科设立了信息披露委员会,进一步加强信息披露管理,继续获得深圳证券交易所信息披露优秀评级,2015年接待投资者来访和电话会议超过600次,参加境内外像是内部人控制的公司吗?在中国资本市场上,像万科这样的公司治理水平有多少呢?

机构组织的大型投资者见面会76场你觉得万科顺带说一句,我在前海人寿的官网上,在董事长致辞的文章里,连董事长的名字都找不到。那些口口声声讲规则的人,请从信息披露的角度,对比一下吧。

万科在股价方面的表现,我没有仔细研究,不敢说一定令投资者满意。但从万科大股东华润的角度,自投资万科至今,应该是不低的回报率吧。中国股市

的价格高低是奇葩现象,炒新炒小炒概念的三炒流行,但万科是机构投资者所放心的稳定蓝筹,这点没有谁会否认吧?

还有依法治企、公司内控、反腐倡廉,社会责任和环境责任,万科都堪称优秀企业公民吧?

我从20年前关注万科,在我进行的商业文明研宄中,万科是样本之一。我不是说万科尽善尽美,万科在如何提升自己的核心能力、加强竞争优势、进一步提高股东回报水平等方面,还有不少有改进的空间。这也是郁亮本人带队学习华为、阿里巴巴等公司的原因。一个更有危机感和忧患意识的万科,才能走得更远,不负社会的期望。

但是,朋友们,让我们想象一下,如果社会和企业之间的关系是一份隐性的责任契约的话,当你把万科所创造的利益相关者价值加总,同时当你看到,王石的薪酬不过是万科利润的万分之五,你觉得是多还是少?

站在社会的立场,我们可以计算一下,王石为我们创业,为我们创造价值,放弃自己的股权,他的全部所得和万科的全部创造之间,是多么高的一种杠杆效应?!

我不是说王石的工资拿的少,上市公司主席的薪酬也需要进行横向比较、社会接受度等考量,而且是由董事会薪酬委员会根据专业调研和考核要求所决定的。我要说的是,我们可以去研宄一下那些私人控股的房地产公司所创造的利益相关者价值的结构,最突出的区别是什么?是他们的公

司主席拥有巨大的财

虽。

你可以说,那是由股权决定的。对!但站在社会立场,你是希望财富聚敛到个人身上,由个人随意消耗(当然是其权利),还是由更多的股东分享?同样是靠劳动创造了价值,一边是私人老板拿大头,一边是万科管理层拿小头而更多股东拿大头,你觉得哪个模式更接近“社会友好型企业”?

这就是我在商业文明研宄中找到的价值方程式。我赞美企业家精神,但我不赞成财富寡头化。我喜欢那种为广义的利益相关者创出价值最大化的企业,我不喜欢简单的“资本话语”,更厌恶试图把“资本话语” 社会化、无所不在化的习气。读书人不好好读书也就罢了,还要攀附资本话语,以为资本的道理就是天理,请问,老天爷答应吗?!

“是以圣人之能成其大也,以其终不自为大,故能成其大。”王石能舍,故万科能大。万科能伟大,王石自然伟大。这不是情怀,是2000多年前的《道德经》

就写明的道理。

把握社会的“元规则”

在最近几十年的全球商业管理研宄领域,人们对企业的社会资本越来越重视。社会资本是企业和利益相关者之间的信任、道德规范、互利和合作关系。作为一种结构,它有益于增强合作效果、产生互惠期望、降低交易费用的关系网

络;作为一种认知,它能够影响相互信赖的规范、价值、观点和信念,它是企业与供应商、客户、政府机构及其他组织、个人之间的社会信任。一个有着强大的社会资本的企业,才是有长期生命力、能健康可持续发展的企业,因为它能与利益相关者形成稳定积极的合作关系,从而使利益相关者将自己的“特有投资”(资本、智力、资源等)提升到最优水平,也使社会产出达到最优水平,最终地,全体股东的价值实现能够长期化和最大化。

作为社会的成员,他对一个公司的观察,应该更多基于利益相关者整体价值的角度和社会资本的角度。这个角度,与其说是否定市场经济的规则,毋宁是说,我们要看透规则之后的规则,要把握社会的“元规则”(meta-mle),并用这种更为根本的法则去平衡和纠偏简单的市场规则。

事实上,很多规则本身也在不断调整和完善中。

虽然中国的《公司法》对于股份有限公司的规定仍是

“所持每一股份有一表决权”,但已经有公司开始通过《公司章程》,用增加股东大会特别表决事项等方式限制大股东的权力,而扩大董事会的权力。

规则可以千变,但对全体股东负责,对利益相关者负责,这不会变,也不能变。

对姚振华和傅育宁的建议在万科股东大会上,王石表示,自己是公司的创立者之一,自己的去留已经不重要,重要的是万科文知,中国一些顶级PE投资人已经多次向万科管理层发出邀约,希望以基金化方式和他们合伙,类似铁狮门、凯德、汉斯、西田、普洛斯等国外一流物业开发商的模式。真正优秀的团队从来不会缺少用武之地,资本方只有秉持尊重专业、共建繁荣的态度,才能和团队一起分享丰盛。化的延续。郁亮也表达了同样的意思就我所管理层出走,一了百了,倒也痛快。但我深信,这不是王石、郁亮内心愿意的方向。他们已经在万科身上践行了80年代那代人特有的理想,他们真正的希望是通过万科证明,中国人能做成世界级的一流公司,一流好公司,造福社会,也证明自己。

我期待一个多赢的结局,也希望万科继续留在我的研宄样本之中。

多赢从理性和妥协开始。在万科股东大会上,王石为他在沟通中的一些不当,作了数次道歉,包括向姚振华。我觉得,万科管理层迈出了第一步。

我希望姚振华迈出第二步。与其顶在杠头,众目睽睽,让监管者也不断注意,连中国证券投资基金业协会法律部主任都公开撰文,质疑“万能险买的股票有投票权吗”,姚振华你的下一步还能做什么?进一步引火烧身?夹在深圳市和华润之间也很难受吧。我建议你撤销“罢免议案”。一时冲动,考虑不成熟,现在王石已经道歉了,退一步海阔天空。(注:万能险投资的股票登记在保险公司开设的万能险产品账户名下,和保险公司直接持有股票在法律意义上的权利完全不同。按《证券法》和《公司法》规定,如果相关保险公司拿不出代表万能险账户行使股东权利的法律依据,董事会依法可将其拒之于股东大会门外。参见财新网邓寰乐文章)我希望华润迈出关键性的一步,即明确不参与罢免的态度,同时清晰地告知万科管理层自己的核心诉求。要保持第一大股东地位?还是控股股东地位?还是仅仅因为沟通问题,看不惯管理层忽视大股东利益,需要他们进行调整?有核心诉求,可以几方一起讨论,有没有方法多赢。我的建议是,放弃当控股股东的雄心。我虽然只见过傅育宁一面,但读过他在华润官网上全部的“傅博士观点”,昨天还在读《用“匠心”锻造长青基业》。我尊重他的敬业态度和专业

能力,之所以劝他放弃雄心,是因为国企的体制实在不适合把万科置于华润旗下,变成一个央企的子公司。傅育宁是有修养的技术型领导人,但谁能保证他能在华润干多久?不想多说了,相信傅董事长自会明了。

如果各方都退一步,驱除掉弥漫了一段时间的火药味和意气,前半夜想想自己,后半夜想想别人,早起看到阳光的时候,多想想我们的社会需要一个怎样的万科,需要万科有一个怎样的未来,则一时的争执和僵局,真的就那么难解吗?天地之间,可以是一道缝,也可以是万道霞光,事在人为,你们理应有为!在“万宝华之争”中,这是我写的第六篇文章。我们这个波澜起伏的时代有多少好的题材啊,在这些题材背后,有多少让人揪心、让人作难的时刻,而其中又孕育着多少希望和机遇啊!那些充满责任感、理性、懂得妥协、同时不怕一切困难的人们,希望你们一起来跨越这个艰难时刻,为中国商业的新觉醒,写下无怨无悔、今生无愧的诗篇!无论对王石,对傅育宁,对姚老板,这都是我内心最真实的祈愿。

不知我者谓我情怀,知我者当知,我讲的是规则! 是文明的法则!

我和自己的内心在一起。我的心,永远为一个更文明、更友好的商业社会的发展而跳动。

万科管理模式

万科与鑫苑房地产最佳管理模式 一个是中国房地产企业“大鳄”——万科,一个是在美国纽交所上市的首家房地产企业 ——鑫苑置业。 一个从2000年开始加大投入信息化管理建设,一个从2009年才开始进行整体IT规划。 一个通过EAS平台集成了第三方系统与金蝶财务、资金、成本等管理系统实现协同集团管控,一个是在单一平台上建立有机联动的协同管理平台。 一个是房地产行业IT建设的老牌标杆企业,一个是新型房地产企业争相效仿的对象。 一新一旧的鲜明对比,成就了中国房地产行业信息化建设的两个典型案例。 四月一天,https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,记者有幸采访了两家房地产企业信息化建设的合作伙伴——金蝶软件集团的建筑与房地产行业事业部总经理周华锋(下称“周总”),听听他对两个案例的点拨,以及中国房地产企业的最佳管理模式。 解读万科:摆脱包袱,打造老房企集团管理新模式 众所周知,万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,在过去的二十年,凭借其雄厚的实力先后成为“全球200家中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”等荣誉称号,并在中国房地产市场上占有绝对龙头的地位。 IT技术作为企业管理的支撑工具在万科成立之初便占据了举足轻重的地位,公司先后购买了售楼、财务、物业收费等管理软件,对各个业务环节的数据进行梳理。 但这东一榔头,西一棒子,哪里有需要,哪里就上系统的状态终究还是被打破了。 由于开始没有进行集团整体IT规划,企业购买的都是部门级业务软件,彼此间相对独立,老总们无法对公司整个运作流程进行系统化的管理与控制,无法清晰的掌握企业运营状况;加之海量数据没有得到有效的利用,各个系统间存在严重的“信息孤岛”,这就无法给 老板们提供相关信息决策支持…… “出现这些情况的原因有很多,也不能单一归咎为万科没有进行整体IT规划,因为在几年以前,房地产软件提供商还没有一体化平台的概念,市场上的产品单一独立。在这样大环境的影响下,即便是同一家厂商的多个产品之间也没有整合,从一定层面上而言,当时万科企业内部总账、资金中心和成本三套系统间的财务数据都相对独立,这些问题严重制约了 信息系统作用的发挥。”周总说。 种种现象交织在一起,最后,万科决定加大信息化建设投入,建设一个能随时提供企业关键经营数据,并支持各个业务部门高效运作的统一平台。 正如前边所提,当时国内房地产软件发展比较落后,市场上并没有适合类似于万科这种

小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本 小区物业管理公约文本提要:全体业主应遵守和履行本公约的规定,支持配合物业公司的工作,同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约 于 小区物业管理公约文本 为加强物业小区管理,维护全体业主、使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用,创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定,制订本公约。 第一章 总则 第一条:XXXX公司受XXXXXX公司委托,组建海韵XXX 物业管理处,对XXX小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。 第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定,支持配合物业公司的工作,同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。 第二章

建设单位的权利和义务 第三条:建设单位的权利: 1、住宅出售后至业主大会成立前,由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后,由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后,将被视为全部业主之集体代理人,全面负责统一管理土地及物业。 2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约,有关业主同意签署后,须遵守该附属公约。 3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。 4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整,建设单位有义务按政府相关政策进行调整。 5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。 6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号,无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿,物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

万科人才资质模型

万科人才资质模型 像造汽车那样造房子,是万科正在推进的住宅标准化和产业化工作的理想,“万科人才资质模型”则制定了一个关于“万科人”的标准。该模型包括资质模型和测评工具两部分内容,前者为万科需要什么样的人提供了标准,后者用来衡量一个具体的人符合标准的程度,测评报告将为最后的录用及升迁结果提供参考。该模型体现了企业人才的战略趋势,汇集了优秀员工的标杆行为,凝聚了企业文化,提供了战略性HRM的基石。 2000年的时候,由惠普人力资源负责人的推荐,万科人力资源总监解冻接触到人才资质模型这一概念,并对此产生了兴趣。2001年上半年,万科就请上海某机构开发了一个人才资质模型。但是,由于缺少配套的测评工具而难以对招聘、考核等人力资源选用培养工作进行直接的指导。2004年,万科决定再开发一个更为完备的人才资质模型,并对此项目进行招标,参加竞标的包括曾与万科有过良好合作的翰威特以及HAY、华信惠悦和上海人才有限公司等四家。最终,上海人才有限公司因其在“测评工具”(这正是上一次模型所欠缺的)这一核心技术上的优秀表现而中标。 新人才资质模型包括通用模型、领导模型、项目发展、工程管理、规划设计、市场营销、客户关系等7个方面。其中“通用资质模型”又包括职业操守、客户意识、结果导向、开放合作、学习成长、理想激情、前瞻思维、持续创新、追求卓越等9条标准,而“领导力资质模型”则包括战略思维、市场敏锐、关系能力、有效决策、组织执行、用心尊重、教练指导等7条标准。另外,每一条标准都附带了很具体的注释,并分出星级,非常具有操作性,具有“定量的刻度”。(见图表) 该模型项目正式启动是在2004年5月,万科有100多人成为“样本”,他们都是“优秀的经理人”和“优秀的员工”,其中经理人占了六七成,样本的选取对象考虑不同专业的代表性。并且大量地进行访谈,对象甚至包括了董事长王石和总经理郁亮。 模型在启动后,采取了“边建立,边应用”的方式。在当年大学毕业生的校园招聘中,就进行了应用。以前,在招聘面试中,问题很散、很随机,而运用了人才资质模型后,就会提出一些应聘岗位所设定的核心问题,然后再根据应聘者回答的要点,来进行量化评估。就像每年高考过后,教育部门提供给考生估分的参考答案一样,有了量化的标准。

2020年物业管理服务合同(附业主公约)

2020年物业管理服务合同(附业主公约) Property management service contract 2020 (attached with the owner's Convention) [official version] 合同编号:XX-2020-01 甲方:___________________________乙方:___________________________ 签订日期:____ 年 ____ 月 ____ 日

2020年物业管理服务合同(附业主公约)前言:合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。本文档根据服务合同内容要求和特点展开说明,具有实践指导意义,便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方(以下简称甲方): 组织名称:________________________ 代表人:__________________________ 地址;____________________________ 联系电话:________________________ 受托方(以下简称乙方): 企业名称:________________________ 法定代表人:______________________ 注册地址:________________________ 联系电话:________________________

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将_____________(牧业名称)委托乙方实和行物业管理,订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型:________________________________ 座落位置:________市________区________路(街道)____号四至_________________占地面积:____________平方米,建筑面积:____________平方米(委托管理的物业构成细目见附件) 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同,承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院____________。 第五条

小区物业管理业主公约

东方水岸明珠小区业主公约 为加强常宁市东方水岸明珠小区的管理,维护全体业主的合法权益,共同营造一个舒适、和谐的宜居环境,我们必须遵守以下公约。 一,权利部分 1.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本小区内公用基础设施和公共场所(地)的权利。 2.有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权。 3.有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复直至解决。对不作为、慢作为的物业管理公司有权向业主委员会提出辞退、解聘,并要求业主委员会重新进行公开招聘。 4.有权对物业管理工作提出合理的、有建设性的建议或善意的批评。 5,有权要求开发商或物业公司对小区内的所有公共设施设备保证正常运转。 二,义务部分 1.在使用、租赁、转让所拥有物业时,应遵守《物业管理法》之规定。 2.执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定并及时足额缴纳物业管理费。 3.自觉维护公共场所的整洁、干净、美观、畅通及公用设施的完好并教育自家小孩爱护公共设施设备。 4、进入该小区的车辆(包括小车、摩托、自行车),时速不得超过5千米。小区的所有车辆一律禁止乱停乱放,影响和阻碍交通。 5.自觉增强安全意识,注意防火防盗防电防爆,谁引发火灾谁理赔。 6.本小区内,严禁下列行为: (1)占用或损坏楼梯(电梯)、通道、楼面、道路、停车场等公用部位、设施及公共场所(地)。 (2)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。 (3)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。 (4)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品及饲养家禽、宠物,婚丧喜庆燃放烟花爆竹(电子鞭炮除外)。 (5)践踏、占用绿化地,损坏、涂划小区建筑物。 (6)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音,影响他人休息。 (7)利用房屋经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的活动。 三、其他事项 1.本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。 2.业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。 业主住宅:栋号商业用房:栋号(店、铺) 业主电话:业主签章: 2016年7月9日

万科公司简介

万科公司简介 万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2014年公司完成新开工面积万平方米,竣工面积万平方米,实现销售金额亿元,营业收入亿元,净利润亿元。 万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2014年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中,万科获得全球住宅类开发企业第一名。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行

榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2014年,在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2014年中国最佳雇主”评选中,万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 ) 公司致力于不断提升产品品质。至2014年,万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”,其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 公司持续推进住宅产业化。2014年,万科北京假日风景项目b3#、b4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科

住宅小区物业管理服务合同

物业管理服务合同 第一章总则 一、本合同当事人: 委托方(以下简称甲方): 受托方(以下简称乙方):马鞍山市建华物业有限责任公司 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。 二、物业基本情况 物业类型:综合小区 座落位置: 四至:东 西 占地面积: 35600 平方米 建筑面积: 95600 平方米 其中住宅房屋建筑面积:68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积:12568.71平方米 三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第二章委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等)。 六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。 七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理,包括文化体育娱乐场所等等 八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。 九、公共环境卫生,包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运,小区消杀。 十、小区交通与车辆停放秩序的管理。 十一、维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理,对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视,实行外来人员检查登记出入制度,配合和协助公安机关做好小区保安工作。 十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。 十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。 十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

万科物业绩效考核管理制度

万科物业绩效考核管理制度 一、绩效考核的目的 (一)促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化,有效地引导团队和职员的价值观; (二)增进沟通,促进职员成长。 (三)完善公司的成果分配体系,充分激励职员的工作热情,激发企业内部的活力。 (四)为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的依据。 二、绩效考核的原则 公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进 三、绩效考核的适用范围 1、z物https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,业公司除总经理以外的所有在册职员。 2、z物业公司所有部门。 四、绩效考核实施细则 (一)职员考核 1、考核人 依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。 对于物业服务中心的会计、出纳专业人员,其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。其考核系数按7/3的权重加权计算。 总经理为个人考核的最终审定人。 2、考核周期: "每月一次(W系列职员,工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位,如司机、维修技术员、前台) "每季度一次(各职能部门职员、物业服务中心管理人员)

"每季度一次(部门第一负责人(含)以上级) 3、考核流程: 考核流程与现行的考核流程基本一致。部门第一负责人汇总部门考核表后,须抄送分管领导。(具体考核流程附后) 4、考核的依据 部门第一负责人及总经理助理的考核依据为部门季度工作目标的完成情况,见附件《管理类用考核表》; 部门第一负责人以下级别人员的考核依据为个人月度工作目标完成情况,见附件《普通职员类用考核表》。 5、考核指标说明: 业绩指标考核(占70%权重):业绩指标考核是考核职员的工作业绩,包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标。 行为指标考核(占30%权重): -无https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,/下属的职员:核心职能(服务意识、敬业精神、品质意识、团队精神、创新意识、执行力) -有下属的职员:管理职能(服务意识、敬业精神、团队建设、辅导下属、创新意识、执行力) 6、职员考核评分标准、对应分值、等级和人数比例(表一) 考核等级评分标准参考分值 (X)对应 系数占考核总人数的比例 优秀不仅完全达到要求,还有超出上级预期的业绩;完全可以作为从事相似工作的职员(或同级别职员)的典型表率。X≥3.91.1-220% 良好达到了全部要求,没有出现失误或不合适的地方,领导很放心; 3.4≤X<3.91-1.130% 合格基本达到各项要求,没有重大失误,偶尔需要领导指导,总体绩效合乎要求; 2.5≤X<3.40.9-140%

5-万科新公司人员配置标准(区域总必看).

万科新公司人员配置标准 (区域总必看) 一、关于组织架构 根据新公司发展的阶段,设定相应的组织架构。 1.初始阶段 (1)第一阶段的组织结构相对简单:第一责任人下,设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部5个部门。 总经办囊括行政、人事、信息、公关的工作;财务除了日常的会计核算、资债管理,还包括工程预算、成本控制方面的工作;设计、工程工作主要在总部设计工程部指导下进行准备工作,工程的报批报建工作由工程部负责;销售部在总部企划部的指导下进行品牌形象的推广工作。 (2)第二阶段的组织结构为:第一责任人下,设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司7大模块。 进入此阶段,新公司必须已经开始实际运作,并已经与总部各部门完成工作的移交,总部各部门从具体执行者过渡到指导、监督者。工程预决算、成本管理工作从财务部中脱离出来,归口到成本管理部负责,物业管理公司开始介入项目。设计部、工程部、销售部开始全面承担相关职责。 (3)第三阶段的组织结构为:第一责任人下,设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目部8个模块。 销售部基本开始分为两大块工作,一是营销、二是现场销售;项目部一般在这个阶段成立,但是也可以根据实际情况提前设立,其主要负责内容为政府关系的维持,新地块的调研、竞投标,工程报批报建工作也从工程部划归改部门负责;工程部专注于工程建设管理工作。 2.进入发展阶段,其组织结构为: 第一责任人下,设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目发展部、营销部、项目经理1、项目经理2共11个模块。

标杆研究-万科管控模式和顺驰管控模式介绍

标杆研究-万科管控模式和顺驰管控模式介绍为什么在万科、复地等企业开始由操作型专业化集团总部向战略型总部转型的时候,顺驰却开始了大规模的集权和强化集团管控?为什么在万科等企业行之有效的矩阵制多项目管理模式在很多企业却举步为艰?房地产新政之后,越来越多的公司相信企业的竞争不是短跑,而是长跑,均好性才是企业长期制胜的根本。而组织内部的管理是做“强”企业的基本前提。地产企业怎样才能练好“企业内功”,从而赢得新一轮的增长空间和前进动力?万科和顺驰以它自身的经历告诉我们,管理也是核心竞争力的来源。房地产行业高速成长期中以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以能力为基础的竞争。卓越的管理可以克服资源不足带来的劣势,而拥有优秀能力和管理体系的企业在行业的逆流中同样可以取得良好的业绩。理性的战略思考和建立科学的集团管理模式与流程管理是大型地产集团必然的选择。 “战略性增长来自更加有利可图地利用现存的或扩张中的资源。如果要有效率地经营一个被扩大了的企业,新的战略就要求一个新的或至少是重新调整过的结构。……没有结构调整的增长只能导致无效率”。 ――艾尔弗雷德.D.钱德勒《战略与结构》 1962年,钱德勒( Alfred D .Chandler, Jr )的《战略与结构: 美国工业企业史上的篇章》出版发行,该书研究的主题是美国大企业的成长以及它们的管理组织结构如何被重新塑造以适应这种成长。钱德勒通过对四个美国主要公司(杜邦、通用汽车、新泽西标准石油和西尔斯.洛帕克)的发展历史进行研究发现随着公司的成长、地理区域的扩大与多样化程度的增加,公司的组织结构实际上会被迫出现变化以适应公司战略的改变。因此出现了通用汽车公司总裁阿尔福莱德.斯隆进行的变革:在中央集权控制下,进行分权化、部门化管理。从此“结构跟随战略”的“钱德勒命题诞生了”。 今天,中国地产集团的发展又一次的证明了“钱德勒命题”的正确性。美国企业集团发展的历史经验表明,扩张战略必须有相应的结构变化跟随。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决要素。中国的地产行业有两个龙头老大:一个是“带头大哥” 万科集团;一个是“后起之秀”顺驰中

业主公约(2020年)

( 合同范本 ) 甲方: 乙方: 日期:年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 业主公约(2020年) What the parties to the contract ultimately expect to get or achieve through the conclusion and performance of the contract

业主公约(2020年) 业主公约(示范文本) 第一章总则 第二章物业状况 第三章公约中各主体情况 第四章业主的权利和义务 第五章开发企业的权利和义务 第六章物业管理企业的权利和义务 第七章物业管理服务内容 第八章物业管理费与公共维修基金 第九章房屋使用、管理、维修的具体规定 第十章业主大会及业主委员会 第十一章违约责任 第十二章附则

第一章总则第一条立约目的 本公约的立约目的如下所列: 1.阐明本小区(公寓、别墅、大厦)业主、开发企业、物业管理企业的权利和义务。 2.规定对本小区(公寓、别墅、大厦)内各单元及共用部位及共用设施设备的管理、保养、保险、维修,达到对本小区(公寓、别墅、大厦)的统一管理,使各业主有效享有其购置的单元,使得小区(公寓、别墅、大厦)内环境整齐、卫生、清洁、美观,使得建筑物的使用期限延长。 3.规定业主大会及业主委员会的设立及职责,以保障民主决策、维护业主的合法权益。第二条本公约在各方签署列为本公约附件的承诺书后生效。因此,本小区(公寓、别墅、大厦)的所有业主(包括其受让人)、开发企业、物业管理企业均受本公约的约束。第二章物业状况第三条物业名称:第四条物业坐落:第五条物业四至:第六条土地使用权面积及使用期限:第七条国有土地使用权证文号:第八条总建筑面积及划分单元:第九条共用部位:

万科集团绩效考核实施细则

万科集团绩效考核实施细则(MHKG-RL-ZD-013 1. 目的 通过客观、公正、全面地反映公司员工考核周期内工作的开展及任务完成情 况,充分发挥公司在人力资源管理中的激励与约束机制,从而实现科学评估、合理分配、多劳多得、奖优罚劣的绩效管理目标,根据《万科集团绩效管理制度》,特制定绩效考核实施细则。 2. 试用范围 2.1. 考核范围包括部门考核、高层管理人员的考核、中层管理人员考核、普通员工的考 核。 22高层管理人员包括总裁助理级以上人员,中层管理人员包括各部门经理与副经理。 2.3. 集团子公司的绩效考核实施参照本细则执行。 3. 术语定义 无 4. 职责 4.1. 各部门负责人负责组织本部门员工半年与年度绩效考核工作; 42人力资源部组织全公司半年与年度绩效考核工作; 4.3. 人力资源部组织中高层年终述职会议; 4.4. 人力资源管理委员会负责年终绩效评价工作; 4.5 .总裁对绩效考核结果进行审批; 5. 程序与内容 5.1. 考核的内容与方式 5.1.1. 考核的内容

绩效考核的内容包括任务绩效、周边绩效与管理绩效三个方面的考核。 5.1.1.1. 任务绩效指被考核人通过努力所取得的工作成果,主要内容包括被考核人的年度 职责的履行情况与工作任务的完成情况。考核方式是通过被考核人向考核主体进 行书面或口头述职的形式来实现。 5.1.12 周边绩效是指一个部门(个人)与其他部门(个人)在合作中表现出的绩效,主 要从主动性、解决问题时间、信息反馈及时、服务质量等方面进行评价。考核方 式为考核主体根据被考核人一年中的整体表现进行书面评价。 5.1.13 管理绩效是只针对公司管理人员进行考核的一个维度,主要是评价管理人员对下 属人员的管理效果。考核方式是通过被考核人上级、下级对其进行书面评价。5.1.2.考核对象、考核维度、考核方式及考核主体的相互关系 考核对象、考核维度、考核方式及考核主体的相关介绍如下表: 5.1.3.任务绩效中各考核主体(人力资源委员会)的评价权重 任务绩效考核主体所占评价权重见下表:

万科管理层介绍

万科管理层介绍 王石,男,1951年出生于广西。1968年参军,1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业,本科学历。毕业后,先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心,任总经理。1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理,1999年起不再兼任公司总经理。现任万科董事会主席。 郁亮,男,1965年出生于江苏。1988年毕业于北京大学国际经济学系,获学士学位;后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科企业股份有限公司。1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理;1996年任万科企业股份有限公司副总经理;1999年任公司常务副总经理兼财务负责人;2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。 丁福源,男,1950年出生于广东。大专学历。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、南海华信集团公司。1990年进入万科。1991年2月任万科总经理办公室副主任;1991年10月任万科人事管理部经理;1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。 刘爱明,男,1969年出生于江苏。1993年毕业于清华大学,获建筑材料硕士学位。曾供职于中国海外建筑(深圳)有限公司,任中国海外建筑(深圳)有限公司董事、助理总经理兼地产部经理;2001年任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理;2002年任中海地产股份有限公司副总经理;2002年加入万科至今,任万科执行副总裁,兼任上海区域第一负责人。 丁长峰,男,1970年出生于江苏。1991年7月毕业于北京大学国际政治系,获学士学位;后于1998年获北京大学世界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992年进入万科;1994年8月任总经理办公室研究室副主任;1995年任《万科周刊》主编;1996年1月任万科东北经营管理本部总经理助理;1997年任万科东北本部副总经理;1998年任上海万科副总经理;1999年任万科企划部经理;2000-2005年任上海万科房地产有限公司总经理;2001年起至今任万科执行副总裁;2005年10月任北京区域第一负责人。

业主委员会委托小区物业管理合同详细版

编号:JY-HT-09902 业主委员会委托小区物业管 理合同详细版 The contract is a guarantee for both parties and protects legitimate rights and interests 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订日期:_____年____月____日

业主委员会委托小区物业管理合同详细版 委托方(甲方): 受托方(乙方): 业主委员会 物业管理公司 为加强小区(大厦)的物业管理,保障房屋和公用设施的正常使用,为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境,根据市物业管理方面的法规和政策,经双方友好协商,达成如下协议。 第一条物业管理内容 一、甲方将位于区路的范围内的物业委托给乙方实行统一管理,综合服务。 二、管理事项包括: 1.房屋的使用、维修、养护; 2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防,电梯,

机电设备,路灯,走廊,自行车房、棚,园林绿化地,沟,渠,池,井,道路,停车场等)的使用、维修和管理; 3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作) 4.公共生活秩序; 5.文娱活动场所; 6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所; 7.车辆行驶及停泊; 8.物业档案管理; 9.授权由物业管理公司管理的其他事项。 第二条委托物业管理形式 承包经营,自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为——年,自——年——月——日起到——年——月——日止。 第四条双方权利、义务 一、甲方权利、义务: 1.根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理;

浙江省物业管理业主公约 (2)

编号:_______________ 本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 浙江省物业管理业主公约 (2) 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

【颁布单位】浙江省建设厅 【颁布日期】 1999-09-08 【实施日期】 1999-09-08 【有效性】有效 为加强_____________________(以下简称"本物业")的管理,维护全体业主、非业主使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规政策和省政府令第113号《浙江省住宅区物业管理办法》的规定,制订本公约。全体业主、非业主使用人均须自觉遵守。 一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规、规章、政策的规定。 二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。 三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理,全体业主、非业主使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规、规章、政策和业主委员会委托制定的各种规章制度。 四、全体业主、非业主使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。 五、业主、非业主使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。 六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。 七、业主、非业主使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知业主、非业主使用人。 业主、非业主使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时改正。造成他人损失的应承担赔偿损失。对拒不改正的,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

万科集团管理模式分析研究

万科集团管理模式分析研究 一,万科的发展历程 万科成立于1984年5月,创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会,业务迅速上升,占领了国内同类产品市场的60%,成为该市场重要的销售商之一。该公司与日本的SONY、日商岩井、JVC等著名企业建立稳定的业务关系,形成相对稳定的供货渠道和销售网络。由于1987至19 88年期间严峻的贸易形式,万科及时的进行了自身经营业务的调整,不失时机的涉足工业和房地产两大新的领域。接着在1988年底公司进行了股份制改造,从而、改变了资本结构,扩大了资金的规模,同时也促进了万科经营管理的规模化。同年万科开始介入房地产领域,凭借一贯的创新精神及专业开发优势,得到了良好的溢利回报。截止2000年底,通过参股,合作等多种形式,万科已从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。 万科历年累计竣工住宅面积263万平方米,土地储备450万平方米。是国 内首批公开上市的企业之一。至2000年底,公司总资产56.2亿元,净资产2 9.1亿元,拥有员工6616名,全资及关联公司37家,在主要投资开发的城市,万科均具有较高的专业优势,下属深圳地产公司连续三年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。万科开发的楼盘多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区(大厦)"等各项荣誉,万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。 除房地产业务外,万科亦投资连锁零售业务,控股72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有5家分店,营业面积达8.1万平方米,营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列 按行业划分之主营业务收入及净利润

某小区物业业主公约

编号:XXXX 业 主 公 约

XXXX物业有限公司 XXXXXX住宅社区业主公约 XXXXXX住宅社区是全体业主共同的家园。为加强物业管理、维护全体业主的合法权益,维护物业管理区域公共秩序,根据《物业管理条例》有关规定、规章、规性文件制定本公约,本公约对物业管理区域的全体业主及使用人具有约束力,区域业主承诺履行如下义务: 1、与人为善、与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度,理性处理邻里纠纷。 2、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。 3、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、通风、供热、供气、排水、通行、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 4、业主应及时对屋影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修;业主发现房屋属公共维修责任的共用部位和设施损坏时,应及时通知物业管理服务中心,并采取合理措施防止损失扩大。不论任何原因造成的公共部位损害(如:工程质量原因、装修导致原因等),业主均应积极配合物业维修,具体责任需要经现场施工、维修中勘察、判断确定。如因阻扰维修给相邻业主造成损失的,阻扰人应承担相应赔偿责任。

5、对异产毗连的物业维修,各相邻业主应积极支持配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成物业及他人人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担赔偿责任,对于因阻挠维修导致相对方损失继续发生的,物业公司有权采取相应措施(如:停止供水、供电等),防止损害的扩大。 6、不将所购住宅物业用办公、营业、展览、仓储等经营性用途。 7、未经依法批准,不得占用任何共用部位和公用设施设备;除非为公共利益而设置者外,对公共地面的非公共利益的合理使用应征得其他相邻业主的同意。一切放置在公共场所的物品均视为废弃物,物业管理人有权进行清理而无须事先通知。 8、不在道路、公共花园、绿地、广场等公共场所晾晒衣物。 9、本小区严禁燃放烟花爆竹,并且不得在任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。 10、因人为原因损坏小区任何共用设施设备,责任人应负责修复或照价赔偿,未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。 11、自觉控制装修、音箱、娱乐活动等发出的声响,以不干扰邻居正常生活为度。 12、不得在小区的垃圾箱(站)翻捡垃圾;不得晾晒、煎熬恶臭或刺激性气味的物质或排放烟尘。 13、本小区严禁高空抛物的行为。楼上向外抛弃物品是严重违反公德和危害公共安全的行为,在全体业主的授权下物业管理人员有权劝告、制止,并代表业主向违规者追究其相关责任。 14、小区未经物业管理服务单位的允许不得悬挂、贴各种文字、画

「Top 15 之万科」我们看了一下万科的高管名单,万科你老了啊

「Top 15 之万科」我们看了一下万科的高管名单,万科你老 了啊 那可能是过去一年对万科影响最大的一次人事变动:3 月 9 日,前万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆宣布离职,自行创业。 在万科 5 年的时间里,毛大庆历任万科集团副总裁、执行副总裁、高级副总裁,北京公司总经理、董事长,北京区域首席执行官。 毛大庆在 2009 年加入万科,当时北京万科的销售额为 43 亿元,2014 年,北京万科销售额超过 200 亿人民币,相比 2009 年,销售额增长 365.1%,超过万科集团整体增长率的 239.2%。万科本身也成为了一个销售额超过 2000 亿元的大公司。 “他扭转了北京万科的局面,让万科成为北京市场的领导者。他的离开显然是万科的损失。”万科总裁郁亮之前对媒体如此表示。 毛大庆的继任者刘肖,与毛大庆同一年加入万科,如果算上此次新任职位,他在万科5 年时间,换了 7 张名片。 刘肖比毛大庆小 11 岁,今年 36 岁,是现在万科集团管理层中最小的一位。 最近让万科成为焦点之一的,是天津海港城。8 月 12 日 23 时 30 分左右,天津滨海新区港务集团瑞海物流危化品堆垛发生爆炸,目前已致使 114 人死亡,65 人仍处于失联状态。距离爆炸地点最近的就是万科海港城,对着爆炸点的那一边,几乎所有窗户都被震碎,而在 1000 米之外的万科金域蓝湾,同样受到严重的冲击波破坏。 这可能是万科这一年最大的事情,不过它与公司经营无关,所以只能出现在社会新闻版面上,而非财经新闻,这种情况其实时有发生。但因为与公司经营无关,对公司业绩表现也并没有什么影响。

实际上,根据万科最新发布的 2015 年半年报,上半年营业收入和利润同比分别增长22.7% 和 27.2%。它在 2014 年,也实现了销售额破 2000 亿元的规模。 人们能记住的倒是万科做了一些“互联网+”的事。 2014 年年初,郁亮带着管理团队到小米、阿里、腾讯等互联网公司拜访取经;8 月,万科集团上线了一款基于微信平台的全民互动营销工具“万享会”;之后,万科与淘宝合作卖房…… “万科整个公司氛围非常鼓励年轻人创新,我觉得对于创新的渴望已经不能用鼓励来形容,而是焦虑。”去年 5 月加入万科,任职某区域营销管理工作的 28 岁的夏天告诉《好奇心日报(https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,)》,“外界所看到跨界也好,拥抱互联网也好,焦虑最后具体反应出来,就是希望员工去创新,多有一些新的业务。万科现在面对互联网,面对整个行业的状态,都是希望自己能有一些突破。” 据夏天所说,万科内部有个试错委员会,鼓励年轻人大胆尝试,去创新,即便遇到问题的话,也不需要承担什么责任。而如果想法可行,则可能很快就从一个城市公司,推广到其它所有城市公司。比如在杭州万科和淘宝合作之后,苏州万科很快就和大众点评网合作了。 而杭州万科之前做的“学习中心”,最开始只是给小朋友上课的社交教育,今年升级为了杭州万科教育集团,负责人是一个入职 2 年的 90 后。 万科现在所有的项目都建有微信群,在万科差不多 1 年的时间里,夏天说她的同事们刷屏最多的不是其它房地产公司做了什么,而是小米做了什么,Uber 又做了什 么。“马佳佳来万科做讲座只是给外界比较强烈的一个信号吧,其实类似的分享在万科内部非常多。” “这两年万科对于人才的定义,更倾向于对轻资产和互联网的敏感度,希望更多的人才是来自非地产行业,比如酒店管理,互联网,怎样通过大数据分析帮他们的住宅用户精准地投放服务和设施。”人力资源咨询公司怡安翰威特全球合伙人、大中华区首席商务官曹昕告诉《好奇心日报(https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,)》,她们从 2001 年开始为万科提供人力资源咨询服务。 这大概都是万科转型“城市配套服务商”做出的尝试。频繁与互联网企业接触,到阿里巴巴总部学习、出访腾讯等互联网公司、与百度合作将大数据技术应用于社区商业、与淘宝合作卖房…… 万科的确在努力了解年轻人,但看上去似乎有一种大叔努力了解年轻人的笨拙和茫然。 毛大庆离职后,深圳公司总经理周彤、上海公司总经理孙嘉、万科香港管理部总经理阙东武和万科建筑研究中心总经理王蕴,和刘肖同时赴任集团副总裁,其中三个为 75后,其中孙嘉 37,王蕴刚好 40 岁,36 岁的刘肖,则是整个万科管理层中最小的一位。 根据万科官网公布的信息,《好奇心日报(https://www.360docs.net/doc/3c8412028.html,)》统计发现,如今 20 位高管的平均年龄约为 48 岁,75 后也只有这新晋升的 3 位。

小区业主公约

2、小区业主公约 概念解说: 业主公约是小区业主共同遵守的行为规范和准则。它是为了保障物业的安全与合理使用,维护各业主的利益而制定的。业主公约一般在预售中先由开发商或物业管理公司参照政府规定文本制定,业主委员会成立后,进行修订和补充。小区业主公约经业主委员会通过后,对各业主具有法律约束力,应遵守。但开发商自行制定除外。 内容格式: 根据建设部的有关规定,一份《业主公约》起码应包括以下内容: 1.大厦或小区物业的基本情况; 2.业主大会的召集及议事规则; 3.业主的权利; 4.业主的义务; 5.物业的维护、维修及管理事项; 6.对物业管理公司的管理或监督; 7.费用及交纳约定; 8.业主的行为准则及违约责任等。 宿迁市天鸿·小香港住宅区业主公约 为加强住宅区各类物业管理,保障本住宅区物业的安全与合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造良好的生活环境,同意签订本公约,并共同遵守。 一、本住宅区情况

1.地点:宿豫区六盘山路。 2.总占地面积平方米。 3.总建筑面积:平方米,其中:住宅平方米,非住宅平方米(商业用房平方米,其他平方米)。 4.楼宇栋套;其中:高层楼宇栋套.多层楼宇栋套; 5.业主数量:个。 6.管委会财产: (1)公用设施专用基金:元。 (2)物业管理用房平方米,中:管委会平方米,物业管理公司平方米。 (3)商业用房平方米。 (4)其他。 7.公用设施及公共场所(地)状况: ⑴道路:车行道平方米;人行道平方米。 ⑵园林绿化地面积:平方米。 ⑶教育设施:中学所,建筑面积平方米;小学所,建筑面积平方米。幼儿园所,建筑面积平方米。 ⑷文体设施:文娱活动中心个,建筑面积平方米;网球场个,占地面积平方米;门球场个,建筑面积平方米;儿童游乐场所个,占地面积平方米。 其他:

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