安防系统工程维保方案

智能化系统

维

护

保

障

方

案

工程有限公司

二〇一四年十一月二十六日

目录

一、 ......................................................................................................................................... 概述3

二、 ............................................................................................................... 弱电系统维保方案4

2.1 本项目弱电系统维保服务主要内容 (4)

2.1.1 视频监控系统 (4)

2.1.2 报警系统 (5)

2.1.3 电子巡更系统 (5)

2.1.4 门禁一卡通系统 (6)

2.1.5 停车场管理系统 (6)

2.1.6 建筑设备监控系统 (7)

2.1.7 公共广播系统 (7)

2.1.8 信息发布系统 (8)

2.1.9 三表计量系统 (8)

2.1.10 ...................................................................................................................... 会议系统

9

2.2 系统维护中的一般注意事项 (9)

2.3 系统常见的故障现象及其解决方法 (10)

2.4 弱电系统维保计划安排 (12)

2.4.1 视频安防监控系统 (12)

2.4.2 报警系统 (13)

2.4.3 巡理系统 (13)

2.4.5 停车场管理系统 (14)

2.4.6 建筑设备监控系统 (15)

2.4.7 公共广播系统 (15)

2.4.8 信息发布系统 (15)

2.4.9 三表计量系统 (16)

2.4.10 ...................................................................................................................... 会议系统

16

2.5 报修服务 (17)

2.5.1 日常报修 (17)

2.5.2 紧急报修 (17)

2.6 智能化弱电系统维保服务工作重点 (18)

2.6.1 确保系统安全稳定运行 (18)

2.6.2 系统功能性全面复查 (19)

2.6.3 维护设备运行环境 (19)

2.6.4 提高资料准确性 (19)

2.6.5 提高隐患查找意识，积极提出解决方案和建议 (20)

2.6.6 加强巡检力度 (20)

三、 ............................................................................................. 弱电系统维保服务保障体系21

3.1 维保工程技术体系 (21)

3.2 维保工程施工工序 (21)

3.3 维保工程安全措施 (22)

3.5 质量保证体系及措施 (23)

3.6 投入的主要设备 (24)

3.7 投入的主要人员 (24)

一、概述

XXXXXXXXX经济商务楼建筑面积104575m2，分别包含1#楼34985m2、2#楼65722.6m2、3#楼3777.4m2，门卫等配套设施90m2。智能化系统维保范围包括：视频监控系统、报警系统、电子巡更系统、门禁一卡通系统、停车场管理系统、建筑设备监控系统、广播系统、信息发布系统、三表计量系统等。

XXXXXXXX办公区域，是集办公、服务一体化的综合体。人的流量大，入住的单位多，物业对区域内场所实行封闭式管理，同时兼负对区域内场所提供相关服务。业主对物业的服务响应要求高，不断完善和提高服务手段和服务水平，是物业管理部门的重要工作。

对弱电智能化系统维护保障工作实施外包，是现代社会分工细化的趋势，是物业管理现代化水平提升的标志。弱电系统涵盖的子系统多，技术门类繁杂，需要专业公司、专业人员对系统进行有计划的维护保养，并能及时应对和解决突发状况。维保工作一方面保证了系统的正常高效稳定运行，另一方面事实上延长了设备的使用寿命。

二、弱电系统维保方案

2.1 本项目弱电系统维保服务主要内容

智能化弱电系统中涵纳的各子系统分类繁多，各厂家技术标准不统一，现场使用过程中，由于线路变动，系统扩容，主要设备及辅助设备寿命不同步，操作人员误操作等各种因素影响，使系统可能处于不稳定状态，降低了系统的使用价值。

弱电系统维保的价值核心是对整个系统运行进行规划，分析问题原因，提前预见问题所在，消除隐患，保障系统稳定工作。这不仅需要维保单位具备厂家设备供应资源、厂家核心技术支持，还需要常驻维保单位的现场人员具备丰富的现场技术经验，对系统的管理规划经验，同时还要具备良好的职业素养和敬业精神。

各子系统的维护保障工作，主要关注点如下：

2.1.1 视频监控系统

1、监控系统主机

1）监控主机灰尘清除

2）服务器灰尘清除

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

2、摄像机与线路

1）电源与线路检测

2）摄像镜头检测

3）视频清晰度调整

3、显示及系统操作

1）监视器灰尘清理

2）监控大屏色差调整

3）大屏服务器灰尘清理

4）机房内线路标识、线路整理

2.1.2 报警系统

1、报警系统主机

1）报警主机检测

2）报警主机散热检测

3）检测操作系统、软件图形显示功能

4）检测电源电压电阻

2、报警点

1）报警点工作是否正常

2）报警线路有无短路

2.1.3 电子巡更系统

1、巡更系统主机

1）检测操作系统

2）巡更器及传输器检测

2、巡更点设备

1）巡更钮工作是否正常

2）巡检器工作是否正常

3）数据读取器工作是否正常

2.1.4 门禁一卡通系统

1）消费系统检测操作系统、软件图形显示功能

2）消费机功能测试

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）检测系统软件功能

6）检测主机与分机线路传输

7）门禁系统外观、功能检查。

a）面板功能：面板按钮灵敏度、按键音、夜光照明情况。

b）开锁功能

A. 开锁机构是否正常、灵活。

B. 闭门器闭关是否正常。

8）对读卡器进行清洁、除尘，线路松动应给予紧固。

9）测试系统控制部分工作电压是否正常。

10）检查门口机板，查看外接线是否固定良好。

11）检查闭门器开闭情况，检查传动机构是否正常，调整闭门速度、力度。

2.1.5停车场管理系统

1）检测电源电压电阻

2）检测主机与分机线路传输

3）检测操作系统、系统软件功能

4）检查电井内系统模块接线及通讯

5）硬件设施检查，如连线插座的引线紧固等；

6）各出入口栏杆机自动、手动功能检查；

7）传动部分机械润滑、螺丝紧固以及栏杆机与其他系统连接测试；

8）入口机取票传感器等清洁；

9）出、入口网络通讯检查、时钟校正；

10）传感器安全及灵敏度检查。

11）对主机数据备份，管理软件的数据备份；数据库整理，系统养护。

12）对系统线路、网络联接的检测；数据传输功能、联动功能的检测。

13) 车位探测器、车位指示灯状态、功能测试

14) 区域指示屏测试

2.1.6建筑设备监控系统

1、各控制主机

1）清洁各控制主机过滤网

2）检测操作系统

3）检测电源电压电阻

4）检测各控制软件各点位

5）检测主机与分机线路传输

2、现场设备

1）检测模块状态

2）检测继电器状态

3）检测端子排是否短接虚接

4）检测强电与弱电是否隔离

5）检测各端子供电电压

6）检测模块控制端接线是否短路断路

7）检测输入输出端线路，是否短接或断路

8）清洁箱体及配线盘灰尘

2.1.7公共广播系统

1、广播系统主机

1）广播电源时序器工作是否正常

2）消防功放与广播功放线路有无短路

3）广播前置放大器各路检测

4）广播编程器、CD机检测

5）广播监听器各路工作是否正常

6）消防报警信号发生器检测

7）检测强切电源

8）消防信号接口工作情况，在消防信号输入后广播是否联动。

2、广播喇叭

1）各楼层广播喇叭工作是否正常

2）各防区工作是否正常

3）电井内音量控制器检测

2.1.8信息发布系统

1）系统电源检测与保养

2）服务器灰尘清理，功能检测维护保养

3）系统电压检测、使用功能检测维护保养

4）系统连接线路常规检查

5）前端显示屏及LED大屏灰尘清理，设备连接检查维护

6）系统网络维护

2.1.9三表计量系统

1）系统电源检测与保养

2）服务器灰尘清理，功能检测、维护保养

3）系统电压检测、使用功能检测维护保养

4）系统连接线路常规检查

5）前端水表设备连接检查维护

6）前端风机盘管采集器连接检查维护

2.1.10会议系统

1）电源时序器工作是否正常

2）机柜内设备各路检测

3）功放设备检查

4）数字处理器工作是否正常

5）各音箱、话筒设备是否正常

6）投影机、LCD屏接大屏检测及除尘等。

7）远程会议系统、各种音视频矩阵设备检测

8）与其他系统是否联动。

2.2 系统维护中的一般注意事项

在对弱电系统设备进行维护过程中，应对下列常见情况加以防范，尽可能使设备的运行条件正常，主要应做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。

一、防潮、防尘、防腐

对于弱电系统的各种设备来说，由于大多数设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。

如摄像机长期悬挂于道路立杆，防护罩及防尘玻璃上会很快蒙上一层灰尘、油灰等的混合物，又脏又黑，还具有腐蚀性，严重影响图像效果，也给设备带来损坏；在某些湿气较重的地方，则必须在后期

维护时调整安装位置、设备的防护等级，同时对高湿度地带要采取有效的长期除湿措施，解决受潮问题。

二、防雷、防干扰

只要从事过机电系统的维护工作的人都知道，雷雨天气一来，设备遭雷击是常事，因此，维护时必须对防雷问题高度重视。

同时，因多个系统的设备在一起工作，互相间干扰和强电、电磁等干扰也相当常见，这是另一个必须高度重视的问题。

2.3 系统常见的故障现象及其解决方法

弱电系统长期使用后，有可能出现这样那样的故障现象，不能正常运行，亦即一些“软毛病”。这些问题对于一个弱电系统来说，特别是对于一个复杂的、大型的监控系统来说，是在所难免的。一般弱电系统的故障无外乎以下几点：

1、由于设备本身的质量问题造成的设备故障；

2、设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障；

3、在运行过程中，由于电压、电流的不稳定，导致的设备损坏故障；

4、由于线路受损导致的信号传输故障；

5、由于前端图像采集设备附近，环境发生变化。造成的干扰等图像质量欠佳故障；

6、由于施工质量或未采取防雷措施等造成的施工质量故障等。

对于上述故障现象，我们应分析故障原因，并提出针对性的解决方案：

（1）电源的不正确引发的设备故障。电源不正确大致有如下几种可能：供电线路或供电电压不正确、功率不够(或某一路供电线路的线径不够，降压过大等)、供电系统的传输线路出现短路、断路、瞬间过压等。特别是因供电错误或瞬间过压导致设备损坏的情况，常有发生。因此，在系统调试中，供电之前，一定要认真严格地进行核对与检查，绝不应掉以轻心。

（2）由于某些设备(如摄像机及云台、电话与信息面板)的连结有很多条，若处理不好，特别是与设备相接的线路处理不好，就会出现断路、短路、线间绝缘不良、误接线等导致设备的损坏、性能下降的问题。在这种情况下，应根据故障现象冷静地进行分析，判断在若干条线路上是由于哪些线路的连接有问题才产生那种故障现象。这样就会把出现问题的范围缩小了。

（3）设备或部件本身的质量问题。从理论上说，各种设备和部件都有可能发生质量问题。值得指出的是，某些设备从整体上讲质量上可能没有出现不能使用的问题，但从某些技术指标上却达不到产品说明书上给出的指标。当确属产品质量问题，最好的办法是更换该产品，而不应自行拆卸修理。

（4）除此之外，最常见的由于对设备调整不当产生的问题。比如摄像机后截距的调整是个要求非常细致和精确的工作，如不认真调整，就会出现聚焦不好或在三可变镜头的各种操作时发生散焦等问

题。另外，摄像机上一些开关和调整旋钮的位置是否正确、是否符合系统的技术要求、解码器编码开关或其它可调部位设置的正确与否都会直接影响设备本身的正常使用或影响整个系统的正常性能。

2.4 弱电系统维保计划安排

维保工作的主体是进行常规性保养，通常每个月或每隔2月进行一次，各个子系统依次进行；适应性保养，在换季时进行，每年2次；另外每年择机进行一次系统性保养，全面检测、排除各类隐患。

2.4.1视频安防监控系统

1) 常规性保养（6次/年）

检查各监控点的图像清晰度、光度及焦距调校及维护；

对摄像机进行除尘保养并检查摄像机的紧固状况；

检查系统上的矩阵切换主机、监视器、显示器，其包括图像、对比度、光亮度的调校；

确保系统处于正常工作状态。

2) 适应性保养（2次/年）

对监控软件的设置参数根据实际情况调整；

对电视监控系统使用的电源设备进行测试；

对硬盘录像机内部配件的灰尘附着状况进行检查；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1次/年）

对传输线路、控制线路及系统功能的全面维护检测；

确保系统处于完好状态。

2.4.2报警系统

1) 常规性保养（6次/年）

检查报警模块、报警键盘及电子围栏主机各项功能；

确认处于正常良好工作状态。

2) 适应性保养（2次/年）

检查报警主机运行状态；

进行管理软件的数据备份与数据库整理；

检查线缆连接及所有相关机房设备是否处于完好的工作状态；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1次/年）

对供电设备、传输线路及系统各功能的全面维护检查；

确保系统处于完好状态。

2.4.3巡理系统

1) 常规性保养（6次/年）

检查各巡理点的状态；

确保系统处于正常工作状态。

2) 适应性保养（2次/年）

对软件的设置参数根据实际情况调整；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1次/年）

确保系统处于完好状态。

2.4.4门禁一卡通系统

1)常规性保养（6次/年）

管理机、门口机联网呼叫功能检测；

读卡器、出门按钮与门锁开启功能测试。

2) 适应性保养（2次/年）

门禁管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

3) 系统性保养（1次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

2.4.5停车场管理系统

1) 常规性保养（6次/年）

硬件设施检查，如连线插座的引线紧固，电压测试等；

出入口栏杆机自动、手动功能检查，传动部分机械润滑、螺丝紧固以及栏杆机与其他系统网络、电路连接测试；

入口机取票传感器等清洁；

出、入口网络通讯检查、时钟校正；

传感器安全及灵敏度检查。

2) 适应性保养（2次/年）

对主机数据备份，管理软件的数据备份；

数据库整理，系统养护。

3) 系统性保养（1次/年）

对系统线路、网络联接的检测；

数据传输功能、联动功能的检测。

2.4.6建筑设备监控系统

1)常规性保养（6次/年）

DDC功能模块功能检测；

BA管理主机功能测试。

2) 适应性保养（2次/年）

BA管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

3) 系统性保养（1次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

2.4.7公共广播系统

1)常规性保养（3次/年）

系统主要设备功能检测，加电通断实验检测；

2) 适应性保养（2次/年）

电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

3) 系统性保养（1次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

2.4.8信息发布系统

1)常规性保养（6次/年）

显示屏联网显示功能检测；

图文信息发布功能测试。

2) 适应性保养（2次/年）

门禁管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

3) 系统性保养（1次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

2.4.9三表计量系统

1) 常规性保养（6次/年）

能量计量表功能检测及校准；

风机盘管采集器功能检测；

确认处于正常良好工作状态。

2) 适应性保养（2次/年）

进行管理软件的数据备份与数据库整理；

检查线缆连接及所有相关机房设备是否处于完好的工作状态；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1次/年）

对供电设备、传输线路及系统各功能的全面维护检查；

确保系统处于完好状态。

2.4.10会议系统

1) 常规性保养（1次/月）

每月对设备定检一次，检查麦克风、调音台、功放机、中控。

2) 适应性保养（1次/季）

测试记录各设备的运行状态，如正常，则在对应的维护检查表内写测试数据，如有异常，则在表格内写测试数据，在备注栏内写原

因；并在遗留问题中总结测试结果。对非测试项目的问题在检修过程中是否发现新的问题及对内容作填写，同时在相应的设备记录表上填写详细的异常内容，并按相关规定进行处理。

3) 系统性保养（1次/年）

对供电设备、传输线路及系统各功能的全面维护检查；

确保系统处于完好状态。

2.5 报修服务

我公司采取专人定点服务制度，采用7*24小时服务响应。2.5.1 日常报修

日常报修响应：2-4小时时间内响应，维保服务期间如有设备损坏，在有备件时更换备件解决。（如因水、火、雷电灾害等特殊原因造成不能及时解决的，则以书面形式说明情况及处理方案）。

法定节假日期间（元旦、五一、国庆、春节等长假），我司实行区域值班制度，以保证在节假日期间，能够报修接报有响应，突发事件能处理。

对现场技术人员无法独立解决的故障，我司将指派技术支持人员进行应急支援，并调动必需的物资、设备，支援工作。

注：系统性的大范围整改不属于报修服务范围。

2.5.2 紧急报修

1．紧急报修响应

紧急报修接报后，2小时时间内响应。弱电系统如有设备损坏，在有备件的条件下立即更换备件解决，如有设备损坏需拆下送厂维修，则以厂家服务为准。

2．紧急报修包括如下情况

1）视频安防监控系统瘫痪或重要/主要设备出现故障，严重影响监控效果；

2）停车管理系统出现道闸不能开闭或无法读卡等的故障。

3）防盗报警系统出现多防区“误报”（防区数量占总数量的1/2以上）；

4）门禁系统出现除断电外，其它任何方法都无法开启的故障。

5）会议系统出现功能性故障，不能正常使用。

2.6 智能化弱电系统维保服务工作重点

2.6.1 确保系统安全稳定运行

对于已经运行一年多的系统而言，针对电子设备随着时间的推移逐步老化问题而制定科学的维保措施是本年度维保工作的重点。

我们考虑通过以下手段来确保系统稳定性。

1）准备足够的备品备件，综合我公司常年智能化系统维护的经验，以及设备运行的特点，采购一部分易损关键设备作为备品备件。

2）检查易损件，对已影响使用性能的及时予以更换。

3）完善内部管理机制，提高故障处理效率。

配合物业做好总体预防性措施，有针对性地开展确保稳定运行的