房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究

1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。

2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。

3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还

4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表）

5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费

6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。

7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。

& （基础设施建设费）是指建筑物 2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价

指标＞建筑面积，属于（概算指标法）。

10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。

11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹

配结构，构造（2?4 ）个基本评价方案。

12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。

13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20% ）。

14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。

_ 、

1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环

境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。

3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地

转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。

5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营

的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

&下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。

9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费

11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。

12、

勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平”等土地开发工程费支出。

资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

14 、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（资产负债表、利润表）。

15 、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（是否具有较理想的财务内部收益率、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力、项目是否可行）。

16 、一份正式的可行性研究报告应包括（封面、摘要、正文、附图）等 6 个部分。

三、判断题

5、经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于时间类参数。

6、构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

9、可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境

效益。

10 、可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、两方面进行。

第九章房地产金融与项目融资

一、单项选择题

1、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（操作风险）。

5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（操作）风险。

10、总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的（15％）。

16 、证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。

二、多项选择题

3、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（资金实力、企业信誉、企业偿债能力）。

5、金融机构在融出资金时，要遵循（流动性、安全性、盈利性）原则。

6、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续

开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（权益融资、债务融资）的压力。

8、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押）。

10 、关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。（ 2011 年真题）

B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

11、债务融资的类型结构包括（银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资）。

12、房地产开发贷款的还款资金来源主要是（房地产抵押贷款、销售收入）。

13、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（租金水平、运营成本、出租率）等市场因素的影响。

14、与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。

A、房地产开发贷款

B、土地储备贷款

C、房地产抵押贷款

15、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（贷款期限最长不超过10 年、贷款利率

通常高于个人住房抵押贷款、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放）。

16、在（抵押贷款支持债券、抵押贷款直付债券）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

三、判断题

2、个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销

售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。

3、个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。

4、在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化

9、在传递证券和房地产抵押贷款投资渠道中，抵押贷款组合都不再属于原来的二级市场机构或者企

业，不属于其资产负债表内的资产。

11、房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也比较高。通常情况下，房

地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利。参见教材P289。

12、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。

13、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。

14、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。

16、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

17、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。

22、由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。

24、利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。

第十章物业资产管理

一、单项选择题

4、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（年度运营预算）。

6、国际上设施管理领域的专业资格，是（注册设施管理经理）。

& （房地产资产管理）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定

位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

11、某写字楼的建筑面积为 8万怦，可出租面积系数为80 %，公用建筑面积系数为15 %，则该写

字楼出租单元内建筑面积是（出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8X80%

-8 X5% =5.2 （万怦）。

14、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）怦的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员

封闭的办公面积一般需要（）怦。

B、15 ?20 , 5 ?6

17、对收益性物业而言，物业维修通常起源于（租户对建筑物状况的抱怨）。

19、服务人口 1?5万人，年营业额在 3000万?10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（居住区商场）。

20、（声誉）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

21 、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15 万元／月，并当租户的月营业额超过

150 万元时收取 3％的百分比租金。当租户的月营业额为180 万元时，其应缴纳的租金时（ 15+

（180-150 ）X3 % =15.9 ）万元。

23 、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（物业的易接近性）。

24 、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和（经营方式）不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。

25、由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定。租金调整条款一般仅对（基本租金）有效。

26 、关于收益性物业的现金流，下列说法正确的是（）。

A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积X最大可能租金水平

C、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

二、多项选择题

4、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。

5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材

7、商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

8、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。

9、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。参见教材P347 。

10、在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量和幅度。

11、专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P342。

12、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的商业信誉和财务状况、所需面积大小、需要提供的物业管理服务。

13、在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

16 、潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入

三、判断题

6、根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

12、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。

第一章规划知识

1、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。

3、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。

4、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施

和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。

6、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。

7、一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。&城市用地共分为10大类、46中类和73个小类。

12、控制性详细规划的主要任务是，以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用

性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城

市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

16、区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。

18、公共绿地指居住区内据您公共使用的绿化用地，入居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。

20、国土规划是对国土自然资源开发利用、治理和保护进行全面规划。工业、农业、交通布局、治理、环境保护的全面规划。

21、

性宅建筑面积净倉廈二

二、多项选择题

1、广义的区域规划指对区域社会经济发展和建设进行总体部署。区域规划的作用是划定主要功能区的

红线”主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到

具体地域空间。

2、居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。

3、建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。

4、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有用地性质、容积率，用地面积

5、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。

6、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

7、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农

田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、

镇总体规划的强制性内容。

&城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。

9、城市用地分类中，工业用地包括工矿企业的生产车间用地、工矿企业的库房用地、工矿企业的

生产车间附属设施等用地、工矿企业的库房附属设施等用地

工业用地不包括露天矿用地，该用地归入水域和其他用地。

10、建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响非常大，冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。