停车位的权属争议及解决规则(杨立新)

停车位的权属争议及解决规则

杨立新中国人民大学法学院教授

上传时间:2004-11-3

一、停车位权属争议的表现形式

在有关建筑物区分所有权的共有权纠纷中，最常见、最复杂的就是小区停车位的权属争议了。据了解，目前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买７０年或者５０年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。

在现实的争议中，停车位纠纷的主要表现是权属不明：有的区分所有权人主张，既然是交付了高额的费用，对于停车位的权属就应当是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，因而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有人的权利；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还要每个月收取管理费。实践中，多数情况是开发商就在区分所有人整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。这些争议表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能够保护区分所有权人的合法权益。

二、解决停车位权属应当考虑到的问题

现代社会的城市人生活，几乎离不开汽车，因此，开发城市的区分所有建筑物必须解决停车位的问题。各国建筑物区分所有权立法都极为重视区分所有建筑物的停车位建设及其权属问题。在一般的国家立法中，差不多都要规定开发区分所有的建筑物都必须建设适当的停车位。在停车位权属的立法上，各国规定较为复杂。有的规定为属于区分所有权人专有部分；有的将停车位作为建筑物的共用部分维持权属，按照建筑单元予以分配；有的将停车位区别不同情况，分为归属于区分所有权人单独所有的专用部分和属于全体区分所有权人所共有的共用部分；有的视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。在我国，现行立法没有关于建筑物区分所有权的规定，因此，对于区分所有建筑物的停车位的权属没有明文规定；在物业管理条例中也没有规定停车位的问题。现实中相比较而言，我国区分所有建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制，在物权法草案的条文中作出的区分所有建筑物共用部分的一般规则，很难解决现实中复杂多样的权属争议。

区分所有建筑物的停车位权属问题与窗前绿地和楼顶空间的权属问题都不相同，具有特殊性：停车位的土地使用权可以单独计算，不计入公摊面积，而不像窗前绿地那样，一般都属于全体区分所有权人共有，也不像楼顶空间那样，只能属于全体区分所有权人共有。因此，

解决停车位权属争议，最重要、最基础的就是确定停车位的所有权归属。

从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有，区分所有权人对于自己所有的停车位的使用，就是如何进行分配的问题。

如何对待开发商对停车位的单独开发问题？按照物权法草案的规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权和停车位的所有权，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。因此，确定停车位所有权的基本规则就是，区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权的，适用“除外”的规定，不过，后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分。

值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？笔者认为，必须根据实际发生权属的基础事实来确定。如果仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，是不能成立的。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权就是区分所有权人的，就可以确定为停车位属于全体区分所有权人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用权，则可以通过约定确定权属。

三、处理停车位权属争议的具体规则

依据以上分析，我国物权法关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则：

１．区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，最好参照多伦多市的规定，两个卧室的单元设置一个停车位，三个以上卧室的单元应当设有两个停车位，并且需要建设一定数量的公共停车位。禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。

２．在我国，区分所有建筑物的停车位应当尽量不确定为区分所有权人的专有部分，设置单独所有权。特别是对于区分所有建筑物的地下停车位，不能规定区分所有建筑物的专有部分，不能归属于区分所有权人个人所有。一方面，确定停车位为专有部分会出现矛盾，例如确定一个建筑单元有一个单独所有的停车位，可是有的区分所有权人可能没有汽车，根本就不需要停车位，而有的区分所有权人有两辆、三辆汽车，需要较多的停车位；另一方面，则将停车位特别是建筑在地下的停车位确定为公共设施，对于防空、避嫌等方面都具有重要的意义。如果将其规定为个人的专有部分，设立私人的所有权，则在急切需要的时候会出现麻烦。

３．区分所有建筑物停车位的性质是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体区分所有权人所共有，只有区分所有权人能够证明其权属归自己单独所有，或者开发商能够证

明自己享有所有权的除外。因此，在区分所有的建筑物中，停车位应当与建筑物的其他共用部分诸如楼道、阶梯、门廊、绿地一样，属于全体区分所有权人共有，为互有权的标的。停车位作为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的共用部分，防止区分所有权人的权利受到损害。对于开发商单独开发并对停车位享有所有权的，应从维护区分所有建筑物的统一性和区分所有权人的合法权益的统一性出发，予以限制，不准许在没有建设共有的区分所有建筑物停车位的情况下，自行独立开发停车位。

４．区分所有建筑物的停车位应当分为公共停车位和专用停车位，专用停车位归属于区分所有权人专有使用，公共停车位归属于区分所有人临时使用和来客使用。专用停车位使用权的取得，法律应当规定，采取的方式可以是分配也可以是认购，还可以采用其他办法确定。确定的停车位专有使用权，不依附于其专有部分的所有权，不是建筑物区分所有权的专有权的附属部分，在转移建筑物区分所有权的时候，不是必然随之转移，而需要专门约定。至于停车位的管理问题，应当通过区分所有人会议制定公约或者规则。

５．将停车位确认为区分所有权人所单独所有的，该区分所有权人对其享有专有权。该专有权就是所有权，与其所专有的建筑单元的所有权是一个性质的权利。由于建筑单元与停车位一般具有物理上的非连贯性，因此，停车位并非一定随建筑单元所有权的移转而移转，即建筑单元所有权的移转可以离开停车位所有权的移转而单独进行。单独约定停车位权属转移的，只要符合法律规定的条件，应当为有效的约定。