房地产企业供应商管理方案定稿版
房地产企业供应商管理
方案
HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产企业供应商管理方案
一、总则
1. 目的
为了稳定供应商队伍，建立长期互惠的供求关系，特制定本管理方案。
2. 适用范围
本方案适用于向企业供应各类材料、零部件、设备及提供配套服务的厂商。
二、选择供应商
1. 对每类材料或设备，由材料设备部进行市场调研后，提出3~5家候选供应商名单。
2. 企业成立一个由材料设备部、质量管理部以及技术部门组成的供应商评选小组。
3. 评选小组初审候选厂家后，由材料设备部实地调查厂家，并填写《供应商调查表》。调查评价的内容如表7-8所示。
表7-8 供应商调查表
调查时间：年月日
填表人员：调查人员：调查日期：
4. 经对各候选厂家逐条对照打分，计算出总分排序后决定取舍。
5. 核准为供应商的，可进行采购；没有通过审核的，请其继续改进，保留其未来候选资格。
三、供应商评价
（一）材料设备部制定评价指标，如表7-9所示，并依照此指标对供应商进行级别评定。
表7-9 供应商级别评价指标
（二）供应商级别分为A、B、C和D级
各个级别的得分情况如下：
1．A级，85分（含）以上；
2．B级，70（含）～85分；
3．C级，60（含）～70分；
4．D级，60分以下。
（三）对选定的供应商，企业与之签订《长期供应合作协议》，在该协议中具体规定双方的权利、义务互利互惠条件。
（四）材料设备部定期或不定期地对供应商进行评价，对不合格供应商解除其长期供应合作协议。
（五）每年对供应商予以重新评估，不符合要求的予以淘汰，从候选队伍中再行补充合格供应商。
（六）企业可对供应商划定不同信用等级进行管理。评级过程参照上述筛选供应商的办法。
（七）对最高信用的供应商，企业可提供物料免检、优先支付货款等优惠待遇，对于被评为D级不合格的供应商，企业将中止同其开展的采购合作。
四、供应商关系维护
1. 企业对重要的供应商可派遣专职驻厂员，或经常对供应商进行质量检查。
2. 企业要定期或不定期地对供应商品进行质量检测或现场检查。
3. 企业要减少对个别供应商大户的过分依赖，分散采购风险。
4. 企业需制定各采购件的验收标准、与供应商的验收交接规程。
5. 企业对重要的、有发展潜力的、符合企业投资方针的供应商，可以投资入股，建立与供应商的产权关系。
房地产企业供应商管理方案
房地产企业供应商管理方案 一、总则 1. 目的 为了稳定供应商队伍，建立长期互惠的供求关系，特制定本管理方案。 2. 适用范围 本方案适用于向企业供应各类材料、零部件、设备及提供配套服务的厂商。 二、选择供应商 1. 对每类材料或设备，由材料设备部进行市场调研后，提出3~5家候选供应商名单。 2. 企业成立一个由材料设备部、质量管理部以及技术部门组成的供应商评选小组。 3. 评选小组初审候选厂家后，由材料设备部实地调查厂家，并填写《供应商调查表》。调查评价的内容如表7-8所示。 表7-8 供应商调查表 调查时间：年月日
填表人员：调查人员：调查日期： 4. 经对各候选厂家逐条对照打分，计算出总分排序后决定取舍。
5. 核准为供应商的，可进行采购；没有通过审核的，请其继续改进，保留其未来候选资格。 三、供应商评价 （一）材料设备部制定评价指标，如表7-9所示，并依照此指标对供应商进行级别评定。 表7-9 供应商级别评价指标
（二）供应商级别分为A、B、C和D级 各个级别的得分情况如下： 1．A级，85分（含）以上； 2．B级，70（含）～85分； 3．C级，60（含）～70分； 4．D级，60分以下。 （三）对选定的供应商，企业与之签订《长期供应合作协议》，在该协议中具体规定双方的权利、义务互利互惠条件。 （四）材料设备部定期或不定期地对供应商进行评价，对不合格供应商解除其长期供应合作协议。 （五）每年对供应商予以重新评估，不符合要求的予以淘汰，从候选队伍中再行补充合格供应商。 （六）企业可对供应商划定不同信用等级进行管理。评级过程参照上述筛选供应商的办法。
某大型房地产公司 供应商管理办法(新)
******地产开发有限公司 供应商管理办法 1.目的 为了规范供应商的管理，客观评价供应商的履约能力，为采购的效果和效率提供基础保证，特制订本办法。 2.适用范围 本办法适用于公司的供应商（包括总承包商、专业分包商、设备材料供应商）和服务类供应商（包括监理、勘察、设计、咨询顾问、营销策划/代理/模型/楼书等）的管理工作。 3.定义 3.1合作供应商 指向公司提供直接用于项目建设或维护的材料、设备、施工以及服务的组织。 3.2 可试用供应商 指经资质审查合格，具备向公司提供产品或服务的资格，尚未合作或首次合作存在问题但不严重，并有意再次试用的供应商。 3.3 合格供应商 指与公司合作过，经公司评审为合格的供应商。 3.4 战略合作伙伴 行业知名企业或已经评定为的合格供应商，经公司批准确定为战略合作伙伴。 3.5 不合格供应商 不符合公司供应商资格初选条件，或经资格审查、评审为不合格的供应商。 3.6 黑名单供应商 在采购或合同履行过程中存在违法、违规、严重违约等行为的供应商。
4.职责 4.1采购部负责公司内材料，设备供应商信息的收集、初审、履约评审以及维保服务的评审 4.2 公司各专业管理部门（工程部、技术部、策划部） 4.2.1 负责设置归口管理业务范围内的供应商资格初选条件； 4.2.2 负责归口管理业务范围内的供应商初选； 4.2.3 必要时，参与归口管理业务范围内供应商的考察并提供专业意见； 4.2.4 必要时，参与归口管理业务范围内供应商投诉调查并提供专业意见； 4.2.5 必要时，参与对供应商的履约评审。 5.供应商资格管理 5.1 供应商资格要求 供应商资格必须符合公司规定的供应商资格初选条件。 5.2 供应商信息收集与初审 公司相关各部门应通过各种渠道，广泛收集供应商信息，建立扩充供应商信息库，对于与业务需求相关的供应商应及时登记供应商信息。 公司各相关部门应要求供应商按照标准格式填写《供应商调查表》（附件一）并须提供表中要求的附件资料，并在一周内对供应商提供的资料进行初审，若不能满足供应商资格初选条件要求，应报主管领导批准。 5.3 供应商资格审查 公司应对满足供应商资格初选条件要求的供应商进行实地考察，参与考察的人员必须由包括业务需求部门和预算部等2人以上组成。实地考察主要内容包括： (1) 供应商业绩、公司组织架构、公司管理等综合实力及服务质量； (2) 供应商成本管理能力； (3) 技术与项目要求的符合性、施工管理能力； (4) 产品颜色、样式、外观、质感等项目可选用型。 考察结束后，必须组织填写《供应商实地考察评分表》(附件二)或编写《供应商考察报告》，参与考察人员要签字确认。
供应商质量管理工作思路.doc
供应商质量管理工作思路4 质量内容 供应商选择前，组织建立形成文件的选择评价和重新评价准则。对互利共赢伙伴关系供应商①邀请供应商早期参加产品开发/设计、激励供应商降低成本，改善性能，提高质量②对供应商进行培训，明确设计产品的目标质量与供应商探讨质量控制过程，质量检验和最终放行标准 ③与供应商一道采用QFD方法将零部件质量需求转化为技术参数，转化为过程特性要求和工艺要求 ①与供应商共享技术和资源②对供应商提供的样件的质量检验③对供应商的质量保证能力的初步评价合格的供应商列入合格供应商名单④产品质量问题通过改进、妥协、更换供应商等解决①监控供应商的过程能力指数和过程性能指数，以及测量系统②审核供应商质量管理体系 ③进货质量检验推进供应商质量改进供应商以及对不合格品进行控制。常用QFD的方法进行产品设计与开发,不仅有助于供应商明了顾客的最终要求,更重要的是供应商可以直接将另部件质量需求,转化为过程特性要求和工艺要求,从而达到控制供应商设计质量的目的。 供应商质量管理工作思路 刚从事外部质量管理，领导要求提交管理思路，结合前辈的论坛文章，写了点，请指教。 供应商质量管理工作思路 －－－品保部 .. 2007-4-18
今年公司确定品保部安排我负责外部供方质量管理品质助成，个人认识是：生产优秀的产品需要优质的原材料和外购件，优质的原材料和外购件需要优秀的供方来提供。供方产品质量提高、成本下降及最终我公司产品质量提高、成本下降是供应商管理出发点；坚持3月22日供应商大会上李总、蒋部的报告精神，和谐促发展合作求共赢，不动用供方的盈利，和供方一起提高产品质量、降低成本是供应商管理的基本思路。 1、由于现在供方都不进行质量控制更不做出厂检查，这个并不是因为他们技术和管理不好，而是他们的质量意识过于薄弱。甚至可以说老板的质量意识存在问题（必须让其及其团队潜意识及实际动作明确：质量对一个企业的重要性及质量对产品成本的影响等内容，要让供应商老板明白不是质量提高产品成本就一定提高，生产效率提高，不良率下降，好的产品成本 一样可以下降，产品质量提高本身就是对企业的一个提升）。注重供方管理者的思维模式和品质意愿作为改善重点，树立供方全员参与、全过程控制理念；坚持“预防为主”、“下道工序是用户”、“一切为用户”的管理思想和管理理念。在辅导前需要内部沟通，确定项目。 2、做好供方的管理，尤其是新开发的供方，严格按照合格供方评定程序操作。大家取得一致标准后（外观一类，可以做限度样品），需要严格样品、小批的质量管理，严格合格供方管理标准制度并彻实执行。 3、由于我们的供方根本不进行过程质量控制，造成很多在到货时发现质量问题，不仅对内部质量、生产造成影响，而且也给供方本身带来经济损失，因此应要求供应商制作《QC工程图》，并由我司进行评审供方的《QC工程图》能有效的控制产品质量，工序流程、设备及工装模具是否合理，测量检具、控制方法；必须介入供方重要产品的工艺过程管控。 4、做好供应商现场管理工作，帮助开展和培训工作，确保基础的管理实
房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 一、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。 建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升
相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景，让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 3) 使众人行。 进行组织结构搭建。根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链的有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。 根据集团公司价值链模块和组织建设的原则建立项目公司的组织业务结构，关键业绩指标的根源也来自这里。建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系。要做到以事业凝聚人，以发展吸引人，以业绩考核人。将最合适的人才放在最合适的岗位上，凝聚为一个整体，为了共同的目标，协调一致地工作。各部门工作职责做出明确的界定，分清责权利。以制度的形式明确各部门在一段工作中的主控和配合关系，给出权重，附以量化的考核。这样分清责权利后，各部门必然会提高责任心，出成绩或问题后无法推诿，奖励或处罚后心服口服。 组织业务结构确定后，要合理授权，带出一支能打硬仗的队伍。如果授权的问题没有解决好，就会出现高层累死，员工闲死的情况。越是高层管理者工作强度越是超强，总经理、副总们、总监、部门经理们经年累月天天加班，有时开会到后半夜，节假日也不休息；主管、员工们按时准点上下班，上班时机械地执行命令，从不肯多动一点脑筋考虑自己的工作是否正确，有无可能出现纰漏。结果工作中总是在员工控制的细节上出现致命的疏漏，给公司屡屡带来无法弥补的损失，比如施工质量出问题，设计失误频繁，采购产品质次价高，客户经常投诉，等等。必须敢于放权，知人善任。
地产项目公司运营管理感想
房地产项目公司运营管理感想 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 一、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。 建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极性。
2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景，让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 3) 使众人行。 进行组织结构搭建。根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链的有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。 根据集团公司价值链模块和组织建设的原则建立项目公司的组织业务结构，关键业绩指标的根源也来自这里。建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系。要做到以事业凝聚人，以发展吸引人，以业绩考核人。将最合适的人才放在最合适的岗位上，凝聚为一个整体，为了共同的目标，协调一致地工作。各部门工作职责做出明确的界定，分清责权利。以制度的形式明确各部门在一段工作中的主控和配合关系，给出权重，附以量化的考核。这样分清责权利后，各部门必然会提高责任心，出成绩或问题后无法推诿，奖励或处罚后心服口服。 组织业务结构确定后，要合理授权，带出一支能打硬仗的队伍。如果授权的问题没有解决好，就会出现高层累死，员工闲死的情况。越是高层管理者工作强度越是超强，总经理、副总们、总监、部门经理们经年累月天天加班，有时开会到后半夜，节假日也不休息；主管、员工们按时准点上下班，上班时机械地执行命令，从不肯多动一点脑筋考虑自己的工作是否正确，有无可能出现纰漏。结果工作中总是在员工控制的细节上出现致命的疏漏，给公司屡屡带来无法弥补的损失，比如施工质量出问题，设计失误频繁，采购产品质次价高，客户经常投诉，等等。必须敢于放权，知人善任。成熟的公司会给予相应级别的管理人员以相应的职权，可以“先斩后奏”，使其及时做出符合当时情况的决策，并以制度督促其与相关各部门沟通。对于独当一面的中高
房地产企业供应商管理方案
房地产企业供应商管理方案 —、总则 1.目的 为了稳定供应商队伍，建立长期互惠的供求关系，特制定本管理方案。 2.适用范围 本方案适用于向企业供应各类材料、零部件、设备及提供配套服务的厂商。 二、选择供应商 1.对每类材料或设备，由材料设备部进行市场调研后，提出3~5家候选供应商名单 2.企业成立一个由材料设备部、质量管理部以及技术部门组成的供应商评选小组。 3.评选小组初审候选厂家后，由材料设备部实地调查厂家，并填写《供应商调查表》调查评价的内容如表7-8所示。 表7-8 供应商调查表
4.经对各候选厂家逐条对照打分，计算出总分排序后决定取舍。 5.核准为供应商的，可进行采购；没有通过审核的，请其继续改进，保留其未来候选资格。 三、供应商评价 （一）材料设备部制定评价指标，如表7-9所示，并依照此指标对供应商进行级别评定 （二）供应商级别分为A、B、C和D级 各个级别的得分情况如下： 1.A级，85分（含）以上；
2.B级，70 （含）?85分； 3.C级，60 （含）?70分； 4. D 级，60 分以下。 （三）对选定的供应商，企业与之签订《长期供应合作协议》，在该协议中具体规定双方的权利、义务互利互惠条件。 （四）材料设备部定期或不定期地对供应商进行评价，对不合格供应商解除其长期供应合作协议。 （五）每年对供应商予以重新评估，不符合要求的予以淘汰，从候选队伍中再行补充合 格供应商。 （六）企业可对供应商划定不同信用等级进行管理。评级过程参照上述筛选供应商的办法。 （七）对最高信用的供应商，企业可提供物料免检、优先支付货款等优惠待遇，对于被评为D级不合格的供应商，企业将中止同其开展的采购合作。 四、供应商关系维护 1.企业对重要的供应商可派遣专职驻厂员，或经常对供应商进行质量检查。 2.企业要定期或不定期地对供应商品进行质量检测或现场检查。 3.企业要减少对个别供应商大户的过分依赖，分散采购风险。 4.企业需制定各采购件的验收标准、与供应商的验收交接规程。 5.企业对重要的、有发展潜力的、符合企业投资方针的供应商，可以投资入股，建立与供应商的产权关系。
房地产供应商管理思路
供应商管理思路 一、供应商管理目标 1.多-汇聚更多优秀的供应商以服务我公司； 2.快-通过战略合作等方式，提高项目采购效率； 3.好-甄选更好的供应商进行合作，达到双赢的目的； 4.省-“省时”、“省力”、“省钱”。 二、供应商管理现状分析 5.集团统一管理工作量较大：集团招标采购部对于NC库进行管理（100万元以上项 目），包括各区域及集团供应商。现在库内近千条供应商信息，集团整理工作量及 难度较大；各区域公司供应商库情况不一，有的有，有的无，标准不统一； 6.供应商信息不完整：NC库仅能体现入库时要求填报的信息，往往填写不完整；对 于后继投标状况、合作状况等信息不能体现，仅为静态管理；有效数据的支撑不足，如合作项目、合作金额等，相关数据有需求时，要人为整理； 7.有效供应商数量不足：供方库内个别分类供应商的数量较少；有些类别总量多但是 有效单位少；当前数据库没有自动数据汇总功能，不能动态监控不同类别供应商数 量，以有效补充； 8.NC库内单位分类混乱：科目选择错误，供应商选为非关联方，二级科目为材料设 备类，三级科目选择建筑安装类之中的子科目； 9.NC库系统缺陷，修改复杂，需要手动修改； 10.NC库功能单一：当前NC库仅有简单查询、审批以及共享功能；很多功能（比如 划分集团数据库以及区域数据库）不能实现，人为整理工作量较大； 11.供应商评价有待提升：公司有供应商履约评估制度以及相关模板，但是履约结果相 差较多，定性评价多而定量评价少。 三、供应商的管理授权：根据2/8原则确定 12.授权管理原则 13.区域与集团 四、供应商的整理及分级（当前） 14.初步筛选：对于原有NC库内供应商进行重新筛选，删去“死鱼”，明确供应商的 业务分类。（2016年3月1日-2016年4月30日） A.“活鱼与死鱼”：多次不参与公司招标、合作工程之中涉及重大法律纠纷、重 大质量安全事故以及其他已知的挂靠单位，从供应商库内删去或者列入黑名单； B.未考察不入库：未进行考察的单位，不进入NC库；具备多种资格的供应商， 仅入库其考察项目的内容（参照考察报告）； C.单位来源不清楚不入库：单位来源不清楚的，不入库； D.业务分类：按照当前业务分类，将分类混乱的调整分类；（见附表） E.集团与区域公司：从入库来源以及考察人员划分出区域供应商库以及集团供应 商库； F.供应商基本信息：供应商的基本信息应该包括：单位全称；地区性/全国性； 注册资金；年产量；资质类别及等级；产品概要等方面；联系人及联系电话； G.合作程度：根据多区域/项目合作、单区域/项目合作、未合作参与投标、未合 作未参与投标等划分，包括合作项目名称、面积、金额（结算/合同）（自2014年 1月1日之后，或者参照成本软件录入项目47个项目）； H.具体筛选方式：
供应商管理计划书
竭诚为您提供优质文档/双击可除 供应商管理计划书 篇一：供应商管理组计划书 1.项目组简介1.1项目组名称1.2成立背景1.3实现目标1.4成员介绍 2.实施板块2.1板块介绍2.2甘特图 3.实施细则 供应商管理组项目计划书 目录 1项目简介： 1.1项目组名称：供应商管理组 1.2成立背景：目前我司供应商资源差参不齐，单纯依据“三家比价”原则频繁更换供应商，公司内部无具体有效的供应商管理制度，使得优质供应 商资源无法为我司充分发挥其优势，而恶劣供应商可能造成的隐患风险无法规避。 1.3实现目标：使对供应商的管理有章可循，及时对供应商进行考核和评价，激励供应商提高供应质量，定期与供应商进行互访，保持良好的供应关系，保证本公司采购的顺
利进行，建立健全的供应商管理体系，构建优质的供应商资源引入及管理平台，获得优质、高效、低成本、高服务的资源。 1.4成员介绍：本公司供应商管理由采购战略部负责，合同执行部、生产部门、库房管理部和技术部等相关部门应当予以配合。 初步主要成员为：杨家乐魏峰秦斌杨博段莉莉 2实施模块 2.1板块介绍：2.1.12.1.22.1.3 供应商管理制度建立供应商管理评估标准建立供应商管理平台建立 2.2实施甘特图： 3实施细则： 3.1供应商管理制度建立初步模板：参考附件1----供应商管理制度3.1.13.1.23.1.33.1.4 供应商管理原则和相关制度供应商考核与监督管理供应商互访与维护供应商档案管理 3.2供应商管理评估标准建立初步模板：参考附件2----供应商管理评估标准 3.2.1供应商引入评估标准3.2.2供应商日常管理评分标准3.3供应商管理平台建立3.3.1平台基本框架构建 3.3.1.1供应商的引入与供应商日常评估管理均在e采
提升房地产开发企业采购管理能力
提升房地产开发企业采购管理能力 很多地产开发企业在项目开发的过程中往往对采购管理的重视还不够，或者还没有清楚的认识到采购对项目开发的重要性。一些企业害怕控制不了成本而将项目开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业项目的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位根据施工进度提出采购要求，再由采购部门根据采购要求在物色几家基本符合要求的供应商难询价、比价后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开发过程中所需要的各类材料设备乙供。无论采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么成本无法控制、要么进度无法保障、要么与最初设计差之千里……如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这一疑问困惑了为数不少的房地产开发企业。针对房地产开发企业采购种类繁杂、结构复杂、涉及的关联主体多的特点，房地产开发企业在传统采购的基础上，还可以考虑从以下几个方面进一步加强自身的采购管理。制定采购规则，合理选择采购方式房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司可以完美的独自提供项目开发过程中的全部材料设备。为了保证项目的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又可以分为招标采购、议标（比价）采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购管理，首先就需要从企业及其项目的特点出发，根据采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规则。明确规定项目开发过程中各项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。在设计过程中进行材料设备选型定板在很多房地产开发企业的整个设计过程中缺乏采购部门的
地产开发供应商管理的建库、评估、培育
供应商管理的建库、评估、培育 目前房企在供应商管理方面往往面临三大挑战，即缺乏与供应商交互过程的沉淀、缺乏有效的供应商评估体系、缺乏对供应商能力的培育。应对这三大挑战，房企应搭建规范统一的供应商库、建立优胜劣汰的供应商评估体系、培育供应商能力实现供企双方共同发展。 A企是跨区域多项目发展的房地产开发企业，在供应商选择上常常遇到这样一个问题：一家供应商在上一个项目中评价极差，甚至被列入黑名单，结果却在下一项目的招标中中了标，甚至签订了合同。其实，这是很多房地产企业在供应商管理上面临的一个共通问题。为何一家被列入黑名单的供应商能在下一个项目中“死而复生”？这不得不提房企供应商管理面临的三大挑战之一——缺乏与供应商交互过程的沉淀。 良好的供应商管理是房企追求项目运营效率、产品品质、品牌形象的有效保障。可以说，供应商资源已经成为开发商的“竞争性”资源，管理供应商的能力已经成为开发商的核心竞争力之一。但目前开发商在供应商管理方面却面临三大挑战，除了上述A企案例提到的缺乏与供应商交互过程的沉淀之外，还在于缺乏有效的供应商评估体系、缺乏对供应商能力的培育。针对这三大挑战，以下将分别解析应对之道。 一、建库：搭建规范统一的供应商库，实现与供应商交互过程沉淀 房企缺乏与供应商交互过程的沉淀，致使每次招标都需要进行资格预审，导致整个采购周期漫长、效率低下。随着众多地产企业开始跨区域扩张，优秀稳定的供应商已经成为其快速成长的核心支撑要素，而规范、统一的供应商信息库是供应商管理的基础。 1.信息库搭建两大原则：整合与细分 供应商资源库主要是指通过各种方式收集并沉淀供应商的基础资料，其内容包括企业基础信息、经营信息以及产品服务信息。供应商信息库的搭建要遵循两大原则：一是整合。保证供应商信息的完整性，包括注册、评估、招投标、合约、付款等多维度信息的整合；二是细分。实现以供应商、产品服务、价格三个核心维度的细分，以供采购决策。 2.供应商类别划分与责任归属 供应商的基础信息按照其所提供的“产品与服务的类别”来进行分类管理，可将供应商分为咨询服务类、勘察设计类、工程施工类、材料设备类，另外还有一些特殊类别，例如政府机构类供应商。 针对不同类别的供应商，其信息收集的责任部门也不一样。各职能部门根据自身专业情况，分别参与相关专业供应商的基础资料管理、资质评估、现场考察和履约评估等，具体如表1所示。
房地产企业供应商管理方案定稿版
房地产企业供应商管理 方案 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产企业供应商管理方案 一、总则 1. 目的 为了稳定供应商队伍，建立长期互惠的供求关系，特制定本管理方案。 2. 适用范围 本方案适用于向企业供应各类材料、零部件、设备及提供配套服务的厂商。 二、选择供应商 1. 对每类材料或设备，由材料设备部进行市场调研后，提出3~5家候选供应商名单。 2. 企业成立一个由材料设备部、质量管理部以及技术部门组成的供应商评选小组。 3. 评选小组初审候选厂家后，由材料设备部实地调查厂家，并填写《供应商调查表》。调查评价的内容如表7-8所示。 表7-8 供应商调查表 调查时间：年月日
填表人员：调查人员：调查日期： 4. 经对各候选厂家逐条对照打分，计算出总分排序后决定取舍。
5. 核准为供应商的，可进行采购；没有通过审核的，请其继续改进，保留其未来候选资格。 三、供应商评价 （一）材料设备部制定评价指标，如表7-9所示，并依照此指标对供应商进行级别评定。 表7-9 供应商级别评价指标
（二）供应商级别分为A、B、C和D级 各个级别的得分情况如下： 1．A级，85分（含）以上； 2．B级，70（含）～85分； 3．C级，60（含）～70分； 4．D级，60分以下。 （三）对选定的供应商，企业与之签订《长期供应合作协议》，在该协议中具体规定双方的权利、义务互利互惠条件。 （四）材料设备部定期或不定期地对供应商进行评价，对不合格供应商解除其长期供应合作协议。 （五）每年对供应商予以重新评估，不符合要求的予以淘汰，从候选队伍中再行补充合格供应商。 （六）企业可对供应商划定不同信用等级进行管理。评级过程参照上述筛选供应商的办法。
房地产项目公司运营管理制度思路
房地产项目公司运营管理制度思路
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房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 一、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。 建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升
房地产供应商管理思路(总4页)
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一、供应商管理目标 1.多-汇聚更多优秀的供应商以服务我公司； 2.快-通过战略合作等方式，提高项目采购效率； 3.好-甄选更好的供应商进行合作，达到双赢的目的； 4.省-“省时”、“省力”、“省钱”。 二、供应商管理现状分析 5.集团统一管理工作量较大：集团招标采购部对于NC库进行管理（100万 元以上项目），包括各区域及集团供应商。现在库内近千条供应商信 息，集团整理工作量及难度较大；各区域公司供应商库情况不一，有的 有，有的无，标准不统一； 6.供应商信息不完整：NC库仅能体现入库时要求填报的信息，往往填写不 完整；对于后继投标状况、合作状况等信息不能体现，仅为静态管理； 有效数据的支撑不足，如合作项目、合作金额等，相关数据有需求时， 要人为整理； 7.有效供应商数量不足：供方库内个别分类供应商的数量较少；有些类别 总量多但是有效单位少；当前数据库没有自动数据汇总功能，不能动态 监控不同类别供应商数量，以有效补充； 8.NC库内单位分类混乱：科目选择错误，供应商选为非关联方，二级科目 为材料设备类，三级科目选择建筑安装类之中的子科目； 9.NC库系统缺陷，修改复杂，需要手动修改； 10.NC库功能单一：当前NC库仅有简单查询、审批以及共享功能；很多 功能（比如划分集团数据库以及区域数据库）不能实现，人为整理工作 量较大；
11.供应商评价有待提升：公司有供应商履约评估制度以及相关模板，但是 履约结果相差较多，定性评价多而定量评价少。 三、供应商的管理授权：根据2/8原则确定 12.授权管理原则 13.区域与集团 四、供应商的整理及分级（当前） 14.初步筛选：对于原有NC库内供应商进行重新筛选，删去“死鱼”，明确 供应商的业务分类。（2016年3月1日-2016年4月30日） A.“活鱼与死鱼”：多次不参与公司招标、合作工程之中涉及重大法 律纠纷、重大质量安全事故以及其他已知的挂靠单位，从供应商库内删 去或者列入黑名单； B.未考察不入库：未进行考察的单位，不进入NC库；具备多种资 格的供应商，仅入库其考察项目的内容（参照考察报告）； C.单位来源不清楚不入库：单位来源不清楚的，不入库； D.业务分类：按照当前业务分类，将分类混乱的调整分类；（见附 表） E.集团与区域公司：从入库来源以及考察人员划分出区域供应商库 以及集团供应商库； F.供应商基本信息：供应商的基本信息应该包括：单位全称；地区 性/全国性；注册资金；年产量；资质类别及等级；产品概要等方面； 联系人及联系电话；
供应商质量管理思路
供应商质量管理思路 今年公司确定品保部安排我负责外部供方质量管理品质助成，个人认识是：生产优秀的产品需要优质的原材料和外购件，优质的原材料和外购件需要优秀的供方来提供。供方产品质量提高、成本下降及最终我公司产品质量提高、成本下降是供应商管理出发点；坚持3月22日供应商大会上李总、蒋部的报告精神，和谐促发展合作求共赢，不动用供方的盈利，和供方一起提高产品质量、降低成本是供应商管理的基本思路。 1、由于现在供方都不进行质量控制更不做出厂检查，这个并不是因为他们技术和管理不好，而是他们的质量意识过于薄弱。甚至可以说老板的质量意识存在问题（必须让其及其团队潜意识及实际动作明确：质量对一个企业的重要性及质量对产品成本的影响等内容，要让供应商老板明白不是质量提高产品成本就一定提高，生产效率提高，不良率下降，好的产品成本一样可以下降，产品质量提高本身就是对企业的一个提升）。注重供方管理者的思维模式和品质意愿作为改善重点，树立供方全员参与、全过程控制理念；坚持“预防为主”、“下道工序是用户”、“一切为用户”的管理思想和管理理念。在辅导前需要内部沟通，确定项目。 2、做好供方的管理，尤其是新开发的供方，严格按照合格供方评定程序操作。大家取得一致标准后（外观一类，可以做限度样品），需要严格样品、小批的质量管理，严格合格供方管理标准制度并彻实执行。 3、由于我们的供方根本不进行过程质量控制，造成很多在到货时发现质量问题，不仅对内部质量、生产造成影响，而且也给供方本身带来经济损失，因此应要求供应商制作《QC工程图》，并由我司进行评审供方的《QC工程图》能有效的控制产品质量，工序流程、设备及工装模具是否合理，测量检具、控制方法；必须介入供方重要产品的工艺过程管控。 4、做好供应商现场管理工作，帮助开展和培训工作，确保基础的管理实施，从而来提升供方质量管理，保证产品质量。（确保在1个样板改造项目） 5、介入供方的计量器具管理，与供方约定定期校准制度，现场监督计量器具使用情况。 6、为了确保供应商出厂控制的产品符合要求，供应商应制定出厂检查项目，具体要求将配合完成。 7、目前现在的供应商的《预防纠正措施》都是应付我公司的，没有起到其应该具有的作用，原因之一可能是供应商根本不知道怎么填写，不了解分析解决问题的方法，因此我们准备辅导，前期帮助分析制定措施，一同寻找问题解决办法。 8、前期帮助供应商一同建立不良履历，对操作工的宣贯；之后监督。要把供方在提供产品过程中的质量履历进行统计，把降低它们的发生率作为工作的切入点，又作为今后本身工作质量的评价依据。 9、建立供方进货质量看板，加强对供方质量的考核，对于连续3个月质量排名在后三名的供方，每月公布评定结果。对连续三个月被评为最差的供方停止供货，取消合格供方资格，重新认定。进行月度排名对排名靠后供方进行重点品质支持，尽我们最大努力帮助各供方提升。但是对品质支持不配合、质量管理和质量水平不提升的供方必须进行淘汰。对配合改善好的供方进行奖励，（激励方面不光是不合格的扣款，也应涉及到好的方面应及时得到肯定，来引导、促使其更好为我司服务，可以引用内部标准中“过程检验质量考核制度中的条，对质量分析会上所设定的目标达标者或本月所做产品质量有明显突破的，根据目标完成情况或者实际表现进行10-100元正激励”）以便在供方之间形成良性的竞争。 10、严格做好不良品、待处理品、退货品的确认和处理工作，并且每月确定二天为供方不良品处理日；每月把各供方、资材部的合理投诉次数列入公司进货质量品管员的KPI考核，原则只有一个：在不良品处理确认时，必须对各供方负责。 11、图纸管理，确保有效版本使用，监督失效图纸使用；与供方建立起顺畅的沟通渠道，比如设计要求，品质要求等使大家达成一致，避免因此造成的重大质量问题。图纸的有效性非
房地产开发项目的工程管理思路
工程项目的管理思路 房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，按其实施过程可分为前期开发阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段四个阶段。房地产开发企业，需要做好工程全过程的决策、组织、领导、控制。结合我公司的具体情况，项目部的管理工作应是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理工作，其工作范畴跨越了设计阶段的末期，整个施工阶段和大部分的交付阶段，主要工作就是工程施工管理工作。实际上，房地产开发项目的工程施工管理工作就是以合同为依据，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对施工单位进行管理，达到对成本目标、进度目标、质量目标及安全目标的有效控制，以确保项目总体目标的最终实现。 一、工程施工管理包含内容 结合我公司实际，项目部进行项目管理工作的阶段主要是项目的建筑施工和建筑工程安装工作，在这一阶段的主要任务是进度目标与质量目标实现，同时需兼顾安全目标。项目的成本目标在之前的设计阶段已经大体定型，项目施工管理阶段是成本主要支出阶段，所以该阶段成本管理主要是考虑合理节约开支。 工程项目施工管理阶段主要由以下几个方面组成： 1、安全管理：安全管理是工程管理中的最重要任务。通过制定严格的安全措施计划，进行安全教育培训各安全技术交底，杜绝重大安全事故的发生。
2、成本管理：项目施工管理阶段，主要成本目标应已确定完毕，项目 部的主要工作是严格控制、审核费用支出，研究节支途径。对于变更增项等成本增加严格把控。 3、进度管理：将施工总节点计划细化到月计划、周计划，并对现场实 际进度进行分析，及时发现进度滞后趋势并适时地调整计划，协调各参建单位进度。 4、质量管理：严格执行公司质量标准，进行质量监督，处理质量问题， 组织工程验收。 二、工程施工管理具体措施 （一）、安全管理： 1、安全管理与文明施工管理相结合 2、要求监理单位明确安全责任人，专人负责、定期检查。 （二）工程进度管理。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。 （1）项目施工管理是包含在项目整体开发之内的，故此项目施工过程个节点计划必须服从公司的整体项目卡发计划，满足整体开发计划的节点要求； （2）在施工合同签订时，对各节点应做明确的合同约定，还应约定一旦出现工期滞后倾向，甲方有权采取相应措施； （3）项目开工，各施工单位需依据甲方的整体工期节点要求编制整体施工进度计划。同时，依据整体施工计划编制月进度计划、周进度计划以及劳动力配置计划和主要材料设备到场计划；
房地产——供应商管理指引
**局地产控股股份有限公司 供应商管理指引 第一章总则 第一条本指引旨在规范公司供应商管理工作，包括供应商引入、考察、考核、评审定级、合格供应商资料库管理等工作。目的为建立长期稳定、可比较选择的合格建材及设备供应商网络，合理降低采购成本，保证甲供产品的质量和交货期。 第二条本指引适用于由公司成本管理部负责采购实施的建材/设备供应商的管理，包括实行甲供的各种建筑主材、辅材；机电设备；精装修项目的甲供物品；公司办公设备设施及办公耗材；车辆等供应商的管理。 第三条各区域管理总部应参照本指引制订本区域供应商管理制度，并相应开展供应商的引入、考察、考核、评审及建立区域合格供应商资料库等工作，用以指导本区域项目的材料采购和供应商管理工作。 第四条术语及注释 本指引中所称“公司”包括**局地产控股股份有限公司和深圳**房地产有限公司。 本指引中所称“各区域管理总部”包括北京管理总部、上海管理总部、广州管理总部、X管理总部。 第二章职责 第五条成本管理部为供应商管理的主责部门。负责供应商的组织考察、组织考核以及供应商资料库管理工作。并且是公司集团采购工作的协调人和对供应商的投诉、纠纷、协调的处理主责部门。 第六条公司成本管理小组为供应商评审定级的审批机构，由成本管理部依据考核结果出具基础评审定级意见，报成本管理小组审议确定。 第七条公司职员均可实名推荐供应商。成本管理部对供应商资料进行初审，初审合格即可根据项目需要组织相关部门人员成立考察小组实施考察。 第八条成本管理部根据公司成本管理小组对供应商的评审定级结果不断更新、完善供应商资料库内容，并由专人负责维护、更新成本管理信息平台相关内容。 第九条公司工程管理中心、策划设计中心、财务部、各项目部以及其他相关部门参与供应商考察、考核工作，提供专业意见。
(完整版)房地产公司运营管理方案
房地产公司内部运营模式设计方案 房地产公司内部运营模式是针对房地产项目的特点，房地产公司在一定的组织机构下，根据系统控制目标和方法，形成的一套管理运作体系。 本方案将从组织机构、系统控制目标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模式的设计思路。 一、组织机构 （一）公司组织机构框架 组织机构框架设计的核心问题是职能设计。职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的构成和分配，以及组织中每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营体系。 职能设计需具备全面性和效率性。全面性是指职能设计涵盖了项目所涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性是指根据职能的技术相关性划分职能部门，对于具体工作尽可能避免双重管理和交叉管理问题。 据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。对于各部门所有职能内容不一一列举，这里仅提出主要职能框架。 （二）项目部组织机构 纳入项目部的公司整体机构框架拟采用矩阵式结构。项目部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的直接领导。
项目部组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权分配。对此，方案设计的思路是：总部控制，项目执行；效能优异，权责明晰。 “总部控制，项目执行”即房地产项目进行过程中的主控线和重点问题，全部由公司总部决策，项目部有决策的建议权和参与权；对于公司总部形成的决策，项目部负责具体执行，并拥有在公司主控线和重大问题下的工作自主权。例如，以项目预算和成本核算为中心的财务控制线，以项目总进度安排和进度调整为中心的进度控制线，应由公司总部控制；项目部按照预算方案和总进度方案自主开展具体工作，并接受总部对工作的监督和指导，保障财务和进度目标的实现。另外，涉及投资决策、设计方案选取、工程招标、材料招标等重大问题，应由公司总部管理决策。项目部按照设计方案、工程合约、材料合约，进行相应的设计管理、建筑单位管理和材料供应商管理。 “效能优异，权责明晰”是对“总部控制，项目执行”的系统架构的要求。根据“效能优异”的原则，对于主控线和重点问题之外的常规和不可预知问题，由项目部现场处理。对于涉及主控线和重点问题的变更和调整，必须经由公司总部解决。在合约签订和执行的过程中，会不可避免地出现偏差，因为合约签订和执行分属公司和项目部，就不可避免地产生公司五部与项目部之间的推诿，就此在“权责明晰”的原则下，因为合同疏忽和不完善而发生偏差，由公司总部负责处理；如果合同完善并明确约定，执行偏差由项目部负责。 （三）职位等级和职务等级设计 职位等级是根据组织机构职能确定的工作范围和权责。职位等级的设计重点是管理层次和管理幅度，即对上下级关系的界定。公司职位等级设计建立在五部的框架下，分为总经理、副总经理、部长（总监）、经理、助理、员工六级。项
房地产集团公司供应商管理办法
房地产集团公司供应商管理办法 1 目的 规范供方准入、考核的程序和标准，建立公开、透明的供应商信息管理系统。通过对国内供应商的甄别，建立一支优良而稳固的供应商队伍，特制定本办法。 2 适用范围 本制度适用于向房地产集团提供产品和服务的所有物资类供方。 3 职责 3.1 房地产集团物资管理中心为执行本制度的组织、管理部门，集团企划部、物资管理中心负责编制、修订、解释本制度。 3.2 房地产集团各中心（部门）、城市（独立项目）公司执行本制度规定。 4 程序 4.1 供方信息开发 （1）供方产生渠道：媒体、展会、行业协会、公开征询、内部推荐或其他。 （2）物资管理中心（或城市公司、独立项目公司招采部）负责收集供方的资质文件和资料。 1）资质文件包括：营业执照、税务登记证、企业代码证、检测报告、生产或安装许可证、强制性认证资料、品牌及信用评级证书。 2）基本资料包括：企业宣传资料、主要机器设备、原材料来源、员工状况、主要产品、主要客户、开户行及银行帐户。具体见《供方基本资料表》。 （3）供方基本要求 1）行业十大知名品牌或省级以上品牌。 2）产品制造商或授权代理商。 3）获得AAA级企业信用等级，合格供方可适当放宽。 4）注册资金要求按“附件一”执行，未明确规定注册资金的不小于100万元。 4.2 供方考察 （1）供方考察分为工厂考察和项目考察，含施工的供方必须对项目进行考察。 1）工厂考察包括以下内容：生产设备、生产能力、质量体系、管理能力、销售网络、合作态度、财务能力、采购渠道。 2）项目考察包括一下内容：现场管理、施工质量(含材料质量)、工程进度、施工人员素质。 （2）物资管理中心（或城市公司、独立项目公司招采部）应组织核算管理部、招标需求部门对供方进行考察，确定供应商能否满足要求。