知名地产工程精细化管理管理手册(263页)

绿城房产集团

工程精细化管理手册

（试行）

目录

第一部分编制说明 (3)

第二部分组织管理 (6)

一、工程部管理架构及岗位职责 (6)

二、工程部团队建设管理指引 (36)

第三部分：过程管理 (67)

三、工程准备阶段管理指引 (67)

四、工程招投标管理指引 (72)

五、桩基与基础工程施工阶段管理指引 (81)

六、主体施工阶段管理指引 (94)

七、装饰施工阶段管理指引 (103)

八、安装工程施工阶段管理指引 (115)

九、市政配套工程管理指引 (130)

十、工程验收及交付阶段管理指引 (136)

第四部分要素管理 (152)

十一、工程技术资料及档案管理工作指引 (152)

十二、工程交底与技术评审管理工作指引 (166)

十三、材料与样板管理工作指引 (184)

十四、成品保护管理工作指引 (193)

十五、工程进度管理指引 (203)

十六、安全与文明施工管理指引 (222)

十七、总分包单位管理工作指引 (249)

十八、监理单位管理工作指引 (258)

十九、项目后评价管理工作指引 (262)

第一部分编制说明

一、编制背景

自1995年成立以来，绿城集团工程系统坚持“真诚、善意、精致、完美“的核心价值观，始终秉承理想主义的信念，要创造城市的美丽，实现居住的安乐与美好。经过十几年的发展，绿城集团工程系统在组织建设、人员培养发展、管理标准化建设等方面都取得了长足的进步和发展；但是随着社会的进一步发展，国内房地产市场竞争更加激烈，人们对生活质量和美的追求越来越高，不断地呼唤着更高品位的建筑。工程管理人员的责任在于不断总结成功经验和失误教训，不断学习掌握新的技术与管理知识，以顺应时代发展的要求。在新形势下如何继续使工程管理成为绿城品牌的支撑点、成为绿城项目管理思想及技术创新的策源地成为绿城工程系统所面临的新的问题和考验。

为了继续贯彻绿城的精品战略，绿中片区工程系统组织对绿城集团十几年来工程管理的经验进行了系统的总结和回顾，重新组织编制了绿城集团《工程精细化管理手册》。《工程精细化管理手册》将绿城集团工程管理的指导思想及规范化要求通过细化的工作指引、明确的标准要求、可操作的表单模板的形式进行了补充和完善；增加可操作性是编制本手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程和作业标准要求有助于工程管理制度的理解和执行。

文件编制过程中充分考虑了工程管理事项涉及的相关管理过程，本着既考虑公司的管理现状、管理水平及人员能力，又适度超前的原则，结合房地产其他先进企业的成功经验，对绿城工程管理系统进行了完善和优化。

二、手册使用范围

本手册依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿城集团工程管理的法规性文件。指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册。同时既作为集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据，也可以作为绿城集团项目公司工程师日常工程管理控制过程中的指导手册。

该手册适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。

三、手册结构说明

为了方便本手册的使用和修订，根据工程管理过程的不同阶段及不同要素，本手册共分为工程“组织管理、过程管理、要素管理”三个部分对工程管理涉及的文件进行了汇编和整理。在工程过程管理部分再针对具体的业务运作要求细分为“1、管理制度，2、运作流程图，3、流程说明，4、控制要点及标准、5、表格模板，6、相关文件”六个部分的内容。

其中“1、管理制度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措施及工作标准，并提供统一操作方法；“5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化，实现结果证据化；“6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本手册中此类事项已有明确规定的，本手册直接引用其规定而不再重复进行

说明。

四、手册使用注意事项

由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司XX批准，任何人不得复制、外传本手册所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。

本手册经过XX批准后立即发布，并生效执行，工程管理相关人员及相关部门需严格执行，公司原有工程管理文件与本手册有冲突的，以本手册为准，涉及原有同类工程文件，应即时废止。

本手册所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件；如与现行设计/成本/招采文件内容不一致的，由各业务主导部门另行组织修订现行文件。

本手册主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求、关于精装修、景观园林部分工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。

五、手册解释与修订

本手册的解释修订权为绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，每年由集团总工办牵头组织对本手册的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模式、工程相关部门职责设置、权责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本手册。

第二部分组织管理

一、工程部管理架构及岗位职责

（一）工程管理部门构架

1.部门组织架构

1.1.组织架构框图一（普通型）

1.2.组织架构框图二（专业组型）

1.3.项目公司可根据项目建筑类型、开发规模及具体情况，参照

上述组织架构框图组建适合的工程管理部。

1.4.项目公司根据项目类别，按下表配置工程管理部人员。

1.4.1.项目工程管理部人员配置表1

1.4.

2.项目工程管理部人员配置表2

工程管理部成员名册表

（二）部门职责及岗位职责

1.部门职责

1.1.按照公司统一部署，全面负责项目工程的具体实施。

1.2.按照公司要求，做好团队建设工作。

1.3.负责项目工程开工前的各项准备工作。

1.4.负责对勘察、施工、监理等的招标和年度考核工作，参与设

计、材料设备等的招标工作。

1.5.负责工程施工过程中质量、进度、成本、安全文明的控制管

理。

1.6.负责工程文件、资料、档案的管理。

1.7.负责工程各项验收管理工作。

1.8.负责与公司内外各单位、部门的沟通、联系、协调工作。

1.9.配合公司各部门前期、规划、项目定位、营销策划、成本测

算等管理工作。

1.10.配合项目工程交付及交付后维保管理工作。

1.11.配合项目工程客户服务、质量督导、园区服务体系建设等管

理工作。

2.岗位职责

2.1.工程部经理岗位职责

2.2.工程部副经理岗位职责

2.3.专业工程师/专业管理员岗位职责

2.4.内业管理员

（三）部门职责分解表

1.部门职责分解表

1.1.工程职能分解