商业地产(物业)招商主管职位描述

商业地产（物业）招商主管职位描述：

工作职责：

1.完成部门经理下达的工作任务，负责提出关于步行街业态、品类规划和招商策略的建议，并在获得审批后贯彻执行；

2.负责执行服务式招商工作计划，并进行相应的人员管理；协助部门经理开展招商和营运管理工作。

3.负责组织各类商业资源的取得、积累与运用；

4.负责关键商业品牌的引入和对接洽谈,合同签订，管理与评估；

5.负责组织招商人员进行室外步行街商户开业协调所涉各项工作（进场装修、证照办理等）；

6.商户、人员基本日常事务管理。

7.负责建立室外步行街租赁档案。

岗位要求：

1、28岁—40岁，工商管理或相关专业专科以上学历，5年以上大型购物广场的招商、营运、公关等方面工作经验；

2、熟悉商业地产项目分析与策划、项目拓展等各个流程和环节；有独立主持过完整的商业的基础；具备敏锐的市场洞察力，熟悉商品并了解其流行消费趋势，能迅速把握消费者需求；具有商业经营客户良好的谈判技巧、沟通、协调、团队管理和整合能力；

3、个性开朗，具有亲和力和团队合作精神，具有良好的适应性和承受工作压力的能力

4、熟悉招商渠道，与国际知名品牌客户有过合作者优先考虑；

5、工作责任心强，有敬业精神。

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(完整版)招商运营主管岗位职责

一、全面负责产业园区商业管理工作；二、负责拟订和调整产业研究中心招商政策、招商思路、商业运营管理；三、参与商业项目开发建设的早期介入及项目竣工。移交验收和接管工作；四、主导产业研究中心商户的招商谈判签约工作；五、负责部门各产业园区项目的策划、招商、经营管理、经营推广工作，并对本部门工作进行指导、协调、监督；六、负责组织招商业户的筛选，负责重要业户关系的建立、维护，对重要信息直接开展跟踪谈判工作；七、负责招商商户合同的评审及落实工作；八、负责招商进驻业户的协调、服务、指导工作；九、对项目商户运营工作建立规范标准进行指导管理，根据本部门不同种类文件材料形成的特征，及时制定其案卷类目，合理集中分类存放，便于平时使用，并按规定及时移交档案管理部门；十、完成领导交办的其他工作。任职要求：一、市场营销策划，经济管理本科及以上学历；二、五年以上招商工作经验，具有招商、运营、策划管理者经验优先；三、具有独立操作产业招商全盘经验，有成功案例者优先；四、认同区域文化，综合素质高，有较强的执行力；五、可接受出差。

一、负责产业园区项目合作拓展，编写项目运营方案等；二、组织制订招商政策、运营计划、营销推广计划、组织招商洽谈活动。促进招商工作的有效开展；三、负责重大项目招商运营和商务谈判，了解客户需求，促成大客户战略合作；四、打造产业品牌，进行产业园区宣传推广，资源整合，负责商业活动的策划、宣传、组织、执行，扩大品牌影响力；五、建立和保持与政府部门、合作客户良好关系，提升公司品牌形象，提高品牌价值；六、统筹各方面资源，完成园区公司内部产业运作，不断调整开发设计新的合作模式。规划与定位主管岗位职责以全面性、科学性、发展性、创造性的进行产业园区规划，从而为客户带来满意的解决方案一、对项目所在区域、地区宏观环境分析，产业转移分析；二、对项目所在城市及项目内部资源分析、临近地区竞争比较；三、案例分析，发现可供借鉴之处；四、初步产业定位，确认主导产业；五、在主导产业下细化产业及组合方案；六、非主导产业的其他支柱产业选择；七、定制产业发展策略，细化产业发展的优先侧重，功能配比及土地配置要求；八、实施策略，开发模式、财产评估、招商策略及计划的配套支持。

最全最完整商业地产招商计划书

招商策划方案

目录第一篇团队组建 1.1人员配备 1.2到岗时间 1.3组织架构 1.4 各组织相关职能 1.5各岗岗位描述 1.6各职位薪金标准及计法第二篇招商氛围形成 2.1包装总纲 2.2应用系统 2.3招商通路包装 2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 2.5形象宣传包装第三篇招商现场资料及物料准备 3.1项目规划设计部分资料 3.2视觉形象延展设计 3.3工程及其它配合 3.4招商物料及宣传用品第四篇招商实施及推案方式 4.1总策略 4.2招商策略 4.3品牌战略 4.4招商及销售阶段控制 4.5内部认购入市时机和时间建议第五篇招商推广 5.1 推广原则 5.2 推广手法 5.3 招商主要设想和措施 5.4 招商推广及费用计划附 1招商推荐会方案 2广告公司工作内容 3招商意向书 4合同书

第一篇团队组建原则：一个上级责权一致既无重叠又无空白 1.1人员配备目前部门需配备人数为6人。部门经理——1名策划师———1名招商主管——2名招商员——3名销售主管——1名（待定）售后服务——1名（待定）售楼员（待定）由管理公司配备清洁工———1名保安————1名 1.2到岗时间按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商， 1.4 各组织相关职能

1.4.1营销策划职能 1、对总经办负责； 2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理； 3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。 4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。 6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 1.4.2销售部职能 1、向营销策划部负责； 2、负责公司物业招商、销售工作； 3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略； 4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题； 6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 1.4.3策划部职能 1、向营销策划中心负责； 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作； 4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； 5、协同销售部进行物业招商、销售工作。 1.5各岗岗位描述 1.5.1营销策划部经理 1、职务名称：营销策划部经理 2、直接上级：总经助理 3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管； 4、本职工作：主持营销策划部全面工作； 5、直接责任： 6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；

商业地产招商方案

商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二.业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

商业地产招商工作思路范文

商业地产招商工作思路目录一、确定招商的组织框架和岗位职责 ... 错误！未定义书签。二、建设招商团队..................... 错误！未定义书签。（一）招商人员的特殊素质............................................... 错误！未定义书签。三、招商实施 ......................... 错误！未定义书签。（一）业态组合以及租金预测........................................... 错误！未定义书签。（二）广告投放................................................................... 错误！未定义书签。（三）主要目标客户锁定................................................... 错误！未定义书签。（四）招商谈判................................................................... 错误！未定义书签。 1.核心主力店的招商谈判............................................. 错误！未定义书签。（五）招商新闻发布会....................................................... 错误！未定义书签。 1.招商新闻发布会的意义............................................. 错误！未定义书签。 2.发布会流程................................................................. 错误！未定义书签。（六）法律文本................................................................... 错误！未定义书签。四、招商管理原则..................... 错误！未定义书签。

商业地产招商人员应具备的基本素质

商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。招商工作程序一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程：制定招商工作计划 ↓ ?市场调研

招商主管岗位职责

招商主管岗位职责 1、在部门经理的领导下开展工作，全面负责分管区域的招商日常工作。 2、负责分管区域与其他关系的协调与沟通。 3、根据大市场发展需要，协助经理制定经营区域规划、调整及广告宣传方案。 4、负责根据分管区域运营实际情况制定分管区域的招商工作目标和工作计划。 5、负责对客户资源、市场价格的调查，并参与市场经营大户入市的洽谈。 6、负责督办分管区域的合同签订、银行按揭、房款缴纳和交房手续。 7、熟悉掌握并严格执行大市场招商政策，参与组织大型招商活动。

8、负责对分管招商人员工作的指示及业绩的考核。 9、参与招商部管理规则的制定和修正。 10、指导客户咨询及售后服务工作。 11、同报建员共同负责团体入市客户的资格审查工作。 12、及时了解其他市场信息，及时反馈，并向部门经理提出建议方案。 13、及时完成领导临时交办的其他工作。

招商主管,岗位职责： 1、协助部门经理根据市场相关情况及商场定位等信息制定招商目标。 2、协助部门经理完成招商工作； 3、接待来访客户，了解其经营品牌，并协助其。岗位职责 1、协助完成商场招租规划，进行商场整体、各楼层布局及品牌设定； 2、分析各租户经营业绩，制定调整计划； 3、审核商户规模实力，完成招商任务。任职。

招商主管岗位职责 1.做好招商部门人员的招商管理以及管理日常工作; 2.要及时掌握招商部门的招商人员的客户情况; 3.要及时准确了解招商情况以及市场信息; 4.要制定招商部门每个季度的招商计划以及部门整体任务的工作方案，并向上级商报完成的情况; 5.组织招商部门的招商人员进行专业的培训，提高其专业水平; 6.要及时处理招商人员出现的问题; 7.要配合招商经理做好本招商部门的工作分配;

商业地产招商专业知识

目录第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？第二章什么是市场调查？怎样进行市场调查？第三章招商人员必须具备的基本要求？第四章项目介绍统一说明第五章招商标准流程、内容第六章商铺专业知识第七章招商技巧第八章各类表格及文书的应用第一章、什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？一、什么是商业地产？商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。二、商业地产与住宅地产有什么区别？商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。商业地产和住宅：传销与直销的不同全国各地虽然开发了很多商业项目，但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。国内发展商低估了这个难度，上来先做规划设计，规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好合作意向，每层至少多少万平方米，距市中心距离不能超过多少，前台后台的比例，你给它量身定做。招商走在前面或者同步。商业地产要卖现房住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店铺买来是要做生意，有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住环境，有可能一两年前看中了来买，他自己会告诉自己，我现在买的话价格比较便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。

商业地产招商工作流程

商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修商业地产项目招商流程一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多

招商部组织架构及人员编制、岗位职责明细

招商部组织架构及岗位职责一、组织构架图：二、招商部各级所需编制及岗位职责：职位：招商总监 ⑴负责业务招商部整体工作的把握和部署。 ⑵负责制订各阶段招商计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。

⑶负责开展本部门员工业务的培训，指导和帮助本部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质。 ⑷负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。 ⑸负责整体规划，确定公司的招商定位类别。 ⑹负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况。 ⑺负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。 ⑻负责公司的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。 ⑼负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作。 ⑽负责安排本部门员工进行的新模式的优化工作。组织安排相关招商人员参加各类商品招商会。 ⑾负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建设。 ⑿负责协调本部门同其它部门之间的工作。 ⒀做好招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备管理人员。 ⒁负责完成公司总经理交办的其他工作任务。职位：招商经理 ⑴根据公司制定的整体工作计划，制定本组招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务。 ⑵负责本部门所划分业态、品类的市场动态进行调查分析，收集信息资料，向上级递交分析调查报告。 ⑵负责按月编制本部门新代理商引进计划、进行结构分析、不断完善代理商组合。 ⑷写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等。 ⑸保持与招商总监之间的联络和传达工作。 ⑹负责本部门所划分“准代理”引进、洽谈、签约工作。 ⑺协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况。 ⑻处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉。 ⑼负责安排、监督属下组员的每天工作内容。 ⑽收集并整理属下组员的招商数据上交招商经理。 ⑾负责向总监汇报即时的现场招商情况。 ⑿负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报及更改。 ⒀负责完成招商总监安排的其它工作。职位：招商专员

商业地产招商计划书

商业地产招商计划书一．项目介绍：商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。二．产品定位优势：商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。三．交通概况：本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。四． SWOT分析： 1、S——优势（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。（2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势

商业地产基础知识招商流程等

商业地产基础知识 1、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2.商业地产的类型

3、商圈：是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。零售业态：是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 5、CBD :全称是Cen tral Bus in ess District ，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最咼。 6、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于10 万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。特点

商业地产项目招商代理合同模板

项目招商代理合同合同双方：甲方名称：联系地址：联系电话：乙方名称：联系地址：联系电话：甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议：第1条项目名称及标的物地址 1.项目名称：“” 2.项目地址：，规划商业总建筑面积平方米。第2条委托内容 1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。第3条本合同期限 1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终止。第4条甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用； 2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作； 3.审定乙方报送的所有方案； 4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执行；

5.在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租； 6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金； 7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关工作； 8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行报告中确定并经甲方签字认可；第五条乙方责任及权利 1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用； 2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关的会议，并对该项目提出有益的建议； 3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作； 4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目； 5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订《租赁合同》和《租赁意向协议》； 6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方； 7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询； 8.负责客户的发掘与谈判； 9.负责督促客户按时交纳有关费用； 10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任； 11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司，并配有乙方的商标LOGO；第六条：招商代理服务费用 1、招商费用、目标、范围的确定： 1.1 招商费用：

商业地产招商方案案例详细解析

商业地产招商方案案例详细解析来源：时间：2008-09-26 作者：一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层 7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场负三层停车场 15000平方米停车场所地下停车总面积26000 停车数量1000辆四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

招商部岗位职责及要求

招商/运营总监岗位职责： 1、制定招商营运管理制度，建立服务体系的规范管理； 2、招商规划管理：年度经营计划、各阶段招商计划的制定和完成； 3、招商业务管理:重大招商谈判、主力店招商谈判；重大招商活动组织；招商相关合同、文件审核； 4、人员管理：人员挑选、举荐；专业技能培训、工作指导；业绩考核等； 5、市场管理：组织市场调查；预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略； 6、参与项目整体定位、业态规划和经济测算，制定招商政策； 7、业务市场研究：投资环境分析、市场趋势分析、竞争对手分析、商圈消费分析等，掌握市场动态； 8、收集营业数据，并进行分析汇总反馈，为公司管理层提供参考依据； 9、管理和改善租务关系，对租户情况进行分类，对不同的租户采取不同的管理策略，建立预警机制； 10、提出并参与策划各项促销活动，确保营运目标的达成；岗位要求： 1、30-50岁，市场营销、金融相关专业，本科以上学历 2、10年以上商业地产项目管理工作经验； 3、有广泛的客户资源和社会资源，熟悉商业地产各业态招商、运营、市场等流程及运作体系，商业地产各业态招商、运营、管理流程及运作体系； 4、具有敏锐的市场洞察力，优秀项目组织能力和市场开拓能力，具有较强的业务谈判和交涉能力； 5、具有高度的敬业精神与工作激情，思维敏捷，勇于创新。 6、具备良好的职业道德。

商业策划岗位职责： 1、能够独立完成商业地产战略、策略、产品、品牌运作的相关策划工作； 2、根据公司营销策略和方案，撰写宣传资料和相关活动文案； 3、根据公司商业地产项目现状，编写广告和宣传文案； 4、根据上级指令和方向，收集相关行业市场信息，并整理、分析，形成报告； 5、完成项目基本资料搜集、整理分析工作； 6、策划、撰写产品宣传文案和广告文案； 7、负责公司内部及外部的策划、推广、宣传及监督推行工作；任职要求 1、具备基本的市场营销知识； 2、具备独立撰写相关市场策划、营销策划方案能力; 3、了解产品定位及推广、活动策划等行业运作环节及流程； 4、具有较强的策略性、创造性，较强的语言掌控能力及较好的文字功底； 5、对品牌推广及管理有较强的执行能力； 6、创意能力强、思维敏捷、善于沟通、具有良好的语言表达能力； 7、主动性及自我规范能力强，为人诚实有责任心、工作态度认真，良好的团队合作精神。

商业地产招商经理知识手册

商业地产招商经理知识手册 1、商业地产招商流程 2、商业地产如何定位 3、成功招商五要素 2、商业地产招商策略 5、如何管理招商团队 6、商业地产术语一、招商工作流程 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商协议; 二、商业地产项目定位

波特分析法:主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。 2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素; 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。 3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、

商业地产项目前期招商-三大要素决定成败

商业地产项目前期招商三大要素决定成败投资者对商业地产的前期招商可谓一知半解。意识上，他们越发关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。 “市场环境、交通及其评估、整体商业规划，这三点是前期招商最需考虑的。” 易铺网CEO陈建明指出，从大卖场、超市，到建材、电器，亦或电影娱乐，主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。交通评估开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。“商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。”陈建明强调，其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。对于交通在前期招商中的重要性，深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。 “百货招商最具代表性。”杨宝民说，根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想，两面临街最好，要求方便车辆进出。商家在选址时对交通便利性非常重视。如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。不同商家对交通的要求存在差异。如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大，所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。同理，如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。杨宝民指出，大卖场对交通和运输要求最高，一般 1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米?600平方米，转弯半径较大。电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用库房，方便物流配送。项目整体

招商总监工作的职责模板

招商总监工作的职责模板招商总监负责整体规划，明确公司的招商定位，组织安排相关招商人员参加各类商品招商会。下面是小编整理的招商总监工作的职责模板。招商总监工作的职责模板1 职责 1、全面负责公司品牌项目的招商任务实施、制定、修订公司招商、运营管理制度、流程及招商运营政策; 2、市场调研、分析，并建立实时的市场相关信息数据库及参与招商价格的制定;商业业态定位及销售、招商及运营收支预算的编制和控制; 3、招商部业绩指标的制定、分解和组织实施。分解、执行招商业绩目标，制定、修订及实施相应的招商、运营计划和方案; 4、组织实施商铺招商及业绩目标的达成;制定年、月度营销策划活动方案并组织实施;协调各种公共关系，维护公司利益; 5、招商合同、协议的签订及客户资金的跟踪、催收工作;

6、招商运营的统计和分析，编制招商运营统计报表和分析报告; 7、招商运营资料和客户资料的收集、整理、存档工作，建立客户数据信息库。任职资格 1、专科及以上学历，营销、经济或餐饮相关专业优先; 2、工作经验4年以上及二年以上管理工作经验; 3、具备一定的市场营销、商业管理、经济管理、心理学、法律、销售行业经验; 4、具有独立进行业务谈判和交涉的能力;具有独立规划业务工作的能力;分析商场动态，在经济活动中发现和处理问题;能撰写市场调查、预测和分析经济活动的专题报告和总结。招商总监工作的职责模板2 职责： 1、负责AWS(亚马逊)南京创新中心(JIC)上云企业的招商工作; 2、通过向纳税企业提供等税的AWS公有云资源费用降低企业经营成本的方式协助企业入驻JIC; 3、理解客户潜在需求，充分挖掘与客户的合作机会;

商业地产招商困境的成因分析

商业地产招商困境的成因分析商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。06年底北京的一个商业地产高峰论坛透露出的信息是北京有30％的商业地产处于闲置状态，07年，这个局面将进一步恶化。开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的堪儿。分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面： ①供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 ②没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。 ③业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。 ④建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。⑤租金的障碍：很多时候，一套底商地