浅谈房地产住宅批量精装修项目管理

摘要：随着经济社会的不断发展，城市化进程不断加快。随之而来的就是城市

各类住宅的不断兴建，人们对各类城市化住宅的需求不断增加。因此，随之而来

的就是建筑业与装修业的发展。但是，城市建筑中的装修施工工程管理，特别是

住宅房屋精装修施工管理还存在诸多不足，本文重点探讨住宅房屋精装修工程管

理的特点与注意事项，探索房地产相关管理创新。

关键词：房地产；精装修项；目管理

前言

室内设计延伸了建筑设计，是建设项目的重要组成部分，近年来，随着城市

化进程的不断推进，对房地产住宅精装修项目的需求逐年增加，使得原有的单一

项目分包模式不能满足市场的广泛需求，因此，近年来出现了以总承包模式为主

的住宅地块精装修项目。本文以此为中心中心，探讨住宅批量精美装修的特点、

管理要求，然后从更深层次的角度探讨住宅批量精装修项目管理实践。

一、房地产住宅批量精装修项目概述

1. 住宅批量精装修项目的定义和范围

住宅房屋精装修是项目民用建筑设计的重要延伸，包括墙壁、地板、天花板

和水电的设计和建造。住宅房屋精装修是相对于简装修而讲的概念，是指根据室

内设计师的设计，对通过简装修具有基本功能的房屋的装饰，以形成满足住户审

美要求的某种装修方式。精装修要求符合较高的设计理念和美学规则，要求较高。虽然住宅精装修工程是单一合同装修工程项目，这也增加了更多有关项目值得关

注的信息。

2. 住宅批量精装修项目的特点

住宅批量精装修工程的复杂性，它不仅表现了居民的住宅经验，而且体现在

各种施工流程和棘手的施工过程中，特别是一些混乱给整个建设项目带来了许多

矛盾，由于公寓精装修操作机器加工程度不高，手工操作程度高，所以设计和施

工人员协调这两个要素，以实现妥善处理各方面的问题，这就要求设计和施工人

员具有相当高的审美素养和实践经验，非常专业。运行完备，电气设备与水网功

能协调都十分重要，最重要的是，要确保安全，因此，相应的施工标准要求也相

应重视，施工作业必须严格遵守国家有关规定和操作设计标准，施工严格按照标

准化标准进行施工，因此，选择高质量的施工材料。

二、住宅批量精装修项目的优势

与粗糙的室内装修相比，公寓的精装修主要有以下五个优点：一是室内质量

得到有效保证。在装修过程中，大多数用户对涉及装修项目的内容并不了解，传

统的粗糙房间装修、施工过程涉及材料的购置、施工、审批等。而在选择装修团

队时，用户无法有效地识别路边施工团队与施工队伍的专业装修水平，导致施工

质量无法有效保证。在批量精装修之前，有效提高装修质量。其次，能够提高室

内设计水平，采用更专业的室内设计师室内设计，确保室内设计水平。第三，一

间装修粗糙的房间会产生大量的建筑浪费，精装修可以有效减少装修的浪费，降

低施工成本。此外，优良的建筑公司和材料供应商有着长期的联系，材料采购等

事项还可以有效改善对施工成本的成本效益监控。第四，它能够更好地为用户提

供有效的社会保护。当问题可以及时处理时，所有连接的精装修是一个特殊的控

制和管理部门。第五，它能有效地促进装修业的产业化管理。批量精装修的公寓

可以有助于装修过程的整合，为其未来的产业化发展创造良好的基础。

关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。健全项目部，做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度。其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

公寓住宅批量精装修项目管理

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/471019718.html, 公寓住宅批量精装修项目管理作者：朱子健彭家英李伟光来源：《装饰装修天地》2020年第01期摘; ; 要：随着房地产市场的发展与国家推行住宅批量精装修交房政策的落地实施，住宅批量精装修交付已日益普遍，批量精装修交房从节约资源、降低开发成本、满足消费者需求等方面均展现出良好的社会及经济效益。但是在现阶段，市场对批量精装修的了解和认识都相对滞后，房地产开发商的批量精装管理经验也良莠不齐，尤其在管理的流程及标准还有待提高。笔者结合实际项目，探讨精装修住宅项目施工管理要点，意在提升施工企业批量精装房的品质管理水平、提高企业竞争力、加强质量及成本控制;通过规范批量精装修项目施工流程管理，加强事前、事中过程管控，从而提高批量精装修项目的实施效率及交付品质。关键词：批量精装修;施工管理;质量控制;成本控制 1; 引言住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分，需要承包商尤其是总承包商对此类产品进行整体系统优化，室内装修工艺、材料、设备、部品部件需要高度整合，需要完善的现场安装技术保证及质量控制体系。住宅批量精装修施工管理作为全面家居解决方案的重要要素，起到了集成整合与技术支撑的战略意义。 1.1; 什么是住宅批量精装修施工管理批量精装修施工管理简单理解是数量比较多的精装修同时开工，是施工企业从建筑深化设计开始到最终精装修施工完成并交房的过程，对建筑户型、建筑立面、室内硬装、小区景观、机电系统、设施设备、厨房卫生间、部品部件、收纳及储藏系统等多个环节进行的统一研究和整合，并完美的策划出施工流程及各个流程的控制要点并交底给施工班组。这种做法比传统做毛坯房或者单纯做结构有着很大的难度和挑战，它体现的是住宅项目精装设计全周期、全专业、全过程的系统思考，提供了更全面、更系统的施工方案和思路。 1.2; 住宅批量精装修施工流程和控制要点笔者于本人2014年7月进入中国建筑第八工程局有限公司，至今已经5个年头，从事施工管理工作，期间参与过多个住宅批量精装修项目的施工管理工作。这类项目其开发过程中的施工管理动作依次为：①项目策划阶段;②项目结构实施阶段;③精装修方案策划阶段;④精装修样板间实施阶段;⑤批量精装修施工方案确认及交底阶段;⑥批量精装修施工及控制阶段六大阶段。

浅谈精装修工程项目管理

浅谈精装修工程项目管理作者：刘沛摘要：随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。现在，房地产开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。本文针对精装房建设过程中，项目管理的特点、难点等进行了分析和总结，就如何做好精装修工程项目管理这一议题谈谈个人的观点和看法。 abstract: with the improvement of people’s living standards and accelerate the pace of life, competition in the real estate development trend as decided by the incomplete product semifinished product room will be replaced. the hardbound room because it has the advantages of time saving, convenient, economical, high quality, and ease of management for mortgage and other advantages and win, more and more accepted by the public. in this paper the hardbound room construction process, project management features, difficulty undertook analysis and summary, combined with project management, how to do well the refined decoration project management this topic to talk about individual view. 关键词：精装修；精装修工程项目管理一、精装修与传统意义上的装饰房 1、近年来开发住宅装饰装修的几种主要形式： 1.1 毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。 1.2 部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。 1.3 菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。

房地产项目开发管理论文

房地产项目开发管理论文项目合同管理是房地产开发活动中的至善重要的一个环节。由于在房地产开开发活动中涉及到许多的参与者，许多的手续，必然要通过合同来确保主体之间的的权利义务关系。只有通过权利义务关系的确定化，才能保证各方在开发行为为尽职尽责，共同推动开发行为的前进。许多开发商、承包商或者是其它单位就是因为没有主意到这方面的问题，事先没有通过合同管理的方式规避、防范风险，而在出了问题的时候造成了巨大的经济损失和其它方面间接的损失。因此，作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性及其目的。一般来说，房地产开发项目合同管理的主要目的是：建立现代企业制度的需要建立现代企业制度，无论是对于国有企业还是对于非国有企业，都是一个不可回避的深刻而严峻的话题。建立现代企业制度，是社会化大生产和市场经济的必然要求，是市场改革的方向。现代企业制度的建立，对公司提出了新的要求，企业应当严格按照《公司法》有关建立现代企业制度的规定，坚持“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的原则，更多地考虑到市场需要的变化，采用先进的管理模式和技术经验，认真向国际和国内同行学习，提升自己的业务水平。项目合同，是主体企业进入市场的重要制度，是进行工程施工、监理、验收的重要依据，关系到开发参加单位的根本利益。因此，加强对项目合同的管理，已经成为建立现代企业制度的重要内容。规范市场交易行为规范市场的交易行为，包括二个方面的内容。一是规范市场主体的行为。项目合同管理的一个重要内容就是确保开发参加方具有市场认可的主体资质，具有参与开发活动的权利能力和行为能力，只有这样，才能保证房地产开发市场交易的安全性。二是规范开发市场的价格。市场经济的一个重要特征就是通过市场来调整价格，而不是由政府干预价格。我国目前正在建立一种“政府宏观指导，企业自主报价，竞争形成价格，加强动态管理”的市场价格机制。因此，各方必须充分挖

批量精装修管理方案(参考模板)

上品雅园项目批量精装修实施方案第一篇项目概况及特点 1、工程概况：本项目位于龙岗区坂田街道办杨美村（布龙路）西则，东临发达路和坂田学校，南为雪围路和华为地块，西为即将投建的坂田高级中学，北临三号路和我司规划开发的商品住宅（占地面积32万㎡）。本项目总占地面积45829.49㎡，总建筑面积231254.05㎡，其中地下室68273.20㎡，地上162980.85㎡，总户数1745户（住宅面积14778.10㎡，商业面积7475.75㎡）。地下室部分由全地下室和半地下室组成（共三层），主要为人防、停车、设备房和水池等。主要为1#-7#楼，共12个单元（1#--5#楼各2个单元，6#--7#楼各1个单元），1#-、3#楼为32层2#楼为32层和33层各占一半，4#--5#楼为31层，6#--7#楼为30层。 2、工程特点：本项目栋号分布广，户型较多，大部分户型在国土查仗和竣工验收后需要拆除填充墙，将耗费不少劳动力和工期，也增加垂直运输的压力，拆除时将产生大量的建筑垃圾和粉尘。根据时间推测，整个装修过程将有部分时间处于雨季，进场道路不畅通和载重车辆不能直达大堂入口等，将成为工期并不充裕的批量精装修施工的不利因素。第二篇管理范围及目标 1、管理范围:精装修设计方案及施工图的确定，精装修总包、分包施工单位的确定，土建施工单位与精装修施工单位的工作面的移交，对精装修施工全过程的质量、进度、成本、安装文明施工进行监管和控制，工程完工后的入伙。 2、管理目标 2．1进度目标：确保在合同规定的时间内完成。 2．2质量目标：确保符合精装修设计要求及施工验收规范，确保入伙投诉率1宗/户. 2．3成本目标:控制竣工结算后成本与施工预算在5%之内。 2．4安全文明目标：达到省文明标化样板工程第三篇批量精装修管理组织机构（必有） 1、组织机构人员配置：成立上品雅园精装修指挥部，总指挥一人，副总指挥一人，项目总工程师一人，土建专业工程师7人，给排水工程师2人，电气工程师2人，采购工程师1人，装修工程师1人，现场成本工程师1人，内业工程师1人。 2、组织职责：在公司授权内，全面负责该工程装修设计、工程实施，并按公司制定的工期、质量、成本、安全文明施工等目标进行工程实施。 3、组织内人员职责：总指挥：公司在项目上的代表，对项目的工期、质量、安全、文明施工、及成本管理负

浅谈房地产项目的风险管理

浅谈房地产项目的风险管理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

浅谈房地产项目的风险管理摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文作者：李阳院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

批量精装修管理方案

5#楼批量精装修工程实施方案第一章前言 1.编制说明为了把本工程精装修得项目管理准备工作做充分,项目部就5#楼批量精装修项目工程得难点,项目管理范围与目标,项目部组织体系构成,项目得整体部署,项目得实施计划及进度保障,项目得工序分析,项目得质量控制,项目得成本控制,项目得文明施工等方面进行分析与把控。第二章项目概况及工程难点分析 1、工程概况: 本工程位于江苏省苏州市常熟虞山镇香山北路与凯文路交叉口琴川碧桂园内。建筑面积为18745、4m2,地下1层,地上27层。 2、工程难点分析: 2、1目前本工程主体结构都已封顶,二次砌筑已基本完成,外墙抹灰及室内抹灰正开始施工。根据现场实际施工情况,预计土建工作面大部分移交需要到7月份。 2、2 本项目楼面面积大,户型较多,批量精装修施工与土建收尾施工存在交叉作业,成品保护难度大。 2、3本工程批量精装修与土建施工材料得运输都需要垂直运输工具,可能造成材料不能及时运输到各楼层,影响工程进度,因此需要夜间加班处理,增加了夜间施工费。 2、4本工程批量精装修需要精细化施工,对土建得墙面基层得平整度与垂直度,墙面得阴阳角得方正,地面得平整度及卫生间防水得要求都非常高,因此需要提前介入土建得毛坯基层施工,提出合理得技术措施为批量精装修打好基础。 2、5 本工程批量精装修得材料品种并不多,但数量非常大,需要提前做好材料计划,公司采购部门需极力配合项目部得施工进度,及时采购材料到现场仓库。 2、6本工程批量精装修成本控制就是本工程得难点,精装修项目必须有材料设计优化与施工工序得深化设计,以达到材料上得节约与劳动力得低消耗。第二章本工程批量精装修管理范围及目标 1、管理范围: 1、1对本工程精装修设计方案深化及施工图得确定。 1、2协助公司领导层确定精装修劳务分包模式及劳务分包单位得数量。 1、3组织好批量精装修图纸答疑及设计交底会与批量精装修项目启动会。 1、3协调好土建施工单位与精装修工作面得移交工作与土建现场遗留问题。 1、4负责对本工程批量精装修施工全过程得质量、进度、成本、安装文明施工进行监管与控制,工程完工批量交付后得入住。 2、管理目标 2、1进度目标:确保在公司合同规定得时间内完成(结合目前土建施工情况,建议总工期为239天,包括图纸深化及土建移交等)。 2、2质量目标:确保符合精装修设计要求及施工验收规范,质量等级达到合格标准。第三章本工程批量精装修实施计划及保证措施 1、实施计划 1、1安排总工期:239天。工作面移交及验收: 10天

房地产管理论文

房地产开发项目管理方法研究牛振东山西路桥房地产开发有限公司【摘要】房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。【关键词】房地产开发，项目建设，管理中图分类号：F293.33文献标识码：A 1、房地产开发项目管理的意义房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 2、房地产开发工程项目管理所存在的问题 2.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 2.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多。因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。 2.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、

批量精装修现场管理可能出现的问题及解决思路

批量精装修现场管理可能出现的问题及解决思路 1 工作面验收移交可能出现的问题减少原主体质量问题进而引起的装修质量问题是保证施工质量的前题，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题，从而提升最终工程质量，因此，工作面的验收移交是本项目的重点工作。可能出现的问题 1、土建结构大小头、抹灰不平整、空鼓等 2、门洞口尺寸偏差 3、外檐门窗渗漏 4、厨卫原防水施工质量差 5、机电、消防点位布置错位、漏点等问题解决思路 1、针对本精装修工程，成立以专项验收移交小组，负责整个项目从土建到装修的交付验收流程。加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷。 2、预验收：一旦得知中标消息后，我司即派出验收小组对与意向范围内土建结构、抹灰、消防等工程进行预验收，每日向甲方项目部和监理单

位提交预验收报表，随验随改，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。验收表必须一户一表，以便查阅。 3、交接验收：提前编制专门的交接验收的计划报监理及甲方项目部审批，以便相关单位能提前按照移交计划按照预验收报表做专项整改；在规定的移交期间内，按照移交计划有流水的办理交接，正式交接验收要形成最终的交接验收表（一户一表），重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等。移交验收完成后，办理移交签字手续。 2 深化设计管理可能出现的问题高档次的精装修工程，质量要求高，本工程图纸的深化设计深度和细度关系本工程的各个目标的实现。深化设计和材料下单是质量控制的源头，深化设计的深度决定材料下单的准确性，材料的现场加工，比如瓷砖等材料的现场加工的不准确性和加工出材料的不美观，其实是影响最终装饰效果的关键因素，因此深化设计是本工程的重点工作。可能出现的问题 1、深化设计深度不够，导致现场无法收口或收口不美观。 2、深化设计与各专业协调不到位，综合天花、墙面、地面定位不准确。

浅谈精装修住宅项目的管理模式

浅谈精装修住宅项目的管理模式 [摘要] 通过项目实践总结出精装修工程的全面管控方案及参建各方的现场协调管理模式，梳理处理问题的原则和方法，并制定标准指导施工管理。 [关键词] 精装修住宅总包管理模式协调管理 1.前言随着社会生活节奏的快速发展，以及住宅精装上工业化标准化得普及，精装修住宅交付已成为一种趋势。能否给客户带来实实在在的高品质精装住宅产品，切实提升客户满意度，也是对公司发展具有重要战略意义和影响。据此，我们项目管理团队在公司领导的指示和指导下，深入研讨精装修总承包工作模式及操作细节，并在工程中认真落实，从中提炼出了精装修工程的全面管控方案。 2.全新的精装修总包管理模式 2.1 无边界的高效组织机构全新的精装总包管控模式，可以有效减少管理环节，提高管理效率，使决策者能掌握现场进度、质量的动态变化，并及时作出有针对性的决策和调整；可以充分发挥装饰公司在精装修方面的管理优势，由其主要负责协调精装范围内各分包单位的现场管理；可以进一步规范现场标准要求及工艺节点做法，及时发现施工中存在的问题，使现场管理更细致、更深入。 “无边界”管理团队的构建：（1）由开发公司与装饰公司在精装修项目上联合组成一个“无边界”管理团队，利用双方差异化优势互补、精诚合作，共同谋求高品质在项目的战略实现。（2）由开发公司项目总经理等7 人共同组成管理协调小组。开发公司的项目工程总监和装饰公司副总经理作为现场的直接代表。（3）装饰公司质量管理部配置15 名质量检查的专职人员，直接向现场代表负责，由管理协调小组直接考核。质量管理部以户为单位制作检查表格，按《全装修住宅工程质量标准（多专业）》以及重要/主要节点做法，每日检查工程施工质量，对整个工程进行质量100%巡视、检查，参与验收并定期提供质量评估报告。 2.2 开发商主导的精装修总承包合约模式

浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策

本科毕业设计（论文）开题报告论文题目浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策一、研究的意义 1.国内研究概况随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和（（工程项目管理（服务）办法，以制定工程总承包与项目管理（服务）的实施细则，规范其基本做法，进一步促进其科学化、规范化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高项目管理水平，与国际惯例接轨。项目经理（PM）在我国已成为新世纪黄金职业，项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋，掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体，项目管理知识的学习迫在眉睫。今天，我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。 2.国外研究概况工程项目管理学科经过近半个世纪的发展，目前，西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。美国、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凯洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、鲁姆斯（ABB LUMMUS）、浮卢（FLOUR）、兰万灵（SNC LAVALIN）等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行研究，这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外，还有项目管理组（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商，并对设计、采购、施工过程进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC 是业主机构的延伸，就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行，对业主负责，与业主的目标和利益保持一致。为实现21世纪我国的新发展，强化我国的产业竞争力，就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状，尤其是近年来国际上比较先进的工程公司，为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要，推出了一些成熟的项目管理方式。

房地产经营与管理论文

《房地产经营管理》课程考核论文题目：对房地产经营管理的浅析姓名：周翔班级：工程监理学号：2101843127 中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。关键词经营管理战略风险金融正文内容房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。房地产经营管理坚持的原则有: 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。. 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.

浅谈房地产住宅批量精装修项目管理

浅谈房地产住宅批量精装修项目管理摘要：随着经济社会的不断发展，城市化进程不断加快。随之而来的就是城市各类住宅的不断兴建，人们对各类城市化住宅的需求不断增加。因此，随之而来的就是建筑业与装修业的发展。但是，城市建筑中的装修施工工程管理，特别是住宅房屋精装修施工管理还存在诸多不足，本文重点探讨住宅房屋精装修工程管理的特点与注意事项，探索房地产相关管理创新。关键词：房地产；精装修项；目管理前言室内设计延伸了建筑设计，是建设项目的重要组成部分，近年来，随着城市化进程的不断推进，对房地产住宅精装修项目的需求逐年增加，使得原有的单一项目分包模式不能满足市场的广泛需求，因此，近年来出现了以总承包模式为主的住宅地块精装修项目。本文以此为中心中心，探讨住宅批量精美装修的特点、管理要求，然后从更深层次的角度探讨住宅批量精装修项目管理实践。一、房地产住宅批量精装修项目概述 1. 住宅批量精装修项目的定义和范围住宅房屋精装修是项目民用建筑设计的重要延伸，包括墙壁、地板、天花板和水电的设计和建造。住宅房屋精装修是相对于简装修而讲的概念，是指根据室内设计师的设计，对通过简装修具有基本功能的房屋的装饰，以形成满足住户审美要求的某种装修方式。精装修要求符合较高的设计理念和美学规则，要求较高。虽然住宅精装修工程是单一合同装修工程项目，这也增加了更多有关项目值得关注的信息。 2. 住宅批量精装修项目的特点住宅批量精装修工程的复杂性，它不仅表现了居民的住宅经验，而且体现在各种施工流程和棘手的施工过程中，特别是一些混乱给整个建设项目带来了许多矛盾，由于公寓精装修操作机器加工程度不高，手工操作程度高，所以设计和施工人员协调这两个要素，以实现妥善处理各方面的问题，这就要求设计和施工人员具有相当高的审美素养和实践经验，非常专业。运行完备，电气设备与水网功能协调都十分重要，最重要的是，要确保安全，因此，相应的施工标准要求也相应重视，施工作业必须严格遵守国家有关规定和操作设计标准，施工严格按照标准化标准进行施工，因此，选择高质量的施工材料。二、住宅批量精装修项目的优势与粗糙的室内装修相比，公寓的精装修主要有以下五个优点：一是室内质量得到有效保证。在装修过程中，大多数用户对涉及装修项目的内容并不了解，传统的粗糙房间装修、施工过程涉及材料的购置、施工、审批等。而在选择装修团队时，用户无法有效地识别路边施工团队与施工队伍的专业装修水平，导致施工质量无法有效保证。在批量精装修之前，有效提高装修质量。其次，能够提高室内设计水平，采用更专业的室内设计师室内设计，确保室内设计水平。第三，一间装修粗糙的房间会产生大量的建筑浪费，精装修可以有效减少装修的浪费，降低施工成本。此外，优良的建筑公司和材料供应商有着长期的联系，材料采购等事项还可以有效改善对施工成本的成本效益监控。第四，它能够更好地为用户提供有效的社会保护。当问题可以及时处理时，所有连接的精装修是一个特殊的控制和管理部门。第五，它能有效地促进装修业的产业化管理。批量精装修的公寓可以有助于装修过程的整合，为其未来的产业化发展创造良好的基础。

浅谈房地产项目管理

浅谈房地产项目管理发表时间：2016-03-31T13:50:22.217Z 来源：《基层建设》2015年21期供稿作者：郝兴栋 [导读] 中国海洋大学房地产项目管理的水平高低决定了房地产开发项目成败，也关系着房地产开发企业的发展前景。中国海洋大学山东省 266000 摘要：随着政府对房地产市场的宏观调控，房地产行业的竞争变得日益激烈，房地产企业要在激烈的市场竞争中实现可持续发展，就必须必须抓好质量管理、成本管理、风险管理和合同管理，只有这样才能提高企业的经济效益。本文对房地产项目中的质量管理、成本控制、风险控制和合同控制问题进行了简要的阐述，希望对相关工作人员能够有所帮助。关键词：房地产项目；项目管理引言在房地产项目中，质量、成本、风险、合同是企业比较关注的重点。尤其是质量和成本，两者之间有着一定联系，可以说质量是核心控制因素，成本管理则是为了企业服务。房地产企业只有抓好质量管理和成本管理的同时，再注重合同和风险管理，才能使房地产企业的经济利益和社会利益达到最大化。一、房地产项目管理的概念房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容，项目开发管理者在工程建筑和使用中，通过全方面的管理方法和程序，其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现，因此在房地产项目的开发中，需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中，其管理核心就是成本控制，针对房地产项目的核心进行控制，即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容，比如成本的优化配置，效益最大化等，开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节，随着工程的进程会发生动态的变化，在发展计划的制定时，需要结合企业的发展特点进行计划，分析项目的可实现性，在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划，以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中，需要对设计图纸进行审核，进入施工，并且在施工后进行整体项目的验收，从而完成项目管理。二、项目的质量管理 1、明确质量目标项目开发的质量管理目标要与项目的自身特点结合。质量目标的设置不能过高也不能过低。质量目标过高，企业的投资成本将会上升，企业的综合绩效将会降低；目标过低，会对项目造成一定伤害，从而导致企业在市场竞争中失去竞争力。在确定质量目标成本时需要对投入费用和获取的收益进行分析，在开发过程中要树立全寿命周期概念，在项目开发过程中适当坚守非一致性成本，增加一致性成本，降低事故发生的几率。 2、质量保证在项目开发过程中，通过质量计划，增加项目最终用户以及投资人对项目质量的信心。例如，在招标前讲明项目进度、成本控制、质量目标以及相应的招标条件，对施工组织和质量计划进行严格审查，加强对进场构件和材料的监督工作。 3、项目施工过程中的质量控制施工过程控制，就是将工程施工过程和阶段性结果进行科学比较，找出工作中出现的偏差；通过合同说明与半成品和成品进行详细对比，找出偏差所在；利用施工作业和施工方案与实际工程建设顺序进行对比，找出偏差所在；对整个施工过程中的质量控制可以通过普查、抽查等方式完成，依据阶段作业的结果，判断工程的建设是依据原施工标准继续作业，还是进行修改。施工过程中，可以通过现场负责人管理责任制，对各级技术管理的权限进行合理划分，从而使每名工作人员都各司其事。在施工过程中，要通过旁站监理对施工承包人的各种施工方法和施工程序进行控制。旁站监督包含的内容有：检查施工中使用的设备、材料、工程开工报告单、操作工艺以及施工方法等，如果发现违规行为，要及时发出警告，并做出现场指令，确保工程质量。三、房地产项目成本管理 1、提高成本管理意识房地产项目的成本管理需要全员参加，因此要想改进房地产项目成本控制手段，就必须全面提高成本控制意识，不能单纯地提高某个部门或某个人的成本控制意识，房地产项目成本控制也不是某一个部门或某一个人的责任，而是房地产企业中涉及到的每一个人的责任，这也是全面成本控制的核心。全面控制并非仅对成本进行控制和管理，而是项目管理中涉及到的多个方面的工作都要围绕成本管理开展，从项目投标到工程竣工整个环节都要加强对成本的控制。 2、优化设计方案房地产项目设计水平对成本控制有着重要作用。因此，在房地产项目开发过程中要对设计方案进行优化，在设计阶段强化成本控制。在项目建设方案的设计上应当尽量挑选优秀的设计单位，对先进的技术进行合理应用，使项目成本能够得到合理控制，确保投资能够获得到期望的经济效益。对房地产项目设计的选择应当通过多种方案相互对比的形式选出满足需求的方案。 3、通过创新技术和信息化管理控制成本房地产项目投资过程中需要技术手段作保证。依据大量的施工经验不难看出，在建筑施工中材料所占的费用比例高居不下，对成本有直接影响。科技的发展使房地产项目在施工过程中需要不断地对技术进行提高，增加对新材料、新工艺、新方法的应用，通过对新技术的应用，可以适当的缩短工期，降低工程成本。四、房地产项目的风险管理 1、树立风险价值理念首先，房地产作为特别性很强的行业，管理层先要意识到加大风险管理的必须性，提高自身的风险防御认识，对项目的开发过程中有可能碰到的各类风险清晰的认识，力求在进行任何决定的时候都具备风险价值认识，时事警惕风险，并且认真做好决定前的分析工作，选

房地产开发项目管理的论文

房地产开发项目管理的论文 1.项目合同管理的规范建设建设工程项目合同是一种经济合同，是项目开发主体为了完成工程建设任务与勘察、设计、施工、材料供应等单位签订的。在房地产开发的过程中，都是通过合同来进行施工质量、进度、成本的控制。所以对前期合同的签订要规范严格加强管理，避免一旦后期纠纷而引发工期延误和索赔问题。 2.加强投资项目质量控制质量控制是重中之重，主要是对施工过程中工艺技术、材料运用等，要满足设计要求、合同规定和规范要求。要及时发现工程中不符合要求的地方，并且多进行综合检查，对施工作业进度和过程动态绘制相应的流程控制图，以加强对项目总体质量把控。 3.加强房地产开发项目的成本管理如今而言，价格是房地产开发商竞争中重要影响之一。所以这就要求房地产开发商对项目的全过程监理详细完善的项目成本管理控制方案，并制定相应的’改善措施和方法，严格控制房地产开发项目的成本，以求在市场具有更强的竞争力。完善成本管理，在规划阶段就要精确的进行项目评估预算，成本和质量利润三者形成最佳的比例形式。在项目施工阶段，要多引进企业竞争，按制度进行招标，控制施工方面的费用支出。而在项目的全过程中，需要建立公平公正奖惩制度措施的激励机制，严格控制成本问题，提高价格优势和综合竞争力。 4.完善监理制度监理在房地产开发项目施工方面有着重要的地位，所以监理企业的发展将对所开发项目有着很大的益处。所以建立企业要做到以下几方面。拓宽监理技术领域，对工程进行全方位过程监理，加强对监理单位资质的管理并且适当的制定监理取费标注，杜绝恶性竞争，使监理制度更完善。在实际工程中，建设单位在某些方面常常干涉监理工程师的正常工作，而监理也会刻意为难工程施工技术人员的行为，这在工作中是应该禁止的。建设单位、承建单位、监理单位三方是平等的合同约定关系，有着委托和被委托的关系。合同一旦签定，则各司其职，不得对其他两方有所制约和干涉。监理单位有权进行公正独立的工作开展。在工作中，房地产开发单位应在协调监督和检查监理工作方面进行侧重，以避免权责不明，建设单位干涉监理工作的情况发生。我国普遍的对监理工作重视不到位，而完善监理工作，有助于工程质量的提高和成本的控制。 5.重视项目收尾阶段的项目管理