《物业经营管理》试卷

《物业经营管理》试卷

区域：部门（管理处）：姓名：职务：

（请考生注意：①将答案写在答题卡上。②考试结束后，考生自行保存试卷，可带出考场。）

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、物业经营管理的对象通常是（）。

A、物业资产管理公司

B、物业管理企业

C、收益性物业

D、自用型物业

2、市级购物中心建筑面积一般在（）。

A、3万m2以上

B、1万～3万m2之间

C、3000～10000m2之间

D、3000m2以下

3、物业经营管理常规工作包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（）、设施设备管

理和物业保障管理。

A、日常维护和维修

B、确定管理标准

C、资产管理

D、构建信息基础

4、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（）。

A、直接从事房地产开发经营活动的经济行为

B、间接地从事房地产开发经营活动的经济行为

C、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为

D、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为

5、房地产区别与其他投资品最重要的特征是（）。

A、政策影响性

B、专业管理依赖性

C、地域影响性

D、位置固定性或不可移动性

6、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。

A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获得开发利润

B、房地产开发投资通常属于长期投资

C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给

D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资

7、关于周期风险的表述，不正确的是（）。

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

C、美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年

D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产

8、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地

产投资项目，该指标值应该大于（）。

A、12

B、1.2

C、2

D、0.2

9、从（）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入运营费用

B、潜在毛租金收入运营费用

C、有效毛收入空置和收租损失

D、潜在毛租金收入空置和收租损失

10、（）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化

B、税前现金流的最大化

C、净运营收益的最大化

D、税后现金流的最大化

11、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（）。

A、横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点

B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始

C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法

D、某一计息周期周内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和

12、设备更新的核心工作，是确定设备的（）

A、价值

B、自然寿命

C、技术寿命

D、经济寿命

13、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

A、现金回报率

B、利率

C、内部收益率

D、基准收益率

14、（）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

A、基准收益率

B、财务内部收益率

C、投资回报率

D、现金回报率

15、（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

A、理论价格

B、总价格

C、市场价格

D、单位价格

16、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定时点的（）价格或价值进行测算和判定。

A、市场

B、正常

C、理论

D、客观合理

17、（）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取

估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、市场法

B、成本法

C、折旧法

D、收益法

18、（）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针

对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

A、市场法

B、成本法

C、折旧法

D、收益法

19、关于商品房销售价格的表述，不正确的是（）

A、起价指所销售的商品房的最低价格

B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格

C、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D、均价是所销售商品房的平均价格

20、物业价格影响因素的表述，不正确的是（）

A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨

B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降

C、城市规划规定用途不妥，会使地价下降

D、急于购买某物业，会抬高其价格

21、关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）

A、重置价格又称重置成本

B、重置价格通常要比重建价格高

C、一般建筑物适用重置价格

D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格

22、（）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。

A、自然寿命

B、有效年龄

C、经济寿命

D、实际年龄

23、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没

有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。

该旧住宅的现值为（）万元。A、39 B、37 C、33 D、30

24、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A、内容

B、价格

C、管理机制

D、环境

25、下列不属于市场供给特点的是（）。

A、缺乏弹性质

B、非同质性

C、互补性

D、主体间竞争的不充分性

26、不属于需求分析具体内容的是（）

A、人口和家庭分析

B、就业分析

C、竞争对手分析

D、收入分析

27、将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指（）

A、土地使用权出让市场

B、土地转让市场

C、新建商品房租售市场

D、存量房地产交易市场

28、介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（）

A、年度计划

B、短期计划

C、中短期计划

D、长期计划

29、下列属于市场交易指标的是（）。

A、空置量与空置率

B、吸纳量与吸纳率

C、平均建设周期

D、国内生产总值

30、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（）。

A、居住用房租赁和非居住用房租赁

B、定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C、公房租凭和私房租赁

D、国内租赁和涉外租赁

31、房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门（）。

A、注册

B、审核

C、登记备案

D、批准

32、租凭关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）。

A、意愿租赁

B、私房租赁

C、定期租赁

D、长期租赁

33、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A、物业出租经营成本

B、业主希望的投资回报率

C、物业自身的状况

D、同类型物业的市场供求关系

34、租赁管理的客户对象是（）。

A、出租方

B、房地产中介机构

C、业主

D、租用物业的租户

35、物业管理成本按照（）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管

理指明方向。

A、按照经济性质分

B、按照经济用途划分

C、按照与业务量的关系划分

D、按照计算依据不同划分

36、（）是成本控制的中心环节。

A、事先控制

B、事中控制

C、事后控制

D、前馈性控制

37（）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。

A、绿化率

B、物业增值率

C、业主满意率

D、维修及时率

38、下列哪项不是人工费包括的费用（）。

A、社会保险费

B、加班费

C、通信费

D、工服洗涤费

39、成本预算以（）为基础。

A、其他预算

B、各项定额

C、技术经济

D、资金使用收益

40、（）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管

理企业采有。

A、固定预算

B、弹性预算

C、零基预算

D、滚动预算和概率预算

41、不属于前期物业服务合同特征的是（）。

A、由建设单位和物业管理企业签订

B、前期物业服务合同具有过渡性

C、前期物业服务合同是要式合同

D、前期物业服务合同期限的确定性

42、一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。

A、防范、分散或转移风险的费用

B、风险所带来的损失及处理费用

C、风险的技术成本

D、风险的社会成本

43、《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）

日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A、15 B、20 C、30 D、45

44、物业管理中涉及的财产保险主要是（）。

A、企业信用保险

B、企业财产保险

C、火灾保险

D、责任保险

45、（）是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。

A、投标书的编制

B、报送投标书

C、参加开标及答辩会

D、资格审查

46、公众责任保险，是一种（）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

A、有形财产

B、无形财产

C、固定资产

D、动产

47、（）是目前广泛采用的招标方式。

A、公开招标准

B、无限竞争性公开招标

C、邀请招标

D、协议招标

48、物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象。

A、物业管理企业的盈利能力

B、资产运营水平

C、偿债能力

D、物业管理企业

49、（）是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。

A、资金筹集

B、资金运用

C、资金耗费

D、资金收回和分配

50、最好的利润分配决策是使（）的决策。

A、利润最大化

B、资本利润最大化

C、每股利润最大化

D、企业价值最大化

51、（）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。

A、评价指标

B、评价标准

C、评价方法

D、评价结果

52、（）是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式。

A、主表

B、附表

C、会计报表

D、文字报告

53、一套完整的会计报表由（）组成。

A、会计报表和文字报告

B、主表和附表

C、会计报表附注和财务情况说明书

D、《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告

54、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标

B、服务目标

C、管理目标

D、微观目标

55、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）。

A、50%～60%

B、60%～70%

C、70%～80%

D、80%～90%

56、（）已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。

A、工程安全

B、人员安全

C、治安安全

D、应急预案

57、（）是高层写字楼最重要的消防武器。

A、完善的消防设备

B、训练有素的消防人员

C、紧急预案

D、自动消防系统

58、（）是零售商业物业经营管理的核心内容。

A、现场管理

B、代收代缴

C、策略与运行管理

D、主力商

59、租金调整对于主要租户一般每（）年调整一次，次要租户可每年调整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

60、（）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A、生命周期成本

B、生命周期资产

C、经济周期成本

D、经济周期资产

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。

1、物业经营管理的目标包括（）。

A、为业主或投资者创造利润和回报

B、使物业在运行使用过程中能够保值增值

C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求

D、物业经营成本最小化

E、保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力

2、房屋租赁合同的法律特征有（）。

A、房屋租赁合同是双务合同

B、房屋租赁合同是有偿合同

C、房屋租赁合同是诺成合同

D、房屋租赁合同是要式合同

E、房屋租赁合同是继续性合同

3、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。

A、市政公用和公建配套设施的完备程度

B、公共交通便捷程度

C、环境因素

D、居民人口和收入

E、政府控制环境污染的政策

4、以下属于设备有形磨损的是（）

A、封存的设备因自然力产生的磨损

B、设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C、技术进步因素的影响，社会上出现了新型号设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D、设备在运转过程上，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

E、政府通过税收政策限制污染环境的设备使用

5、在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）部分。

A、投资回收

B、投资回报

C、权益回报

D、现金回报

E、还本付息

6、物业价格构成中包括了（）。

A、土地取得成本

B、开发成本

C、投资利息

D、物业折旧

E、开发利润

7、物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）

A、物业价格受区位影响很大

B、物业价格实质上是物业权益的价格

C、物业价格受供求因素的影响

D、物业价格形成的时间较长

E、物业价格受交易者个别因素的影响

8、物业价格影响因素的表述，正确的有（）。

A、人口数量与物业价格正相关

B、对保有物业课税会导致物业价格上升

C、城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降

D、房价水平主要取决于地价水平

E、综合来看，物业价格与利率负相关

9、下列属于房地产市场结构构成的有（）。

A、建筑结构

B、总量结构

C、区域结构

D、产品结构

E、分销结构

10、下列指标中属于供给指标的有（）。

A、存量

B、新竣工量

C、空置率

D、吸纳率

E、商品零售价格指数

11、物业租赁合同的主要条款包括（）。

A、租金标准及支付方式

B、租赁用途

C、租赁期限

D、房屋的修缮责任

E、物业抵押与出售条款

12、成本控制的原则有（）。

A、全面控制原则

B、讲求经济效益原则

C、常规管理原则

D、责权利相结合原则

E、例外管理原则

13、考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（）。

A、重大事故发生率

B、房屋完成率

C、物业增值率

D、成本（费用）降低率

E、保洁率

14、物业服务合同的法律特征有（）。

A、物业服务合同是实践合同

B、物业服务合同是诺成合同

C、物业服务合同是双务合同

D、物业服务合同是有偿合同

E、物业服务合同是代理合同

15、风险管理的整个过程可以由（）步骤组成。

A、风险识别

B、风险评估

C、风险处理

D、风险控制

E、风险调整

16、财务报告分析准备阶段主要工作有（）。

A、基本因素分析

B、明确财务报告分析目的

C、确立财务报告分析标准

D、制定财务报告分析计划

E、搜索整理财务报告分析资料

17、风险应对策略一般应包括（）。

A、风险回避

B、风险识别

C、风险转移

D、风险承担

E、风险减轻

18、合同服务与超值服务的区别主要有（）。

A、合同服务是强制性的、必须提供的服务

B、超值服务是非强制性的、适当提供的服务

C、合同服务是原则性的，必须保证

D、超值服务是灵活性的，机动掌握

E、超值服务是有偿服务，是等价交换

19、零售物业商业物业管理中租赁管理主要包括：（）三个工作内容。

A、租金确定与调整

B、租约制定

C、租户选择

D、租户管理

20、垃圾处理必须遵循“（）”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

A、轻便化

B、无害化

C、分类化

D、减量化

E、资源化

《物业经营管理》模拟试题参考答案

一、单项选择题

1、C

2、A

3、A

4、C

5、D

6、B

7、B

8、B

9、A 10、C 11、C 12、D 13、D

14、D 15、C 16、D 17、B 18、B 19、B 20、B 21、B 22、C 23、B 24、B 25、C 26、

C 27、

D 28、C 29、B 30、C 31、C 32、A 33、D 34、D 35、B 36、B 37、B 38、C 39、

B 40、A 41、D 42、

C 43、C 44、C 45、A 46、B 47、C 48、

D 49、A 50、D 51、B 52、

C 53、B 54、A 55、C 56、A 57、

D 58、C 59、B 60、A。

二、多项选择题

1、ABCE

2、ABCDE

3、ABCD

4、AD

5、AB

6、ABCE

7、ABDE

8、AE

9、BCD 10、ABC 11、ABCD 12、ABDE 13、ABCE 14、BCD 15、ABDE 16、BCDE 17、ACDE 18、ABCD 19、ABC 20、BDE。