广场景观文化MALL物业投资分析报告精修订

广场景观文化M A L L物业投资分析报告

GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-

三峡广场景观文化MALL

物业投资分析报告

第一部分项目概况

三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。

第二部分市场环境分析

一、项目区位条件评估

1、区位条件：

重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。

根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集

点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。

三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。

三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。

三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。

2、交通条件

三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。

3、配套条件

城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件，它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL的建设提供强有力的支撑。

4、人气方面

人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。

目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时沙坪坝区67.5万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心的东部区域，其中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据国内权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群体。目前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。

三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。尤其是随着项目建成后三角碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈内的人流量将比目前提高2－3倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL将成为最聚人气的中心商业单位。

二、政治经济环境评估

1、宏观方面

中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO的日益临近均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。

重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。

重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。

从重庆市经济发展目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL的建设及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济环境。

2、区域方面

沙坪坝区作为重庆市的科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国知名的高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区的工作，国民经济和社会效益得到长足的发展。人均国内生产总值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，区属增加值比“八五”末翻了一番以上，区属经济结构调整步伐加快，第三产业比重上升，提高了7.2%；同时企业改革进一步深化，公有制企业改制面达到90%以上；城区居民、年均可支配收入分别达到6500元。基础设施建设加快，完成了214平方米的新区开发和旧城改造，为沙区招商引资打好硬件基础。

沙区“十五”计划纲要表明，沙区综合经济实力保持在主城区前列，国内生产总值年均增长10%，人均国内生产总值年均增长8.5%，全区财政总收入年均增长10%，全社会固定资产投资年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，城镇居民年均可支配收入每年增长400元。同时在“十五”计划的主要任务中进一步将三角碑中心商贸圈发展成为重庆市的第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为“十五”计划的六大工程之一，做为锦绣三峡广场工程的组成部分的“三峡广场景观文化MALL”拥有无可比拟的政治经济环境优势。

三、商业环境评估

1、商业聚集效益和繁华度

在一个城市中心区里正常聚集了数百家不同类型的商店及相应的服务设施，由于商务繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽有，可供选择的余地很大，因而具有很大的吸引力。当今商业、百货业的发展已趋向多元化、立体化，商业服务中心的吸引力主要取决于聚集规模和级别，聚集规模越大、服务功能越完善、级别越高，对顾客吸引力越强，相对应的繁华度也越高。现代人的消费观念是购物、休闲、娱乐、参观、欣赏等“一站式”服务需求，而不是单一的购某一种商品到某一地消费。

三峡广场景观文化MALL正是满足了人们的消费心理，把人的不同需求的各项商业服务结合为一体，此外其所在的三角碑商业中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商业区一样采用商业步行街的形式，其商业的聚集效益和繁华度是最高的。同时三峡广场景观文化MALL面对区域内高比例、高密集度的校园人口群，进行了针对性的商业规划，所以三峡广场景观文化MALL自身具有良好的商业聚集和繁华度。

2、特色独具的文化商业设计理念：

（1）核心店的配置

一般而言，核心店的面积都是很大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时核心店最理想的位置是在商场的最里侧或是整个卖场的最里侧，希望所有前往核心店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家核心店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在核心店间的街道上川流不息地往来。根

据三峡广场的实际情况，在确定在三角碑附近引进开放式书城作为核心店，同时设置餐饮娱乐区，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能为商城创造出更大的价值空间。

（2）区域划分

A.配组合原则

针对主要不同特性的专卖店，作一适当的位置安排。为不局限今后经营的安排，因此“景观文化MALL”的店铺经营种类划分得太细。为了创造一条有魅力又热闹的街道，区域划分采用了搭配组合原则。

●搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业态的店，相邻

配置或是配置在视线内，以便顾客的比较购买。

●组合原则——同一主题与同一对象层的不同业态店，配置在同一

区域，以增加顾客逛街的乐趣。

B.遵循上述原则，“景观文化MALL”划分为现代书城、文化名都、时尚长廊、休闲广场、名品名店五个大的区域，以满足消费者不同的需求。

（3）店铺空间

店铺空间的大小，影响到日后经营者的销售空间。基本上，三峡广场的店数必须越多越好，除了面积的考虑外，重要的是能提供顾客更多的商品选择。

根据现在三峡广场店铺面积的划分方法，其销售面积介于8平方米至200多平方米之间，开间在3.9m——15m之间，基本上能够满足各类商家的需要。

（4）通道与广场的规划

通道的主要功能是促使顾客能够更加舒适地逛遍所有的店铺与核心店。

从三峡广场目前的规划上来说，为了更好的发挥每条通道的作用，其面宽均在2.4m以上，其中中心主通道达到4.8m以上。另外，每隔100m左右或在通道转弯的地方，都留出一片较宽敞的空间，作为休憩或产品促销的小型广场。这样当顾客到达小广场后，很容易再往另一方向的街道继续走下去。事实上，广场对于“景观文化MALL”而言，有其固有的重要性。前面我们曾经提及购物中心是人与人之间生活交流的场所，但是如果没有广场，则交流的活动将会受到严重的限制。广场利用喷泉、雕塑小品及建筑挑空等设计手法来增加它的魅力，吸引消费者，同时广场上设有休憩座椅并留有活动空间，作为商业公园促销的重要场所。有人说：“广场就有如MALL 的面孔。”事实上，广场正应该是“三峡广场——景观文化MALL”经营差异化的重要手段之一。

（5）后勤空间规划

垃圾处理场

现行国外MALL的垃圾处理方式，大都是预先集中到一个地方，待压缩处理后再行运走。同时，由于餐饮业的加入，垃圾除了压缩

之外，经常还必须加以冷冻处理，以避免恶臭的发生。因此在三峡广场的垃圾处理场中，应该考虑配置空调设施。一般垃圾处理场皆就近设置于货运装卸场旁边，以便垃圾集中并处理后立即运走。但由于三峡广场的面积广大，随时清运的垃圾应该先行送至多处临时垃圾集中地，再统一运至处理场。

（6）服务设施规划

A.社区活动广场

三峡广场，实际上扮演成为沙区居民生活活动中心的角色。它的经营与社区的发展两者间应该相辅相成，而社区活动广场便成为其中一项不可或缺的媒介。除了出借给社区举办各种集会以外，购物中心也可以利用下沉式广场作种种艺术文化活动、社会公关活动或商品促销活动，基本上三峡广场是一种多功能的服务设施。

B.其他的生活服务设施

既然三峡广场要成为居民经常出入的场所，所以必须考虑一些居民日常生活所需的服务，如银行、诊所等；当然也有美容美发中心、网吧、酒吧、茶坊、照相铺、高档修鞋店等等。

第三部分项目特色分析

将三角碑商圈建成“重庆市第二商贸中心”作为重庆市沙坪坝区政府“十五”计划期间的主要经济发展目标之一，锦绣三峡广场的开发建设作为“十五”计划的六大重点工程之一，对推动沙区经济发展、改变城市面貌、早日实现目标具有重要意义。作为锦绣三峡广

场重要组成部分的三峡广场景观文化MALL的建设，具有以下几个显著特色：

1、唯一性－－依托浓缩长江三峡自然人文景观锦绣三峡广场，与沙区科教文化区的定位相呼应，创造性地将景观、文化与商业步行街有机结合，开创全新的景观文化商业模式，在国内首创景观文化步行商业街，无论从项目的立意、理念及规划方面，在全中国独树一帜，具有唯一性，充分体现了沙区政府的超前发展意识以及将重庆建成国际大都市的气魄，为项目的建成及投入使用创造先天优势。

2、综合性――作为景观、文化、商业一体化的城市中心商业建筑体，通过表现三峡流域巴楚文化的风貌、展现三峡工程的恢宏浩大的微缩景观，充分利用景观的价值，以景观为纽带，以文化传播为精髓，以地处商业中心区为依托，将景观、文化与现代商业文明有机结合，形成合纵（中央步行街）联横（其他城市广场）的中心步行商业街区，将娱乐、休闲、购物巧妙融合，营造全新休闲消费文化，充分体现现代商业中心的综合性特点，成为“重庆第二商贸中心”的标志性商业物业。

3、前瞻性――以MALL作为主要商业业态，与区域内的传统商业业态互为补充，同时结合景观文化形态，创造全新商业文化价值，缔造现代城市商业文明的象征，三峡广场景观文化MALL具有极强的增值潜力、可持续的发展力和抵御风险的能力，带动沙区及重庆的商业文化迈上新台阶。

总体而言，三峡广场景观文化MALL以其统一性、综合性、前瞻性的特色，充分利用天时、地利、人和的有利条件，为项目建设和发展奠定了坚实的基础。

第四部分三峡广场价格评估

一、项目定价依据

1、重庆市地下商场租售价格分析

●上述项目均地处该区域黄金地段，消费人流量大，商业价值较

大，区位优势明显

●项目经营类型以传统商业业态为主，无整体经营管理概念，没有

形成专业化市场，无规模效应

●项目规划设计考虑以人为本的休闲消费模式因素较少，功能配套

不够完善

2、三峡广场周边营业用房项目调研

三峡广场周边营业用房项目调研表（见附表）

●上述项目区位均为沙区主城区，三角碑至渝碚路一带人流量达

10—15万人次/每日，目标消费群较大，商业用房租售情况理

想，其业态分布仍然以传统商业模式为主

●沙区主城区作为重庆的第二商圈，商业发达，营业用房租售比例

较大

●上述大部分项目配套设施一般，对新商业经济的需求无法满足，

局限于传统经济模式

●通过对周边经营业态调查排序，服饰、百货、餐饮、娱乐为主，

通信、超市次之，酒店、银行等商务配套较齐备，整个片区成熟度高

●上述大部分营业用房为5年前开发项目，底框结构形式，开间

2.7-5.1m，以开间3-

3.9m、进深5-9m居多，其中大开间营业铺

面仅有双巷子及雕塑广场近年新开项目，开间在4.2-6m左右

●华宇广场因其规模优势，属沙区最大商业项目，形成一定的商业

氛围带动周边经济发展，其覆盖面遍及整个沙区及石桥铺、袁家岗地区，尤以白盛进驻后更能带动渝碚路一带新商业模式发展二、三峡广场价格构成

项目营业用房根据区位不同，价格在11000元/平米——28800元/平米之间，均价为18000元/平米。售价包括机电费用（自动扶梯、可换新风中央空调系统、烟感、温感、声光报警系统、自动喷淋系统、滤清排烟系统、滤毒清洗系统、移动电话发射系统、通讯系统）及店面装修费用（祥见项目装修标准）。

三、横向比较——投资三峡广场物超所值

由于众所周知的原因，目前全国的房地产业总体上不太景气。重庆的房地产也不例外，房地产的发展正处于相对低潮阶段，其价值被低估，在此时购房置业，物超所值。

从国内比较，上海、北京、天津、广州、深圳等大城市物业价格远高于重庆市，差距在1倍以上。随着重庆经济地位的迅速提升，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，将会迅速升温，与国内发达城市比较，其增值的潜力更大。

由上述市内各区同质项目比较，三峡广场无论从物业配套、经营管理还是新商业业态整合方面来说，性价比优势明显；同时沙区政府十五规划目标是将沙区建设成为重庆的第二商务中心，随着经济的繁荣，进步，国内外大机构和新的经济体向中国中西部转移，沙区中心商务区的功能将进一步完善，其中心商务区的投资潜力也会日益被人们所认识，其投资的热望将会进一步启动。

再由上述同区同质营业用房比较，三峡广场区位中心效应明显，配套设施、经营管理较为完善且消费人流量巨大，鉴于十五期间沙区发展前景，其营业房增值空间较大，同时按投资动态计算，投资收益率在80%左右（详见第五部分），为快速回笼资金及资产运作提供了较大时间空间。

第五部分投资收益分析及其他投资形式比较

一、投资形式比较分析——国债、股票、不动产投资评估

（一）无风险的中国国债及存款收益分析

国债是国家因建设及相关经济的需要而发行的一种以国家财政担保的信用债券，购买国债是人们最放心、收益最稳定的一种投资方式。

从今年的国债发行情况看，其利率较以往年份低，为5.4%，也即若是购买10000元国债的话，每年可获取的收益为540元，国债的特点是收益稳定，不受国家经济形态的影响，是一种无风险的投资方式，也正因为如此，它也失去了获取更高收益的机会。

银行存款是大多数居民已习惯了的一种低收益投资方式，其收益稳定，无风险，支取方便灵活，但投资收益率却很低，特别是中国连续调低利率后，目前最高的定期存款利率仅2.25%，活期存款利率就更是低得惊人（只有0.99%），也就是说在银行存款10000元，每年最多只能获取225元的收益，如果为活期存款却仅能获取99元收益，这还没有计算利息税。

存款及国债的共同特点是收益率低，收益稳定，无明显风险，但这种风险是建立在国家经济比较稳定发展的基础上的，如果中国宏观经济出现持续通货膨胀，在目前国债及存款不作保值计息的情况下，则其风险就非常大，特别是利息税的开征，更使得银行存款毫无经济意义，回避这种风险最好的办法是把货币变成实物，尤其是变成有增值保值功效的实物。

（二）风险大可能收益也大的股票投资分析

股票是代表一定股权的有价证券，其市场交易价格应以股份公司的经营业绩为基础。

中国的股市刚起步，发育不成熟。中国常闻某人炒股赚了多少，是不是因为炒股票就是赚的多赔的少呢？其实是炒股票赚了的人由于心情舒畅而溢于颜表，炒股票赔了的人因心情不愉快或其它不好谈的原因不愿说。股市在其炒作过程中并不产生社会货币总量的增加，它的最终结果是一种近似于中国人打麻将的资产重组，是货币由一个口袋流向另一个口袋的过程，它的赢家始终是证券公司和国家，输家则是大多数散户股民（从长期来看，如果散户股民不是赢了就出场的话）。中国的股市还不够完善，在很大程度上是一种炒作、投机，投资的意识和信心还没有建立，业绩好的股票不一定价格就高，而价格高的股票也可能业绩不理想，骑上黑马对于信息不灵的散户来说几乎是一种偶然、难以把握，中国股市上炒股的一般规律是七亏二平一赢，可见投资股票的风险是很大的。

如果不以炒股为目的，而以股票长期投资为宗旨来看，从中国的股市发展进程看，股市最低迷的时候一般股票市盈率为20倍左右，股市疯狂的时候一般股票的市盈率为40倍左右，也即对股民来说其帐面投资收益率为2.5%-5%，介于定期存款与国债利息之间，由于股份公司并不把全部利润用于分红，故股民的实际收益率则更低，同时这种收益还具有相当的不确定性，因为公司的业绩也可能是好，也可能是差，甚至可能亏损。股票投资有很大风险。

（三）不动产投资分析

股票投资风险大，国债及存款收益低，同时受物价波动影响大，那么什么投资即安全同时又有较大增长潜力呢？

从国际、中国沿海及内地房地产业的发展情况看，房地产投资在一个较长的时期内其价格总是呈上扬趋势，并且增幅较大，香港在近30年里其楼市价格上涨近十倍甚至数十倍，上海在近15年里其不动产价格也上涨数倍甚至十倍，中国重庆市的不动产在近5年内其价格也指数分别为100、121.1、115.5、121.9、112.4，也可以说在重庆投资房地产的收益率在12％－22％之间，相对于银行定期存款、国债及股票来说高出许多，而且房地产作为一种实物投资，其几乎不会因物价的上涨而贬值，相反，物价上涨往往能拉动房地产价格的轮番上涨，从长时期来看，房地产投资具有保值增值的巨大功效。

由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不论是多层还是高层，其最终总量仍是有限的，这种有限总量特别是极其为市场所需要的特定地域的楼盘供给量与市场需求量形成巨大反差，导致价格上涨。

据中国国家经贸委和中国国务院发展研究中心等单位联合组织的一次对APEC（亚太经合组织）成员在华投资中小企业经营环境问卷调查的结果，外商对华投资区位选择东部为多，中、西部大致相当，东、中、西的比例为40:30:30，而在西部地区重庆占了

45.3%，可见重庆投资环境在西部地区具有较强的比较优势，中国西部地区重庆的投资环境最优。

重庆直辖后，重庆正处于前所未有的迅猛发展阶段，重庆在西部的比较优势使外商纷纷看好重庆，加上中央加快西部地区发展、向