前期介入管理办法及物业费测算办法

欢迎共阅前期介入管理

前期介入管理方案

2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，

2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机

管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。

2.1.4主要工作职责

2.1.4.1物业经理职责

2.1.4.4公共秩序管理员职责

2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。

2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。

2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

2.1.5主要工作内容

2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营

2.1.6启动开办费的测算：

2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗

（距2006年1月31日）。

2.1.6.3办公用品购置费：

2.1.6.7公共秩序管理员装备费：

2.1.6.9上述合计：74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。

2.1.6.10启动开办费为：

74175-15100+252*2=59579元

2.2物业服务费收费标准报价

物业服务费收费标准报价

2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：

管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；

1

、厨师1人。

2.2.3物业服务费用成本测算：

2.2.

3.1物业服务人员的工资

2.2.

3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：0.11元/月·㎡?，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。

2.2.

3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：

2.2.

3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）

(1＋2＋3……＋7)×3.5‰=128元/月

2.2.

3.12物业服务费收费标准报价为：

41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡·月