房地产行业有关税收
房地产行业有关税收
房地产企业如何确认销售收入
房地产企业开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开
发之外，房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品
已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。
房地产企业销售收入的确认必须满足四个条件：(1)企业已将商
品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通
常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控
制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本
能可靠地计量。
一般情况下，房地产开发企业只有按照规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂
收款、预收款性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销
售收入的实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
房地产开发企业在开发产品竣工验收后签订了购销合同，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。对用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销
售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收
入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实
际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认
收入的实现。
所涉及主要税种的计税依据及计算方法
一、营业税。营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：1、《财政部国家税务总局关于调整房地产
市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过一年的普
通住宅，销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅，
销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房，销售时免征营业税。2、《财政部、国家税务总局关于营业税若
干政策问题的通知》规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产
或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置
或受让原价后的余额为营业额。
二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅
出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在
其转让时暂免征收土地增值税。
三、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%.
优惠政策：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对
出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或
部分予以免税;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房
取得的所得，继续免征个人所得税。
四、契税。契税暂行条例规定：个人转移房屋权属按成交价格的3%——5%征收契税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人
购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
五、印花税。印花税暂行条例规定：商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
税收调控势在必行
这位负责人指出，上述优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业(包括住宅)已走出内需不足的阴影，发展速度加快。今年以来，国家对房地产
业中住宅业的形势进行了分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度
的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定
住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普
通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，
同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能
的一项重大举措。
住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖;二
是既有普通住宅，又有非普通住宅。根据宏观调控需要，国家对营
业税的优惠政策做了如下调整。
一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋
价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征
收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消
费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普
通住宅。
二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优
惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后
的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销
售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增
值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优
惠政策，这次调整中也维持不变。这位负责人说，房地产是国民经
济中一个支柱产业，它的健康发展对整个国民经济健康发展有重大
作用。各项政策调整的目的是解决房地产投资规模过大，价格上涨
幅度过快等问题。相关部门要密切关注政策落实的效果，定期对政
策的效果进行评估。他强调，各地税务机关在落实这次优惠政策调
整中负有重要责任。目前，国家税务总局正会同建设部等部门研究
制定具体操作办法，下发以后各地要严格执行。对不符合享受优惠
政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠，对于违法给予税收优惠，影响国家宏观调控政策效果的，要追究有关人员责任。