集体建设用地评估

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。

一、集体建设用地估价中疑难问题的形成

（一）法规、政策的滞后

改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

（二）开发建设的随意性

由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。

（三）变现能力差

集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；

2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；

3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；

4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；

5、存在一定的违法风险。

（四）使用风险较大

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

（五）与国有土地在权利上的差别

就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。1、面对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3、规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

二、疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：（一）估价时可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：1、房地产之间缺乏可比性。由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；2、集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。

（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。

笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权的内涵是：1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的；2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。

三、解决疑难问题的对策

以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？

（一）建立农村集体建设用地基准地价体系

基准地价是估价机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一，还是利用它进行估价的重要手段。同时有了基准地价就等于有了评估价格的法定依据。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。

这样一来估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。

（二）集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法

集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作：

1、农村集体经济组织可以农村集体建设用地作为资本与其他开发者合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以土地使用权为资本作为股份与开发者搞合资入股；

2、符合集体建设用地条件，符合国家征用标准的，也可以适时征为国有土地，按政府总体规划进行开发建设；

3、按国家规定的用途及使用年限出租给土地使用者，按规定由土地所有者收取土地租金等三种形式根据不同情况来运作；

4、属集体建设用地且符合土地总体利用规划的以搞国家允许的永久性建设，属于四荒土地的可以在不破坏土地原有植被和不降低土地质量的前提下进行种植养殖以及旅游业的开发，租用农田的原则上不改变农田的原用途，租用未利用农地的可以在不破坏土地质量的前提下按规定进行开发使用。

关于集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过50年，如果是农民正在承包的农田起使用年限应该是农地原承包年限扣除以使用年限后的剩余年限。

（三）政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准

因为集体建设用地与国有土地在估价的运做上有较多不同的地方。集体建设用地进入市场后，需要政府主管部门和估价机构做下列工作：1、政府主管部门制定收集资料的原则、范围；2、制订一些重要的估价技术参数，供估价时参照选用；3、估价方法的选用、要求；4、估价技术标准和技术路线的确定；5、估价目的；6、对估价技术和估价人员的一些具体要求等内容；7、更重要的是专业主管部门要制定集体建设用地的专业估价规范。

（四）、估价机构建立信息数据库

估价机构要建立集体建设用地相应市场及交易情况信息数据库，并且要随时更新和补充信息资料，以达到客观、合理、公正地估价。信息数据库的内容应包括如下：交易房地产的坐落、交易时间、交易类型、交易面积、土地形状、用途、使用时间、交易金额、付款方式、规划设计条件（用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等）和房地产的市场指数等等内容，以供估价时选用，必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较，这是取得经验很必要的途径。

解决了这些问题就能有效地处理好集体建设用地估价中的疑难问题，就可以更好地为集体经济发挥作用，使我国有一个较为完善的集体建设用地管理机制和市场机制，才能有效地保证市场经济的正常运转。

四、农村集体建设用地使用权流转

近年来，在国家惠农政策的支持下，济源市各乡镇的经济发展水平显著提高，农民的经济发展活力迅速增强，他们在积极发展现代农业的基础上，利用自己地理位置优势，抓住国家建设带来的商机，（例如位于黄河小浪底的坡头镇和位于沁北电厂的五龙口镇等），积极发展二三产业，大力拓展市场。同时在国家政策的带动下，乡镇企业进行了结构调整，开展农产品精深加工，产生了一些大大小小的企业，不但使农民的生活水平得到了很大提高，而且从根本上改变了农民的生活方式，提高了生活品位。但是，农村经济的发展引发了大量集

体建设用地流转，涉及到集体建设用地使用权流转的价格评估问题。科学客观的对集体建设用地使用权流转价格进行评估,对于保护农民土地合法权益，优化配置集体土地资源，逐步加快国有建设用地和集体建设用地统一市场有着积极的意义。但目前我国还没有公布这方面的估价技术规程，市场又迫切需要我们做这方面的评估，因此我们摸索着做了100余份估价报告，对集体建设用地使用权流转的价格评估进行了初步尝试。现作一简单介绍，以抛砖引玉。

（一）农村集体建设用地使用权流转的概念和内涵

我国实行严格的土地用途管制制度，农用地和未利用地未经批准，禁止转为建设用地。所以，集体土地流转只能是村镇集体土地中的建设用地使用权流转，而不是农用地使用权流转。目前，有部分人存在“农地直接入市”的观点，认为流转就是农用地不需要办理“农转用”和“占用”手续，只要符合规划条件就可直接进行非农业建设。这种观点混淆了农用地和集体建设用地的概念，违反了土地用途管制制度。

集体建设用地使用权流转是在不改变所有权属关系的前提下，符合国家有关法律法规，征得土地所用权人同意，把集体建设用地使用权以出租、转让、作价出资等方式让渡给单位或个人使用。集体建设用地使用权可进行首次流转，也可进行再次流转。

（二）集体建设用地使用权流转的政策规定和价格依据

1.集体建设用地使用权流转的政策规定

《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”

2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）文件第十条规定，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法转移。”国务院28号文件对集体建设用地使用权流转的条件和范围首次予以明确。

2006年，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）文件第六条规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”国务院31号文件再次对集体建设用地使用权流转进行了明确规定。

2003年，河南省人民政府办公厅下发了《关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》豫政办（2003）77号文件，对集体建设用地流转的原则、范围、方式和土地收益分配做了明确的规定。

2004年，济源市人民政府办公室发表了《关于印发济源市农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法的通知》济政办（2004）38号文件，针对济源市的实际情况，对农村集体建设用地流转工作提出了具体的实施意见。

2.集体建设用地使用权流转的价格依据

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第四十二条规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归土地所有者所有。”

济源市人民政府《关于印发济源市建设征收（征用）土地附着物补偿标准的通知》济政【2008】56号文件，对各种土地附着物的补偿标准做了明确详细的规定，操作性较强。

（三）集体建设用地使用权评估方法的探讨

因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，在评估方法上我们一般多采用成本法、收益还原法和基准地价系数修正法。下面浅析这三种方法的评估思路：

1.采用成本法评估集体建设用地使用权

我们用成本法评估集体建设用地使用权时，采用以下公式：

集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+利息

+利润+土地增值收益

A.土地取得费

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括：

（1）土地补偿费

土地补偿费依据“河南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法”第三十四条和《济源市统一年产值标准与征地区片综合地价结果报告》的规定，参照评估。

（2）安置补助费

济源市目前流通的集体建设用地使用权基本上是原集体建设用地转化而来，占地劳动力、养老人员安置均由村镇集体组织安排，征地事务所发生的费用也由村镇集体组织自己解决。我们认为虽没有直接发生费用，但这部分隐形支出应适当考虑，便于与新增的集体建设用地价值平衡。所以对劳动力安置补助费及养老人员补助费根据济源市劳动保障局提供的标准进行测算评估。

（3）青苗及地上附着物补偿费

根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》中，第四十七条规定“征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”、《河南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《济源市统一年产值标准与征地区片综合地价结果报告》以及估价人员调查征地实际情况，青苗补偿费按单季产值补偿（一年两季）。

（4）测算税费

征地过程中发生的税费一般有：

a、耕地占用税

根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》中华人民共和国国务院令第511号文件规定进行确定。

b、耕地开垦费

根据财政部、国土资源部、中国人民银行关于《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综〔2006〕48号文件进行确定。

c、其他有关税费

B.计算土地开发费

土地开发费包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内场地平整费。依据济源市国土资源局提供的待估宗地所在区域土地开发费用资料确定其费用。

C.利息的确定

投资利息=（土地取得费+相关税费）×开发周期×利息率

+土地开发费×开发周期×1/2×利息率

D.利润的确定

投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×年投资回报率

E.土地增值收益

一般按以下公式估算土地增值收益：

土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润] ×土地增值收益率

土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种：<1>土地用途转换型增值；<2>外部投资作用型增值。目前我省土地增值收益率在论证中，但是集体土地流转评估中要考虑集体土地的特性以及用途级差和地区级差。

2.采用收益还原法评估集体建设用地使用权

在用收益还原法评估集体建设用地使用权时，经调查我们发现同区域，相近地段的房屋租金并没有因为土地所有权的不同租金有较大的差异，这说明利用集体建设用地获取的利润空间更大，但考虑到国家对集体建设用地的法律保护还不健全，流转对象和流转用途要受到限制，这样会给使用者带来较大风险，因此在确定其土地还原率时，要考虑到投资集体土地风险比投资国有土地风险大，其还原利率应高于同区域同用途的国有土地。

3.采用基准地价系数修正法评估集体建设用地使用权

目前没有集体建设用地基准地价，可参照所在区域（级别）城镇国有土地基准地价进行计算，我们要分析委估宗地位置对其用途的影响，针对区位因素进行修正，考虑国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的差别进行减价修正，修正幅度在25%左右。

五、对农村集体建设用地使用权流转评估的几点启思

1.农村集体建设用地使用权流转只能疏，不能堵。

随着我市工业化和城市化步伐的加快，城市建设用地需求量逐步增大，促使了农村集体建设用地使用权流转，并形成了一定的隐形市场。这就需要积极的开展这方面的工作，减少违法用地，增强农民依法管地，合法用地的意识。

2. 积极开展农村集体建设用地使用权流转评估工作，为农村土地市场服务。

国有建设用地使用权经过这几年的政策规范，不论是土地使用权的利用方式变更，还是土地使用权的用途改变，都进行土地评估，为保证国有土地资产不流失提供了依据。而集体土地目前还做不到这一点，农村集体土地流转市场及流转规程的管理监督还不太规范。有些地方土地流转时要求进行集体土地使用权流转价值评估，而有些地方土地流转时则不进行评估，他们认为集体土地所有权在农村，由农村集体经济组织自定价格，自己把关。我们认为第一种观点比较合适，因为，目前农村的村委班子“更换率”较高，他们的能力、水平和素质不在一个档次上，对集体土地使用权流转价值的认识高度难以统一；另一方面，他们没有掌握基本的集体土地使用权价值构成等相关基本专业方面的知识，所以要想准确把握农村集体土地使用权价值，防止集体土地资产流失，也存在着一定困难。这就需要我们积极的探索集体建设用地使用权流转评估，更好的维护广大农民的权益。

3.客观科学的评估农村集体建设用地使用权流转价格。

集体土地使用权价格评估与国有土地使用权价格评估比较，集体土地委估宗地区位的特殊性较强，土地利用方式对地价的影响较大。这就要求我们深入农村搜集相关资料，建立集体土地价格数据库，奠定农村土地市场价格基础。运用多种方法，客观科学的对农村集体建设用地使用权流转进行评估，防止土地流转中地价的随意性，为农村土地市场服务。

国土资源部关于集体建设用地进入市场流转试点通知

利用集体建设用地建设租赁住房试点方案利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。一、总体要求（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面

建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。（二）基本原则。把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。（三）试点目标。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法第一章总则第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统

筹安排使用。第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。（二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。（三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。（四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。第二章集体建设用地整理第六条各区（市）县应在开展土地资源专项调查的基础上分析本区域集体建设用地整理潜力，科学编制土地整理专项规划，并根据实施时序编制项目区实施规划。未编制土地整理专项规划和项目区实施规划的，不予批准开展集体建设用地整理工作。第七条挂钩项目或拆院并院项目可由市、区（市）县人民政府及其出资成立的国有公司直接投资，也可由项目区域内的农村集体经济组织及其引入的社会资金投资。第八条挂钩项目或拆院并院项目申报应具备以下要件：（一）土地整理专项规划和项目区实施规划（含文本、图件、附件及电子文档）；

(完整版)集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序一、农村集体建设用地的使用范围：（一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：（1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地（2）村办企业使用属于本村所有的土地（3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地（4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：

（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的；（3）符合乡（镇）土地利用总体规划；（4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业；（5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据：（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料：（1）用地单位（人）申请书（2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字

我国农村集体建设用地问题分析

府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。四．改革建议（一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。（二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。结语：农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法二○○四年六月二十二日试行农村集体建设用地使用权流转实施办法第一章总则第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属争议。第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。第二章农村集体建设用地使用权出让第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

怎样做好团队建设

怎样做好团队建设？团队是什么？顾名思义“团队就是团结的队伍”。也许这样的定义太直白，但确实能表述一个团队最重要的特征，那就是一个团队首先要团结。没有团结就没有团队，团结就是力量。人与人的经历不同，追求不同、人生观、价值观不同，因此将一群人团结起来，建立一个团队不是件很容易的事情，那么建立一个高效率的团队就更难了。该如何建立一个高效的团队呢？我谈以下几点看法：步骤/方法1 首先要明确团队目标。建立团队的目的是什么，这个团队要完成怎样的目标。目标很重要，因为目标就是方向。每个团队的组建都是为完成一定的目标或使命。没有目标的团队没有存在的意义，或者说没有目标的团队也称不上为一个团队。 2 建立好团队内部规则。没有规矩不成方圆，一个团队如果能形成战斗力必须建立健全的游戏规则，如岗位职责、权利的界定，团队成员沟通、交流方式的确立等。这些规则应能保证一个团队的正常运行，让团队每个成员的主动性、积极性和创造性发挥出来，使整个团队充满活力。 3 学会宽容。宽容是一种很高的品质。在一个团队内部，由于每个团队成员的性格特征可能不同，考虑问题的出发点不同，难免会产生摩擦，但每个人都应该抱着一种“对事不对人”的态度去宽容别人对自己的批评，甚至是不理解，而不能一味地去争执，许多东西需要时间去证明，争论没有任何意义。 4 确立团队成员标准，选对人上船。团队的目标确定了，就要选择正确的团队成员，该如何选择团队成员呢？我个人认为应该选择那些认同团队价值观、优势能够互补的人来团队工作。价值观的认同很关键，不认同团队的价值观大家就不能实现很好的沟通，也就不可能有效率可言。另外并不是所有最强的人组合在一起就能组成一个最强的团队，团队成功的关键在于充分发挥整体优势，这就需要团队中的成员做到优势互补，实现整体大于局部之和。 5 选择一个好的团队领导。我们不能强调个人的作用，但我们也不能忽略个人的作用。一个好的团队领导对于建设高效率的团队有着不可替代的作用。一个好的团队领导能充分发挥团队中每个成员的优势，使团队的资源实现最大程度的优化，从而创造出非凡的业绩。 6 加强学习。仅有工作的热情是不够的，关键还需要工作的能力，创造业绩的能力。团队应该发挥集体学习的优势，大家敞开心扉，共同学习，共同成长。集体学习要比个人学习效果好的多，因为大家可以进行彼此分享。

农用地转集体建设用地

农用地转集体建设用地 Prepared on 22 November 2020

农用地转为集体建设用地土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。一、如何将农用地转成乡镇企业用地乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。 2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成。记者在市国土局了解到，投资者既可以通过农村土地综合整治获得建设用地指标，也可以在农交所购买建设用地指标。现在土地综合整治的主体是农民集体和农户，是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配等重大事项都由农民集体和农户自主决定。其中涉及农民集体产权的由农民集体讨论决定，涉及农户产权的由农户自主决定，乡镇和村只是土地综合整治的组织者。按照规定，整治项目立项需向当地县级国土部门申请，农民集体和农户可以自己作为申报主体，持立项批复到农交所挂牌，寻求投资者，如果不在农交所挂牌，能通过其他渠道找到投资者也可以。"企业在立项的时候，就可以参与进去，跟农民签订合同约定建设用地指标的归属。"市国土局相关负责人说。据记者了解，在实际操作过程中，农户的集体建设用地很少，一般不作为整治项目的申报主体，大多数是整村推进，或者几个村联合申报，而且一般会委托他人或者其他经济组织申报，比如委托具有农村土地综合整治经验的社会投资人或者各县的土地整理中心组织申报。而如果投资者整理出来的建设用地指标比较多，用不完，就可以拿到农交所出让。得者不用，可以再转让。指标落地必须要有项目指标只是指标，不是土地使用权。要想取得集体建设用地，还需让指标落地。就地使用集体建设用地。实施整治项目的投资者，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据验收后确定的面积就地使用集体建设用地。建设用地指标落地情况大致可分为两类。首先，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据指标面积就地使用相应面积的集体建设用地。还有一种情况是，指标的异地使用，成都市行政区域内规划的有条件建设用地区农用地转为建设用地，必须持有同面积的《建设用地指标证书》。鼓励非公益性项目在符合规划的区域，使用集体建设用地，确需征收为国有土地的，依法实施征收。通过使用指标征收的国有建设用地必须要采取招标、拍卖、挂牌的方式在成都市土地拍卖中心公开出让。凡是要改变土地性质，把集体用地征用为国有用地的，必须获得省国土资源厅批准。凡是跨县使用的建设用地指标，不管是否改变集体建设用地性质，都必须获得省国土资源厅批准。其余不改变土地所有权性质和不跨县使用建设用地指标的，只需成都市国土局批准即可。在市国土局了解到，建设用地指标落地必须通过项目落地。利益分配向农村倾斜

团队建设基本原则

团队建设基本原则世界上80%以上的团队都不是成功的，而且有两种团队特别容易失败：一是整个团队都是由聪明人组成的，二是整个团队都是由个性相近的人组成的。而这两种团队，恰恰是我们在商业环境下组建团队的一种倾向性标准。建设团队的一些基本原则主要是：第一，沟通。沟通说起来简单，实践起来困难。比如说在网络的环境下。很早以前我认为，对于学习来说论坛不是一个最有效的沟通方式。在技术类的论坛上，你常会发现，一个人技术上的长进更多发生在他在论坛中看得多，说得少，思考得勤，回复得精，尊重别人多，要求自尊少的阶段。这一点也不奇怪，因为沟通中重要的是听，而不是说，对应论坛来说，就是，看和读，而不是急于表达自己。好的倾听，是关注对方表达的含义，而不是对方表达的方式，争论的焦点在于观点的内容，而不是对方如何的用词，坚持的原则重在观点的意义，而不是自己的面子，甚至变成教导对方如何使用中文。上帝毕竟给我们每个人一个嘴巴，两个耳朵。第二，制定游戏规则。团队是集体，当然应该有游戏规则，这可以帮助团队成员很好的界定自己应该如何的表现，团队的利益要高于个体的利益。这点也是很不容易让人接受的一点。所以作为团队的领导, 掌握好团队和个体的平衡，需要的是大智慧。规则制定是为了明确团队中每个成员的角色，每个人都做自己最擅长的工作，每个人都平等，而且同样重要。第三，尊重。尊重是一种认可，尊重包括批评和自我批

评，但是团队中最容易发生的一个陷阱，却是对领袖的个人崇拜。中国是个喜欢偶像的国度，没有偶像，都要创造出偶像。因为每人的经验和阅历的不同，各自的偶像当然就不一样，于是团队中很容易形成不同的派别和小团体，这不是说不许每个人保持各自的喜好，而是不让自己的感觉蒙蔽你的双眼。尊重和偶像的建立是无缘的。团队需要尊重，不需要偶像。第四，独立思考和学习。团队提供了很多机会给每个个体，保持独立思考和学习是非常重要的，一个有效的团队，至少包含着这样一个元素：个体和团队共同成长，共同分享。

集体建设用地转变为国有建设用地操作细则

附件5：集体建设用地转变为国有建设用地操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009?78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办…2009?122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办…2009?261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则：一、办理条件城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；（三）该建设用地已办理合法用地手续；（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；（五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。二、办理程序：

符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续：（一）提交申请项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。所需材料如下（一式两份）： 1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）； 2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）； 3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）； 4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复); 5.区规划部门意见； 6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）； 7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。 8.勘测定界报告及勘测定界图； 9. 标图建库地块示意图（07年影像图）； 10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、

什么是农村集体经营性建设用地

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2未利用地分类包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为：①荒草地。树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质，基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾，其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为：①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。国有（集体）未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

团队建设考核管理办法

团队建设考核管理办法征求意见稿一、目的加强公司内部运营管理建立合理的团队建设体系通过横向、纵向等多种形式的管理模式逐步健全完善公司人才梯队及建设有效地团队建设管理机制。二、原则以月度为考核周期建立逐级汇报、整体考核、责任到人的权责分明的考核机制通过团队建设加强员工凝聚力增强员工责任感和荣誉感。三、归口管理各单位部门实行本单位部门考核体制被考核人为第一责任人直属上级为第二责任人以此类推到分管副总运营管理部负责执行人力资源部负责对考核结果进行审核。四、考核范围全体员工五、占用薪资比例工资总计的40 六、计算办法工资总计40绩效分数七、分数比例90分含以上全额发放70分含—90分发放8060分含—70分发放7060分以上按照相应分值比例发放。八、内容 1、组织结构 1 )根据公司的要求各部门按照专业职能分工设计年度考核指标依据各考核办法针对年度目标完成情况进行专业打分分管副总对各部门设计的年度考核指标进行归纳整理、平衡汇总并分配到月份依据考核结果进行综合测算评定、分级形成方案后提交汇总到人力资源部并提交的年度考核指标汇总方案及考核结果的初步方案。 2 )被考核人直属上级为直接考核人对被考核人进行直接管理并对被考核人进行考核评价及考核面谈各级上级对被考核人可直接进行监督管理对于未按照考核规定进行出现考核误差可进行监管分管副总可直接参与部门考核 3 )被考核人应在考核结果上签字确认对考核结果有异议可向考核人反映或上报人力资源部 4 )各级别人员应签订以月度为单位的目标责任书并实行逐级考核形式同部门隔级跟踪监督的形式进行 5 )部门应加强新员工一年以下团队管理实行以能力学历重能力轻学历竞争、考核机制采用量化考核模式对新进人员进行逐级跟踪对于员工的职业发展、工作成果以及心态要定期汇总并以月为单位进行上报 6 )各部门应加强本部门新员工培训考核体制建设由分管副总牵头形成制度性文件由各级员工执行对于每一位新员工至少有一名老员工一年以上负责带教带教期不得低于3个月带教人员不得为其他部门员工 7 )各部门应在各级人员副总裁以下级中培养优秀的后备军后备人员原则上占比不超过全体员工的30

集体建设用地进入市场：现实与法律困境(一)

集体建设用地进入市场：现实与法律困境(一) 关键词：集体建设用地；集体建设用地的流转；土地级差收益；《物权法（草案）》内容提要：现行立法对集体建设用地进入市场采取了严格限制的态度。伴随工业化和城市化的进程，农村土地的价值不断提升，集体建设用地隐性市场普遍存在，许多地方也在进行集体建设用地进入市场的探索。但是，地方政策和法规无法根本保护农村集体建设用地所有者和使用者的权利，集体建设用地市场急待规范运行。农村集体建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破，必须从根本上改变土地制度的二元性，实现农民集体土地与城市国有土地的“同地、同价、同权”；尽快修改《土地管理法》中禁止集体建设用地出租、转让的条款，制定规范集体建设用地进入市场的条文；充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利；改造农村集体所有制，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在现行的制度框架下，我国的土地分为农地和建设用地，建设用地又分为国有建设用地和集体建设用地。农地可以通过征收和办理农地转用审批手续变为国有建设用地，但它要变为集体建设用地，除了要办理农地转用审批手续外，还被严格限定在农民自用或以土地合伙或入股与他人办企业、进行农村公共设施建设和自建宅基地的范围，而且集体建设用地流转处于法律严格限制的范围。事实上，集体建设用地占建设用地相当大的规模已成事实，据统计，全国集体建设用地总量1700万公顷，相当于全部城市建设用地700万公顷的2.4倍。集体建设用地的流转早已自发存在，甚至在数量、规模及地区覆盖面上有不断扩大之势。面对这一矛盾，在政策层面，国土资源部早在1999年开始，就陆续在江苏省、广东省、浙江省、河南省等地进行试点。本文将回顾集体建设用地在法律上的演变，并结合全国几个集体建设用地的试点，探讨集体建设用地进入市场的必然性、形式以及面临的问题。一、集体建设用地的法律空间（一）集体建设用地管制之变迁改革开放之前，集体建设用地实行集体所有、集体统一经营；集体建设用地的流转局限于所有权人之间且完全依靠行政权力进行划拨和平调。①]虽然这一时期集体建设用地基本上由社队自行管理，但在计划经济的严格管制下，并无土地市场的生存空间，更无集体建设用地进入市场之可言。 20世纪70年代末至80年代，农民在集体所有的土地上创造了两项奇迹。一是通过土地的集体所有集体经营转变为集体所有农户承包经营，创造了农业生产增长和农民收入大幅增加的奇迹。另一是农民利用集体的土地创办乡镇企业，创造了农村工业占据全国工业半壁河山的奇迹。遗憾的是，支撑这两项奇迹背后的土地制度安排却面临完全不同的命运。当农村集体土地作为农用时，经由20世纪70年代末以来的以包产到户为核心的农地制度变革以及相关的法律政策演变，现行法律对土地使用者的权利已有很高程度的保障，且权利的取向也越来越明确和清晰，具体体现在2004年颁布的《农村土地承包法》和新近向全民征求意见的《物权法（草案）》②]中。 20世纪80年代中期以后，面对土地承包到户后产生的大量剩余劳动力的严峻形势，在城乡分割的户籍制度壁垒下，农民在集体所有的土地上办起了企业。乡镇企业的兴起改变了传统的国家工业化模式，让几亿中国农民以自己的土地、劳动力参与到工业化的进程，因而也得到中央政策的许可与支持。应当承认，那个时期乡镇企业的高速发展，也得益于当时在建设用地管理上相对宽松的环境。当乡镇企业于20世纪80年代初在沿海及大城市郊区发轫时，我国直到1986年才有第一部《土地管理法》（以下简称1986年《土地管理法》）。这部法律经历过1988年的第一次修正，但直到1998年通过新的《土地管理法》（以下简称1998年《土地管理法》）之前，对集体建设用地还是采取了与国有建设用地相对平等的态度。它在国有建设用地和集体建设用地的处置上，按照《宪法》的精神，将土地国有制和土地集体所有制并立，如“国有土地和集体所

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日第一章总则第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。（二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。（三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。（四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。第二章集体建设用地整理

乡村建设用地整理工作方案

乡村建设用地整理工作方案为加强土地管理、规范农村建设用地复垦工作、助推城乡统筹和新农村建设，按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔〕495号）和《市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知》精神，结合我县实际，特制定如下实施方案。一、指导思想全面落实“珍惜和合理利用每一寸土地”基本国策，以邓小平理论、三个代表”重要思想和科学发展观为指导。努力通过农村建设用地复垦，实现城乡建设用地增减挂钩和全县耕地占补平衡，储备建设用地资源，为全县经济社会发展用地提供保障。二、基本原则（一）坚持符合土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划的原则。（二）坚持政府主导、部门配合、先易后难、分步实施、齐抓共管的原则。（三）坚持维护土地权利人的合法权益，遵循实事求是、因地制宜和依法、自愿、有偿的原则。（四）村、组集体使用的农村建设用地复垦，应经该集体经济组织三分之二以上成员同意。

三、工作目标完成农村建设用地复垦项目申报20000亩，新增耕地面积5000亩。四、工作步骤（一）动员部署（年8月20日前）召开县、乡镇、村、组动员大会，全面部署全县农村建设用地复垦工作。（二）项目选址、申报（年8－11月）各乡镇人民政府按照集体建设用地复垦相关政策规定，完成复垦地块清查、统计，组织土地权利人（复垦项目区集体经济组织或原土地使用权人）完善相关资料后向县土地整理中心提出项目申请。 1.申报条件（1）土地权利人自愿。（2）实施区域相对集中，项目可以村或组为单位实施。一个项目可由不超过2个片区组成，但不得突破同一乡镇2个行政村的范围；一个片区可由不超过20个片块组成，但不得突破一个行政村的范围；一个片块可由不超过相对集中的10个点（图斑）组成，但不得突破一个组的范围。（3）复垦后具备宜农用途的管护利用条件。（4）复垦片块能确保实施，实施期限与项目实施方案同步，最长年限原则上不得超过半年。 2.申请复垦地块主要类型（1）已废弃宅基地和一户双宅的须复垦宅基地；（2）废弃公路和废弃仓库、晒坝；（3）废弃的乡镇（村）企业用地、砖（瓦）窑、矿山等建设用地；

集体建设用地合同-(优质文档)

合同编号:__________ 集体建设用地合同甲方：_________________________________ 乙方：_________________________________ 20____年___月___日

订立合同是为了双方互惠互利，平等合作，在法律的约束下进行商业或者其它项目，保障双方的权益，下面请看编辑为你整理的“集体建设用地合同”，欢迎阅读，仅供参考，更多详细内容请点击查看。集体建设用地合同【一】第一条本合同双方当事人：出让方(土地所有者):_________(以下简称甲方); 地址：_________; 邮政编码：_________; 联系电话：_________; 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 受让方(土地使用者)：_________(以下简称乙方); 地址：_________; 邮政编码：_________; 联系电话：_________; 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。