土地估价师考试笔记
土地价格概念
第三部分地价理论
第一章土地价格
一、考试大纲要求：
一、土地价格的概念
(一)考试目的
测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．土地价格概念
(1)土地价格的内涵与外延
(2)我国土地价格的形式
2．土地价格的主要特征
(1)土地价格是权益价格
(2)土地价格不由生产成本决定
(3)土地价格主要由土地需求决定
(4)土地价格呈上升趋势
(5)土地价格具有明显的地域性
3.土地价格的类型
(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格
(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等
(3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等
(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等
(5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
(6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格
(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等
(8)其他一些划分方法形成的土地价格
4．我国土地价格的主要类型
5．我国土地价格理论的发展历史
(三)考试基本要求
掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵；
熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素；
了解：我国土地价格理论的发展历史。
二、本章知识汇总:
1.1土地价格概念：
从内涵上看，土地价格实际上是
土地经济价值的反映，是为购买获取
土地预期收益的权利而支付的代价，
即地租的资本化。购买土地实际上是
购买土地的权利，也是购买一定时期
的土地纯收益，土地纯收益现值的总
和就表现为土地价格。不同的土地权
利价格因带给购买者的收益不同而
不同，在实际中表现为所有权价格、
使用权价格、抵押权价格等价格形
式。
我国土地价格的含义不同于一
般土地私有制国家，我国实行土地公
有制，土地价格是取得多年土地使用
权时支付的一种代价，而不是土地所
有权的价格。它是以土地使用权出
让、转让为前提、一次性支付的多年
地租的现值总和，是土地所有权在经
济上的一种实现形式，仅是土地所有
权价格的一部分。但由于我国土地使
用年期较长，一般都在50年左右，
而且在使用期间也同样拥有转让、出
租、抵押等权利，又类似于土地所有
权，因此，在估价程序与方法上与土
地私有制国家又是相似的。
土地价格的主要特征
1.2土地价格的主要特征
1）土地价格是权益价格
土地不具移动性，其可转移的并
非土地本身，而是该土地的权利和收
益。谁获得了土地权益，谁就可以从
这块土地收获产品和服务，这种产品
和服务的获得都是以土地权利的限
定为基础。因此土地买卖实质上是土
地权益的买卖。土地价格是土地权利
和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产成本决定
土地价格不是土地成本的货币
表现，不依生产成本定价。由于土地
是一种自然物，不是人类劳动的产
物，所以没有价值，自身无所谓生产
成本；并且人类长期的土地利用过程
中所固化在土地中的劳动，不足以表
现其价格，现实中土地的开发成本，
主要是土地的投资与回收及其应得
投资收益，实质是地价的附加。因此
土地价格不由生产成本决定。
3）土地价格主要由土地需求决
定
与一般商品的价格决定一样，土
地价格也受土地市场的供给与需求
共同决定。但是从宏观上看，土地的
自然供给是一定的，土地经济供给的
弹性很小，而社会经济发展和人口增
加引致对土地的需求会不断变化，因
此从长远和总体上看，需求是影响地
价的主要方面。
4）土地价格呈上升趋势
首先，随着社会经济的发展和人
口不断增加，由于土地的稀缺性，其
供给弹性很小，对土地的需求总是持
续增加的，致使地价不断上涨；其次，
社会经济的发展也就意味着高技术、
高投资的产业日趋发达，工人的劳动
支出在生产成本中的比重日趋缩小，
从而整个社会的资本有机构成的提
高，使得社会平均利润率下降，导致
利润有下降的趋势，从而使地价呈上
升势态。
5）土地价格具有明显的地域性
在地区性市场之间，因为土地位
置的固定性，土地无法像其他商品那
样可以到处移动，致使地价具有明显
的地区性特征，各地域土地市场之
间，很难相互影响，不能形成统一的
市场价格；即使在同一地区城市内，
土地的位置差别也决定了土地价格
个别性明显，难以标准化，因而土地
价格千差万别。
土地价格的类型
1.3土地价格的类型
＝土地单价/容积率
认识楼面地价的作用非常重要，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
注：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积
5）按土地的存在形态分类7）按土地价格使用目的分类
经营管理条件下某一期日的土地使
用权价格。标定地价是宗地地价的一
种，由政府组织或委托评估，并被政
府认可作为土地市场管理的依据，其
评估方法与一般宗地估价方法相同。
标定地价与基准地价一样，由政府定
期公布。
3）反映宗地在不同市场条件和
不同交换形式下地价水平，供土地交
换或交换各方作为交易最低价或期
望价参考的交易评估价；
4）反映具体宗地在地产交易或
交换等活动中现实价格，由土地交易
双方认可并据此支付地价款的成交地价；
5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。
上述5种类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。
从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
我国土地价格理论的发
展历史
1.5我国土地价格理论的发展
历史
现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(AlftedMarshall，1842—1924)作为新古典学派的代表人物，他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应一成本分析”地租地价，提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论。收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法一直沿用至今。
20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主
义地价形成理论，并成功借鉴了西方
地价形成理论(土地收益理论、土地
供求理论)，来指导我国的土地使用
制度改革与实践，取得了巨大成就。
1、主要地价影响因素
一、大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对土地价格影响
因素的种类、特点的理解与掌握程
度。
(二)考试范围
1．主要地价影响因素
2．主要地价影响因素的作用规
律
3．不同用途地价影响因素的特
点
(三)考试基本要求
掌握：主要地价影响因素的种
类；
熟悉：主要地价影响因素的作用
规律，不同用途地价影响因素的特
点。
二、本章知识汇总：
影响土地价格的因素，可按照因
素与土地的关系及影响范围分为一
般因素、区域因素和个别因素。
1)一般因素
一般因素是指影响土地价格的
一般、普遍、共同的因素。这些因素
对土地价格总体水平产生影响，是决
定各个地块土地价格的基础。
①行政因素
行政因素主要是指国家政策对
土地价格的干预。国家从全社会利益
和宏观经济发展角度出发，制订有关
政策，或推动土地的转移，或限制某
类土地的利用等，从而达到提高土地
总体利用效益的目的。这种干预，对
土地价格影响至关重大。
影响地价的行政因素有：土地制
度、住房制度、城市规划、地价政策、
税收政策、交通管制和行政隶属变更
等。
土地制度：包括土地所有制和土
地使用制等。土地制度直接制约着土
地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消
补贴、实行住房商品化为目标，从而
促进了房地产投资的良性循环，推动
了地价的合理实现。
城市规划：在城市规划中，对用
途、容积率和建筑密度的规定，对地
价有重要的影响。
地价政策：高地价政策即政府放
开对地价的管制，会促使地价上涨；
低地价政策是政府采取各种手段抑
制地价的上涨，从而导致地价水平的
下跌或停滞。同时，地价管理政策也
影响着房地产投资者的投资兴趣，从
而影响地价的高低。
税收政策：税赋增加--→居民和
企业的储蓄减少--→社会投资减少
--→经济增长幅度降低--→企业无
力或不想扩大投资--→土地需求降
低--→土地价格降低。
行政隶属变更：行政隶属变更一
般都会引起当地土地价格的变动。通
常分为以下两类，一是级别升格，如
某一城市由县级市上升为地级市，或
某非建制镇上升为建制镇等等；另一
类是级别不变，其管辖权由原地区划
归另一地区。
②人口因素
②人口因素
人口状态是最主要的社会经济
因素。人口因素对地价的影响与人口
密度、人口素质和家庭人口构成密切
相关。
人口密度：人口密度提高，对土
地的需求上升，导致地价上涨。
人口素质：这一因素一般对住宅
用地价格的影响较大。人口素质高的
住宅区通常社会秩序安定，环境优
美，给人们形成良好印象，间接引起
对该类住宅区的需求增加，促使地价
上涨。
家庭人口构成：由于传统生活方
式改变及城市化的影响，家庭结构越
来越小。传统的三代、四代同堂的大
家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭
所替代，家庭结构越小，对住宅的需
求相应增加，对小面积套房和出租性
住宅的需求也会增加，从而导致住宅
用地的地价上涨，而且这种上涨的趋
势越来越明显。
③社会因素
社会发展状况和安定状况对地
价有很大的影响。影响地价的社会因
素有政治安定状况、社会治安状况、
房地产投机和城市化进程等四个主
要方面。
政治安定状况：政局稳定，则房
地产投资的运转渠道正常，风险小，
资金可以按预期的目标在预期期限
内得到回收并取得利润，从而投资者
的投资信心增强，带动地价上升。
社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。
房地产投机：这个因素对市场地价水平有突出的影响。土地供不应求，投机者抢购哄抬地价；土地供大于求，投机者抛售使地价下跌。
城市化进程：城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。
④国际因素
④国际因素
国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。
国际经济状况：一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况也不例外。
国际政治因素：国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和地价上涨；反之，对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。
⑤经济因素
⑤经济因素
经济情况的演变对国计民生及国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一切民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。
经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。
储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄和投资水平对地价的影响，就
可以用分析储蓄水平对地价水平的
影响来概括。当储蓄能力愈大而且储
蓄意愿愈高时，储蓄额越多，资本积
累就越快。从资本积累的角度看，房
地产价格比其他财产价格总量要高。
一般家庭购买不动产时，必须经历一
段较长时间的储蓄，而储蓄率高，有
利于资本的积累，才能提供足够的购
屋准备款。所以，储蓄率水平的高低
与家庭储蓄行为的循环过程与房地
产市场的波动有密切的关系。一般地
讲，一系列储蓄率高的时期往往是超
额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的
情况下突然转为较低时，则是房地产
热潮期，此时地价会飞涨。
财政收支与金融状况：财政、金
融状况的外在表现是货币供给量，其
增加则表示市面上的流通资金增加，
即社会闲散资金增加。游资过剩会导
致过多的货币，争相购买少数的货
品，特别是购置可以保值的房地产，
造成对房地产的需求增加，促使地价
上涨。
居民收入和消费水平：从收入水
平和消费水平变化中看不动产市场，
一是高收入的家庭将住宅专供居住
用的比率较高；二是高收入的家庭使
用新建房屋的比率较高；三是高收入
者有较高的自有住宅比率，与之相应
的是租房者中收入水平略低；四是家
庭人均住宅建筑面积与其人均收入
水平成正比。
物价变动：房地产越是在物价变
动时期越能体现其保值性，因此物价
变动对房地产市场的影响成正比，需
要说明的是，房地产价格巨涨，只会
发生在城市地区，乡村地区较少受影
响，甚至在某些人口外流严重的地区
地价还有下跌现象。
利率水平：一般投资者的收入不
可能一次性支付巨额款项，所以必须
直接向银行贷款或是以房地产作抵
押取得抵押贷款。为此，投资者或地
产评估人员就要时刻了解金融机构
现行的融资、房屋贷款政策，特别是
了解利率水平的变化。
2)区域因素
2)区域因素
区域因素是指土地所在地区的
自然条件与社会、经济条件。这些条
件相互结合所产生的地区特性，对地
区内的地产价格水平有决定性的影
响。主要包含的内容有地区的繁华程
度、交通条件、基础和公用设施条件、
环境质量、城市规划限制等。
①繁华程度：主要指商业服务业
的规模等级及其对土地利用的影响
程度。商业服务业的规模等级越高，
土地利用的集聚效益越高；且土地效
用随着距离商服中心距离的增加，呈
现递减的变化趋势。
②交通条件
影响地价的交通条件主要有区
域的交通类型、对外联系方式及方便
程度、整体性交通结构、道路状况及
等级、公共交通状况及路网密度等。
③基础和公用设施条件
影响地价的基础设施条件，主要
包括基础设施和公用设施两大类。指
上下水道、电力、电讯、煤气、暖气
以及幼儿园、学校、公园、医院等设
施的等级、结构、保证率、齐备程度
及距离等。这些投资有的含于土地之
中，对地价产生直接影响；有的则通
过影响区域周围的环境，间接影响土
地价格。
④环境质量
影响地价的环境质量主要包括
人文环境和自然环境，包括地质、地
势、坡度、风向、空气和噪音污染程
度等各种自然环境条件以及居民职
业类别、教育程度和收入水平等人文
环境条件。
⑤城市规划限制
影响地价的城市规划因素，主要
有区域土地利用性质、用地结构、用
地限制条件、区域交通管制等。
3)个别因素
3)个别因素
个别因素是指宗地本身的条件
和特征，因而又称宗地因素。个别因
素是决定同一均质地域内地块差异
性的重要因素，是同一区域内地价差
异的重要原因。
影响地价因素：
(1)一般因素从宏观上对土地价格的总体水平产生影响。
(2)区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。同一区域因素对不同用途土地价格有不同的影响。
(3)个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。
3、不同用途地价影响因素的特点
一般来讲，商业用地特别注意繁华程度、营业环境和收益状况；居住用地特别注重治安状况、环境优美；工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。
地租概念
地租理论
一、考试大纲要求
三、地租理论
(一)考试目的
测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．地租概念
2．马克思地租理论
(1)级差地租
(2)绝对地租
(3)垄断地租
(4)矿山地租
(5)建筑地段地租
3.新古典城市地租理论
4．地租与地价的关系
5．地租理论在土地估价中的应
用
(三)考试基本要求
掌握：地租的定义，地租与地价
的关系，我国土地价格的内涵；
熟悉：马克思主要地租理论，新
古典城市地租理论；
了解：地租理论在土地估价中的
应用。
本课由于结构调整，将地租与地
价的关系放在了新古典城市地租理
论之前讲解。
详细讲解：
3.1地租概念
地租是直接生产者在农业(或其
他产业)中所创造的生产物被土地所
有者占有的部分。地租的占有是土地
所有权借以实现的经济形式。
马克思从土地所有制入手对地
租进行分析，论证了无论地租的性
质、内容和形式有何不同，都是土地
所有权在经济上的实现；并且严格区
分了地租和租金这两个范畴，指出：
“真正的地租是为了使用土地本身
而支付的”。
马克思主义地租理论
3.2马克思主义地租理论
马克思在科学的劳动价值论、剩
余价值论以及科学的利润理论和生
产价格理论的基础上，根据地租产生
的原因和条件，把地租区分为级差地
租和绝对地租，指出这是资本主义地
租的两种基本形式。此外，还有垄断
地租、矿山地租、建筑地段地租等形
式。
1、级差地租
①概念：级差地租是指租用较优
土地所获得的归土地所有者所占有
的超额利润。资本主义级差地租是经
营较优土地的农业资本家所获得的、
并最终归土地所有者所占有的超额
利润，其来源是产品个别生产价格与
社会生产价格的差额。因为这种地租
与土地等级相联系，故称为级差地
租。
②马克思对资本主义级差地租
的实例分析：
A、假定前提条件：资本主义的
生产关系在农业中已占统治地位，资
本在国民经济各部门之间，在农业和
工业之间可以自由转移，平均利润、
生产价格已经形成，农产品像其他一
切商品一样，按照生产价格出售。
B、实例分析：根据土地自然肥
沃程度和地理位置的差别，把土地划
分若干个地块，分为优、中、劣三个
等级，分别由各租地农场主耕种。尽
管他们在相同面积的土地，投入等量
的劳动和相同的资本，也会形成不同
的劳动生产率，使耕种劣等土地的产
品量低于耕种中、优等土地的产品
量，其个别生产价格就会相应最高。
假定农产品的社会生产价格，也像工
业中产品价格，是由社会平均必要劳
动时间决定的，或者说是由中等生产
条件的个别生产价格决定的。那么，
劣等地所生产的产品的个别生产价
格就高于社会生产价格，租用或是经
营劣等土地的农业资本家，就得不到
平均利润。在这种情况下，农业资本
家就不会去租用或是经营劣等土地
了。在这一规律支配下，农业资本家
必然要把资本转移到别的部门去。就
会出现两种情况：一是劣等地退出耕
种后，产品供求平衡，那么原来较好
的土地就会成为全部耕地中的劣等
地；另一种情况是当劣等地退出耕种
后，农产品供不应求，价格上涨，并
且一直涨到原来的劣等地也能得到
平均利润，又重新投入耕种。这样一
来，农产品的生产价格就只能由劣等
地农产品的个别生产价格来决定。因
而经营比劣等地质量优越的各级土
地，都能按土地等级的差别，获得超
额利润。
③级差地租形成原因：由实例分
析可得出，级差地租与土地等级相联
系，对于不同土地来说，在等量投入
的情况下，土地等级不同，土地收益
便不同，使得地租额不同。土地自然
条件的差别(即土地等级的差别)成
为级差地租形成的自然条件或自然
基础。因此资本主义级差地租产生的
条件是自然力。
但自然力不是超额利润的源泉，
仅是形成超额利润的自然基础，因为
它是较高劳动生产率的自然基础。而
土地的有限性所引起的土地经营上
的垄断，才是级差地租产生的原因。
级差地租来源于农业工人创造的剩
余价值即超额利润，不过是经由农业
资本家手中转到土地所有者手中。
4）分类
4）分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式：
级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。
级差地租Ⅱ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的条件。级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
2、绝对地租
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。
农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。②土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。
3、垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。
垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
4、矿山地租
4、矿山地租
矿山地租是指工业资本家为取
得采掘地下矿藏财富的权利而向土
地所有者支付的地租。经营矿山开采
业的资本家同样要缴纳级差地租和
绝对地租。
原因：①各矿山开采的矿产品的
个别生产价格不同。
②矿产品的社会生产价格由劣
等生产条件的矿山的个别生产价格
来决定。
③由于存在矿山所有权的垄断，
使矿产品可以按高于它生产价格的
价值出售。
5、建筑地段地租
建筑地段地租是指工商业资本
家和房地产业资本家为获得建造各
种建筑物所需土地而支付给土地所
有者的地租。建筑地段地租同样是土
地所有权在经济上的实现。它的来源
同样是工人创造的剩余价值超过平
均利润的余额，反映了土地所有者对
雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分
析建筑地段地租时指出，农业地租是
建筑地段地租的基础；建筑地段地租
同样存在着级差地租，同样要“遵循
着和农业级差地租相同的规律”。建
筑地段地租自身的特征：
（1）建筑地段地租是为了获得
生产的场所和空间而支付的。
（2）建筑地段所处的位置对建
筑地段地租有着决定性的影响。
（3）马克思指出土地的所有者
具有“完全的被动性，它的主动性
(特别是在采矿业)只在于利用社会
发展的进步”去提高建筑地段的地
租，“而对于这种进步，他并不像产
业资本家那样”对于社会的进步起
过一定的作用，“有过什么贡献，冒
过什么风险。”
(4)建筑地段地租的另一个显著
特点，就是垄断地租占有显著的优
势。
社会主义条件下，仍然存在绝对
地租、级差地租和垄断地租等多种地
租形式，因此，马克思地租理论仍是
城镇土地估价的基本理论依据之一。
地租与地价的关系
新古典地租理论与区位概念及
影响因素
一、考试大纲要求
三、地租理论
(一)考试目的
测试应考人员对地租理论的理
解与掌握程度。
(二)考试范围
1．地租概念
2．马克思地租理论
(1)级差地租
(2)绝对地租
(3)垄断地租
(4)矿山地租
(5)建筑地段地租
3.新古典城市地租理论
4．地租与地价的关系
5．地租理论在土地估价中的应
用
(三)考试基本要求
掌握：地租的定义，地租与地价
的关系，我国土地价格的内涵；
熟悉：马克思主要地租理论，新
古典城市地租理论；
了解：地租理论在土地估价中的
应用。
3.3地租与地价的关系
地租与地价是密不可分的，是一
个事物的两个方面。地租是地价的基
础和出发点；地价是地租的货币表现
和结果，是地租的资本化，即地产有
租赁市场存在。土地价格与租金的关
系，犹如资本与利息的关系，只要确
定了还原利率，两者就能相互推出。
1）绝对地租是土地价格存在的
根源
绝对地租是土地所有者凭借土
地所有权的垄断所取得的收益。无论
土地质量是优是劣，土地所有者在转
移其土地所有权时，必然会要求取得
土地所有权的一方给予相应的经济
补偿，而这种补偿的形式就是土地价
格。
2）级差地租的存在是决定土地
价格高低的主要因素
级差地租I是因为土地所处位
置的不同产生的不同水平的地租，它
使不同位置的土地形成了不同的价
格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进
行投入所引起的地租量的不同，从而
形成的不同的土地价格。
3）垄断地租是导致特殊地段土
地价格高的主要原因垄断地租的形
成除了土地所有权的垄断之外，还因
某些土地具有特殊的自然条件，使得
这些土地能够提供更多的地租从而
具有更高的价格。
新古典主义城市地租理
论
3.4新古典主义城市地租理论
新古典主义城市地租理论在进
入20世纪60年代以后，以阿兰索、
密而斯等为代表的经济学家将边际
分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：
(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。
(3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。
(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。
(5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。
2、政策因素与地租和地价
政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。
(1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。
关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanW．Evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。
由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。
（2）城市基础设施政策
在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。
另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会
造成投资浪费。
阿兰索地租模型
3、阿兰索地租模型
阿兰索的地租模型是新古典主
义地租模型中最杰出的代表，他将空
间作为地租问题的一个核心进行了
考虑，并首次引进了区位平衡这一新
古典主义概念，同时成功地解决了城
市地租计算的理论方法问题。
（1）模型假设条件：
A、一个平坦的、没有任何地理
差异的平原，土地质量处处相等，均
可直接用于开发，并可在市场上进行
自由贸易。
B、买卖双方对土地市场都有充
分的了解，卖方希望其收入最大，买
方希望其愿望能最大程度地得以满
足。
C、有一座单一核心的城市，城
市中任何方向的交通都极为便利。
（2）阿兰索公式：
阿兰索认为，家庭收入将用于土
地投资、交通运输费用和购买其他商
品(包括储蓄)。即：
Y=PzZ+P(t)q+K(t)
式中：Y——收入；
Pz——其他商品的单位价格；
Z——其他商品的数量；
P(t)——距市中心t处的地价；
q——土地数量；
K(t)——距t处的交通费用；
t——距市中心距离。
在对公式进行分析后，阿兰索指
出，在开支总数不超出收入的前提
下，对于单个家庭来说，区位平衡的
取得取决于土地数量q、其他商品的
数量Z和距中心距离t之间比例的确
定，即通过变化三者的比例关系，使
其满意程度最大。
于是，阿兰索运用同好曲面
(IndifferenceSurface)来表示这种
个人的意愿。在这一曲面上，不管地
价怎样变化，都保持个人在不同区位
满意度不变，由此可对三个变量进行
多种组合。满意程度U也是其他商品
数量Z、土地数量q和距市中心距离
t的函数，即：
U=u(z，g，c)
（3）买价曲线
阿兰索将买价曲线定义为：“一
组家庭在不同的距离都有能力支付
的而又保证同等满意度的价格曲
线”，以此来表示假设的地价和距离
的组合，如果地价按此曲线变化，那
么家庭(或企业)将不会计较具体的
区位。相对于不同的满意度(或企业
的利润)水平，就会有一组买价曲线。
买价曲线BP的位置越低，其满意度
(或利润)越高。
地价P(t)
地租模型结论
（4）地租模型结论
阿兰索将买价曲线与地价构成
曲线P(t)相叠加，得出结论，即家
庭(或企业)会选择一个其满意程度
最高，而又与地价构成曲线相吻合的
区位，即(图2—1)中买价曲线BP与
地价曲线p(t)相切处E，这时该家庭
(企业)取得区位平衡。
地价P(t)
阿兰索又对城市及郊区土地市
场进行了分析，提出了土地市场取得
平衡的条件，即供求数量相等“直到
城市边缘的所有的土地都被卖光，在
一定距离以内不再有土地出售”。买
价曲线斜率最大的用户因其竞争性
强而取得市中心的区位，由于使用者
对区位的偏好，会因与市中心距离的
增加而急剧减小，因此在第一个使用
者决定其土地消费量后，斜率次大的
使用者将取得最靠近市中心的土地，
一直外推出去，直到城市边缘最后一
个边际使用者为止(如农业使用者)。
这样，城市中任意一处的地价就可通
过这一系列的平衡区位和边际价格
与边际区位的分析中求得。
马歇尔的地租理论
4、马歇尔的地租理论
阿尔弗雷德?马歇尔
(A?Marshall)，是新古典经济学家，
剑桥学派的创始人。他的经济学说是
适应垄断资产阶级需要而产生的一
种经济理论。该理论用折衷主义的手
法把供求论、生产费用论、边际效用
论、边际生产力论等融合在一起，建
立了一个以“均衡价格论”为核心
的完整的庸俗经济学体系。
马歇尔创造性地提出了“稀有
地租”的概念，丰富了现代西方地租
理论。马歇尔认为，大自然未给人们
以无限制的恩赐，因此，地租的产生