养老地产专题分析报告(概要版)

养老地产专题研究报告

（简版）

中国指数研究院

2011年11月

目录

1 养老地产概述 (3)

1.1养老地产的定义 (3)

1.2老年住宅分类及特点 (3)

2国内外养老地产外经典案例解析 (6)

2.1国外养老地产经典案例 (6)

2.1.1美国太阳城中心 (6)

2.1.2欧洲养老地产 (7)

2.1.3亚洲养老地产 (8)

2.2 国内养老地产经典案例 (9)

2.2.1 东方太阳城 (9)

2.2.2 上海亲和源 (10)

2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目 (11)

2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目 (12)

3我国养老地产的发展展望及建议 (13)

3.1 我国养老地产的发展展望 (13)

3.2我国养老地产的开发建议 (13)

3.2.1 等待更好的养老政策出台 (13)

3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式 (13)

3.2.3 可考虑合作开发养老地产 (14)

1965年，法国成为第一个老龄化的国家，之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。

伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”，随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。

1 养老地产概述

1.1养老地产的定义

对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。

1.2老年住宅分类及特点

各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。

1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型：

第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。

住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。

第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。

2）老年社区：主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。

3）普通自住型老年住宅：老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。

居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正慢慢的被各个国家仿效。

2国内外养老地产外经典案例解析

2.1国外养老地产经典案例

2.1.1美国太阳城中心

太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。

太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内限制饲养宠物，在大部分地区不允许出现晾衣绳、栅栏等。整个城市慢节奏，车辆最高时速限为30英里。

社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院和阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。

社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。连体别墅中的一套住宅价位从$90000到$200000不等，住户可以选择全部、部分或不须公共维护保养的住宅。

太阳城中心内的成员每人每年享用综合会所的费用为$140，可以享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、垒球、排球、草地保龄球、健身娱乐中心、会议室和一个大型剧场。社区还安排了丰富的活动，游泳、溜冰、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、推圆盘游戏、歌舞表演、篮球、垒球、让人们能够建立密切的联系和交流。

美国太阳城中心社区配套设施及丰富业余活动

太阳城中心里约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。太阳城中心有126洞的高尔夫球场，同时也是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在交纳入会费后，太阳城中心成员每年每人费用大约为$1500。

2.1.2欧洲养老地产

完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保障，欧洲国家政府对住老年住宅的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。

世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、独立型老年公寓、托老所等形式。

居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式；老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式；托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人

便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如由英国政府出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

2.1.3亚洲养老地产

亚洲国家中，日本、新加坡因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。

日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：

两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。

还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（老人之家）和完全自费（收费老人之家）３种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。

2.2 国内养老地产经典案例

2.2.1 东方太阳城

东方太阳城以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔，7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积为70万平米。

东方太阳城分三期开发，共有2000多套房源。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓和四合院等，户型由69到250平方米不等，目前入住的95%

以上是老年人，小区内商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心、温泉疗养浴、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆等多种配套硬件设施一应俱全，同时，为了丰富社区生活，还成立了东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等各种各样的俱乐部，为社区的业主提供相互交流的平台。

在运营模式上，东方太阳城采取出租的方式供老人入住，入住费用主要包括租金和护理费用，可以采取床位出租或者整间出租，床位出租2300-2900左右每月，整间出租则由3800-9600不等，面积为30-90平方米的一房至四房。

2.2.2 上海亲和源

上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。

老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。

在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。

在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：

2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目

万科于2010年12月27日高调宣布进军养老地产，以万科庞大的住宅项目为依托，万科养老地产主要以配建的形式开发，在住宅项目上配建一定比例的养老项目来满足老年人的需要，2010年万科还推出了“活跃长者之家”活动，并与上海亲和源股份有限公司强强联合，联手打造老年住宅。据悉万科的首个养老地产项目是位于北京房山区的万科幸福汇项目。

保利早在2008年就开始涉足养老地产，并由公司高层去日本调查养老地产模式。保利首先在上海和长沙试水养老地产项目，其中上海西塘的养老地产项目目前已经进入了规划阶段，名为利·西塘安平老年健康生活社区，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，计划于2011年年底完工。这些养老地产项目在建成后到底出租还是出售尚未确定，还在摸索之中。

首创集团也于2010年在河北香河与河北建设集团联手投资70亿元开发养老地产项目。该项目总建筑面积近200万平方米，由河北建设集团和首创置业共同开发建设,项目位于在潮白河畔，毗邻京沈高速香河第二出口。

2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目

由于养老地产这个产品特征不像住宅地产投资周期短、利润那么高，一些开发商开发经营养老地产的意愿不是很高，而投资回报率要求较低的保险资金尤其是与养老保险相关的保险公司涉足开发经营养老地产项目的意愿就比较大。

泰康人寿早在2009年就在北京买断了汇晨老年公寓的居住权，采取酒店式的管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼。泰康人寿进军养老地产的另一个模式是自建，2010年泰康人寿斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，计划在当地建造第一家泰康养老社区，该项目将于2013年至2014年建成。

中国人寿计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元。同时中国人寿在海南也在积极的拿地建养老地产项目。

3我国养老地产的发展展望及建议

3.1 我国养老地产的发展展望

通过对比分析国内外在养老意识和老年住宅模式等方面的不同，我们可以清楚的看出，未来解决我国人口老龄化带来的老年住宅问题，必须发展以普通自住型老年住宅为主、老年公寓和老年社区为辅的开发模式。

低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。

总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和社会保障制度的完善，老年住宅的需求日益广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。

3.2我国养老地产的开发建议

3.2.1 等待更好的养老政策出台

随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，预计未来各级政府会有更好的养老方面的政策出台，开发商在发展养老地产的时候应当借助政策的力量，在拿地、融资等方面寻求政府政策的支持，降低企业开发养老地产的成本，提高项目盈利能力。

3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式

目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。

目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。找到最合适的项目运营模式将是养老地产项目成败的关键性因素，建议由专业的运营团队来运作整个项目并且在规划、设计过程中听取他们的意见。

3.2.3 可考虑合作开发养老地产

养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。