2020年度盘点丨政策篇①
年度盘点 | 稳字当头，政策究竟怎么 “稳”？
PART 1顶层设计已明确，稳字底线一以贯之PART 2控风险是为前提，融资从紧或难扭转PART 3整体逻辑破边界，区域互通或为趋势PART 4
单城细则精准化，因区施策或更灵活
目录
整体框架
去金融属性，压缩行业杠杆
控制风险前提
ü全链条、多渠道，多方式ü控总量，压增量ü因企精准施策
资金端收紧
手段
?整体紧缩，边际开口?风险分级，企业分档?因企施策，类别择优
破壁垒，定向引导资源流动
房住不炒
因企施策
ü区域协同发展ü新型城镇化ü区域一体化
ü因城施策ü一城多策ü板块分化
板块精准化区域整体性
顶层
提效率，精准补城市短板
?结构宽松，相机决策?整体协同，区域互通?一城多策，板块分化
逻辑和指向性
未来走向
P A R T1
顶层设计已明确， “稳”字底线一以贯之
顶层设计|“房住非炒、地产维稳”底线难动摇， 经济逐步摆脱地产依赖
时间会议或政策发布主体政策细则
20161226
全国住房城乡建设工作
会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度
20170724中央政治局会议
要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制
20171018十九大坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
20171218中央经济工作会议加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控
20180423中央政治局会议要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督，消除隐患
20180731中央政治局会议下决心解决房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制
20181221
中央经济工作会议要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系
20181225
全国住房城乡建设工作
会议以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定
20190419中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制20190730中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段
20191212
中央经济工作会议
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展
图表：中央政治局会议及中央经济工作会议关于地产定调
顶层设计|“稳”字当头，上下限确定，政府对地产介入或更深入，巩固压实调控成果
ü稳地价、稳房价、稳预期；ü“稳”字当头，上下限确定；落实因城施策
房住不炒
三稳
长效管理调控机制结构宽松可预见，全开难期待，政策力度更温和
?政府端——政府仍将深度介入地产
?城市端——分化延续，力度或不同
?成效显著城市，重点在成果巩固，或微调为主，力度温和
?未达理想成效城市，政策再度调整力度或加大
?土地制度改革或加速
?企业端——融资紧缩难改，摒弃政策大幅放松预期，顺势而为，前瞻性为存量竞争做好准备
?房屋回归居住属性
P A R T2
控风险是为前提，融资从紧或难扭转
逻辑|政策收紧的底线在于不发生系统性风险，抓主要矛盾，结构性控行业风险，压缩风险爆发的概率及空间
2.1
政策底线为不发生系统性风险抓主要矛盾，结构性控制风险，压缩风险爆发概率及空间
时间 会议或报告 具体内容
2014.12
中央经济工作
会议
要高度关注风险发生发展趋势，按照严控增量、区别对待、分类施策、逐步化解的原则，有序加以化解
2015.12要有效化解地方政府债务风险，做好地方政府存量债务置换工作；要加强全方位监管，规范各类融资行为，
抓紧开展金融风险专项整治，坚决遏制非法集资蔓延势头，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。2016.12
要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管
能力，确保不发生系统性金融风险。 2017.7 中央政治局
会议 要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险，有效规范地方政府举债融资，坚决遏制隐性债务增量 2017.10 十九大
健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线
2017.12
中央经济工作
会议
打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置
2018.12
打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险，做到坚定、可控、有序、适度。 2019.11 《中国金融稳
定报告》
（2019） 将防范化解重大金融风险攻坚战向纵深推进。坚持稳中求进工作总基调，平衡好稳增长和防风险的关系，
控制重点领域信用风险。稳妥化解影子银行风险，推动金融机构资产管理业务有序整改和平稳转型
2019.12
中央经济工作会议必须强化风险意识，牢牢守住不发生系统性风险的底线。我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能
力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任。
图表：风险防控政策表述
特征|2019年融资端政策呈现出“多渠道，多方式，控总量，因企精准施策”特点
2.2
ü开发贷业务暂停，放贷周期延长；
ü信托贷款：“四证”“直接或变相缴纳土地价款”……ü土地款融资：对于土地款融资业务，不得再新增；
ü海外债：外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务ü……
因企施策，精准化
多渠道封锁，控规模
多途径监管，强执行
特征1：特征2：特征3：?对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资；
?房地产信托业务报备企业标准提升；
?加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示；?禁止资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场?……
?部分交叉金融产品流入房地产领域果断采取监管措施；
?银行房地产业务检查；?信托公司约谈?预售资金监管?……
走向|整体紧缩趋势难改，局部定向调整可选，风险分级，城市（板块）分层，灵活施策或为政策可选项
2.3
防范结构性风险聚焦主要矛盾
因企施策、定向分级
紧缩大势难改局部定向宽松可期
?当部分城市房地产市场表现出现严重恶化时，不排除政策救市行为的出现，或信贷额度增加
方向性——
指向性——
以城（区）定策，适度灵活
?划分风险等级，有针对性信贷调整
如按资产负债率、净负债率、债务期限、负债/货值、货值总量及结构等指标划分企业风险等级，不同等级企业给予不同的信贷政策放松，如公司债、企业债、票据等等发行额度和增量空间调整、土地市场投资条件适当宽松等等；
?
部分城市地方政府隐性债务负担较重，会加剧行业风险积累，此时或可放松房地产开发贷政策限制；