房地产公司财务报表

（续表一）

财务报表分析习题及答案

一、单项选择题 1.投资人最关心的财务信息是（）。 A.总资产收益率 B.销售利润率 C.净资产收益率 D.流动比率 2. 资产是指（）的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 A.过去 B.现在 C.将来 D.以上都不对 3.当流动比率小于1时，赊购原材料将会（）。 A.增大流动比率 B.降低流动比率 C.降低营运资金 D.增加营运资金 4.市净率指标的计算不涉及的参数是（）。 A.年末普通股数 B.年末普通股权益 C.年末普通股股本 D.每股市价 5.我国确定现金流量表为对外会计报表的主表之一的时间是（）。 A.1992年 B.1993年 C.1998年 D.1999年 6.所有者权益变动表是反映企业在某特定期间内有关（）的各组成项目增减变动情况的报表。 A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.以上都是 7.影响权益乘数高低的主要指标是（）。 A.成本费用率 B.资产负债率 C.资产周转率 D.销售净利率 8.2001年起，中国证监会开始实行“退市制度”，连续（）亏损的上市公司，其股票将暂停交易。 A.两年 B.三年 C.四年 D. 以上都不对 9. 利用虚拟资产虚增利润的共同特点是（）。 A.少记虚拟资产，少摊成本费用 B.多记虚拟资产，少摊成本费用 C.少记虚拟资产，多摊成本费用 D.多记虚拟资产，多摊成本费用10．财务状况粉饰的具体表现形式包括：高估资产、低估负债和（）。 A.或有资产 B.或有负债 C.推迟确认收入 D.提前结转成本

11.所有者权益主要分为两部分，一部分是投资者投入的资本，另一部分是生产过程中资本积累形成的（）。 A.资本公积 B.留存利润 C.营业利润 D.利润总额 12.采用共同比财务报告进行比较分析的主要优点是（）。 A.计算容易 B.可用百分比表示 C.可用于纵向比较 D.能显示各个项目的相对性，能用于不同时期相同项目的比较分析充 13.下列报表项目中不属于资产负债表的“资产”项目的是（）。 A.货币资金 B.交易性金融资产 C.其他应收款 D.应付利息 14.计算应收账款周转率时，“平均应收账款”是指（）。 A.未扣除坏账准备的应收账款金额 B.扣除坏账准备后的应收账款净额 C.“应收账款”账户的净额 D.“应收账款”和“坏账准备”账户余额之间的差额 15. 会计基本恒等式是指（）。 A. 资产=权益 B.资产=负债+所有者权益 C.收入—费用=利润 D.资产+费用=负债+所有者权益+收入 16. 有形净值率中的“有形净值”是指（）。 A.有形资产总额 B.所有者权益 C.固定资产净额 D.所有者权益扣除无形资产 17. 某企业全部资本为500万元，则企业获利40万元，其中借入资本300万元，利率10%。此时，举债经营对投资者（）。 A.有利 B.不利 C.无变化 D.无法确定 18.编制共同比结构利润表，作为总体的项目是（）。 A.营业收入 B.营业利润 C.利润总额 D.净利润 19. 每股现金流量主要衡量（）。 A．偿债能力 B.支付能力 C. 获利能力 D.财务质量 20. 资本收益率是企业一定时期（）与平均资本的比率，反映企业实际获得投资额的回报水平。 A.营业利润 B.利润总额 C.净利润 D.以上都不是

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析姓名：章晨班级：08级电子商务学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍毛剑峰万洁聂铭洁日期：2010.6.28

目录一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析一、公司简介（一）公司基本情况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。（二）公司经营范围万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。（三）公司行业分析自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

房地产公司财务分析指标

财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，

如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润

【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)

房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途

房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校

目录摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)

（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析【摘要】进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。【关键词】万科房地产财务报表分析一、绪论随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

财务外文翻译--基于财务报表分析企业价值

中文4400字 Babic Z, Plazibat N. Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements [J]. International journal of production economics, 2008, 56: 29-35 Enterprise Value Based On The Analysis Of Financial Statements Z Babic, N Plazibat ABSTRACT Analysis of data on the financial statements, the use of discounted cash flow method, the relative value of other methods to analyze financial statements and financial data to find useful data on the enterprise value analysis, with its inherent value is the closest a value to facilitate management by better management decisions and investment decisions of enterprises. Now, under the conditions of market economy, the enterprise itself can be traded in the market of goods, by the profits to maximize the conversion to maximize the value of. Therefore, the enterprise value based on financial statement analysis is particularly important. Financial statements as a reflection of the financial positio n and operating conditions of enterprises, statutory information of listed companies, the real financial statements data can reveal the enterprise's past operating results, the pros and cons of the identification of business, to forecast the future of the enterprise. The article first describes the limitations of the traditional statements and how to improve, then the enterprise value is based on the improved report. KEYWORD: Financial statements, corporate value, Enterprise value evaluation 1 Introduction 1 The meaning of enterprise value The enterprise value is accompanied by the emergence of property rights trading market in the 1960s, a concept first proposed by the U.S. regulators. Under market economy conditions, the goods of the enterprise itself is a transaction in the equity market as the commodity stakeholders, including investors, creditors, managers must understand the value of the business. Enterprise value as a commodity currency performance. 1.2 Analysis of the significance of enterprise value Enterprises maximize the value of thinking helps to improve the company. Each listed

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析一、选择理由这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。二、公司概况 1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

房地产企业财务分析比率

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比率债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资产的比率净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期（天）流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩张率总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。风险水平分析风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。股东获利能力分析

从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定

从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定（注：2001年2月6日中国证券监督管理委员会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第11号。）第一条为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。第二条发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。第三条发行人在主要会计政策中披露如下内容：（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。（二）在存货的核算方法中增加披露：开发用土地的核算方法；披露公共配套设施费用的核算方法；披露出租开发产品、周转房的摊销方法；对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。（三）披露维修基金的核算方法。（四）披露质量保证金的核算方法。（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。出租物业收入的确认原则及方法。建筑施工收入的确认原则及方法。物业管理收入的确认原则及方法。其他业务收入的确认原则及方法。（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条发行人在存货项目注释中应披露：（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额合计注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额合计（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额合计（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注合计第五条发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例合计第六条发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

房地产企业财务报表分析的3个方法

房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐：非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

房地产企业财务指标

国务院各有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：为综合反映施工、房地产开发企业财务状况，我们在结合施工、房地产开发企业特点的基础上，制定了《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》，现印发给你们，从1996 年起试行。请将试行过程中存在的问题函告我们，以便进一步完善。附件：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）１．资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。负债总额资产负债率＝────×１００％资产总额２．流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。流动资产流动比率＝────×１００％流动负债速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。速动资产速动比率＝────×１００％流动负债速动资产＝流动资产－存货３．应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。赊销收入净额应收帐款周转率（房地产）＝────────×１００％平均应收帐款余额赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣期初应收帐款＋期末应收帐款平均应收帐款余额＝───────────── ２３６０应收帐款周转天数＝─────── 应收帐款周转率应收工程款应收工程款拖欠率（施工）＝──────×１００％工程结算收入４．存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。工程成本或全部销售成本存货周转率＝───────────×１００％平均存货成本期初存货＋期末存货平均存货成本＝─────────

２注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。５．产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。利润总额产值利润率（施工）＝─────×１００％企业总产值６．销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。利润总额销售利润率（房地产）＝────×１００％销售总额７．工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。利润总额工程结算收入利润率（施工）＝──────×１００％工程结算收入８．资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。净利润资本收益率＝────×１００％实收资本９．资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额资本保值＝────────────────────────×１００％增值率期初所有者权益总额１０．社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。企业社会贡献总额社会贡献率＝────────×１００％平均资产总额企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。期初资产总额＋期末资产总额平均资产总额＝───────────── ２１１．社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。上交国家财政总额社会积累率＝────────×１００％企业社会贡献总额上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他税收。

《财务报表分析》试题及标准答案

财务报表分析-0084 客观题单选题（共20题，共60分） 1. 管理费用与销售费用、生产费用等区分的主要依据是（B） A 费用在生产流程中所归属的环节 B 费用发生的地点和时间 C 费用发生归属的部门 D 企业根据实际情况自定 2. 软件开发企业为客户开发软件的收入属于（A） A 提供劳务收入 B 建造合同收入 C 销售商品收入 D 让渡资产使用权收入 3. 下列关于营业收入构成分析的表述错误的是（D） A 营业收入的业务构成分析的目的是分析影响企业盈利水平的业务因素 B 主营业务收入的产品构成分析的目的是掌握影响企业收入水平和获利能力的产品或劳务项目因素 C 主营业务收入的地区构成分析就是分析企业产品在不同地区的市场竞争力和比较优势 D 主营业务收入的行业构成分析就是分析企业在行业内的市场竞争力 4. 下列各项中对账户式资产负债表表述不正确的是（A） A 将资产负债表中的三个项目由上而下依次排列 B 将资产项目列在报表的左方 C 资产负债表左右两方平衡，且满足会计恒等式 D 我国现行的企业资产负债表采用账户式格式 5. 财务报表分析的最终目的是（C） A 阅读财务报表 B 做出某种判断 C 决策支持 D 解析报表 6. 运用综合系数分析法进行综合分析时的基本步骤不包括（B） A 选定评价企业财务状况的比率指标 B 根据企业目标和预期确定各指标的标准值和实际值 C 计算各指标实际值与标准值的比率 D 计算各项指标的综合系数 7. 关于利息费用保障倍数的局限性，下列各种理解中错误的是（D） A 该指标是从利润额与固定性利息支出之间的比例关系来衡量企业的偿债能力的 B 利润是一个会计数据，会计账目数据不能作为长期债务偿付的手段 C 与现金流入和流出不同，利润不是企业可以动用的净现金流量 D 固定支出保障倍数指标弥补了利息费用保障倍数的局限性 8. 下列项目中不属于投资活动产生的现金流量是（D） A 购置设备支付的现金 B 取得投资收益收到的现金 C 处置无形资产收到的现金 D 发行债券收到的现金

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升主营业务利润率增长率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够得现金收入支持净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不理想主业收入可疑性增长比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常应收帐款周转率变动率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据流动资产大股东占款率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债

房地产企业年度财务报表分析

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校

目录摘要 (1) 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产公司平衡计分卡通用指标体系

房地产公司关键绩效K P I指标体系一、房地产公司关键绩效指标框架体系二、房地产公司内部流程 1.房地产公司一般内部流程目标价值链应当反映主要业务流程-产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等应当与主要业务流程或流程的整和相联系 2.典型房地产公司内部流程（以万科为例）通过怎样的内部运作流程实现财务与客户目标三、房地产公司战略地图企业基础设施行政总务管理/法律事务管理/审计监人力资源管理/财务管理/采购管理公共关系土地获取项目管理战略与研发项目策划客户营销管理顾客需求的满足企业收益的获得核心过程员工与组织关键能力过程指效率指标有效性指标结果指驱动指财务指客户指内部运学习成明确达到

四、集团公司关键绩效KPI指标注重股东，对股东负责明确我们战略能够创造的财务结果明确“财务差距”，解释所需变革的重要性构建经济模式，解释增值和回报的关键动力确定我们创造价值可以使用的经营绩效杠杆(增长/回报/生产率)

确定市场或客户满意度目标明确公司的客户及客户/市场细分与财务目标联系(例如：增长和利润来源) 确立每个细分市场的价值观点明确客户满意的驱动因素以建立竞争优势

确定促进客户价值的内部流程价值链(例如产品开发、赢得/保持客户、交货、客户服务等) 在“拓展机会”专题会议上重点提出的流程能力相结合明确必须胜于对手的方面优先制定与内部流程最相关的一系列目标和指针

明确今后我们如何才能持续提高和创造价值结合程序目标 - 针对各项核心程序目标，明确具体的学习与发展要求结合“探究可能性”这一部分中所明确的能力差距明确实施策略所必备的能力技能与核心能力知识资产与最佳操作方案组织背景信息、氛围及文

房地产企业财务报表解析

房地产企业财务报表解析房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。房地产企业财务报表的局限表现在： 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者

对企业真实资产总量的判断。 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，